臺灣臺北地方法院民事判決
111年度重訴字第476號
原 告 陸柄融
陸明定
陸美凰
共 同
訴訟代理人 陳振東律師
複代理人 黃伊平律師
被 告 陸偉倫
訴訟代理人 洪順玉律師
闕璦琤律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國11
2年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
一、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一 人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請 ，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告。逾期未 追加者，視為已一同起訴。民事訴訟法第56條之1第1項定有 明文。又該拒絕之人如有正當理由時，法院不得命其追加。 至於是否有正當理由，應由法院依實際情形斟酌之。倘追加 結果與該拒絕之人本身之法律上利害關係相衝突時，其拒絕 即有正當理由（最高法院104年台抗字第1081號裁定意旨參 照）。查原告乙○○、甲○○、丙○○主張其等與訴外人陸明檳均 為陸梅雀（民國110年11月30日死亡）之繼承人，陸梅雀於1 08年1月24日將附表所示房地（下稱系爭房地，該屋則稱系 爭房屋）以買賣為原因移轉予被告名下，然其間無買賣合意 ，亦未交付價金，僅借名登記關係，系爭借名登記關係因陸 梅雀死亡而消滅，原告為陸梅雀之繼承人，得依繼承及終止 委任之法律關係，請求被告返還系爭房地，縱認陸梅雀與被 告間買賣關確係存在，被告迄今未給付價金，原告亦得請求 給付買賣價款等語，並依民事訴訟法第56條之1第1項規定， 聲請本院裁定命陸明檳追加為原告（本院卷第192頁），惟 陸明檳拒絕追加為原告，表明反對原告之主張，稱陸梅雀與 被告間系爭房地買賣關係確屬有效存在，系爭房地非陸梅雀 遺產等語（本院卷225至227頁），可知陸明檳所述與原告本
件主張相悖，雙方利害關係並非一致，為保護全體共有人利 益，由其餘共有人即原告起訴請求，應具當事人適格，先予 敘明。
二、原告主張：
㈠陸梅雀於110年11月30日死亡，原告乙○○、甲○○、丙○○及訴外 人陸明檳為陸梅雀之繼承人，應繼分各為1/4。陸梅雀前於1 08年1月24日將系爭房地以買賣為原因移轉登記於被告名下 （收件字號：108年中山字第014480號），但陸梅雀與被告 間實際上並無買賣合意存在，亦無交付價金之行為，僅係借 名登記關係，依民法第87條第1項前段規定，陸梅雀與被告 間之買賣債權行為及物權行為係通謀虛偽意思均屬無效。陸 梅雀死亡後，系爭借名登記關係即應類推適用民法第550條 規定因而消滅，被告即無繼續受登記為系爭房地所有權人之 法律上原因，屬無權占有系爭房地，原告得依繼承、借名登 記返還請求權、不當得利返還請求權、所有物返還請求權及 共有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭房地移轉登 記予全體繼承人公同共有。退步言，若認被告與陸梅雀間就 系爭房地成立買賣關係，被告雖稱已交付買賣價金630萬元 ，惟陽信商業銀行長安分行第000000000000號帳戶（下稱系 爭帳戶）非陸梅雀所持有和使用，系爭帳戶內之現金應係被 告為製造買賣金流之外觀所為，並已陸續遭被告提領、轉出 ，而不得認為被告有交付買賣價金之事實，故原告亦得依買 賣契約、繼承之法律關係，請求被告交付系爭房地之買賣價 金850萬元。
