臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第205號
原 告 陳子良
訴訟代理人 李宗瀚律師
被 告 陳伯文
陳伯達
陳子德
共 同
訴訟代理人 林更穎律師
共 同
複 代理人 宋豐浚律師
被 告 陳子源
陳子忠
上五人共同
訴訟代理人 曾慶崇律師
上五人共同
複 代理人 王德凱律師
被 告 陳子建
陳羿君
張素華
兼 上二人
訴訟代理人 陳緯國
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年9月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之不動產應予原物分割，並分歸被告陳伯文、陳子忠、陳子源、陳伯達、陳子德按附表二所示比例之應有部分保持共有。
被告陳伯文、陳子忠、陳伯達、陳子德應依附表三所示金額補償原告及被告陳子建、陳羿君、陳緯國、張素華。訴訟費用由兩造按附表一所示訴訟費用比例負擔。 事實及理由
壹、程序方面
被告陳子建、陳羿君、陳緯國、張素華未於最後言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告 聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：坐落臺中市○區○○段0000○00000地號土地及其上 同段1485建號建物（門牌號碼：臺中市○區○○街00號，下分 稱系爭6-46、6-114地號土地、系爭建物，合稱系爭不動產 ）為兩造共有，各共有人之應有部分如附表一所示。系爭不 動產並無因物之使用目的，或法令規定不能分割之情形，兩 造對於系爭不動產亦無不分割之約定，惟就分割方法無法達 成協議。爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，訴請 變價分割系爭不動產等語。並聲明：㈠准將兩造共有之系爭6 -46地號土地予以變價分割，賣得價金按各共有人應有部分 比例分配。㈡准將兩造共有之系爭6-114地號土地予以變價分 割，賣得價金按各共有人應有部分比例分配。㈢准將兩造共 有之系爭建物予以變價分割，賣得價金按各共有人應有部分 比例分配。
二、被告則以：
㈠陳伯文、陳子忠、陳子源、陳伯達、陳子德（下合稱陳伯文 等5人）部分：系爭不動產為家族產業，多年來由兩造分層 管理使用，故不同意變價分割，請求原物分割，將系爭6-46 、6-114地號土地分歸陳伯文等5人維持共有，系爭建物則分 歸陳伯文、陳子忠、陳伯達、陳子德維持共有，應有部分各 如附表二所示，並由陳伯文、陳子忠、陳伯達、陳子德金錢 補償其餘共有人等語。並聲明：㈠兩造共有之系爭不動產應 予原物分割，其中系爭6-46、6-114地號土地分歸陳伯文、 陳子忠、陳子源、陳伯達、陳子德按如附表二所示比例之應 有部分保持共有；系爭建物分歸陳伯文、陳子忠、陳伯達、 陳子德按如附表二所示比例之應有部分保持共有。㈡附表三 如「應補償人」欄所示共有人應按所示金額補償「受補償人 」欄所示共有人。
㈡陳羿君、陳緯國、張素華部分：同意變價分割。 ㈢陳子建未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳 述。
三、不爭執事項（見卷一第436頁）
㈠系爭6-46、6-114地號土地之共有人為原告及被告陳伯文、陳 伯達、陳子源、陳子德、陳子建、陳子忠、陳羿君、陳緯國 、張素華等10人，權利範圍如附表一所示。
㈡系爭建物坐落於系爭6-46、6-114地號土地上，系爭建物之共 有人為原告及被告陳伯文、陳伯達、陳子德、陳子建、陳子 忠、陳羿君、陳緯國、張素華等9人，權利範圍如附表一所 示。
㈢系爭建物係獨棟建物，僅有一主要出入口，除地下室至六樓 外，尚有未辦理保存登記且為全體建物共有人共有之七樓及
屋頂增建部分，系爭建物有默示分管契約，各樓層使用者分 別為：一樓為被告陳緯國、陳羿君及張素華、二樓為原告及 被告陳子建、三樓為被告陳子忠、四樓為被告陳子德、五樓 為被告陳伯文、六樓為被告陳伯達、七樓為被告陳子源，地 下室及屋頂增建部分則為全體共有人共同使用。 ㈣七樓及屋頂增建部分面積依測量結果為準。
四、本件爭點（見卷一第436頁）
㈠系爭6-46、6-114地號土地是否應變價分割？ ㈡系爭建物是否應變價分割？
㈢系爭不動產如原物分割，各共有人間應如何找補？ 五、本院得心證之理由：
㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但 因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在 此限，民法第823條第1項定有明文。經查，系爭不動產為雙 方當事人共有，應有部分為附表一所示，土地登記第一類謄 本在卷可稽（見卷一第83至97頁）。又兩造並無協議不為分 割，且系爭不動產亦無因物之使用目的不能分割之情事，而 兩造未能就分割方法達成協議。因此原告請求分割系爭不動 產於法有據，應予准許。
