臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第2242號
原 告
即反訴被告 王素蓁
訴訟代理人 陳浩華律師
被 告
即反訴被告 陳金財
訴訟代理人 陳才加律師
複代理人 石志堅律師
被 告
即反訴原告 陳聰國
訴訟代理人 陳居亮律師
追加被告 陳素梅
陳世昌
陳志恆
陳志成
上 一 人
訴訟代理人 林麗屏
追加被告 陳碧霞
陳淑惠
陳桂香
陳桂好
陳桂圓
被告即反訴
原告兼被選
定人 陳國寶
訴訟代理人 吳榮昌律師
複代理人 陳傑明律師
追加被告 張志榮
張志宗
上 一 人
訴訟代理人 游雅玲
追加被告 張秀玉
張秀雲
張秀鳳
林志勇
林惠卿
反訴被告 陳雅清
陳力豪
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國112年10月3日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上 或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。又原告於判決確 定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論 者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與 否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回 者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議 者，視為同意撤回。民事訴訟法第255條第1項但書第5款、 第256條、第262條第1項、第4項分別定有明文。本件原告起 訴時先位聲明請求：被告陳金財應將坐落臺中市○○區○○段00 0地號土地（下稱系爭土地）上建物門址臺中市○○區○○路00 號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告。備位聲明請求： 1.被告陳金財、陳聰國應將坐落系爭土地之房屋拆除（面積 以實測為準），並將土地返還予原告。2.被告陳金財、陳聰 國應共同給付原告新臺幣（下同）1萬6800元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院 沙鹿簡易庭110年度沙補字第158號第15-17頁）。原告於111 年6月13日具狀撤回先位聲明（見本院卷一第199-201頁)， 未經陳金財、陳聰國提出異議，視為同意撤回。而因系爭房 屋為陳金財之祖父陳和所興建，未經辦理保存登記，陳和已 於86年5月24日死亡，自應由陳和之全體繼承人繼承其一切 權利義務，且陳和之繼承人及再轉繼承人除陳金財、陳聰國 外，尚有陳素梅、陳世昌、陳志恆、陳志成、陳碧霞、陳淑 惠、陳桂香、陳桂好、陳桂圓、陳潘英連、陳漢璽、陳漢洲 、陳漢新、陳國寶、洪陳緊、張志榮、張志宗、張秀玉、張 秀雲、張秀鳳、林連松、林志勇、林耀詰、林惠卿、陳勸等 25人必須合一確定，故原告追加原非當事人之陳素梅等25人 為共同被告，揆諸前揭規定，均無不合，應准許之。另經本 院囑託臺中市龍井地政事務所派員會同兩造勘測系爭土地後 ，原告依據測量結果特定被告應拆除返還之範圍，即於112
年2月17日具狀將聲明第1項更正如下述原告訴之聲明所示（ 見本院卷二第183頁），並未變更訴訟標的，僅更正事實上 之陳述，並非訴之變更或追加，應予准許。
二、又多數有共同利益之人，不合於前條第三項所定者，得由其 中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體起訴或被訴 。訴訟繫屬後，經選定前項之訴訟當事人者，其他當事人脫 離訴訟。前條訴訟當事人之選定及其更換、增減，應以文書 證之。民事訴訟法第41條第1項、第2項及第42條分別定有明 文。又選定當事人之制，旨在求取共同訴訟程序之簡化，苟 多數當事人所主張之主要攻擊或防禦方法相同，已足認有簡 化訴訟程序之作用，而具有法律上之共同利益，即得由其中 選定一人或數人為全體起訴或被訴，初不以對訴訟標的必須 合一確定者為必要 (最高法院87年度台上字第2917號判決意 旨參照)。本件原告起訴時原以陳金財、陳聰國為被告，嗣 具狀追加陳素梅等25人為共同被告，已如前述，而其中陳潘 英連、陳漢璽、陳漢洲、陳漢新、洪陳緊、林連松、林耀詰 、陳勸（下稱陳潘英連等8人）已共同選定陳國寶為選定當 事人，有選定當事人同意書附卷可稽（見本院卷二第235-24 7、293頁），本院審酌渠等均為陳和之繼承人或再轉繼承人 ，均應繼承陳和所遺之一切權利義務，故就本件訴訟具有法 律上之共同利益，陳潘英連等8人具狀共同選定陳國寶為選 定當事人，即無不合，應予准許。另陳潘英連等8人於選定 當事人後，應脫離本件訴訟，但本件判決效力應及於選定人 之陳潘英連等8人，乃屬當然。
