臺灣臺中地方法院民事判決
111年度簡上字第464號
上 訴 人 何昱興
訴訟代理人 韓銘峰律師
林郁芸律師
被上訴人 麗莊不動產經紀有限公司
法定代理人 劉岑葳
訴訟代理人 鐘為盛律師
上列當事人間給付服務費事件，上訴人對於中華民國111年9月15
日本院臺中簡易庭111年度中簡字第2128號第一審判決提起上訴
，本院合議庭於112年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人（即原告）起訴主張：上訴人（即被告）所有門牌 號碼臺中市○區○○街00巷00號8樓之1之房屋（下稱系爭房屋 ），因被上訴人之客戶有意購買，被上訴人之業務人員聯絡 上訴人後，上訴人即於110年12月17日委託被上訴人銷售系 爭房屋，委託銷售底價為新台幣（下同）1198萬元，委託期 間自110年12月17日起至111年2月28日止，兩造並於110年12 月17日訂有一般委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），同 日經兩造磋商系爭房屋之實際出售價額後，另簽訂有服務報 酬給付同意書約定仲介費40萬元。因上訴人不願讓買方知悉 本身亦為房屋仲介人員，即授權訴外人許菀芸與買受人即訴 外人李綺曼以1100萬元成交系爭房屋，並簽訂不動產買賣契 約。系爭房屋係因被上訴人之居間而成交，爰依系爭銷售契 約第6條第1項、服務報酬給付同意書及民法568條第1項之規 定，請求上訴人給付服務報酬40萬元。
貳、被上訴人抗辯稱：
一、上訴人為系爭房屋之所有權人，於110年12月17日受被上訴 人告知，有買方擬出價1050萬元欲購買系爭房屋，上訴人於 同日前往被上訴人處面談，當時被上訴人拿出一般委託銷售 契約書要求上訴人簽名，其上記載委託銷售底價為1198萬元 ，系爭銷售契約第6條所載百分之「4」，此百分之「4」係 上訴人不知情之下，由被上訴人自行填寫。又在面談的過程 中，上訴人與買方不會有任何接觸，完全由被上訴人居中協 調，上訴人在系爭銷售契約及被上訴人所提供之服務報酬給
付同意書簽完名後，被上訴人隨即安排事先早已在被上訴人 公司待命之被上訴人特約地政士上場主持，與買方乙○○、李 綺曼父女簽立不動產買賣契約書，買賣總價為1100萬元，其 中乙○○負責出錢、處理買賣議價等事務，李綺曼則負責與上 訴人簽約，系爭房屋並登記於李綺曼名下。
二、被上訴人要求上訴人簽名之系爭委任契約、服務報酬給付同 意書，係以突襲方式，要求上訴人簽名，時間大約只有1分 鐘，上訴人根本沒有機會看完，系爭委任契約明定「110年1 2月17日起須經委託人攜回審閱3天，違反前項規定契約，條 款不構成契約內容」，故系爭委任契約應有違反審閱期而不 生契約效力。
三、簽約隔日即110年12月18日，上訴人以LINE通訊軟體與買方 父親乙○○聯絡時，赫然發現乙○○於110年12月17日欲購買系 爭房屋時，一開始即出價1100萬元，被上訴人當時卻向上訴 人謊稱買方僅出價1050萬元，導致上訴人錯估買方真實意願 ，以低價1100萬元成交，失去1100萬元至1198萬元間抬價之 機會，被上訴人違反善良管理人注意義務及系爭銷售契約書 條款致上訴人權益受損，依系爭銷售契約書約定及民法第57 1條規定，自不得向上訴人請求仲介服務報酬。四、縱認上訴人應給付服務費，然被上訴人銷售系爭房屋並未作 任何對外廣告、以及任何企劃銷售，且買方乙○○、李綺曼父 女前往系爭房屋看屋15分鐘期間，均由上訴人親自介紹，事 實乙○○原本於110年12月15日即已上訴人約好要來看屋，之 後可能因聽從被上訴人之銷售話術而改由被上訴人之經紀營 業員甲○○帶來看屋，換言之，系爭房屋即使沒有被上訴人也 會成交，被上訴人僅帶看15分鐘就要求上訴人給付仲介費40 萬元實屬太高。
叁、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，判命上訴人應給 付被上訴人40萬元及自111年7月16日（起訴狀繕本送達翌日 ）起算之法定遲延利息。上訴人隊員審判決聲明不服提起上 訴，並聲明：「一、原判決廢棄。二、上廢棄部分，被上訴 人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。」被上訴人則聲 明：上訴駁回。
肆、本院判斷：
一、被上訴人主張上訴人於110年12月17日與被上訴人簽訂一般 委託銷售契約書，由被上訴人居間仲介買賣上訴人所有之系 爭房屋，嗣上訴人授權訴外人許菀芸與買受人即訴外人李綺 曼於110年12月17日簽訂不動產買賣契約，以1100萬元成交 系爭房屋，上訴人書立服務報酬給付同意書同意給付被上訴 人仲介費40萬元等情，有土地及建物登記謄本、一般委託銷
售契約書、服務報酬給付同意書、授權書、不動產賣賣契約 書在卷可稽（見原審卷第21-47頁），且為兩造所不爭執， 堪信為真實。
二、系爭銷售契約違反審閱期間規定，被上訴人不得依系爭銷售 契約之約定請求上訴人給付仲介費用：
