臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第720號
原 告 賴國豪
訴訟代理人 黃逸哲律師
被 告 賴榮華
訴訟代理人 張智皓律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於112年9月18日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣3,184元，及自民國111年2月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自民國111年2月8日起至返還如附圖所示編號B部分土地之日止，按月給付原告新臺幣398元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項所命給付，得假執行。但被告如以新臺幣3,184元及按月以新臺幣398元為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳 述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款 、第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時原聲明： 被告應將坐落臺中市北區賴厝廍段288地號土地（下稱系爭 288地號土地）上之磚造建物（約9.21平方公尺，占用面積 以地政機關測量後為準）拆除，並將上開土地騰空返還予原 告。被告應給付原告新臺幣（下同）78萬2,397元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起按年息5％計算之利息。被告應自起 訴狀繕本送達之翌日起至騰空返還土地之日止，按月給付原 告8萬6,933元及按年息5％計算之利息。原告願供擔保請准 宣告假執行；其間迭變更聲明，嗣於112年9月18日最終變更 訴之聲明為：被告應將坐落系爭288地號土地上之磚造建物 （面積9平方公尺、占用位置如臺中市中正地政事務所111年 6月29日土地複丈成果圖編號B所示）拆除，並將上開土地騰 空返還原告。被告應給付原告3萬9,400元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起，按年息5％計算之利息。被告應自起訴狀
繕本送達之翌日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告4, 800元。原告願供擔保請准宣告假執行。經核其變更請求被 告應返還土地之範圍及應給付相當於租金之不當得利金額部 分，均屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准 許；另原告補充原訴之聲明關於被告應返還土地之具體位置 ，乃係依被告之房屋實際占用系爭288地號土地之情形而為 事實上之補充及更正，核非訴之變更或追加，亦應准許。貳、實體部分
一、原告主張：
㈠原告為系爭288地號土地所有權人，該土地之部分於多年前遭 被告之門牌號碼臺中市○區○○○路○段000巷0號（下稱系爭房 屋）違章磚造建物不法占用，被告無權長期占用系爭288地 號土地，妨礙原告使用土地；且被告無權占用系爭288地號 土地，依社會通常觀念獲有相當於租金之不當得利。系爭28 8地號土地之公告現值為每平方公尺6萬4,000元，則以每平 方公尺6萬4,000元計算，原告得請求被告給付相當於租金之 不當得利為每月4,800元（計算式：64,000元×9平方公尺×10 ％÷12=4,800元）；原告自110年4月間即請求被告搬遷，得請 求自110年5月起至同年12月止之相當於租金之不當得利，及 至返還系爭288號土地前，按月給付相當於租金之不當得利 。
㈡被告曾就系爭房屋進行整建修繕，可認定被告越界建築為故 意；依系爭房屋屋前照片，該房屋係建築在土地界限邊界， 惟依屋後照片可見系爭房屋已逾越土地邊界至少1.5公尺， 系爭房屋屋後占用之範圍均屬增建之部分，顯見被告係故意 侵入系爭288地號土地為增建。本件並無土地位移之明顯證 據，且系爭房屋屋前無占用之情，屋後則呈大面積占用，顯 非土地位移或測量失準所造成。被告雖指稱其拆除及重建費 用過鉅，惟其所提出之估價單未確認系爭房屋應修繕範圍， 及占用範圍與該屋搭配情形，難認與本件有關。且未經保存 登記之建物不得適用民法第796條之1規定。 ㈢為此依民法第767條第1項、第179條規定提起本件訴訟。並聲 明：
⒈被告應將坐落系爭288地號土地上之磚造建物（面積9平方公 尺、占用位置如臺中市中正地政事務所111年6月29日土地複 丈成果圖編號B所示）拆除，並將上開土地騰空返還原告。 ⒉被告應給付原告3萬9,400元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 ，按年息5％計算之利息。