㈡系爭不動產以被告陳伯文等5人主張之方式原物分割並以金錢 補償為適當
⑴按現行民法第824條有鑑於共有物之性質或用益形態多樣複雜 ，對於裁判上分割共有物之分割方法，採多樣及柔軟性之規 定。依該條第2項前段之規定，如原物分配有困難時，雖得 變賣共有物，以價金分配於各共有人。惟共有物之裁判上分 割，仍以原物分割為原則，必須以原物分割有事實上或法律 上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之 情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟效 益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘共有物在性質上並 無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各執己 見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共有物 之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依民法 第824條所定之各種分割方法為適當之分配，尚不能逕行變 賣共有物而以價金分配於各共有人（最高法院102年度台上 字第1336號判決意旨參照）。
⑵被告陳伯文等5人主張係爭不動產為祖厝，渠等對其有歷史情 感，現亦正使用居住系爭不動產，渠等願意維持共有，共有 方式為附表二，而對於不願意維持共有之家族成員，渠等願 意依照鑑價報告之金額，按附表三方式補償其餘共有人，使 其他共有人脫離共有關係；而原告及被告陳羿君、陳緯國、
張素華均表示希望變價分割(陳子建未到庭)，是本件被告陳 伯文等5人願意維持共有關係，其餘之人希望脫離共有關係 ，合先敘明。
⑶承上，是本件應審就者為本件為變價分割或按照被告陳伯文 等5人主張之附表二分割方案分割較為妥適。經查，系爭不 動產為雙方當事人之祖厝，8樓設有神明廳，家族成員按照 不爭事項㈢之範圍分別使用，且系爭執不動產正由當事人修 繕中，此乃雙方所不爭執，亦有本院111年9月1日勘驗筆錄 及照片在卷可佐(件卷二第11至25頁)，是系爭不動產對於雙 方當事人間具有歷史及情感意義堪信為真，本件維持被告陳 伯文等5人共有關係，其餘不願維持共有之共有人脫離共有 關係，對於全體共有人並無損害，亦無違反全體共有人之意 願，況被告陳博文等5人對於係爭不動產之權利範圍總和亦 遠大於其餘共有人(見附表一)，衡諸上開全體共有人情感、 意願及共有持份之情況，足認被告5人主張以附表二原物分 割搭配找補方案，應屬合理，對其他共有人並無損害。 ⑷而原告雖主張系爭不動產應以變價分割，將系爭不動產以公 開拍賣之方式變賣，方能最大化系爭不動產之最大價值，而 被告陳伯文等5人亦得行使優先承買權，無損被告陳伯文等5 人之權益，然若使用變價分割之方式，縱被告陳伯文等5人 行使優先承買權，無法確保被告陳伯文等5人得以附表二之 方式優先承買系爭不動產，需透過事後再次分割系爭不動產 ，對全體共有人而言，並非最有利，難認為最適當之方式。 是本院認以被告陳伯文等5人主張之方式原物分割並以金錢 補償其餘共有人之方式為適當，且對於全體共有人並無不利 。
㈢本件鑑定報告得作為本件金錢補償之基礎
⑴本院囑託富達不動產估價師事務所鑑定，該所估價師依委託 者提供之資料，以比較法、成本法及收益法評估勘估標的價 格，經整數化調整後，於110年11月26日鑑定系爭不動產總 值為新臺幣(下同)7,203萬4,000元整(見卷附鑑定報告)，該 估價報告乃係由委請不動產估價師鑑定而得之結論，該估價 師有專業證照且與系爭不動產共有人均無利害關係，其所為 鑑定既係本於中立客觀立場及專業知識而為之，自有相當之 憑信性。
⑵原告雖質疑該鑑定報告之鑑定之結論，認該估價報告涉及許 多主觀判斷，且未採取統一估價方式，認估價總值過低，然 不動產估價報告本身即涉及估價師之主觀專業認定，且不動 產估價師與雙方當事人非親非故，除有具體明確事證，難僅 以片面質疑，遽認鑑定報告有何不可採。況本院將原告之上
開質疑函詢上開不動產估價師事務所，事務所回函「1.關於 收益法疑義回覆⑴勘估標的建物面積為近500坪，其比較標的 4~6建物面積較小為37坪、71坪及39坪，面積較小單價相對 較高，本次評估係以差距45坪為一級距，故分别向下調整10 ％、9％、10％。⑵勘估標的位於10公尺道路，考量比較標的5、 6位於臺灣大道及五權路，臨路寬度皆為30公尺以上、道路 種類皆屬主幹道、規劃道路連續性佳等三種臨路條件及位置 皆優於勘估標的，故向下調整14％。⑶房屋稅之現況殘值率係 依台中市房屋標準價格計算之，其係為1.17％（計算時採之 ），因數值小數點進位為1.2％。⑷折舊提存是以建物（或） 該資產的重建成本為基礎計算，重置提撥是以建物（或該資 產）的構成部分中，耐用年數較一般情形為短的構成去提列 即重置提撥費為建物構成中比建物結構折耗更快，且必須在 建物使用壽命期內定期更換重置之設備及零件所支出的費用 。