㈠按消費者保護法第11條之1規定：「企業經營者與消費者訂立 定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱 全部條款內容（第1項）。企業經營者以定型化契約條款使 消費者拋棄前項權利者，無效（第2項）。違反第1項規定者 ，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成 契約之內容（第3項）。中央主管機關得選擇特定行業，參 酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等 事項，公告定型化契約之審閱期間（第4項）。」再內政部9 2年6月26日公告修正不動產委託銷售定型化契約應記載及不 得記載事項，契約審閱期間不得少於3日。而揆諸消費者保 護法第11條之1第1項及第3項之立法意旨，乃為維護消費者 知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契 約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經 營者未提供合理「審閱期間」之法律效果（最高法院103年 度台上字第2038號判決意旨參照）。
㈡本件兩造係於110年12月17日合意由被上訴人銷售系爭房屋並 於同日簽訂系爭銷售契約乙節，為兩造所不爭執，則因系爭 銷售契約屬消費者保護法所稱之定型化契約，且簽約時顯無 3日以上之審閱期，故兩造所簽訂之系爭銷售契約即因違反 消費者保護法第11條之1第1項之規定，而發生同條第3項所 規定之法律效果。從而，被上訴人依系爭銷售契約之約定請 求上訴人給付服務費，自屬無據。
三、被上訴人得依民法第568條第1項之規定請求上訴人給付服務 報酬：
㈠按定型化契約條款未納入契約或無效時，原則上該定型化契 約本身仍為有效，關於該定型化契約之漏洞，應先是用法律 規定加以補充或補正，若無法律規定可資補充或補正，則依 契約解釋原則加以補充或補正。本件兩造於110年12月17日 約定上訴人所有之系爭房屋委由被上訴人居間仲介銷售，雙 方所訂立之契約顯屬居間契約之性質。而系爭銷售契約條款 因違反審閱期間之規定，該契約條款內容雖不構成兩造間系 爭居間契約之內容，惟仍不妨害雙方所成立居間契約之效力 。至上開不構成契約內容部分，應依民法債編第十二節居間 契約之規定（按即民法第565條至575條）加以補充（最高法 院98年台上字第168號判決意旨參照）。
㈡次按民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方 為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契 約。」故居間因當事人約定而成立，其法律性質屬諾成契約 （即無庸現實交付）、不要式契約（即無庸一定方式）、雙 務契約且為有償契約。又依民法第566條規定：「如依情形 ，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬（ 第1項）。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目 表者，按照習慣給付（第2項）。」第民法第568條第1項： 「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬。」本件兩造間就系爭房屋之委託代銷契約第6條第1項所 約定服務報酬條款數額為實際成交價百分之4之約定雖不得 成為居間契約之內容，然被上訴人仍得依上開民法有關居間 契約之規定，於完成居間約定之服務後仍得對上訴人請求給 付報酬。而本件就系爭房屋，被上訴人依上訴人授權訴外人 許菀芸而與買受人即訴外人李綺曼於110年12月17日簽訂不 動產買賣契約，以1100萬元成交系爭房屋等情，已如前述， 足認被上訴人已完成居間契約任務，則被上訴人依民法第56 8條第1項之規定自得項上訴人請求居間服務報酬。 ㈢至於居間報酬部分，依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定 第1條：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向 買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不 動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。」而目前就 不動產買賣之居間，仲介業契約約定收取報酬之比例有賣方 4%、買方2%之商業習慣（仲介過程或成交後，當事人可另為 比例之議定）乙情，為眾所周知之事。且上訴人亦係從事不 動產仲介業務之人員（即不動產加盟店之店長，見原審卷10 1頁），對該仲介報酬商業習慣自應知之甚詳。本件系爭房 屋出售價1100萬元計算，依上開說明被上訴人本得項上訴人 請求44萬元（00000000x4%=440000元）之報酬。然就該服務 報酬，兩造則同意以40萬元計算，並由上訴人於110年12月1 7日簽寫「服務報酬給付同意書」交給被上訴人（見原審卷3 3頁），可知兩造於系爭房屋仲介過程，對於被上訴人之服 務報酬當下雙方有另行合意以40萬元計價，則對於該服務報 酬之約定，兩造自應同受該數額約定之拘束。
四、上訴人抗辯被上訴人違反誠實信用方法、善良管理人注意義 務及系爭銷售契約書條款致上訴人權益受損，依系爭銷售契 約書約定及民法第571條規定，不得向上訴人請求仲介服務 報酬，並無理由：
㈠按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，
不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文 。居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事 實負舉證責任。