三、本件除陳金財、陳聰國、陳國寶外，其餘被告經合法通知均 未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款 所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：
一、原告主張：伊與陳金財於109年7月27日簽訂土地買賣契約書 （下稱系爭契約），約定伊向陳金財購買系爭土地，伊已給 付買賣價金596萬5000元，並取得土地所有權。系爭房屋占 用系爭土地如111年11月21日成果圖（下稱成果圖）所示B部 分0.83平方公尺及D部分137.69平方公尺，伊依民法第767條 規定請求被告將占用部分拆除，將土地返還予伊，並依民法 第179條規定請求不當得利1萬6800元。本件買賣關係僅有土 地部分，不含房屋，且系爭房屋係陳和之繼承人公同共有， 陳金財單獨處分不生效力，故本件不生優先承買之問題等語 。並聲明：1.被告應將坐落系爭土地，如111年11月21日成 果圖所示B部分0.83平方公尺及D部分137.69平方公尺拆除， 並將土地返還予原告。2.被告應共同給付原告1萬6800元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息。3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）陳金財部分：系爭土地為伊單獨所有，已經賣給原告，系 爭土地上有伊祖父留下之未辦保存登記建物即系爭房屋， 由全體繼承人公同共有，伊繼承公同共有權利，原告在簽 約時已知悉系爭房屋並非伊單獨所有，並願意自行處理該 房屋權利問題，原告請求不當得利並無理由。系爭買賣契 約之標的僅限於土地部分，不含房屋，買賣契約標示建物 係指伊將土地出售予原告，應將現實占有使用部分交付予 原告使用，故伊以遠底於市價之596萬5000元出售系爭土 地，並無違約。系爭房屋為未辦保存登記建物，早已破舊 無人居住，不具經濟價值，伊同意拆除房屋等語置辯。並 聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
（二）陳聰國部分：系爭土地及系爭房屋均為買賣契約之標的， 原告購買之時即知房屋係由被告公同共有之狀態，伊主張 行使系爭房屋之優先承買權，伊既取得所有權，原告自無 權請求拆屋還地。又如認伊不得行使優先承買權，原告至 多僅能因買賣而與其他被告繼續保持公同共有關係，系爭 房屋與系爭土地間有法定租賃權的法律關係存在，原告請 求拆屋還地，並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回 ；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 （三）陳國寶部分：系爭土地為原告與其他人共有，原告請求被 告返還土地予原告1人，於法不合。系爭房屋與系爭土地 間有法定租賃權的法律關係存在，即非無權占有土地，原 告請求拆屋還地，並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴 駁回。
（四）陳志成部分：不同意拆除房屋，系爭房屋與土地間有法定 租賃權的法律關係存在，原告請求拆屋還地，並無理由等 語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
（五）陳桂好、張志宗、張秀玉、張秀鳳部分：同意拆除房屋等 語。
（六）張志榮、張秀雲部分：同意拆除，請求駁回原告之訴。（七）其餘被告則未到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷
（一）原告主張系爭土地原為陳金財所有，其與陳金財簽訂土地 買賣契約書，向陳金財購買系爭土地，原告已給付買賣價 金596萬5000元，土地所有權已辦理移轉登記完畢，為到
庭兩造所不爭執，並有土地買賣契約書、支票、土地登記 謄本附卷可參（見本院沙鹿簡易庭110年度沙補字第158號 第21-30頁），堪信為真實。
（二）原告主張：本件買賣契約之標的僅系爭土地，不包含系爭 房屋等語，固為契約當事人即陳金財所不爭執，惟為陳聰 國、陳國寶所爭執。經查：
1.按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則 ，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約 文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所 用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約 文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨 契約文字更為曲解（最高法院86年度台上字第3873號民事 判決意旨參照）。
