臺灣新竹地方法院民事判決
112年度訴字第716號
原 告 僕人投資開發有限公司
設新北市○○區○○路0段000巷00弄00 號0樓
法定代理人 張芳瑜
訴訟代理人 顏碧志律師
江宇軒律師
被 告 范月美
訴訟代理人 何定燕
被 告 范月容
訴訟代理人 劉明琳
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年10月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之不動產予以合併變價分割，所得價金由兩造按附表二「應有部分比例」欄所示之比例分配。訴訟費用由兩造按附表二「負擔訴訟費用比例」欄負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告起訴時原聲明係請求：兩造所共有之新竹縣○○鎮○○段 000000000號建物暨未辦保存登記之00000-000建號建物及所 坐落基地即新竹縣○○鎮○○段000000000地號土地准予合併變 價分割，並按附表1所示應有部分比例分配（見本院卷第5頁 至第6頁）。嗣經地政機關現場測量並繪製複丈成果圖後， 原告於民國（下同）112年10月12日言詞辯論期日更正聲明 為：兩造所共有之新竹縣○○鎮○○段000000000號建物（含附 屬建物）暨新竹縣竹北地政事務所複丈成果圖代碼B、C所示 建物及所坐落基地即新竹縣○○鎮○○段000000000地號土地准 予合併變價分割，並按附表1所示應有部分比例分配（見本 院卷第92頁)。核屬不變更訴訟標的而補充或更正法律上之 陳述，揆諸前揭定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造為新竹縣○○鎮○○段000000000號建物（含附 屬建物）暨新竹縣竹北地政事務所複丈成果圖代碼B、C所示 建物（下稱系爭房屋）及所坐落基地即新竹縣○○鎮○○段0000 00000地號土地（下稱系爭土地，系爭房屋與系爭土地合稱
為系爭房地）之共有人，應有部分比例如附表二所示。系爭 房地並無不能分割之約定，亦無法律限制分割之規定，原告 自得請求分割共有物，又系爭房地之共有人均屬相同，原告 自得請求依民法第824條第5項之規定合併分割。系爭房屋為 透天型態，各樓層無法獨立使用，亦僅有一出入口，採原物 分割將損其價值及經濟效用，為保持系爭房地之完整性，以 變價分割之方式，透過執行法院經由鑑價、詢價程序後，再 定出最低拍賣價格拍賣之執行程序，於自由市場競爭之情形 下，應係最有利系爭房地之利用，並使系爭房地市場價值極 大化，且經應買人競相出價，自可得公平之價格賣出，對未 能買得系爭房地之共有人，亦可獲得合理之金錢，共有人亦 可依照民法第824條第7項規定以相同條件優先承買系爭房地 ，是變價分割之方式，應為最符合兩造利益與系爭房地經濟 效用之分割方法。為此，爰依民法第823條第1項、第824條 第2項、第5項之規定，請求變價分割系爭房地，並聲明：如 上開變更後聲明所示。
二、被告2人則均表示同意變價分割等語。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不 在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有 人得請求合併分割，民法第823條第1項、824條第5項定有明 文。查系爭房地均為兩造所共有，應有部分各如附表所示， 並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限之情形 ，且兩造迄今未能達成分割之協議等情，業據原告提出本院 不動產權利移轉證書、系爭房地之登記謄本為證（見本院卷 第12頁至第16頁），是原告訴請裁判分割系爭土地，自屬有 據。又系爭土地及建物共有人及其應有部分均相同，而建物 又不能分離土地而單獨存在，原告訴請合併分割系爭房地， 亦無不合。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履 行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、以 原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難 者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時 ，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部 分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。 以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部 分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第1項至第3項 分別定有明文。又按分割共有物，究以原物分割，或變價分
割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經 濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有 人所主張分割方法之拘束（最高法院87年度台上字第1402號 裁判亦同此見解）。