⒊被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空返還土地之日止， 按月給付原告4,800元。
⒋原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告為坐落臺中市○區○○○段00000地號土地（下稱系爭287-1 地號土地）所有權人，該土地上建有系爭房屋，為未保存登 記之磚造建物，系爭房屋早於數十年前由當時系爭287-1地 號土地所有權人即被告父親所建，嗣由被告繼承，被告住在 該址數十載，期間系爭房屋雖有整建修繕，但並未擴張原起 建範圍。系爭288地號土地與同段288-1地號土地於108年間 經共有人提起分割共有物之訴，該事件訴訟期間地政機關進 行複丈時，被告經測量人員告知始知系爭房屋有越界占用系 爭288地號土地之情，被告為免糾紛，於109年10月8日拍賣 系爭288地號土地與同段288-1地號土地時，請友人投標，而 以顯高於市場行情之價格（1坪約38萬元）得標上開土地。 詎原告明知本件越界建築之情，仍行使其優先購買權承買系 爭288地號土地。原告取得系爭288地號土地後，透過其父與 被告協調價購系爭288地號土地事宜，被告願以1坪40萬元價 格購買未獲。嗣原告向臺中市北區調解委員會聲請調解後， 被告先後提出願以每坪55萬元價格向原告購買越界部分土地 ，或以每坪40.2萬元價格向原告購買系爭288地號整筆土地 等方案，均遭原告拒絕，原告僅接受以每坪55萬元價格出售 系爭288地號整筆土地，且為避免遭課房地合一稅，須5年才 登記移轉所有權，兩造因而調解不成。
㈡系爭房屋逾越地界並非出於故意，自起建後數十年間，被告 或被告父親均未曾與系爭288地號土地所有權人產生糾紛， 未曾有任何所有權人或使用人提出系爭房屋有越界情事。觀 諸內政部國土測繪中心國土測繪圖資臺中市北區賴厝廍段之 空照圖，部分年代較久之建物往東南方偏移而造成越界，與 系爭房屋有相同情形，可徵該地段確實可能因測量失準或地 基偏移而造成不可歸責之越界情形發生。系爭房屋雖建築於 98年以前，依民法物權編施行法第8條之3規定，仍有民法第 796條之1規定之適用。系爭房屋為87年10月1日以前興建完 成之未保存登記建物，依「臺中市違章建築執行原則」屬於 舊違建、既存違建，且越界建築以房屋為適用對象，是否為 合法建築則非所問，不排除有民法第796條之1第1項之適用 。系爭房屋目前結構完整，仍供被告一家居住使用，越界範 圍包含浴室、餐廳、通往2樓之樓梯及2樓祭祀場所，牽連甚 廣，而占用系爭288地號土地面積約9.21平方公尺，占用比 例僅約5％，占用位置處於系爭288號土地邊陲，位於狹窄巷 弄，並未臨路，如予以拆除，對原告所得利益尚微，卻對被 告損害甚大。系爭房屋建造材質僅為磚造，越界部分包含系
爭房屋之樑、柱結構，若予以拆除將破壞建物整體結構安全 ，有傾塌之虞，且系爭房屋位於巷弄間，毗鄰建物間距甚小 ，我國地震頻繁，若系爭房屋倒塌，對被告一家及鄰人居住 安全恐造成莫大損害，強予拆除對被告顯有不公且有害於公 益。被告曾於111年4月請昌邑營造有限公司到現場估價，若 強予拆除系爭房屋越界部分，須支出拆除工程費用、補強工 程費用及裝修工程費用共計241萬6,029元，原告因拆除系爭 房屋所得受之利益，與被告拆除系爭房屋所需支出之拆除、 修補費用損害，及造成社會經濟成本耗損相較，客觀上顯不 相當。又被告知悉系爭房屋有越界情事後，以高於行情之價 格得標系爭288地號土地，原告明知該土地上有越界之系爭 房屋，仍決意行使優先承買權，再於取得土地所有權後，欲 以更高之價格出賣系爭288地號土地予被告，否則即訴請被 告拆屋還地，原告為一己之私，以損害被告為目的，顯屬權 利濫用。爰請依民法第796條之1第1項、第148條之規定，免 除被告就系爭房屋越界部分移去之義務。
㈢系爭房屋占用系爭288地號土地之部分位於巷弄間，巷道狹窄 僅容行人及機車通行，占用面積小且未臨路，原係與系爭28 8地號土地上鐵皮屋間之防火巷道緊臨，周圍使用分區均為 住宅區，價值不若工商繁榮且臨大馬路之地段，應以系爭28 8地號土地申報地價6,640元之年息5％作為計算占用系爭288 地號土地部分之相當於租金不當得利之依據，按月應為255 元（計算式：申報地價每平方公尺6,640元×占用面積9.21平 方公尺×年息5％÷12月），並以此計算110年4月起至12月止相 當於租金之不當得利共計2,293元。
㈣並聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執及爭執事項：
㈠不爭執事項：
⒈臺中市○區○○○段000地號土地為原告所有。 ⒉門牌號碼臺中市○區○○○路○段000巷0號之未保存登記磚造建物 為被告單獨所有。
