臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第1647號
原 告 陳佩秀
訴訟代理人 宋武韓
詹漢山律師
被 告 詹前添
訴訟代理人 林軍男律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國112年9月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺中市○○區○○段地號300號（權利範圍： 全部）及其上同段171建號（門牌號碼：臺中市○○區○○ 路○○巷0號，權利範圍：全部）之不動產所有權移轉登記 予原告。
二、被告應於原告給付被告新台幣（下同）1,162萬元或匯款至 第一建築經理股份有限公司指定之台新國際商業銀行建北分 行信託財產專戶帳號00000-0000000000號帳戶之同時，將坐 落臺中市○○區○○段地號300號（權利範圍：全部）及其 上同段171建號（門牌號碼：臺中市○○區○○路○○巷0號 ，權利範圍：全部）之不動產點交予原告。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用應由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項但書第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更 正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴 訟法第256條亦有明定。查原告於起訴時訴之聲明原為先位 聲明：㈠被告與原告就如附表所示不動產之買賣價金，應減 少200萬元。㈡被告應於原告支付78萬元或匯款至第一建築經 理股份有限公司指定之台新國際商業銀行建北分行信託財產 專戶帳號00000-0000000000號帳戶(下稱履約保證專戶)之同 時，將如附表所示不動產所有權移轉登記予原告。㈢被告應 於原告支付962萬元或匯款至履約保證專戶之同時，將如附 表所示不動產點交予原告；備位聲明：㈠被告應返還原告310 萬元，及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計 算之利息。㈡被告應賠償原告違約金310萬元，及自本訴狀送 達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息(見本院卷㈠ 第11頁)。嗣於111年8月25日以民事更正聲明狀變更聲明為
：先位聲明：㈠被告應將如附表所示不動產移轉登記予原告 。㈡被告應於原告支付962萬元或匯款至履約保證專戶之同時 ，將如附表所示不動產點交予原告；備位聲明：㈠被告應返 還原告388萬元，及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按 年利率5%計算之利息。㈡被告應賠償原告違約金388萬元，及 自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息 (見本院卷㈠第221頁、本院卷㈡第133頁)。經核原告變更先位 聲明部分，僅係更正其事實上及法律上之陳述，非為訴之變 更或追加，而備位聲明追加請求金額部分，核屬擴張應受判 決事項之聲明，揆諸上揭規定，均應予准許。
貳、兩造主張：
一、原告主張：
㈠先位之訴部分：
