臺灣桃園地方法院民事判決
110年度訴字第2353號
原 告 張秀菊
陳芳章
訴訟代理人 李珮瑄律師
被 告 陳基福
訴訟代理人 張世東律師
邱英豪律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，於民國112年9月26日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造經訴外人即仲介人員吳秀敏之居間，由原告 以價金新臺幣（下同）462萬元，向被告買受坐落桃園市○○ 區○○段00地號土地（下稱系爭土地）暨其上同段426建號建 物（即門牌號碼桃園市○○區○○路000巷0弄0號房屋；下稱系 爭房屋，並與系爭土地合稱系爭不動產），兩造於民國110 年10月14日簽署買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告並於 110年10月15日依約支付部分價金100萬元，締約後原告至系 爭房屋察看時，鄰居告知曾有人於系爭房屋1樓以鑲嵌於梁 柱上之門框上吊自殺及死者為訴外人林木枝等語，被告及吳 秀敏於締約前及締約時均故意隱瞞未告知原告上情，已違反 系爭買賣契約第9條第6項約定，經原告寄發110年11月2日及 110年11月17日存證信函向被告解除系爭買賣契約，並請求 返還已支付之100萬元價金；被告則以110年11月9日存證信 函向原告表示欲沒收已支付價金、請求損害賠償。又依我國 社會民情，一般社會大眾對於此類有非自然身故情事之凶宅 ，多存有嫌惡畏懼心理，應認屬物之瑕疵，且無補正瑕疵之 可能，則被告未依債之本旨而為給付，具有可歸責之事由， 自應負不完全給付之債務不履行責任，原告亦得依民法第22 7條第1項、第256條、354條、359條規定，解除系爭買賣契 約。系爭買賣契約既經原告解除，被告自應依民法第259條 第2款，返還原告買賣價金100萬元並自受領時起至清償日止 之利息等語，並聲明：㈠被告應給付原告100萬元，及自110 年10月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於98年12月8日自本院拍得系爭不動產，拍
賣當時之公告均未記載系爭不動產曾發生自殺或兇殺致死等 非自然死亡之事，被告於拍得系爭不動產後亦均未居住使用 ，直至110年間，因房地產交易熱絡，方將該房屋重新整修 出售，且於原告主張系爭房屋為凶宅前，被告確實不知系爭 房屋為凶宅之情。被告於原告主張系爭房屋為凶宅後，積極 向鄰居查證，確認林木枝並未當場死亡，本即不符合系爭買 賣契約第9條第6項自殺致死之約定，被告並無違反契約告知 義務，原告不得主張解除系爭買賣契約，並請求返還已付價 金。又實務上所謂「凶宅」，係指在「建物專有部分」發生 兇殺、自殺致死之情形。林木枝係在系爭房屋專有部分外的 棚架下上吊，不符合凶宅要件等語置辯。並聲明：㈠原告之 訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免於假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第75、76、117、118、第307、3 08頁）：
㈠原告向被告購買系爭不動產，約定價金462萬元，兩造於110 年10月14日簽定系爭買賣契約。
㈡原告陳芳章於110年10月15日匯款100萬元至履約保證帳戶。 ㈢原告寄送110年11月2日及110年11月17日存證信函，均確經被 告收訖。
㈣被告寄送110年11月9日存證信函確經原告收訖。四、本院之判斷：
原告主張系爭房屋有發生非自然死亡之瑕疵，被告明知該情 事卻故意不告知，其得依系爭買賣契約第9條第6項約定及民 法第354條、第359條、第227條、第254條規定解除系爭買賣 契約，繼而依民法第259條第2款規定請求被告返還返還買賣 價金等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是兩造爭點厥為 ：㈠被告於兩造締約時是否知悉系爭房屋曾發生自殺致死情 事卻故意隱瞞不告知？㈡原告依系爭買賣契約第9條第6項及 民法買賣瑕疵、債務不履行等規定解除系爭買賣契約是否合 法？其請求返還已給付之價金，是否有據？茲分述如下： ㈠被告於兩造締約時是否知悉系爭房屋曾發生自殺致死情事卻 故意隱瞞不告知？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條著有明文。本件原告主張被告於締約時 ，已知悉系爭房屋曾發生自殺致死之非自然死亡情事，卻故 意隱瞞不告知，為被告所否認，自應由原告就此利己之事實 ，負舉證之責。
2.經查，系爭買賣契約第9條第6項約定：「乙方（指被告）保 證本買賣標的物於乙方所有權期間，絕無自殺或凶殺致死之 情事；如於乙方取得所有權之前有上述情事，乙方應據實告