其係依據不動產估價師公會全國聯合會第五號公報收益法 之直接資本化法所載計算。⑸重置提撥費提列方式有二。a. 重置提撥費按勘估標的營造施工費之10％計算應重置部分， 該部分按30年攤提，攤提方式係採償債基金率之折現率方式 辦理，其折現率採1.36％計，據此計算重置提撥費為149,675 元。b.重置提撥費以營造施工費之0.5％計算，即499.93坪×1 10,000元/坪×0.5％＝274,962元。本次評估報告書第60頁係採 A式計算，第59頁係誤植，敬請見諒。⑹折舊提存費計算式： 137,818×499.93×（1-5％）/60＝1,141,336元，其中137,818 元係屬誤植，應為報告書第51頁中重置成本單價144,189元 ，即144,189×499.93×（1-5％）/60=1,141,336元，故其計算 結果無誤，造成不便敬請見諒。2.綜上，收益總價為72,102 ,000元，報告書第63頁說明因考量本案之估價目的為共有物 分割事件不動產資產價值評估參考，著重於交易價格，另收 益法資料蒐集較為不易，租金實例掌握度較低，又市場租金 於租約簽訂後易有僵固之情形，較難隨市場波動反應。另考 量價格日期當時臺中市不動產交易市場熱絡情況，綜合上述 考量，才決定賦予比較法較高之60％權重；收益法則賦予40％ 權重，加權平均計算求得勘估標的房地總價為新台幣72,034 ,000元。以上說明。」，此有富達不動產估價師事務所112 年8月2日富字第112FD0101-1號函(見卷第281至285頁)在卷 可佐，是本件原告並無提出客觀證據證明鑑定報告有何不妥 ，難僅以其抗辯，遽認本件鑑定報告有何不可採，從而原告 聲請傳喚估價師到庭作證，自無必要，一併敘明。 ⑶是本件關於金錢補償部分，本院認鑑定報告之結論並無不妥 ，故本件之金錢補償部分，參酌鑑定報告之結論，被告陳伯
文等5人應按如附表三所示之金額補償金錢給其他共有人。六、結論：
綜上所述，本院認附表二之分割方法，基於共有物性質、歷 史情感、經濟效用，及全體共有人利益及公平性考量，俱屬 允當，未受原物分割之共有人，以附表三之方式金錢補償， 判決如主文所示。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能兼 顧各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、 經濟效用，符合公平經濟原則，以決定適當之分割方法，不 因何造起訴而有不同，故關於訴訟費用負擔，應由兩造各按 其應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰併諭知訴訟費用之 負擔如主文第3項所示。
中 華 民 國 112 年 10 月 31 日 民事第五庭 法 官 陳冠霖
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 10 月 31 日 書記官 廖日晟
附表一：
訴訟標的： ㈠臺中市○區○○段0000地號土地 ㈡臺中市○區○○段00000地號土地 ㈢臺中市○區○○段0000○號建物 編號 共有人姓名 所有權應有部分比例 訴訟費用負擔比例 訴訟標的㈠、㈡ 訴訟標的㈢ 1 陳伯文 7分之1 6分之1 13分之2 2 陳伯達 7分之1 6分之1 13分之2 3 陳子源 7分之1 0 13分之1 4 陳子德 7分之1 6分之1 13分之2 5 陳子良 14分之1 12分之1 13分之1 6 陳子建 14分之1 12分之1 13分之1 7 陳子忠 7分之1 6分之1 13分之2 8 陳羿君 21分之1 18分之1 39分之2 9 陳緯國 21分之1 18分之1 39分之2 10 張素華 21分之1 18分之1 39分之2
附表二：分割方案
編號 共有人 系爭6-46、6-114地號土地應有部分比例 系爭建物應有部分比例 1 陳伯文 14分之3 4分之1 2 陳伯達 14分之3 4分之1 3 陳子源 7分之1 0 4 陳子德 14分之3 4分之1 5 陳子良 0 0 6 陳子建 0 0 7 陳子忠 14分之3 4分之1 8 陳羿君 0 0 9 陳緯國 0 0 10 張素華 0 0
附表三：補償金額（單位：新臺幣）
編號 應補償人 受補償人 陳子良 陳子建 陳羿君 陳緯國 張素華 1 陳伯文 1,384,346元 1,384,345元 922,896元 922,897元 922,897元 2 陳伯達 1,384,345元 1,384,346元 922,897元 922,896元 922,897元 3 陳子德 1,384,345元 1,384,345元 922,897元 922,897元 922,896元 4 陳子忠 1,384,345元 1,384,345元 922,897元 922,897元 922,897元 總額 5,537,381元 5,537,381元 3,691,587元 3,691,587元 3,691,587元