兩造於111年4月8日簽訂不動產買賣契約(下稱系爭契約)， 由原告向被告購買坐落於臺中市○○區○○段地號300號、面積3 17.94平方公尺、權利範圍全部之土地及其上建號171號、門 牌號碼臺中市○○區○○路○○巷0號之建物(下稱系爭房地)，並 約定價金為1,550萬元，分4期支付，原告已支付第1期款及 第2期款各155萬元至履約保證專戶。被告於締約時就系爭契 約附件「建物應記載事項」第35項「基地有無供公眾通行之 私有道路」記載「無」，嗣原告發現系爭土地存有供公眾通 行之私有道路，致原告所能使用之土地面積不足317.94平方 公尺，而有減少其價值及效用之瑕疵，被告對於系爭契約未 真實揭露有部分土地係供公眾通行使用之私有道路，應負瑕 疵擔保責任，且經原告於111年5月10日寄發存證信函要求被 告協商未果，爰依民法第359條規定，以起訴狀繕本之送達 為減少價金200萬元之意思表示。嗣原告於111年6月13日已 依約將第3期款78萬元匯入履約保證專戶，依系爭契約第3條 第2項約定，被告自應將系爭房地所有權移轉登記予原告， 並應於原告給付減少價金後之第4期款962萬元後，將系爭房 地點交予原告，爰依系爭契約第3條第2項約定、民法第354 條及第359條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：1.被告應 將如附表所示不動產移轉登記予原告。2.被告應於原告支付 962萬元或匯款至履約保證專戶之同時，將如附表所示不動 產點交予原告。
㈡備位之訴部分：
縱認原告先位之訴為無理由，被告於111年5月26日以系爭房 地銀行貸款無法達成系爭契約第12條所約定價金之66%為由 ，表示終止系爭契約，而有明確、斷然預示拒絕給付之意思 ，原告信賴被告於約定清償期將依約履行之基礎已不負存在
，被告即應負債務不履行責任，原告得於清償期屆至前解除 系爭契約，爰依系爭契約第8條第1項約定，主張解除系爭契 約，並請求被告返還已給付之價金388萬元及按原告已給付 價金數額388萬元計算之違約金等語。並聲明：⒈被告應返還 原告388萬元，及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年 利率5%計算之利息。⒉被告應賠償原告違約金388萬元，及自 本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。二、被告抗辯：
㈠先位之訴部分：
⒈依系爭契約第3條第2項約定，原告須於111年5月5日前將第2 期款匯入履約保證專戶並完成貸款程序，且依系爭契約第12 條第3項約定，原告貸款若未達成交價之66%，系爭契約即告 終止（按系爭契約用語係「終止」，然因本件係買賣契約， 故法律上應係「解除」之意，下同）。然原告遲至111年5月 5日才到銀行寫貸款申請書，且合作金庫銀行已於同年月24 日正式轉知承辦代書呂淑惠不予辦理原告之貸款申請，原告 確定無法如期完成辦理貸款程序及貸款達成成交價66%之約 定事項，故被告已於111年5月26日依系爭契約第12條第3項 約定終止系爭契約，嗣擔任系爭契約履約保證人之第一建築 經理股份有限公司亦於同年月31日通知兩造，因系爭契約第 12條第3項之特約事項條件成就，系爭契約應無條件終止。 系爭契約既已因被告終止契約而失其法律效力，則原告先位 之訴仍依兩造間系爭契約關係為上揭請求，顯無理由。 ⒉又兩造於簽訂系爭契約前之111年3月23日，已由訴外人太平 洋不動產企業社(下稱太平洋房屋)之仲介人員楊凱婷帶看系 爭房地之現況，被告當場向原告明確說明系爭房地有部分土 地係作為道路使用，該部分道路屬於被告所有乙節，原告之 夫宋武韓亦曾以此為由，透過楊凱婷要求被告降低價金數額 ，被告原提供予太平洋房屋之銷售底價為1,800萬元，被告 也因此同意降價250萬元，故原告於締約前即已知悉系爭房 地有部分土地係供公眾通行之私有道路之事實，被告對此即 不負瑕疵擔保責任，原告依民法第359條規定減少價金亦無 理由。
㈡備位之訴部分：
原告所支付之價金均係匯入履約保證專戶，被告實際上未受 領該等價金給付，且被告依系爭契約第12條第3項終止系爭 契約後，被告亦同意依該約定「無息退還已收受價金」予原 告，太平洋房屋亦已安排確定之時間與地點，通知兩造配合 辦理返還價金程序，惟原告於當日自行選擇不到場，原告本 可隨時取回該等價金，並無實際損害可言，原告此部分之請
