臺灣桃園地方法院民事判決
112年度重訴字第111號
原 告 陳振良
訴訟代理人 許朝財律師
被 告 陳富美
訴訟代理人 劉純增律師
複代理人 劉育志律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國112年10月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告於原告將桃園市○○區○○段000○000○000地號土地所有權 移轉登記予被告時，應給付原告新臺幣（下同）肆仟零壹拾 伍萬捌佰貳拾伍元及自本判決確定之日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以壹仟參佰參拾捌萬元為被告預供擔保 ，得假執行；但被告如以肆仟零壹拾伍萬捌佰貳拾伍元為原 告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，請求之基 礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2款 定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴 與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會 生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟及證 據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一 體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在 同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。查：原 告原依據兩造於民國101年8月18日簽立之土地買賣合約書暨 約定事項（下合稱系爭土地買賣合約）起訴，嗣於112年10 月4日追加先位請求權基礎為系爭土地買賣合約自始無效， 依照民法第179條請求被告返還土地買賣價金，備位請求權 基礎則係系爭土地買賣合約為附解除條件之買賣契約（本院 卷第195頁），核追加請求權基礎與起訴請求之基礎事實同 一，所用之證據資料亦具有同一性，揆諸首揭規定，要無不 符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠原告於101年8月18日（原告起訴狀雖記載9月18日，然此部分 顯然係原告之誤載，應予更正）以新臺幣（下同）40,150,8 25元，向被告購買位在桃園市○○區○○段000○000○000地號等 三筆土地（下合稱系爭土地），兩造簽立系爭土地買賣合約 ，並另以建芳地政事務所地政士用箋約定「本案買賣標的確 無使用容積移轉或已配建農舍之情形，賣方應配合地政士向 所屬管轄之鄉、鎮、市公所或縣市政府提出查詢。經查詢後 如有上述使用容積移轉或已興建農舍之情形之一者，雙方同 意無條件解除本買賣契約，賣方應於地政士通知之日起三日 內無息退還所收簽約金1,205萬元整，買賣雙方均無違約責 任，如無上述情形則本合約繼續履行，所需查詢費約定由賣 方負擔」，嗣被告取得鄉公所之函覆內容，亦表示「本案經 查旨揭土地登記簿謄本未有地上物及其他登記事項，另因本 所並未建置土地使用情形查詢系統，致無法提供」，故兩造 均認系爭土地未有「使用容積移轉或已興建農舍之情形」， 並完成系爭土地買賣合約之履行。