⒊被告所有之門牌號碼臺中市○區○○○路○段000巷0號未保存磚造 建物占用系爭288地號土地，面積為9平方公尺；對於臺中市 中正地政事務所111年7月5日中正地所二字第1110007093號 函檢送之複丈成果圖，兩造均不爭執。
㈡爭執事項：
⒈原告請求被告拆除占用系爭288地號土地上之建物，是否會導 致被告所有之系爭房屋發生結構上之安全危險？本件是否有
民法第796條之1之適用？原告請求拆屋還地，是否為權利濫 用？
⒉原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？請求 金額是否合理？
四、得心證之理由：
㈠原告請求被告拆屋還地，為無理由：
⒈被告所有之系爭房屋係無權占用原告所有之系爭288地號土地 ：
本件原告主張其為系爭288地號土地之所有權人，被告為系 爭房屋之所有權人，系爭房屋占用系爭288地號土地如附圖 所示編號B部分（面積9平方公尺）等情，有土地所有權狀、 土地登記謄本為憑（見本院卷第19、31至33頁），並經本院 於111年5月16日會同兩造及臺中市中正地政事務所人員至現 場履勘，有勘驗筆錄、現場照片可稽（見本院卷239至247頁 ），復有臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖可憑（見本 院卷251頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。又被告 對其有何占用系爭288地號土地之權源，並未舉證證明，則 原告主張被告所有之系爭房屋無權占用系爭288地號土地如 附圖所示編號B部分乙節，自屬有據。
⒉本件有民法第796條之1規定之適用：
⑴按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變 更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部 之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之， 民法第796條之1第1項定有明文；前項情形，鄰地所有人得 請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此 形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得 請求法院以判決定之，此觀同條第2項準用第796條第2項之 規定亦明。且依民法物權編施行法第8條之3規定，上開規定 於98年民法物權編修正前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰 地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。民法第796 條之1之立法理由在於對於不符合同法第796條規定者，鄰地 所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，然有時難免對社 會經濟及當事人之利益造成重大損害，為示平允，而賦予法 院裁量權，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，免為全部 或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙 方當事人之權益。法院於實際個案審酌時，除顧及公共利益 外，既規定尚得斟酌當事人之利益以為綜合考量，則法院自 得平衡考量建築物所有人使用建築物之整體利益與土地所有 人使用占用土地之利益之輕重、當事人間之財產關係等情事 ，而為公平之裁量。次按權利之行使，不得違反公共利益，
或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實 及信用方法，民法第148條定有明文。而權利之行使，是否 以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之 利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡 量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國 家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目 的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71 年度台上字第737號判決意旨參照）。民法第148條與民法第 796條之1均係基於利益衡量原則所為禁止權利濫用之規定， 關於「越界建築」權益事項之斟酌，修正後民法796條之1既 有特別規定，自應優先適用。