求欠缺訴之利益。又系爭契約係因原告無法如期於111年5月 5日前完成貸款程序及貸款未達成交價66%之特約事項，而遭 被告終止契約，其責任在於原告一方，被告既無違約之情事 ，自無須依系爭契約第8條第1項約定賠償原告違約金。 ㈢並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執及爭執事項：
一、不爭執事項：
㈠兩造於111年4月8日簽訂系爭契約，由原告向被告購買系爭房 地，並約定價金為1,550萬元，分4期支付，原告已支付第1 期款、第2期款各155萬元及第3期款78萬元合計388萬元至履 約保證專戶(見本院卷㈠第27至63、204、229頁)。 ㈡系爭契約附件「建物應記載事項」第35項「基地有無供公眾 通行之私有道路」記載「無」，並經兩造於該頁下方簽章確 認(見本院卷㈠第47、204頁)。
㈢系爭建物前方土地鋪設柏油作為供公眾通行之私有道路，系 爭建物前門圍牆往外延伸1公尺寬之水泥地作為排水設施其 上擺有盆栽，而鋪設柏油路面部分面積51.82平方公尺、水 泥地(1公尺寬)部分面積11.57平方公尺、柏油路面至擋土牆 地基部分面積20.47平方公尺等情，業經本院於112年4月28 日會同兩造至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及所附照片在卷可 佐(見本院卷第529至533頁)，並有臺中市豐原地政事務所11 2年5月11日豐地二字第1120004455號函及所附土地複丈成果 圖在卷可稽(見本院卷㈠第535至537頁)。 ㈣原告於111年5月10日寄發臺中向上郵局存證號碼344號存證信 函，嗣被告已於同年月11日收受(見本院卷㈠第77至91、204 、231頁)。
㈤原告已收受被告於111年5月24日、同年月26日、同年8月3日 所寄發之臺中豐原郵局存證號碼305號、309、422號存證信 函(見本院卷㈠第95至105、153至161、204、447至458頁)。二、爭執事項：
㈠先位之訴部分：
⒈被告依系爭契約第12條第3項約定解除契約，是否合法？ ⒉原告依民法第359條規定減少價金200萬元，是否合法？ ⒊原告依系爭契約第3條第2項約定請求被告移轉系爭房地所有 權予原告，並請求被告於原告給付962萬元後點交系爭房地 予原告，有無理由？
㈡備位之訴部分：
原告依系爭契約第8條第1項約定請求被告返還已給付之價金 388萬元及給付違約金388萬元，有無理由？肆、本院之判斷：
一、先位之訴部分：
㈠被告依系爭契約第12條第3項約定解除契約不合法，兩造間系 爭契約關係仍繼續存在：
⒈依系爭契約第3條第2項關於第2期款155萬元部分約定：「⑴賣 方應於111年5月5日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用 印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業。 ⑵買方最遲應於前開日期將第二期款存匯入履保專戶。(貸款 完成)」，及第12條第3項約定：「⒊本約雙方約定買方貸款 需達成交價66成，若未達本約終止，無息退還已收受價金， 但買方需配合代書辦理貸款。」(見本院卷㈠第33、39頁)， 復佐以證人呂淑惠於本院111年10月6日言詞辯論期日證稱： 系爭契約第3條第2項手寫「貸款完成」是我寫的，因為簽約 當時原告有要求貸款額度需達成交價66%，所以特別將給付 第2期款時間延後近1個月，以便原告辦理貸款完成；系爭契 約第12條第3項約定也是我寫的，用意是避免原告貸款不足 ，該終止契約條款兩造都可以主張，就照約定的時間給原告 辦理貸款，若未辦成，被告可以解除契約讓其他人買受等語 (見本院卷㈠第306至309頁)，可知系爭契約第3條第2項所定 「111年5月5日」係指原告給付第2期款及辦理貸款完成之期 限，屬於原告該等給付義務之清償期約定，而系爭契約第12 條第3項則為原告貸款未達成交價66%之約定解除權，與系爭 契約第3條第2項所定「111年5月5日」之期限無涉。 ⒉又參諸系爭契約第8條第4項約定：「除本契約有特別約定外 ，買賣雙方之任一方如發生不依約履行義務之違約情事，經 他方定七日期限催告仍未履行，雙方同意由第一建經進行最 終催告，逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經未違 約之一方以書面通知違約方解除契約完成，本契約即生解除 之效力」(見本院卷㈠第39頁)，亦可知除合於系爭契約第12 條第3項所定「原告貸款未達成交價66%」之解除權行使要件 外，其餘因債務不履行而解除契約，均應依系爭契約第8條 第4項約定程序辦理，始生合法解除系爭契約之效力。系爭 契約第12條第3項所定之解除權行使要件既未包含「原告應 於111年5月5日前貸款完成」，則原告未依約於111年5月5日 前辦理貸款完成，被告本應循系爭契約第8條第4項約定程序 解除契約，方屬適法，倘執此改以系爭契約第12條第3項約 定終止契約，難謂已合法解除系爭契約。
⒊基上，依原告所提出其與呂淑惠間之LINE對話紀錄擷圖所示 ，原告於111年5月6日傳送「呂代書跟您報告一下 今天我們 已經到合庫 送申請了」之文字訊息，嗣呂淑惠於同年月19 日傳送「合庫貸款已核准1,100萬(約成交價71成)」之文字
訊息(見本院卷㈠第427、513頁)，可見原告雖遲於111年5月5 日後始申請貸款，然該貸款於同年月19日即辦理完成且已逾 成交價66%，則被告嗣於111年5月26日及同年8月3日兩度寄 發存證信函，既未主張依系爭契約第8條第4項約定程序解除 契約，均係以原告未於111年5月5日辦理貸款完成為由，依 系爭契約第12條第3項特別約定事項對於原告為終止契約之 意思表示，然斯時已無系爭契約第12條第3項所定「原告貸 款未達成交價66%」之情形，被告自不得據以解除系爭契約 ，被告上開意思表示不生合法解除系爭契約之效力。是被告 抗辯系爭契約已因被告終止契約而失效，原告不得再依系爭 契約為本件請求云云，要非可採。
㈡原告於系爭契約成立前即已知悉系爭房地之瑕疵，被告就該 瑕疵不負物之瑕疵擔保責任：
⒈按出賣人依民法第354條第1項規定，固負有擔保其物依民法 第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值 之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕 疵。惟買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負 擔保之責，民法第355條第1項亦有明文。又當事人主張有利 於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條 前段定有明文。是就買賣標的物有瑕疵存在之事實，應由買 受人負舉證之責；而就買受人於契約成立時明知標的物有瑕 疵之事實，則應由出賣人負舉證之責。至於證明買受人知悉 物有瑕疵之方法，則不應以書面為限，凡於交易過程中，若 買受人有檢視標的物，就標的物一望即知之瑕疵，當可認買 受人於契約成立時即已知悉該瑕疵。
⒉經查，系爭契約附件「建物應記載事項」第35項「基地有無 供公眾通行之私有道路」記載「無」，然系爭建物前方土地 實有鋪設柏油作為供公眾通行之私有道路，依通常交易觀念 ，該道路足以減損系爭房地之利用，顯不符「基地無供公眾 通行之私有道路」之品質，堪認系爭房地確有不具備應有價 值、效用及品質之瑕疵。
⒊惟查，證人楊凱婷於本院111年8月25日言詞辯論期日證稱： 我是原告的仲介，111年3月23日我帶原告、宋武韓及原告父 母共4人去看系爭房地，現場被告及其妻均在場，被告有介 紹門前的路是自己的可停放2至3台車，系爭土地從車庫門的 道路地到馬路對面的圍牆都是被告的地等語(見本院卷第212 至213頁)。而系爭建物前方土地鋪設柏油作為供公眾通行之 私有道路，乃兩造訂約前系爭房地之既有狀態，該瑕疵早已 存在，亦為一般人至現場查看即可輕易發現，則原告於訂約 前既已由楊凱婷帶同其至系爭房地之現場查看，原告於抵達
