臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第2384號
原 告 謝其翰
訴訟代理人 蔡奕平律師
蔡得謙律師
被 告 羅張玉美
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年9月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將臺中市○○區○○段000○號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路000號4樓房屋）騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百一十二年七月七日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟零捌拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣陸拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告前於民國112年6月7日經本院111年度司執字第121597號 強制執行事件（下稱系爭強制執行事件），以新臺幣（下同 ）200萬元得標買受坐落於臺中市○○區○○段000○號建物，即 門牌號碼為臺中市○○區○○路000號4樓之房屋（下稱系爭房屋 ），並於112年7月7日辦畢所有權移轉登記。惟被告仍占有 使用系爭房屋，並於本院查封系爭房屋時稱係其借名登記與 系爭強制執行事件之執行債務人即訴外人毛惠玉，致原告受 有不能使用系爭房屋之損害。爰依民法767條第1項、第179 條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並自112年7月 7日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當 於租金之不當得利23,000元等語。
二、並聲明（本院卷第43頁）：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還 原告。被告應自112年7月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月給付原告23,000元。
貳、被告則以：系爭房屋原為被告之子即訴外人羅稜岳所有，並 供被告居住使用，與毛惠玉間就系爭房屋尚有借名登記之訴 訟於鈞院審理在案（本院112年度重訴字第279號，下稱另案 ），系爭房屋原實際所有權之歸屬仍有待釐清等語置辯。並 聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項 前段定有明文。是基於強制執行而取得不動產物權者，屬於 民法第759條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證 書，即發生取得不動產物權之效力（最高法院56年台上字第 1898號判例意旨參照）。查本件原告主張系爭房屋原登記為 毛惠玉所有，嗣經本院查封拍賣，原告於系爭強制執行事件 得標買受，本院於112年6月15日發給不動產權利移轉證書予 原告，原告並於112年7月7日登記為系爭房屋之所有權人， 被告目前仍於系爭房屋居住使用等情，為兩造所不爭執，並 有不動產權利移轉證書、系爭房屋之所有權狀、系爭強制執 行事件拍賣公告、系爭強制執行事件111年10月6日查封筆錄 等影本各乙份可佐，足見原告自112年7月7日起即取得系爭 房屋之所有權，而仍由被告居住使用中。
二、按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之契約，出名人 依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用 、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間 之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動 產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬 有權處分（最高法院106年度第3次會議決議參照）。又按強 制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受 人，而以拍賣機關代替立於出賣人之地位（最高法院49年台 抗字第83號原判例參照）。據此，拍賣機關即本院係代替債 務人毛惠玉立於出賣人地位，出售系爭房屋予原告，並發給 不動產權利移轉證書，自屬有權處分，縱系爭房屋之拍賣公 告載有：「本件拍賣建物查封時債務人不在場，據第三人在 場稱建物現由其占有使用，與債務人為借名登記關係，實際 買受人為伊，拍定後不點交。」等語（見本院卷第17頁至第 18頁），被告亦不得以其或其子羅稜岳與毛惠玉間之借名登 記契約對抗原告。是被告辯稱非無權占有云云，自非可採。 原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭房屋騰空 遷讓返還予原告，自屬有據，應予准許。
三、原告請求返還不當得利部分：
（一）被告無權占有原告所有之系爭房屋，依社會一般觀念，受 有相當於租金之利益，而被告取得此項利益並無法律上之 原因，並致原告受有相當於租金之損害，被告之受利益與 原告之受損害間有因果關係，則原告依前揭不當得利規定 ，請求被告給付無權占有系爭房屋所受相當租金之利益，
於法有據。再按城市地方房屋之年租金，以不得超過土地 及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條 第1項定有明文。而土地法第97條第1項所謂年息百分之十 為限，指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息 百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、 使用人利用基地之經濟價值、所受利益、等關係及社會感 情等情事以為決定（最高法院68年台上字第371號原判例 參照）。原告雖主張其係參酌系爭房屋附近租金之行情， 請求被告按月給付相當於租金之不當得利23,000元云云， 並有提出系爭房屋附近房屋之出租資料為證，惟本院審酌 系爭房屋坐落於臺中市潭子區而作為居住使用，為兩造所 不爭執（見本院卷第44頁），自有上開土地法規定之適用 ，應以土地及建築物之申報總價額計算相當於租金損害之 標準。
（二）系爭房屋坐落於臺中市○○區○○段000地號土地（下稱386地 號土地），該土地面積為2953.64平方公尺，屬系爭房屋 之應有部分為10000分之63，該土地111年申報地價為每平 方公尺3,495.2元，有土地登記謄本在卷可憑（見本院卷 第27頁），則被告占用386地號土地部分之申報地價為65, 038元（計算式：3,495.2元×2953.64平方公尺×63/10000= 65,038元，元以下四捨五入，下同）；又系爭房屋之課稅 現值為248,300元，有臺中市政府地方稅務局豐原分局112 年9月1日中市稅豐分字0000000000號函在卷可佐（見本院 卷第37頁）。並參酌系爭房屋坐落於都市計畫範圍內之土 地，該區域建物密度高，屬住宅區性質，建築形態主要以 透天厝、集合住宅為主，鄰近國小、公園、派出所、衛生 所、臺中市消防局潭子分隊、分駐所、停車場等設施，其 週邊交通流量普通，本區大眾運輸系統普通，居民主要以 公車、火車、自用車及機車為主要交通工具，整體交通便 捷性尚佳，此部分亦有本院於系爭強制執行事件中囑託協 立不動產估價師事務所就386地號土地及系爭房屋以拍賣 為目的之價格訂定所為之不動產估價報告書在卷可憑。是 本院審酌系爭房屋之坐落位置、附近工商繁榮程度、被告 居住利用系爭房屋之情形等相關情狀，認原告請求被告給 付本件相當於租金之不當得利，應按系爭土地前開申報地 價總額及系爭房屋上開價值之年息百分之8計算為適當。 依此標準計算結果，原告每月得請求被告給付相當於租金 之不當得利金額，自不得高於2,089元（計算式：[65,038 元＋248,300元]×8％÷12＝2,089元）。從而，原告請求被告 自112年7月7日（即原告登記為系爭房屋所有權人之日）
起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得 利，於2,089元之範圍內，自無不合，應予准許；逾此部 分之請求，即無理由，應予駁回。
肆、綜上所述，原告依民法第767條第1項及179條規定，請求被 告將系爭房屋遷讓返還原告，及自112年7月7日起至遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付原告2,089元，為有理由，應 予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。伍、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准 許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併 予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經 本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要 ，附此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 112 年 10 月 18 日 民事第三庭 法 官 陳宗賢
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 10 月 18 日 書記官 何淑鈴