2.系爭契約記載「茲因土地房屋買賣，經雙方議定契約條件 列明如左：不動產標(1)土地標示：台中市○○區○○段000地 號內土地面積197.19平方公尺約59.65坪。(2)建物座落： 右側土地上之共有建有物。第1條：甲方(即陳金財)所有 本件土地房屋今願意以價款新台幣伍佰玖拾陸萬伍仟元整 出賣與乙方(即王素蓁）而乙方喜諾承買是實。...第3條( 1)本件土地確實為甲方單獨所有，甲方擔保於該土地上並 無其他用益物權或擔保物權之他項權利存在。惟甲方聲明 於該土地上之建物，甲方僅具公同共有權利。(2)乙方確 實知悉前項土地及建物權利之狀態，並同意買受本件土地 後，自行處理該土地上建物權利之相關法律上問題，乙方 於日後不得以前述土地上之建物權利狀態問題為由，向甲 方主張權利瑕疵擔保責任。」，另於第5條、第6條、第7 條、第8條均有約定房屋相關事宜，則其契約文字既明白 約定土地房屋買賣，且原告於起訴時亦主張其與陳金財就 系爭土地及其上共有之建築物達成買賣協議，自難認契約 當事人之真意僅有買賣土地，不含房屋。陳聰國、陳國寶 之主張，應屬有據。
（三）原告主張：系爭房屋並無占用系爭土地之權源，原告本於 民法第767條第1項規定請求被告拆除如成果圖所示B、D部 分，並將土地返還原告等語。經查：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1 項前段、中段定有明文。次按各共有人對於無權占有或侵 奪共有物者，請求返還共有物之訴，依民法第821條但書 之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決， 其請求僅向自己返還者，應將其訴駁回（最高法院37年上
字第6703號判決意旨參照）。再按各共有人對於第三人， 得就共有物之全部，為本於所有權之請求，固為民法第82 1條所明定，惟對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還 共有物之訴，依同法條但書之規定，並參照司法院院字第 1950號解釋，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判 決，不得請求僅向自己返還（最高法院41年台上字第611 號判決意旨參照）。本件系爭土地於原告取得系爭土地後 ，以買賣為原因移轉予訴外人陳雅清、陳力豪，是系爭土 地除原告外，尚有共有人陳雅清、陳力豪，有土地登記第 一類謄本附卷可查（見本院卷二第51頁），原告主張共有 物之系爭土地如成果圖所示B部分及D部分遭被告無權占有 ，惟僅請求被告將系爭土地特定部分返還原告自己，不論 被告是否有權占有，均無許由原告請求單獨受領給付之理 ，依前揭說明，於法未合，應予駁回。
2.次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房 屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係，為民法第425條之1第1項所明定。又房屋所有 權屬於出資興建之原始建築人（最高法院96年度台上字第 2851號判決意旨參照）。再者，同條項規定，雖以「所有 權讓與」為明文，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權 移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之 事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依該條 立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦 理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形（最 高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照），是同條並 無刻意排除未辦保存登記建物必要。
3.查系爭土地及系爭房屋原均為陳和所有，其後陳和僅將系 爭土地於76年間移轉登記予陳德勝即陳金財之父所有，陳 和於86年間死亡後，系爭房屋由陳和之繼承人即被告因繼 承而公同共有，被告為事實上處分權人，為到庭兩造所不 爭執，本件讓與之事實，固發生於00年0月00日民法第425 條之1增訂前，基於法律不溯及既往原則，而無從直接適 用該條規定，惟本諸前揭裁判所揭示之法理，系爭土地及 系爭房屋因先後讓與相異之人，系爭房屋受讓人即被告與 系爭土地所有人（或受讓人）間，推定在系爭房屋得使用 期限內，有租賃關係。亦即，被告於該房屋得使用期限內 即與繼受此土地之原告有租賃關係存在。另本院審酌系爭 房屋目前結構仍完整、可供居住，有現場照片在卷可稽（
見本院卷二第261、262頁），堪認仍處於可資使用之狀態 ，且原告亦未提出證據證明系爭房屋有何不堪使用之情形 ，自不足以認定系爭房屋已逾使用期限而達不堪使用之程 度。