㈡原告否認被證一不動產買賣契約書（下稱系爭契約）之形式 真正：系爭契約上陸梅雀之印章，原告未曾見過，且系爭契 約上陸梅雀之簽名，亦難確認為陸梅雀之親筆字跡，實則， 陸梅雀幾乎不認識字，豈能瞭解系爭契約之真意，此可從系 爭契約上所載之賣方電話00-00000000，並非陸梅雀使用之 室內電話，而是被告母親住所之電話，可知陸梅雀並不知系 爭契約之內容，顯然系爭契約是被告單方面製作而成。另系 爭房地位於民生東路之台北市繁華熱鬧地段，附近之市價行 情每坪動輒60萬元以上，但系爭房地售價每坪卻僅35萬元， 顯然悖於成交行情，又根據系爭契約第17條第4項約定，若 雙方於簽約時已同意買方僅需支付530萬元之尾款，則可以 直接將系爭房地之買賣價金尾款約定為530萬元，何以要迂 迴先約定買賣價金尾款為850萬元，再於條款中約定其中220 萬元予以債務免除，該條約定實屬違背常情，更徵被告與陸 梅雀間應無買賣房屋之真意。而陸梅雀生前曾多次向原告表 示系爭房地要留給兩個孫子即陸炳融、被告，因陸炳融尚未
成年，所以暫時先過戶到被告名下，故陸梅雀與被告間就系 爭房地之移轉應係基於借名登記契約之法律關係。 ㈢觀諸陽信銀行長安分行函覆之系爭帳戶對帳單明細、取款條 、匯款申請書，可知被告於108年1月28日匯款530萬元至系 爭帳戶後，即於隔日108年1月29日、5月10日持陸梅雀之存 摺和印章臨櫃提領40萬元，於108年4月10日將200萬元匯入 妹妹陸偉婷之聯邦銀行北中和簡易分行第000000000000帳號 ，其他108年3月27日、3月13日、6月6日取款條字跡亦非陸 梅雀之親筆字跡，顯非陸梅雀本人所提領。另系爭帳戶每隔 幾日就以單筆3萬元、每日提領3至4次之方式，共提領9至12 萬元不等之金額，直至108年6月21日為止，於約5個月內， 就將系爭帳戶幾乎提領一空，陸梅雀於108年時高齡88歲， 行動較為不便，平時並無大量現金之需求，如有使用日常開 銷所需，通常是請同住之文鳳雲協助至郵局為其取款，實在 無需每隔幾日就領取9至12萬元，甚至高達40萬元之大筆款 項，縱使有大筆金額之支出所需，亦可以一次領足其需要的 資金，何須分次領取、徒增麻煩。可知系爭帳戶取款紀錄， 顯非陸梅雀本人所為。況陸梅雀連手機都不會操作，更不知 如何操作自動提款機，縱使本人有領款需求，也僅可能就近 找銀行或到附近之提款機取款，而陽信銀行長安分行與陸梅 雀之民生東路住處，即使開車也須花費16分鐘車程才能抵達 ，何以需要捨近求遠在該銀行開戶，反而，系爭帳戶所屬分 行與被告提出用以匯款530萬元之帳戶為同一分行，顯見該 帳戶應是被告方便自己製作買賣價金金流所開立，並於108 年1月28日匯款日隔日起即陸續將全部匯入金額轉出，被告 辯稱所匯入之530萬元係交付買賣價金，應非實在。而陸梅 雀之遺物中從未尋得陽信銀行之開戶資料或提款卡，可知系 爭帳戶及提款卡應非在陸梅雀之占有中，而為被告占有，以 方便其陸續將帳戶內之金額取回。
㈣若認陸梅雀與被告間就系爭房地之買賣債權行為及移轉物權 行為有效，被告亦應將系爭房地之買賣價金給付予陸梅雀， 然被告至今未為給付，原告亦得繼承被繼承人陸梅雀對被告 之買賣價金給付請求權，備位請求被告交付系爭房地之買賣 價金。
㈤為此，依民法第828條第3項、第831條規定，及借名登記、不 當得利、買賣契約、繼承之法律關係，提起本件訴訟。先位 聲明：被告應將系爭房地之所有權移轉登記為原告乙○○、甲 ○○、丙○○及訴外人陸明檳公同共有。備位聲明：被告應將附 表所示房地之買賣價金850萬元給付於原告乙○○、甲○○、丙○ ○及訴外人陸明檳公同共有。
三、被告抗辯：被告與陸梅雀於107年12月26日簽訂系爭契約， 向陸梅雀購買系爭房地，被告分別於107年12月26日給付簽 約款50萬元、108年1月9日給付完稅款50萬、108年1月28日 匯款尾款530萬至系爭帳戶，並於108年1月24日辦畢所有權 移轉登記，被告為系爭房地之真正所有權人。丙○○於系爭房 地出賣後，隔年因欲申請陸梅雀為被扶養人，因而需要陸梅 雀之所得資料(新制房地合一所得稅)，故向被告索取陸梅雀 之相關資料，原告早知陸梅雀已將系爭房地賣給被告，詎料 ，竟在陸梅雀過世後，訛稱雙方為借名登記關係，並非事實 。陸梅雀生前精神狀況良好，神智清楚，生活得以自理，每 星期也都會與甲○○、丙○○打四色牌，並無需要他人特別照顧 之情形，而陸梅雀之所有金融帳戶及印章乃是由陸梅雀自行 保管。陸梅雀於107年間受到家暴後，對於自己之財產要如 何處分有自己的想法，因此，陸梅雀並未將所有的財務狀況 全交由某一人處理等語。並聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執事項（本院卷第262至263頁）： ㈠被繼承人陸梅雀於110年11月30日死亡，原告乙○○、甲○ ○、丙○○及訴外人陸明檳為陸梅雀之繼承人，應繼分各為 四分之一，被告則為陸明檳之子，陸梅雀之孫。 ㈡陸梅雀於生前所有系爭房地，於108年1月24日以買賣為原因 移轉所有權登記予被告（收件字號：108年中山字第014480 號）（本院卷第15至25頁、第43至67頁、第125至141頁、第 149至163頁）。
五、法院之判斷：
㈠原告先位主張陸梅雀與被告就系爭房地成立借名登記法律關 係，陸梅雀已死亡，依繼承之法律關係、借名登記返還請求 權、不當得利返還請求權、所有物返還請求權及共有物返還 請求權之法律關係，請求被告將系爭房地移轉登記予全體繼 承人公同共有，有無理由？
1.陸梅雀將系爭房地所有權移轉登記予被告，是否有買賣並移 轉所有權之合意？或陸梅雀僅是借用被告之名義為登記人？ ⑴查，系爭房地原為陸梅雀生前所有，於108年1月24日以買賣 為原因移轉所有權登記予被告等情，為兩造所不爭執，已如 前述。又本件經調取系爭房地於108年1月24日所為移轉登記 之相關申請資料（本院卷第147至163頁），系爭房地係於10 7年12月26日訂立買賣移轉契約書，並附有臺北○○○○○○○○○於 107年12月24日所核發之印鑑證明（本院卷第158頁）。而按 土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同 申請之。申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身 分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由
登記機關指定人員核符後同時簽證。申請登記時，有下列情 形之一者，當事人得免親自到場：十檢附登記原因發生日期 前一年以後核發之當事人印鑑證明，為土地登記規則第26條 、第40條第1項、第41條第1項第10點所明定。上開陸梅雀之 印鑑證明，無監護人或代理人代為申請之記載，是上開印鑑 登記應係由陸梅雀親自申請辦理，且其上載明申請目的為不 動產登記。參以證人即被告之妹陸偉婷證稱：陸梅雀同意要 把系爭房地過戶給被告，陸梅雀在之前就有說過要過戶等語 ；證人即陸梅雀之前媳婦文鳳雲證稱：系爭房地過戶給被告 是甲○○之妻告知（本院卷第289、327頁），顯見陸梅雀於生 前確有要將系爭房地所有權移轉登記予被告之意思，則系爭 房地所有權移轉登記之事，應為陸梅雀同意交付印鑑及印鑑 證明，用以辦理土地所有權移轉登記予被告之事，堪以認定 。
⑵原告主張陸梅雀將系爭房地移轉登記予被告，係基於借用被 告名義為登記人，並無移轉系爭房地所有權之意等語，為被 告否認，則本件陸梅雀將系爭房地過戶予被告，究係基於借 名登記，抑或基於與被告間之買賣契約所為。
①按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為 出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思 表示合致，始能成立借名登記契約。又表意人與相對人通謀 而為虛偽意思表示者，其意思表示無效；虛偽意思表示，隱 藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第 87條第1項、第2項定有明文。而所謂通謀為虛偽意思表示， 乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對 人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與 為非真意之合意，始為相當（最高法院62年台上字第316號 裁判意旨參照）。