㈡惟原告於000年00月間欲將系爭土地贈與他人時，經調閱系爭 土地之土地登記第一類謄本，卻發現土地第一類謄本記載「 已提供興建農舍，基地坐落：新屋區東勢段上庄子小段275 地號」之註記，足見系爭土地於被告移轉登記予原告前即有 「配建農舍」之情事，而兩造間所簽立之系爭土地買賣合約 係屬「附解除條件之買賣契約」，而系爭土地於簽立系爭土 地買賣合約前，即已配建農舍，故該土地買賣合約應屬自始 無效，原告得依民法第179條之規定，向被告請求返還買賣 價金，若認上開系爭土地買賣合約有效，然因解除條件既已 成就，買賣契約亦已失效，原告仍得向被告請求返還買賣價 金，為此，爰依民法第179條、附解除條件之買賣契約等規 定，提起訴訟等語。並聲明：被告應於原告將系爭土地所有 權移轉登記予被告之同時，給付原告40,150,825元及自101 年9月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉願供擔保 ，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告於100年間向前手購買系爭土地時，該土地謄本並無興建 農舍之相關註記，於101年再出售系爭土地予原告時，亦無 興建農舍之相關註記，故若有相關農舍之註記事項，應係10 1年至111年間發生，自與被告無涉，且被告簽立系爭土地買 賣合約時，即已配合原告或其指定之地政士，向新屋鄉公所 申辦農業用地作農業使用證明書，倘系爭土地早已有移轉容 積率，或為其他農舍之配建使用，主管機關豈會在101年9月
11日核發「桃園縣新屋鄉農業用地作農業使用證明書」予被 告，顯然兩造於買賣系爭土地及辦理系爭土地移轉登記時， 系爭土地並無農舍配建套繪或註記等權利限制，被告既已履 約，自無違約之情事。
㈡兩造間簽立之系爭土地買賣合約性質確係附解除條件之買賣 契約，然被告於101年業已履約，當時並無任何符合解除條 件之情事存在，原告不能以附解除條件之要件再為解除契約 ；再者，縱然依照最高法院判決意旨認定解除條件為既成條 件時，買賣契約即應為無效，然因兩造均有依照系爭土地買 賣合約履行，就法律效力而言即已係另一個不動產買賣契約 之生成及履行等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉ 如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、經查，兩造於101年8月18日簽立系爭土地買賣合約，並以地 政士用箋約定「本案買賣標的確無使用容積移轉或已配建農 舍之情形，賣方應配合地政士向所屬管轄之鄉、鎮、市公所 或縣市政府提出查詢。經查詢後如有上述使用容積移轉或已 興建農舍之情形之一者，雙方同意無條件解除本買賣契約， 賣方應於地政士通知之日起三日內無息退還所收簽約金1,20 5萬元整，買賣雙方均無違約責任，如無上述情形則本合約 繼續履行，所需查詢費約定由賣方負擔」，有系爭土地買賣 合約可佐（本院卷第11-29頁），兩造亦均不爭執，此部分 事實首堪認定，為此，兩造間之爭點厥為：原告主張系爭土 地買賣合約之性質為附解除條件之買賣契約，然因該契約訂 立時，解除條件為既成條件，故系爭土地買賣合約應為無效 之合約，爰依民法第179條請求被告返還土地買賣價金，有 無理由？倘認系爭土地買賣合約為有效之合約，然因解除條 件成就，該契約亦已失效，原告主張被告應返還土地買賣價 金，有無理由？
四、本院之判斷：
㈠系爭土地買賣合約之性質？
⒈按附解除條件之契約及契約之解除，係屬不同之法律概念。 附解除條件之契約，於條件成就時，不待當事人另為意思表 示，該契約當然失其效力；而契約之解除，則須有解除權之 人以意思表示行使其解除權，始生契約解除之效力。又解釋 契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文 字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即 不得反捨契約文字而更為曲解。
⒉觀諸兩造透過地政士用箋約定「本案買賣標的確無使用容積 移轉或已配建農舍之情形，賣方應配合地政士向所屬管轄之 鄉、鎮、市公所或縣市政府提出查詢。經查詢後如有上述使
用容積移轉或已興建農舍之情形之一者，雙方同意無條件解 除本買賣契約...」，上開兩造約定之文字即表明倘系爭土 地有上述使用容積移轉或興建農舍情形之一，兩造即同意無 條件解除契約，亦即上開條件成就時，系爭土地買賣合約之 效力即歸於消滅，顯然系爭土地買賣合約之效力係以「系爭 土地有無使用容積移轉或配建農舍」此一客觀事實存在與否 ，作為決定系爭土地買賣合約效力是否消滅之解除條件，故 原告主張系爭土地買賣合約之性質為附解除條件之買賣契約 ，應堪可採，被告對於該土地買賣合約為附解除條件之買賣 契約亦不爭執（本院卷第193頁），故兩造所簽立系爭土地 買賣合約係屬附解除條件之買賣契約乙節，自堪認定。 ㈡系爭土地買賣合約之效力無何？