4.準此，系爭房屋之事實上處分權人即被告與原告間就坐落 系爭土地既有法定租賃關係存在，系爭房屋占有使用系爭 土地，即有法律上原因，被告並無不當得利之情事，原告 以被告無權占用系爭土地如成果圖所示B部分及D部分，請 求其等拆屋還地及訴請被告應返還占有土地之不當得利1 萬6800元，要屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法767條規定及179條規定，請求被告拆 除系爭土地如成果圖所示B部分0.83平方公尺及D部分137.69 平方公尺，並將該土地返還原告，及給付占有土地之不當得 利1萬6800元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判 決結果無影響，爰不一一論述，附此說明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。乙、反訴部分：
壹、程序事項：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文 。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係 者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之 間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張 之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。查本件被告陳聰國 （即反訴原告）於110年9月13日對原告（即反訴被告）及陳 金財提起反訴（見本院卷一第35頁），請求確認反訴被告王 素蓁與陳金財在109年7月27日所成立就臺中市○○區○○段000 地號內右側土地上之共有建築物之買賣，反訴原告就同條件 有優先承買權存在；被告陳國寶（即反訴原告）於111年10 月7日對原告（即反訴被告）及陳金財提起反訴（見本院卷 一第391頁），主張確認其對系爭土地有優先承買權等。審 以本訴部分與反訴部分之請求，均本於兩造間就前開不動產 之法律關係而發生，應可認兩者之間有牽連關係，揆諸前開 規定及說明，反訴原告對反訴被告提出反訴，應予准許。二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又上揭條文規定所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法 律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危 險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最 高法院42年台上字第1031號判決意旨參照）。反訴原告陳聰 國主張其對系爭房屋有優先承買權存在、反訴原告陳國寶主 張其就系爭土地及反訴被告陳金財對系爭房屋之潛在應有部 分有優先承買權存在，既為反訴被告王素蓁、陳金財所否認 ，兩造對反訴原告有無優先承買權存在有所爭執，致反訴原 告之優先承買權存否不明確，反訴原告得否行使優先承買權 之私法上地位即有不安之狀態，而此項不安狀態得以確認判 決除去之，則反訴原告有提起本件確認訴訟之法律上利益， 應予准許。
三、反訴被告陳雅清、陳力豪經合法通知，均未於言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依反訴原 告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、反訴原告主張：
（一）陳聰國部分：伊就系爭房屋有優先承買權存在，依民法第 425條之1規定屬有權使用土地，伊有確認利益存在，並行 使優先承買權等語。並聲明：確認反訴被告王素蓁與陳金 財在109年7月27日所成立就臺中市○○區○○段000地號內右 側土地上之共有建築物之買賣，反訴原告就同條件有優先 承買權存在。
（二）陳國寶部分：陳金財出售土地時未通知房屋之各公同共有 人承買土地，逕將土地出賣並移轉所有權予反訴被告王素 蓁，依土地法第104條第2項後段規定，2人買賣及移轉土 地所有權之行為無法對抗伊，伊請求確認對系爭土地有優 先承買權，並請求判決塗銷2人間移轉系爭土地所有權之 登記，另陳金財所出售者為系爭土地及系爭房屋之潛在應 有部分，王素蓁尚未取得系爭房屋之事實上處分權，伊主 張2人間就此部分買賣契約為無效，並主張行使優先承買 權，陳金財應以同一條件將系爭土地及其對系爭房屋之潛 在應有部分賣給伊等語。並聲明：1.確認反訴原告陳國寶 對坐落於臺中市○○區○○段000地號土地，及反訴被告陳金 財對於門牌號碼為臺中市○○區○○路00號房屋之潛在應有部 分有優先承買權。2.反訴被告陳雅清、陳力豪與反訴被告 王素蓁於109年8月24日就第一項所示土地以買賣為登記原 因所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為反訴被 告王素蓁所有。3.反訴被告陳金財與王素蓁於109年8月4 日就第一項所示土地以買賣為登記原因所為之所有權移轉