再者，不動產登記當事人名義之法律關係 原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉 證責任（最高法院102年度台上字第1833號判決參照）；第 三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三 人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號裁判意旨參照 ）。本件原告主張陸梅雀與被告間就系爭房地成立系爭借名 契約，其等間就系爭房地所為債權行為及物權移轉登記，係 出於通謀虛偽意思表示等情，已為被告否認，依前開說明， 應由原告就陸梅雀與被告間就系爭房地成立系爭借名契約及 通謀虛偽意思表示之事實負舉證責任。
②查，證人文鳳雲雖證稱：系爭房屋過戶給被告是甲○○的太太 跟伊說的，陸梅雀說被告跟她說乙○○還未成年，不能寫乙○○
的名字，所以暫時寫丁○○的名字，等乙○○成年後再加上乙○○ 的名字，她沒有提到是用買賣方式過戶給被告，也沒有提過 收到被告給的買房子的錢等語（本院卷第327至328頁）。惟 證人陸偉婷證稱：被告付錢給陸梅雀係因系爭房地的買賣， 是陸梅雀賣給被告的，伊沒有看過雙方簽訂的買賣契約，不 清楚被告付給陸梅雀多少錢，只知道被告有付錢給陸梅雀。 伊確定被告付的錢就是買系爭房地的錢等語（本院卷第287 至291頁），陸偉婷上開證言核與系爭契約所載陸梅雀與被 告間簽立買賣不動產之系爭契約內容相符。原告雖否認系爭 契約之真正，惟系爭契約上陸梅雀之印文（本院卷第53頁） ，經以肉眼比對，核與本院向中山地政事務所調取之系爭房 地買賣登記資料所附印鑑證明相符，果陸梅雀並無移轉系爭 房地所有權，何以會在系爭契約上蓋用印鑑章?至文鳳雲雖 稱陸梅雀有要將系爭房地贈與被告及乙○○之意思一節，然究 未明載於契約，亦不確定是否為陸梅雀最後之意思，尚難僅 憑文鳳雲上開證言，即認陸梅雀將系爭房地出賣予被告及將 所有權移轉登記予被告，係基於借名登記，或其間所為債權 契約及移轉所有權之物權行為，均係通謀虛偽意思表示。 ③原告另以證人文鳳雲證稱系爭契約上的電話號碼0000-0000不 是陸梅雀的電話號碼，是被告父母家的電話。且系爭房地位 於民生東路之台北市繁華熱鬧地段，附近行情每坪動輒60萬 元以上，系爭房地售價每坪卻僅35萬元，系爭契約約定系爭 房地總價850萬元顯悖於成交行情；另系爭契約約定被告僅 需支付530萬元尾款，可直接將系爭房地買賣價金尾款約定 為530萬元，何以迂迴先約定買賣價金尾款為850萬元，再約 定其中220萬元予以債務免除，實違背常情，更徵被告與陸 梅雀間應無買賣房屋之真意等語，而主張系爭契約係被告單 方面製作而成。查，本件系爭契約買賣雙方為祖孫關係，而 親屬間關於不動產買賣價金數額之決定及實際給付金額，除 不動產個別因素、區域之價格水準及政治、社會、經濟因素 外，有時亦受親屬間之親誼、生活狀況、費用分擔、財務理 財及節稅等規劃因素影響，其交易價格未必與該不動產之市 場行情相當，尚無從僅憑交易價格與市價存之差距，據以認 定親屬間不動產交易非屬真正；另遺產及贈與稅法第12之1 條第2項規定財政部於每年十二月底前，每遇消費者物價指 數較上次調整之指數累計上漲達百分之十以上時，應計算次 年發生之繼承或贈與案件所應適用之包含定稅額、課稅級距 金額在內等等之各項金額，是親屬間為達節稅或避稅目的， 將名下不動產移轉於其他親屬名下，於我國現今風俗民情所 在多有，參酌系爭契約第17條其他約定事項第4頁約定陸梅
雀同意就其中220萬元予以債務免除（本院卷第53頁），陸 梅雀與被告間所為系爭房地買賣及移轉不動產所有權，或兼 含有理財避稅之規劃。至系爭契約所載有關賣方陸梅雀電話 縱確係屬被告父母家之電話號碼，審酌被告之父陸明檳亦為 陸梅雀之子，對其間聯絡方式自屬知之詳，且被告與陸梅雀 亦均住在系爭房屋內，亦經證人文鳳雲證述在卷（本院卷第 324頁），是其等於訂立契約時就有關聯絡方式之記載，亦 難據以認定系爭契約非基於買賣不動產之意思而為，或其間 所為債權契約及移轉所有權之物權行為，均係通謀虛偽意思 表示。
2.被告有無給付買賣價金予陸梅雀?