現場行經該道路至系爭建物前門時，即可發現該明顯易見之 瑕疵，而非於簽約後以系爭房地資料辦理銀行貸款時才能發 現上開瑕疵。且依證人楊凱婷上揭證述，亦可知被告於帶看 系爭房地時，確有當場告知原告系爭建物前方土地平時係作 為道路使用但可臨時停車之現況，並指出系爭建物前方土地 現為私有道路部分之範圍，顯見被告已口頭告知原告系爭房 地有部分土地為私有道路之現況，原告至現場查看後當已充 分認知系爭房地存有上開瑕疵。
⒋又依被告所提出宋武韓與楊凱婷間111年4月6日對話錄音譯文 所示，宋武韓向楊凱婷表示：「他那個前面大約幾坪，我有 大約估算一下」、「我有大約抓一下，大約幾米面寬，幾米 路幾米寬這樣」等語(見本院卷第173頁)，復佐以證人楊凱 婷證稱：我依據公司洽談區攝影機之錄影檔案作成該對話譯 文，該對話譯文是宋武韓來公司下斡旋，系爭房地都是宋武 韓與我接洽，他有去算前面道路約20幾坪左右，我再以這個 理由去與被告議價，討論後被告願意降價至1,580萬元，我 跟宋武韓回報被告願意降價，但與宋武韓出價有價差，最後 兩造合意以1,550萬元成交；宋武韓於帶看當天離開後，打 電話跟我說他有查詢該道路部分土地之實價登錄，他評估系 爭房地交易價值約1,400萬元等語(見本院卷第214至215、21 7頁)，核與被告111年3月17日委託契約書、宋武韓111年4月 6日不動產購買意願書、被告111年4月6日、同年月7日契約 內容變更合意書、宋武韓111年4月8日契約內容變更合意書 之記載內容相符(見本院卷第175至191頁)。綜合上開證據資 料，可知原告與宋武韓同至系爭房地現場查看後，原告即透 過宋武韓向楊雅婷提及該道路之占用面積、路寬及交易價格 影響，原告於斯時當已知悉系爭房地部分土地現為私有道路 之事實，且於兩造磋商過程中，原告亦透過宋武韓以上開瑕 疵為由議價，嗣經兩造就調降價金互相同意，而使系爭契約 得以成立，益徵原告於訂約前即已知悉系爭房地存有上開瑕 疵。
⒌至系爭契約附件「建物應記載事項」第35項「基地有無供公 眾通行之私有道路」固記載「無」，然該附件僅為系爭房地 現況之說明方法，並非系爭契約成立之要件，則被告於帶看 現場時業以口頭說明系爭房地存有私有道路，原告已知此情 ，當不至於因訂約時該附件有相反記載而受誤導，尚難僅因 該附件關於「基地有無供公眾通行之私有道路」記載之缺漏 ，反推被告於訂約前並未告知原告上開瑕疵。況由該附件係 制式表格以電腦操作選填後列印而成之形式，及證人楊雅婷 證稱：簽約當時就建物應記載事項並無逐一請被告確認後才
勾選等語(見本院卷第216頁)，亦可知該附件之記載內容係 由太平洋房屋事前填入，並非由被告本人親筆勾選，且兩造 於訂約時亦未就該項記載內容詳細核對，被告所辯該附件「 基地有無供公眾通行之私有道路」記載「無」為仲介人員誤 載非虛。是原告主張系爭房地現況應以該附件之書面陳述為 據，不容事後再以其他證明方式推翻取代該書面陳述云云， 亦非可採。
⒍基上，原告於訂約前既已知悉系爭房地具有上開瑕疵，揆諸 上揭說明，被告就上開瑕疵自不負物之瑕疵擔保責任。是原 告主張系爭房地存有上開瑕疵，而依民法第359條規定為減 少價金200萬元之意思表示，洵屬無據。
㈢原告得依系爭契約第3條第2項約定請求被告移轉系爭房地所 有權予原告，並請求被告於原告給付1,162萬元後點交系爭 房地予原告：