⑵原告雖以系爭房屋曾有整建修繕，屋後有增建浴室，且屋後 越界部分約1.5公尺，而主張系爭房屋係故意越界建築，又 未經保存登記，認無民法第796條之1規定之適用，惟業經被 告否認系爭房屋係故意逾越地界建築。查依系爭房屋之外觀 及內部照片、土地複丈成果圖所示（見本院卷第245、251、 259、260、359至369頁），系爭房屋越界部分係該房屋之整 個右側部分，自屋前往屋後略微偏向系爭288地號土地，該 越界之房屋右側牆面平整，屋後之浴室亦係循該牆面往後方 建築，並無在建物主要結構之外刻意往系爭288地號土地方 向突出增加建築之情形；且系爭房屋越界部分包括房屋右側 1樓至2樓之外牆（含樑柱）、屋頂，房屋內部則包括1樓至2 樓之樓梯，均屬房屋之主要結構部分，顯見於該屋興建時即 存有該等越界建築之情形，而非因事後增建始越界；參以系 爭房屋整個右側牆面均有逾越地界之情形，若遭鄰地所有人 異議，將有拆除該整個牆面之風險，不僅所費不貲，更可能 影響房屋結構安全，然系爭房屋越界面積前後共計僅9平方 公尺，所得利益不高，起建人應不至冒需拆除整個房屋側面 之風險，蓄意越界建築；再觀諸系爭房屋於107年間之Googl e照片所示（見本院卷第221頁），系爭288地號土地上原建 有陳舊之鐵皮屋，該鐵皮屋與系爭房屋間約為平行建築，兩 屋間尚有一條狹窄之防火巷，益徵系爭房屋興建時應係與毗 鄰之右側房屋平行建築，實難以事後測量發現系爭房屋右側 略有占用系爭288地號土地之情形，即遽認該屋係故意越界 建築，自不能排除民法第796條之1第1項前段之適用。至系 爭房屋雖未辦理保存登記，惟越界建築之適用對象以房屋為 限，與其用途及是否為合法建築無關，且系爭房屋存在甚久 ，被告與其家人現仍居住、使用系爭房屋，尚不能僅以其未 完備建物登記程序，即逕認其必無保護之必要，而無民法第 796條之1之適用。
⑶系爭房屋為2層樓之磚造房屋，系爭房屋越界占用系爭288地 號土地如附圖所示編號B部分，係該房屋之右側部分，包括 房屋右側側面1樓至2樓之外牆（含樑柱）、屋頂，及房屋內 部之浴室、餐廳、通往2樓之樓梯及2樓祭祀場所等情，有土 地複丈成果圖及系爭房屋之外觀、內部照片為憑（見本院卷 第251頁、第245、359至369頁），足認越界部分已屬系爭房 屋之建築本體。且房屋外牆為房屋重要結構，係房屋之承重 牆，提供整體結構承載與耐震能力，若系爭房屋右側外牆均 予拆除，可合理推測系爭房屋結構安全將遭受莫大影響，參 酌被告自行委託昌邑營造有限公司就系爭房屋部分拆除修繕 工程估價之工程估價單所載（見本院卷第209至210頁），就 系爭房屋主體結構之拆除部分即包括牆面切割、牆面、屋頂 及樓梯拆除等工項，且除拆除運棄及事後裝修之費用外，僅 結構補強工程之費用即高達111萬9800元，可見該等拆除工 程對系爭房屋結構安全之影響甚鉅，且因房屋主體結構已遭 破壞，縱予支撐補強亦難以回復原完整建物結構系統之穩定 ，影響系爭房屋之耐震能力，對系爭房屋之居住使用者人身 安全及財產權均構成潛在危險；再觀諸系爭房屋係位於狹窄 之巷弄內，左側與鄰屋接連建築，前後亦有其他住宅，若系 爭房屋之結構安全受損，亦可能影響相鄰建物之居住安全。 而系爭房屋占用系爭288地號土地之面積為9平方公尺，占用 部分位於系爭288地號土地之西側邊緣，約僅占系爭288地號 土地面積163平方公尺之5.521％，系爭288地號土地扣除遭占 用之部分外，面積仍有154平方公尺，仍得為有效利用。綜 上，本院斟酌系爭房屋所越界土地不大，對鄰地所有人致生 之損害有限，然拆除系爭房屋右側主要結構對該房屋之損害 至鉅，衡量兩造整體利用效能、經濟利益、居家安寧、人身 安全，及相鄰屋居住者之安全與財產權、社會成本，認本件 以免除被告拆除系爭房屋之義務為適當，是被告抗辯應依民 法第796條之1規定，免為如附圖所示B部分房屋之移去或變 更，應屬有據。
⒊綜上所述，被告所有之系爭房屋雖有無權占用原告所有系爭2 88地號土地之情形，然本院斟酌公共利益及當事人利益，認 依民法第796條之1第1項規定，應免除被告拆屋還地之義務 。從而，原告依民法第767條第1項規定請求被告拆除系爭房 屋越界部分，返還占用之土地，為無理由，不應准許。 ㈡就原告請求相當於租金之不當得利部分： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，