知甲方。否則，甲方得主張解除契約，乙方絕無異議，且解 除契約後回復原狀之費用由乙方負擔」等語，有系爭買賣契 約在卷可查（見本院卷第22頁）。而原告主張被告於兩造締 約時已知悉系爭房屋曾發生自殺致死情事一節，則舉與系爭 買賣契約房仲人員吳秀敏之對話錄音及其譯文為證，且依該 譯文可見吳秀敏固陳稱：「…後來其實屋主他也是買了房子 之後，去整理，鄰居才跟他講，他好像他孫子有一點阿達阿 達，然後他才知道，然後他覺得這也沒什麼，因為問過他說 這也不是凶宅…」、「…那房子的歷史怎麼樣，屋主不會去講 ，…如果是兇宅，就算不是他持有期間有這種事，那當然他 沒有講，這是他的疏忽，所以他這個不叫惡意隱瞞…一個屋 主他沒有義務，沒有來把一間房子歴史過程怎麼樣來告訴新 的買方，對」等語（見本院卷第257、270頁）。惟依上開吳 秀敏所稱「鄰居才跟他講」、「然後他才知道」等內容以觀 ，就鄰居講了什麼、被告才知道了什麼等具體情節為何，均 無從認定。又當日在場見聞林木枝上吊後送醫之證人即系爭 房屋附近居民徐明鑒、林木枝之孫媳婦許貴香雖均到證稱： 林木枝之上吊位置，係在系爭房屋大門之鋁製門框等語；然 伊等就自己所見聞林木枝之係在究係在門框中間或右側上吊 一節，不僅可知等所證述之位置有所差異（見本院卷146、1 52頁及第121頁照片），且質諸證人徐明鑒證稱：林木枝送 醫前舌吐很長、已無呼吸等語（見本院卷第145頁），證人 許貴香則證稱：當時林木枝軟軟的有「唉」一聲，我就進去 叫救護車等語（見本院卷第148頁），亦可見伊等就林木枝 上吊、送醫之過程所為證述顯不相同。則目擊證人所為證述 已有如此大差異，被告所聽聞不詳鄰居之陳述內容究係為何 、是否與真實相符，更屬有疑。況依前揭譯文之內容，可知 吳秀敏係均係在陳述被告認為系爭房屋並非兇宅、兇宅之定 義、伊個人不清楚系爭房屋是否有人上吊死亡等情，尚無從 僅依上開譯文遽認被告於出賣系爭不動產予原告前，是否確 經鄰居處聽聞系爭房屋曾發生自殺致死情事。
3.而林木枝上吊後之報案紀錄、送醫病歷資料、檢察官相驗卷 ，均因逾保存期限而銷毀，有桃園市政府消防局111年度10 月26日桃指字第1110033078號函、桃園地方檢察署111年度1 0月27日檢秀檔字第11113014370號函、天成醫院111年11月4 日天成秘字第1111104001號函在卷可查（見本院卷第183、1 93、195頁）。至新竹○○○○○○○○○函覆本院檢附林木枝死亡登 記申請書附件之臺灣桃園地方檢察署相驗屍體證明書（見本 院卷第326頁），其上固記載林木枝死亡時間為00年00月00 日下午2時10分，死亡地點為「桃園縣○○鎮○○路000巷0弄00
號」即系爭房屋，死亡方式勾選「自殺」，死亡原因記載「 窒息死」等情；然被告並無從取得、獲悉上開相驗屍體證明 書之內容，亦難據以認定被告是否知悉林木枝於系爭房屋上 吊自殺致死等情。
4.據上，本件尚難遽認被告於兩造締約時知悉系爭房屋曾發生 林木枝在屋內自殺致死情事，被告自無故意隱瞞不告知可言 ，原告就此主張被告違反系爭買賣契約第9條第6項約定，並 據為解除系爭買賣契約，即非可採。
㈡原告依民法第354條、第359條解除系爭買契約，有無理由？ 1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又買賣 因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者， 買受人得解除其契約或請求減少其價金。固亦為同法第359 條前段所明定。惟按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而 言，須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之 價值、效用或品質不具備者，始得謂之。又買賣標的物是否 具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就 該項利己事實之存在負舉證之責。
2.原告主張系爭房屋曾發生非自然死亡事件，為民間所稱之凶 宅，一般社會大眾對居住品質會心存疑慮，影響購買意願或 交易價值，係屬重大瑕疵，縱非發生於被告持有產權期間， 被告亦應負瑕疵擔保責任云云。惟姑不論曾發生非自然死亡 事件之房屋，其物理結構並未有何損壞，且縱於心理層面較 可能引發他人嫌惡之情，然仍可能因個人觀念、宗教信仰、 使用目的而異，亦會因時間經過、事件被遺忘、或以宗教儀 式安定人心等方式去除嫌惡不安之感，本件能否僅因系爭房 屋曾於25多年前發生非自然死亡事件，即逕認有何不備價值 或效用之瑕疵，已有疑義。
3.又觀諸內政部於89年5月19日發布、108年10月31日修正「不 動產說明書應記載及不得記載事項」之「壹、應記載事項」 、「二、成屋」、「㈣其他重要事項」載明：「5.本建物（ 專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化 碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明」等語。另 參以內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函略 以：「…按本部00年0月間公告修正之『不動產委託銷售契約 書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建 築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致