⒈依系爭契約第3條第2項關於第3期款78萬元部分約定：「⑵如 買方需以本買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，最遲 應於完稅前簽立以尾款票面金額並以賣方為受款人之本票作 為擔保，……並配合特約地政士至申貸金融機構完成相關之對 保手續，並指示金融機構將核貸款項直接存匯入履保專戶， 且產權移轉與抵押權設定應同時辦理。」，及關於第4期款1 ,162萬元部分約定：「⑵如買方須以買賣標的向金融機構辦 理貸款已支付尾款者，應於給付第三期款之同時或賣方通知 期限內，確認貸款額度並辦妥相關對保手續，自移轉登記完 成五日內，將核貸款項存匯入履保專戶，雙方並同時辦理交 屋。」(見本院卷㈠第33頁)，由上開約定內容可知，被告應 分別於原告給付第3期款、第4期款之同時，履行其移轉系爭 房地所有權及點交系爭房地之對待給付義務。從而，被告既 未依系爭契約第12條第3項約定合法解除系爭契約，兩造間 系爭契約之法律關係仍繼續存在，且原告已於111年6月13日 依約將第3期款78萬元匯入履約保證專戶乙情，亦如前述， 則原告依系爭契約第3條第2項約定，請求被告移轉系爭房地 所有權予原告，並應於原告給付第4期款之同時點交系爭房 地予原告，即屬有據。
⒉承上所述，兩造間系爭契約之法律關係既仍繼續存在，原告 自得依系爭契約第3條第2項約定，請求被告被告移轉系爭房 地所有權予原告，並應於原告給付第4期款之同時點交系爭 房地予原告。茲有爭議者，原告主張就第4期款1162萬元部 分，其得減少價金200萬元，僅須給付被告962萬元等語。然 因原告不得依民法第359條規定減少價金200萬元，已如前述 ，是本件原告所應給付之第4期款應為1,162萬元，原告僅聲
明以給付第4期款962萬元為被告點交系爭房地之對待給付， 核與系爭契約第3條第2項約定未合，自有未足。故本件依系 爭契約之約定，命原告提出第4期款1,162萬元之同時，被告 即點交系爭房地予原告。
3.至被告另於本院111年7月28日言詞辯論期日，以系爭契約第 7條第7項約定最後履行點交日期為111年6月30日，原告屆期 未提出貸款及尾款給付為由，對於原告為解除契約之意思表 示(見本院卷㈠第205頁)。然依系爭契約第7條第7項約定：「 買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登 記或塗銷等作業無誤後五日內辦理點交，但雙方同意點交最 遲不得逾民國111年6月30日」(見本院卷㈠第37頁)，可知於 被告移轉系爭房地所有權予原告前，本不生辦理點交之問題 ，且依系爭契約第3條第2項約定，原告於被告點交系爭房地 之同時，始應為尾款之給付。本件兩造自111年6月6日起即 因系爭契約涉訟，且被告迄未移轉系爭房地所有權予原告， 尚難認原告未於111年6月30日前給付尾款有何債務不履行之 情事，被告自不得據此解除系爭契約，是被告上開所辯，亦 無足取。
二、綜上所述，原告先位依系爭契約第3條第2項約定，請求被告 將系爭房地所有權移轉登記予原告，並應於原告給付被告第 4期款（原告主張係962萬元，本院認定係1162萬元）或匯款 至履約保證專戶之同時，將系爭房地點交予原告，為有理由 ，應予准許；又本件原告聲明本院為對待給付判決，性質上 係限制原告請求權所附加之條件，而就該附加條件之金額， 本院認應係1162萬元，而非原告主張之962萬元，則對於點 交房地部分固應為原告勝訴判決，然對於對待給付之金額， 本院所認定者既高於原告主張之金額，本院上開諭知當對原 告不利，就該不利部分，自應為原告敗訴之判決之諭知，以 利其得提起上訴爭執之。
三、原告先位之訴既有理由，則其備位依系爭契約第8條第1項約 定，請求被告返還其已給付之價金388萬元及給付388萬元之 違約金，即無庸再予審究，附此敘明。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。伍、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 10 月 11 日 民事第二庭 法 官 李悌愷
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 11 日 書記官 葉卉羚
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