原告主張被告所稱於107年12月26日交付50萬支票、108年1 月9日匯款50萬及108年1月28日匯款530萬元至陸梅雀之系爭 帳戶，而已交付630萬元買賣價金云云，惟系爭帳戶非陸梅 雀所持有和使用，帳戶內現金應係被告為製造買賣金流之外 觀所為，並已陸續由被告所提領或轉出，而不得認為被告有 交付買賣價金之事實等語，為被告否認。查：
⑴證人文鳳雲到庭固證稱：就伊所知，陸梅雀名下有郵局帳號 ，郵局的存摺和印章，有時放在衣櫃裡，有時放床頭櫃的抽 屜裡。陸梅雀平時如需要用錢，都是叫伊去郵局臨櫃領取， 她不會操作郵局的ATM，沒有看過她到郵局領錢，她也沒有 提款卡。伊不知道陸梅雀在107年12月21日有到陽信銀行長 安分行開戶也沒有看過陸梅雀的陽信銀行存摺、印章或提款 卡。只有在陸梅雀過世後去國稅局辦理遺產登記時才知道有 此帳戶。本院卷第271、241至243頁陽信銀行調取的取款條 不是陸梅雀的字跡。就伊所知，陸梅雀生前沒有去過任何一 間陽信銀行台北分行、中興分行或長安分行辦理過匯款或取 款等語（本院卷第325至326頁）。惟依系爭契約後附件之價 款收付明細表，已載明於107年12月26日收簽約款50萬元， 價款以台北富邦銀行支票支付；於108年1月9日收款50萬元 、及於108年1月28日收款530萬元，均存入系爭帳戶內等情 （本院卷第59頁），其上並有陸梅雀之簽名及用印，該印文 經以肉眼比對，核與本院向中山地政事務所調取之系爭房地 買賣登記資料所附印鑑證明相符，而此部分亦經被告提出丁 ○○之陽信銀行存摺（本院卷第69至79頁），且經台北富邦銀 行建國分函覆稱上開50萬元支票已兌現（本院卷第203頁） ，堪認被告陳稱業已支付價金630萬元一節，應屬實在。 ⑵至原告主張系爭帳戶非陸梅雀所持有和使用，帳戶內現金應 係被告為製造買賣金流之外觀所為，並已陸續由被告所提領 或轉出一節，證人文鳳雲所為上開證言，尚與系爭契約所附
之價款收付明細表不符，且文鳳雲與乙○○間為母子之親密關 係，所為上開證言，容有偏頗之虞，自難遽予採信。另有關 系爭帳戶款項，係被告製造金流而由被告提領或轉出一節， 亦未經原告就此舉證，則原告此部分主張，亦非可取。 ㈡原告備位依繼承、買賣之法律關係，請求被告給付系爭房地 之買賣價金予繼承人全體公同共有，有無理由？ 原告備位主張如陸梅雀與被告間就系爭房地之債權行為及物 權行為均有效，被告迄未支付該買賣價金，原告依繼承及買 賣之法律關係請求被告交付系爭房地之買賣價金等語，已為 被告否認。查，本件被告與陸梅雀間之系爭契約約定有關系 爭房地之買賣價格為850萬元，被告已支付630萬元，其餘22 0萬元則經陸梅雀於系爭契約第17條第4項約定予以免除（本 院卷第53頁），足見被告確已支付陸梅雀就系爭契約有關買 賣系爭房地之買賣價金，則被告依系爭契約對陸梅雀之買賣 價金債務即因清償而消滅，原告再依繼承及系爭契約之法律 關係，請求被告給付850萬元，自屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第828條第3項、第831條規定，及借 名登記、不當得利、買賣契約、繼承之法律關係，先位請求 被告將系爭房地之所有權移轉登記為原告及陸明檳公同共有 ；備位請求被告給付850萬元予原告及陸明檳公同共有，均 屬無據，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 112 年 10 月 24 日 民事第七庭 法 官 蔡政哲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 10 月 24 日 書記官 王緯騏
附表
土 地 坐 落 面積 （平方公尺） 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 臺北市 中山區 榮星段 六 149 107 權利範圍 1/4 建 號 門 牌 號 碼 層數 層次 面積 （平方公尺） 權利範圍 臺北市○○區○○段○○段000○號 臺北市○○區○○○路0段00巷0弄00號4樓 4層 4層 80.37 全部 坐落基地：臺北市○○段○○段000地號