死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本建築改良物之 專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而 死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及 在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不 包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有 部分）…」等語，依上開內政部之解釋，已臚列數種較易引 發嫌惡不安心理之狀況，並限定事故發生期間應為「賣方產 權持有期間」，資以定義何謂「凶宅」，顯已平衡買方之心 理需求及賣方合理之告知義務，用以避免出賣人即使於不知 情且查證不易之情形下，仍應就其取得房屋前數年甚至數十 、數百年前所有曾發生過之非自然死亡事故，均負告知及瑕 疵擔保義務，應堪作為社會上一般交易觀念中是否具有「凶 宅」瑕疵之判斷標準。
4.被告係於98年11月12日經由本院拍賣程序取得系爭不動產， 且本院拍賣公告並未記載系爭房屋曾發生任何非自然死亡事 件等節，經調取本院98年司執字第4768號清償債務執行事件 卷核閱卷內拍賣公告屬實（見執行卷第108至116頁），而系 爭房屋發生非自然死亡事件係於87年間，並非被告產權持有 期間所發生，且相距逾25年前所發生之林木枝非自然死亡事 件，難認有何物之瑕疵擔保責任，自無系爭買賣契約第9條 第6項所約定欠缺被告所保證於被告所有權期間絕無自殺或 兇殺致死之情事。原告主張系爭房屋為凶宅而有瑕疵，被告 應負民法第354條所定之瑕疵擔保責任，伊得依同法第359條 規定解除系爭買賣契約云云，即非可取。
㈢原告依民法第227條第1項、第256條解除系爭買賣契約，有無 理由？
1.按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者， 債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。債 權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。民法第 226條第1項、第227條第1項、第256條亦分別規定甚明。而 不完全給付債務不履行責任，以可歸責於債務人之事由而給 付不完全（未符債務本旨）為其成立要件。如債權人於受領 給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人賠償損害， 應先由債權人就其所受領之給付未符合債務本旨致造成損害 ，負舉證責任（最高法院107年度台上字第1678號判決意旨 可資參照）。
2.系爭房屋並非於被告產權持有期間發生非自然死亡事件，且 相距逾25年前所發生之林木枝非自然死亡事件，尚難推認系 爭房屋係一般社會上所稱之凶宅，從而，原告既無法舉證證
明系爭房屋屬凶宅而存有瑕疵，被告移轉所有權登記並交付 之系爭房地，亦難認因此有何不符債之本旨而屬不完全給付 之處，原告依民法第227條第1項、第256條規定，主張被告 應負不完全給付債務不履行損害賠償責任，而解除系爭買賣 契約，亦無可採。
㈣綜上，原告並未舉證證明被告於締約時已知悉系爭房屋曾發 生自殺致死情事，難認被告違反系爭買賣契約約定之據實告 知義務，又參照社會一般交易觀念所為「凶宅」之定義，系 爭房屋是否屬於凶宅而有瑕疵，係以其專有部分於被告產權 持有期間，是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，資以認定。 被告就已逾25年前，非其產權持有期間在系爭房屋所發生之 非自然死亡事件，並不負物之瑕疵擔保及債務不履行責任， 且無證據證明被告有何故意隱匿之情事，則原告依系爭買賣 契約之約定、民法第359條、第354條第1項及227條第1項第2 56條規定解除系爭買賣契約，自非適法。系爭買賣契約未經 合法解除，被告自無回復原狀之義務，則原告依民法第259 條第2款，請求被告返還價金100萬元及利息，均屬無據，無 從准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第259條第2款，請求被告返還買 賣價金100萬元及110年10月15日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 10 月 31 日 民事第三庭 法 官 張世聰
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 10 月 31 日 書記官 張詠昕