⒈按法律行為成立時，其成就與否繫於業已確定之條件即所謂 既成條件，亦即法律行為所附條件，係屬過去既定之事實者 ，雖具有條件之外形，但並無其實質之條件存在，故縱令當 事人於法律行為時，不知其成否已經確定，亦非民法第99條 所謂條件。我民法關於既成條件雖未設明文規定，然依據法 理，條件之成就於法律行為成立時已確定者，該條件若係解 除條件，則應認法律行為為無效（最高法院68年台上字第28 61號判例意旨參照）。
⒉查：
⑴系爭土地之第一類謄本「其他登記事項」欄均註記「已提供 興建農舍，基地坐落：新屋區東勢段上庄子小段275地號」 ，而桃園市○○區○○段○○○○段000地號係於84年12月9日興建農 舍，有系爭土地之第一類謄本、土地建物查詢資料在卷可佐 （本院卷第45-49、111頁），上開謄本內容，兩造亦皆不爭 執（本院卷第91、153-154頁），謄本上開註記內容，均堪 認定；再者，原告提出桃園市新屋區公所111年12月7日桃市 新工字第1110027658號函之函覆內容記載「經查本公所現有 庫存檔管103年12月24日以前之建築套繪資料，旨揭本區清 華段496、504、505地號3筆已申請農舍建造執照（執照建號 ：（83）新鄉建（農）建字第0067號B），亦已申請農舍使 用執照（執照證號：（84）新鄉建（農）使字第0277號）套 繪管制在案」（本院卷第107頁），並佐以桃園市楊梅地政 事務所112年6月16日楊地登字第1120007530號函之函覆內容 記載「旨揭地號土地依本市新屋區公所105年11月4日桃市新 工字第1050021082號函所附農舍管制清冊囑託辦理農舍管制 註記，依清冊所載清華段496、504及505地號等3筆土地係為 農舍（起造人：范姜盧桶娘，使用執照：84鄉新建農使第02 77號）之提供興建用地」暨所附之農舍管制註記清冊、桃園
市新屋區公所112年6月20日桃市新工字第1120013226號函暨 實施區域計劃地區自用農舍使用執照存根（本院卷第131-14 3頁），可認訴外人范姜盧桶娘於83年間由興建農舍時，系 爭土地即已套繪配建該農舍。
⑵惟誠如前述，兩造約定系爭土地買賣合約時，既以「系爭土 地有無使用容積移轉或配建農舍」此一客觀事實存在與否， 作為解除條件，而依照上開函覆資料內容，系爭土地早於83 年間已配建農舍（即范姜盧桶娘所興建之農舍），該客觀事 實於83年間既已確定，乃為既定之事實，兩造於101年8月18 日簽立系爭土地買賣合約時，卻將該既定之事實約定為解除 條件，顯然該解除條件於契約成立時即已確定，依照前開實 務要旨，該解除條件之成就於法律行為成立時既已確定，則 應認法律行為為無效，是以，兩造間所簽立附解除條件之買 賣契約即系爭土地買賣合約自屬無效，原告此部分之主張， 洵屬有據。
⑶被告雖迭次抗辯其與原告簽立系爭土地買賣合約時，並不知 悉系爭土地已有配建農舍，且被告於101年間亦有詢問桃園 縣新屋鄉公所（現已改制為桃園市新屋區公所），鄉公所回 覆被告系爭土地並未有地上建物及其他登記事項，且斯時亦 提供桃園縣新屋鄉農業用地作農業使用證明書予被告，顯然 兩造進行土地買賣及辦理土地移轉登記時，系爭土地並無農 舍配建套繪或註記等權利限制，被告並無違約之情事等語， 然：
①因我國農舍管制套繪實務，並無相關機關將人民於農地上所 申請建築之農舍情形，一一登記在坐落土地之土地登記資料 ，是以，土地究竟有無農舍管制套繪一事，須以土地所有權 人之名義溯源查詢，始能查悉，觀諸原告所提出桃園縣新屋 鄉公所101年8月28日桃新鄉工字第1010016248號函覆內容， 斯時之新屋鄉公所僅有回函「本案經查旨揭土地登記簿謄本 未有地上建物及其他登記事項」，而被告所提出桃園縣政府 （現已改制為桃園市政府）工務局101年9月4日桃工建字第1 010034319號回函，亦僅函覆「本局套圖室現有地籍套繪資 料，係自75年起逐步建立，迄今仍未建置完全，實施地籍套 繪前因無資料可供查核曾否核發建築許可，請逕向公所查詢 有無代為核發建築物許可執照、地政機關查詢保存登記資料 ...；經查本套圖現有地籍圖旨揭地號無套繪建築執照記載 」（本院卷第43、163頁），雖依上開桃園市新屋區公所、 桃園市政府工務局於101年間之函覆內容，均稱系爭土地未 有地上建物及其他登記事項、無套繪建築執照記載，然因農 舍管制套繪之實務，本未將人民於農地興建之農舍一一登記