登記應予塗銷，並回復登記為反訴被告陳金財所有。4.反 訴被告陳金財應就第一項所示土地及房屋之潛在應有部分 ，按與反訴被告王素蓁於109年7月27日所訂買賣契約之同 一條件，與反訴原告陳國寶訂立買賣契約。5.反訴被告陳 金財應於反訴原告陳國寶給付596萬5000元後，將第一項 所示土地之所有權移轉登記予反訴原告陳國寶。二、反訴被告則以：
（一）王素蓁部分：本件買賣關係僅有土地部分，不含房屋，故 本件不生建物優先承買之問題等語置辯。並聲明：反訴駁 回。
（二）陳金財部分：系爭房屋為未辦保存登記建物，早已破舊無 人居住，不具經濟價值，無民法第425條之1第1項之推定 租賃關係，反訴原告對於系爭土地並無優先承買權等語置 辯。並聲明：反訴駁回。
（三）陳雅清、陳力豪則未到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或 陳述。
三、本院之判斷
（一）陳聰國、陳國寶主張：陳金財就系爭房屋之買賣未通知公 同共有人行使優先承買權，請求確認優先承買權存在等語 。經查：
1.共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或 單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。土地法 第34條之1第4項、第5項定有明文。又土地法第34條之1 第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部 分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未 如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人 ，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買 權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於 共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請 求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律 規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人 不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法 院65年台上字第853號判決意旨參照）。另共有人出賣其 應有部分，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得 以同一價格優先承購；惟此僅有債權效力，非如承租土地 建築房屋之人，對於出租人出賣其所有土地之優先購買權 ，具有相對的物權之效力。如共有人將其共有土地之應有 部分出賣於第三人，並已為所有權移轉登記完畢，則他共 有人既不能以其優先購買權對抗該第三人，而出賣有部分 之共有人，又無從盡其以買賣為原因將該應有部分移轉登
記為優先購買權人之義務，則他共有人之優先購買權，即 陷於給付不能之狀態（最高法院76年度台上字第2111號判 決意旨參照）。
2.查陳金財於109年7月27日簽訂系爭契約，出售其對系爭房 屋之潛在應有部分時，並未通知包括反訴原告在內之其他 公同共有人，此為陳金財所不否認。查違章建築之讓與， 雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受 讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違 章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年2月21 日第二次民庭庭推總會議決定㈠參照）。本件陳金財與王 素蓁基於雙方意思合意訂立系爭契約，故依上揭實務見解 ，王素蓁業已取得事實處分權。系爭房屋固不能為移轉登 記而讓與所有權，惟依系爭契約之文義，王素蓁同意買受 土地後，自行處理該土地上建物權利之相關法律上問題等 語，換言之，為達成雙方買賣契約之約定內容，陳金財將 其實際管理部分交付即屬事實上處分權之讓與，而陳金財 已將系爭房屋交付予王素蓁使用（見本院卷一第174、175 頁），王素蓁即已取得事實上處分權，則依前開說明，陳 聰國、陳國寶不得執此事由主張陳金財與王素蓁之買賣契 約無效，且陳聰國、陳國寶之優先承買權已陷於給付不能 ，是陳聰國請求確認王素蓁與陳金財就系爭房屋之買賣， 陳聰國就同條件有優先承買權存在，及陳國寶請求確認其 對陳金財就系爭房屋之潛在應有部分有優先承買權，並無 確認利益，此部分即欠缺權利保護必要，是反訴原告之請 求為無理由，應予駁回。