㈡上訴人抗辯買方一開始即出價1100萬元，被上訴人向上訴人 謊稱買方僅出價1050萬元，導致上訴人錯估買方真實意願， 以低價1100萬元成交，失去1100萬元至1198萬元間抬價之機 會云云，固據其提出LINE對話紀錄為證（見卷第87頁）。然 自上訴人與買方乙○○之對話紀錄觀之，上訴人詢問買方「一 開始就是出價1100萬嗎？」，買方明確表示「是」，「其實 應該是更低啦」，「就是可接受範圍是1100」等語，堪認買 方一開始出價係低於1100萬元，而以1100萬元則為其可接受 範圍，自不能證明買方一開始即出價1100萬元，而被上訴人 向上訴人謊稱買方僅出價1050萬元，違反善良管理人注意義 務及誠實及信用方法使相對人即買方收受利益。是本件上訴 人主張依民法第571條規定，拒絕給付服務報酬予被上訴人 ，並無理由。
五、上訴人主張依民法第572條第1項規定酌減報酬，並無理由： ㈠按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572 條第1項定有明文。立法理由載明「居間人每乘委託人之無 知識經驗，約取不當高額之報酬，本條規定之意旨，即以居 間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所 受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若 報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之 。但報酬已經給付，即亦不許委託人請求返還，凡此皆所以 維持公益也。」。又不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務 者，其向買賣一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不 動產實際成交價金百分之6，不動產仲介經紀業報酬計收標 準規定第1條定有明文。再者，考量現時社會進步情況，專 業房屋仲介公司經營需投入大量資金及人力成本，解釋「居 間人所任勞務之價值」，應將前開成本因素考量在內。 2.又依不動產仲介之商業習慣，可知一般房屋仲介賣方支付成 交價之百分之4服務報酬之市場行情，依此計算服務報酬為4 4萬元（1100萬元×4%＝44萬元），兩造另以服務報酬給付同 意書約定上訴人應付仲介費40萬元，顯然已另合意減少上訴 人應付之服務報酬金額，既已低於一般價目表行情，難謂有 顯失公平情事，上訴人主張依民法第572條第1項規定酌減報 酬，並無理由。
六、上訴人抗辯服務報酬給付同意書之簽名應該與不動產買賣契 約書相同，二者不同，故服務報酬給付同意書無效云云。查
不動產買賣契約書係由上訴人委託代理人許菀芸代理簽名（ 見原審卷第47頁），自與服務報酬給付同意書係由上訴人本 人簽名不同。上訴人抗辯此二者簽名應相同，否則無效云云 ，尚乏依據，執此抗辯並無理由。
七、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。」，「遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」，民法第22 9條第2項、第233條第1項定有明文。被上訴人所提民事起訴 狀繕本於111年7月15日送達上訴人（送達證書見原審卷第75 頁），上訴人自受起訴狀送達時起負遲延責任，並應自翌日 即111年7月16日起加付法定遲延利息。
八、綜上，被上訴人依民法第568條第1項及服務報酬給付同意書 約定，請求上訴人給付40萬元及自起訴狀繕本送達翌日即11 1年7月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為 有理由，應予准許。原審判決認被上訴人依兩造系爭銷售契 約第6條第1項之約定得向上訴人請求給付服務報酬40萬元及 法定遲延利息，其理由雖屬不當，然依其他理由仍可認原審 判決結果為正當，故依民事訴訟法第449條第2項規定，仍應 以上訴人之上訴為無理由，而駁回上訴人之上訴。九、上訴人聲請傳訊證人乙○○藉以證明被上訴人是否傳遞錯誤知 買方開價價格，及乙○○尋獲系爭房屋過程與看屋過程，然對 於乙○○自始開價係低於1100萬元乙節，已見前述，自無再為 訊問之必要；而對於被上訴人得請求之服務報酬，兩造已另 為數額之約定，則乙○○尋獲系爭房屋過程與看屋過程於上訴 人同意給付40萬元給被上訴人時，已非重要，故證人乙○○自 無傳訊之必要。從而，件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦 之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併此敘 明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 10 月 27 日 民事第二庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 江奇峰
法 官 李宜娟
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 10 月 27 日
書記官 巫偉凱
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