於坐落之土地，故縱使上開函覆內容均表示未有相關地上建 物之登載，仍無法證明系爭土地於83年間並未配建農舍，況 依照上開桃園市新屋區公所111年12月7日桃市新工字第1110 027658號函之函覆內容，系爭土地於83年間即已申請農舍建 造執照，是以，被告單以此部分之函覆內容欲證明系爭土地 於系爭土地買賣合約成立前，未有配建農舍乙事，實與前開 農舍興建等相關登記事實不符，實無所據，自不足採。 ②被告雖另抗辯依照農業用地作農業使用認定及核發證明辦法 第5條第2款之規定「農業用地有下列各款情形之一者，不得 認定為作農業使用：二、本條例中華民國89年1月26日修正 公布施行前，以多筆農業用地合併計算基地面積申請興建農 舍，其原合併計算之農業用地部分或全部業已移轉他人，致 農舍坐落之農業用地不符合原申請興建農舍之要件」，而桃 園縣新屋鄉公所既核發桃園縣新屋鄉農業用地作農業使用證 明書予被告，顯然系爭土地並未配建農舍乙情，然觀諸該條 文之規定，乃係針對於89年1月26日修正公布農業用地作農 業使用認定及核發證明辦法前，係以多筆農業用地合併計算 基地面積申請興建農舍，倘原合併計算之農業用地部分或全 部業已移轉他人，而不符合原先申請之農舍要件時，該農舍 坐落之農業用地即非能認定係作農業使用，依前所述，系爭 土地乃於83年間配建予范姜盧桶娘興建農舍，至於原先配建 予范姜盧桶娘農舍之系爭土地，因所有權移轉予被告後，究 竟有無導致該農舍坐落之農業用地不符合原申請興建農舍之 要件，倘若根本未影響原申請興建農舍之要件，系爭土地自 仍得作為農業使用，被告就此部分均未提出事證以實其說， 自難據此認定系爭土地於83年間非有配建農舍之事實。 ③至於被告復抗辯其主觀上並不知悉系爭土地已有配建農舍， 然無論被告主觀是否知悉此節，因「系爭土地有無使用容積 移轉或配建農舍」乃係兩造約定之解除條件內容，此為「客 觀事實存在與否」之條件，與被告主觀上是否知悉無涉，即 便被告確實主觀上不知悉系爭土地已配建農舍，仍無礙客觀 解除條件條件之成就於法律行為成立時已確定者，該法律行 為即為無效之效力。
⑷末以，被告雖又抗辯兩造仍依照系爭土地買賣合約之約定履 行契約，顯然兩造已另外形成不動產買賣契約合意並履行該 契約云云，惟綜觀卷內事證，兩造自始即係依照系爭土地買 賣合約之約定履行契約內容，兩造未曾合意約定倘若系爭土 地買賣合約無效，其等另以買賣契約取代系爭土地買賣合約 ，被告此部分之抗辯實乏所據，顯不足採。
⒊綜上所述，兩造所簽立系爭土地買賣合約因約定之附解除條
件，於契約成立時，即已確定，故兩造所約定之系爭土地買 賣合約無效，自堪認定。至於被告雖為時效抗辯，而系爭土 地買賣合約因有無效原因，不當得利之請求權固應自是日起 算，而請求權，因15年間不行使而消滅，民法第125 條前段 定有明文，兩造係於101年8月18日簽立系爭土地買賣合約， 加計15年之期間，顯然原告之不當得利請求權尚未罹於時效 即提起本件訴訟，故被告所為之時效抗辯，亦不足採。 ㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。查：兩造所簽立系爭土地買賣合約之效力 既為無效，原告自得依民法第179條之規定，請求被告返還 已給付之款項，而依系爭土地買賣合約所約定之買賣價金為 40,150,825元，有上開土地買賣合約書可佐（本院卷第13頁 ），且被告均未爭執原告未給付買賣價金，故原告主張被告 應返還買賣價金40,150,825元，自有理由；又按因契約互負 債務者，於他方當事人未為對待給付者，得拒絕自己之給付 ，民法第264條第1項前段定有明文。