（二）陳國寶主張：陳金財就系爭土地之買賣未通知承租人行使 優先承買權，請求確認優先承買權存在，並行使優先承買 權，而與陳金財發生買賣關係，並請求塗銷陳雅清、陳力 豪與王素蓁以買賣為原因所為之所有權移轉登記，及塗銷 陳金財與王素蓁以買賣為原因所為之所有權移轉登記，及 請求陳金財以同樣條件與其訂定買賣契約，並移轉系爭土 地等語。經查：
1.按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件 優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買 權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為 放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契 約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條定 有明文。又土地法第104條第1項前段規定所稱之承租人， 不以意定租賃關係為限，就基地有法定租賃關係存在，亦
得主張對基地有依同樣條件優先購買之權（最高法院101 年度台上字第1643號判決意旨參照）。惟按公同共有物之 處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共 有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。此項規定 ，依同法第831條規定，於所有權以外之財產權，由數人 公同共有者，自亦準用之。民法第426條之2及土地法第10 4條優先承買權，為物權之優先承買權，數人因繼承關係 公同共有該優先承買權者，就與之爭執優先承買權是否存 在之第三人提起訴訟，按諸上開說明，其如由全部公同共 有人一同起訴者，其當事人適格固然無欠缺，但如由公同 共有人中一人起訴者，則須得其他公同共有人之同意，始 得為之，否則其為原告之當事人適格，即有欠缺，應駁回 其訴。
2.系爭房屋之事實上處分權人，其與系爭土地之受讓人陳金 財間，就系爭房屋坐落之系爭土地，成立法定租賃關係， 業如前述，則於出租人陳金財出賣該土地時，依土地法第 104條第1項規定，系爭土地之承租人，有依同樣條件優先 購買之權，應堪認定，陳國寶主張行使土地法第104條優 先承買權，固非無據。惟系爭房屋之事實上處分權係由陳 國寶及其他繼承人共同繼承，則系爭土地所有權人出賣系 爭土地時，基於繼承系爭房屋所生之優先承買權乃全體繼 承人公同共有之財產權，其行使應得其他全體公同共有人 之同意（最高法院99年度台上字第1469號判決意旨參照） ，而陳和之全體繼承人除陳國寶外，尚有陳金財、陳聰國 及陳素梅等人，已如前述，陳國寶僅為公同共有人之一， 而其提出之選定當事人同意書，並非全體繼承人所提出， 且並未授權陳國寶提起本件訴訟，本件亦無事實上無法得 公同共有人同意之例外情形，則陳國寶未與其他公同共有 人一起行使優先承買權，或事前得公同共有人全體同意行 使優先承買權，即單獨行使優先承買權，難認合法。從而 ，陳國寶聲明確認對系爭土地有優先承買權存在且併同行 使優先承買權訴請陳雅清、陳力豪與王素蓁應將系爭土地 於109年8月24日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記 塗銷，並回復登記為王素蓁所有，及請求陳金財與王素蓁 應將系爭土地於109年8月4日以買賣為登記原因所為之所 有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為陳金財所有，及陳 金財應將系爭土地及系爭房屋之潛在應有部分以總價596 萬5000元與陳國寶訂立買賣契約，並於陳國寶履行該買賣 契約之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予陳國寶，均 無理由，不應准許。
四、綜上所述，陳聰國請求確認其對系爭房屋有優先承買權存在 ；陳國寶請求確認其對系爭土地及對陳金財就系爭房屋之潛 在應有部分有優先承買權存在且併同行使優先承買權及基此 所為之請求，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判 決結果無影響，爰不一一論述，附此說明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 10 月 31 日 民事第六庭 法 官 謝慧敏
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 10 月 31 日 書記官 葉卉羚