以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第16 95號判決意旨參照）。被告未經原告同意，亦無其他合法權 源占用系爭288地號土地，已損害原告對系爭288地號土地之 使用收益權利，被告因而獲得占有使用如附圖所示編號B部 分土地之利益，是原告依民法第179條規定，請求被告給付 相當於租金之不當得利，自屬有據。原告係於110年4月8日 取得系爭288地號土地所有權，有土地所有權狀為憑（見本 院卷第19頁），其請求被告給付自110年5月起至同年12月止 占用系爭288地號土地如附圖所示編號B部分之不當得利，及 自起訴狀繕本送達翌日起（即111年2月8日，繕本係111年2 月7日送達，見本院卷第41頁送達證書）算至返還占用土地 之日止每月占用之不當得利，核屬有據，應予准許。 ⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息10％為限；前開規定於租用基地建築房屋亦準用之， 土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而依土地法施 行法第25條規定，上述土地價額係指法定地價而言。至法定 地價者，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地 法所申報之地價，並非指平均地權條例第46條所規定之土地 公告現值。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外 ，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基 地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為 決定（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。查 系爭288地號土地位於臺中市北區梅川西路之巷道內，巷道 狹窄，惟距離梅川西路不遠，此有空照圖、現場照片及土地 複丈成果圖可參（見本院卷第99、245、251、259、260頁） ，是被告所占用系爭288地號土地之位置屬市區繁榮區域， 交通便利性尚可，加以被告無權占用土地之地上物計有2層 樓，用以自住使用，生活機能良好，本院認為應以申報地價 年息8％計算被告相當於租金之不當得利金額，較為允當。原 告主張依公告土地現值10％計算不當得利金額或被告抗辯應 以申報地價5％計算不當得利金額，尚非可採。 ⒊系爭288地號土地之申報地價係每平方公尺6,640元（見本院 卷31頁之土地登記謄本），以申報地價年息8％計算，被告占 用如附圖編號B部分土地每月可獲得相當於租金之不當得利 金額為398元（計算式：6640元x9平方公尺x8%÷12月=398元/ 月，小數點以下4捨5入，下同），是被告自110年5月起至同 年12月止之不當得利金額為3,184元（計算式：398元x8月=3
184元），其自起訴狀繕本送達翌日起算之每月不當得利金 額為398元。從而，關於原告向被告請求相當於租金之不當 得利部分，於上開數額之範圍內為有理由，其逾上開數額部 分，即屬無據，不應准許。
㈢綜上，本件原告依民法第767條第1項規定，請求原告拆除占 用系爭288地號土地之系爭房屋及返還土地，因民法第796條 之1第1項前段之規定，為無理由，應予駁回。其依民法第17 9條不當得利之規定，請求被告給付110年5月至同年12月之 相當於租金之不當得利及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息 5％計算之法定遲延利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起算至返 還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，於上 開數額範圍內，為有理由，應予准許，爰判決如主文第一項 所示。其逾此數額範圍，為無理由，應予駁回。五、本件就判決主文第一項原告勝訴部分，其數額未逾50萬元， 依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執 行；並依被告聲請准被告供擔保後，得免為假執行。至原告 敗訴部分，其假執行之聲請即失其依據，應予駁回。六、本件事證已經明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，核 與判決結果不生影響，故不一一論述。
七、本件原告依民法第767條第1項之規定本有權請求被告拆屋還 地，僅因民法第796條之1之規定，本院免被告為全部移去或 變更，而受敗訴之判決，惟其請求按當時訴訟之程度，可認 為伸張權利所必要，故就訴訟費用之負擔（除原告減縮訴之 聲請部分之裁判費外），本院爰依民事訴訟法第81條之規定 ，命勝訴之被告負擔其全部。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第81條。 中 華 民 國 112 年 10 月 6 日 民事第二庭 法 官 李宜娟
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 10 月 6 日 書記官 李俊毅
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