雙務契約因無效或撤銷 ，當事人就其所受領之給付，係無法律上原因而受利益，致 他人受損害，應依不當得利之規定負返還義務，即令一方又 主張回復原狀，惟雙方因而互負返還之債務，亦係基於同一 因無效或經撤銷之契約而發生，互有對待給付之關係，自得 類推適用民法第264 條規定，認雙方就此得為同時履行之抗 辯（最高法院89年度台上字第594號、91年度台上字第1991 判決意旨參照）。查：兩造所簽立之系爭土地買賣合約自始 無效，而被告固應返還上開土地買賣之價金予原告，惟原告 亦受有被告移轉系爭土地之給付，因雙方互負返還債務，且 係基於同一無效契約而生，即互有對待給付關係，應類推適 用民法第264條規定，被告雖未主張同時履行抗辯，然原告 起訴時即援引上開規定，主張其與被告互為對待給付關係， 則原告主張其將系爭土地移轉所有權移轉登記予被告之同時 ，被告應給付原告土地買賣之價金即40,150,825元，亦屬有 據。
㈣末以，原告尚主張依民法第259條第2款之規定，被告應給付 自101年9月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息，惟原 告於本院辯論期日業已確認先位聲明係依照民法第179條不 當得利之規定，向被告請求返還系爭土地之買賣價金（本院 卷第195頁），則雙方權利義務之歸屬，自應依照民法不當 得利之規定，而非再以契約有效為前提，適用民法第259條 回復原狀之規定；又按不當得利之受領人，不知無法律上之 原因，而其所受之利益已不存在者，免負返還或償還價額之
責任。受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者， 應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利 益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。民法第18 2條有明文規定。而應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為5％，亦為同法第203條所明 定。準此，因原告並未提出事證證明被告於收受系爭土地之 買賣價金時，即知悉系爭土地買賣合約有無效之事由，故應 認自本判決確定時起，被告始知其有無法律上原因受有利益 ，自此依民法第182條之規定，起算利息，從而，原告請求 被告加計自本判決確定翌日起，按週年利率5％計算之利息， 核屬有據，逾此部分之利息請求，則無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告先位主張系爭土地買賣合約無效，並依不當 得利之法律關係請求被告應給付原告土地買賣之價金即40,1 50,825元，並主張其將系爭土地移轉所有權移轉登記予被告 之同時，被告應給付上開買賣價金，並自本判決確定之翌日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核屬有據，應予 准許，逾此部分之請求（即利息起算日之部分），為無理由 ，應予駁回。又因本院認原告主張之先位請求權有理由，就 其備位請求權自毋庸審酌，併予敘明。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均 與法律規定相符，爰酌定相當擔保金宣告之。至於原告敗訴 部分（即利息起算日之部分），應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予 論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，惟原告就利息起 算日之部分，雖經本院判決部分部分敗訴，然該部分既屬不 另徵裁判費之附帶請求，即仍應由被告負擔全部訴訟費用較 為適當，爰酌定由被告負擔全部訴訟費用，併此敘明。中 華 民 國 112 年 10 月 31 日 民事第三庭 法 官 潘曉萱
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 1 日 書記官 陳佩伶