㈢經查，系爭土地面積為174.85平方公尺，系爭房屋包含系爭 土地上新竹縣○○鎮○○段000000000號建物1棟（新竹縣竹北地 政事務所複丈成果圖代碼A部分）及未辦保存登記之建物2棟 （新竹縣竹北地政事務所複丈成果圖代碼B、C部分），上開 建物共用門牌號碼新竹縣○○鎮○○路00號，為加強磚造之3層 建物，由系爭房屋前鐵門、水泥廣場進入後，有2個門供出 入，分別為正面建物木門及側面建物鐵門，此2棟建物皆未 辦理保存登記。由正面建物木門進入後為1樓正廳，放置桌 椅及神明桌，左側有樓梯上2樓。由正廳左轉有2間房間，1 間當臥房使用，另1間作為廚房、浴室，浴室旁另有1樓梯通 往2樓，2樓共有4間房間，其中有3間房間屬於有辦理保存登 計之範圍，另一間房間則位於正廳神明廳上方為未辦理保存 登記之範圍，由2樓樓梯通往3樓，只有1間房間係有辦理保 存登記之範圍，沿3樓房間右側的陽台有用鋼架蓋鐵皮雨遮 。而由面對水泥廣場左側增建物之鐵門進入後，有2個房間 係辦理保存登記之建物範圍，最外側房間左側另有1扇門， 門開啟後有樓梯通往2樓，2樓有3間房間，其中有1間房間有 小木門階梯可通至正面建物2樓已辦理保存登記之房間等情 ，業經本院會同兩造勘驗現場並囑託新竹縣竹北地政事務所 派員到場會勘屬實，此有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見 本院卷第70頁至第72頁、第96頁至109頁）。足徵系爭房屋 之第2、第3層，均須經由室內樓梯及1樓之2扇大門出入，並 無獨立之對外出入口，屋內結構上無法區隔其中任何一部分 做為獨立使用，而需與1樓為整體之利用，始能達到使用及 經濟上之效益，是不適宜以樓層為基準做橫向分割。又系爭 房屋之主體結構，有辦理保存登記之建物1棟與未辦理保存 登記2棟建物房間互相交錯，亦無法將系爭房屋未辦理保存 登記之部分與有辦理保存登記之部分作左右之原物分割，否 則不僅影響該建物於分割後之使用效益，亦會大大減損其分 割後建物之價值；至系爭房屋3樓陽台以鋼架加蓋之鐵皮雨 遮，核係常助原始建物之效用，無使用上獨立性，而已附合 於原始建物或為附屬物，自應併由兩造按原應有部分比例所 共有。再者，系爭房地若採行變價分割，則兩造共有人可透 過出賣方式將系爭房地出售，俾以提高系爭房地之交換價值 ，再由共有人按應有部分比例分配價金，較能維護系爭房地 之完整性，增進系爭房地之使用利益，且符合共有人間之公
平性，對共有人自屬有利。況系爭房地倘透過變價分割方式 ，原共有人即兩造皆可應買，亦屬良性公平競價，設若變價 之價格高，兩造所受分配之金額隨之增加，反較有利於各共 有人。參以民法第824條第7項之規定，已增訂變價分配時， 共有人有依相同條件優先承買之權。準此，倘兩造仍欲取得 系爭房地加以利用，或個人主觀上認其對系爭房地，存有特 殊之情感，亦得於變價程序時，行使依相同條件優先承買之 權利，如此，亦非無取得系爭房地之機會。故本院綜合斟酌 系爭房地屬透天屋之型態、使用情形、發揮系爭房地分割後 之經濟價值之考量等一切各情，認兩造共有之系爭房地，應 以採行變價分割，並將賣得價金按兩造應有部分比例分配之 方式為適當。
四、從而，原告民法第823條第1項、第824條第2項、第5項，請 求將系爭房地變價分割，所得價金由兩造按如附表二所示之 比例分配，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據 ，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁 ，併此敘明。
六、又分割共有物之訴具非訟事件之性質，分割共有物之方法， 應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧 共有人之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有 不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔 ，應由兩造各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰併 依民事訴訟法第80條之1規定，諭知訴訟費用之負擔如主文 第2項所示。
中 華 民 國 112 年 10 月 30 日 民事第二庭 法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 10 月 30 日 書記官 郭家慧
附表一：
土地標示 編號 土地坐落 使用分區 面積 所有權登記情形 1 新埔鎮和平段0000-0000地號 空白 174.85 平方公尺 范月美：3分之1 范月容：3分之1 僕人投資開發有限公司：3分之1
建物標示 編號 建號 基地座落 主要用途、主要建材及房屋層數 樓層面積 建物門牌 總面積 A 新埔鎮和平段00000-000建號 新埔鎮和平段0000-0000地號 住家用、加強磚造、3層 第1層面積：59.04平方公尺 第2層面積：59.04平方公尺 第3層面積：27.98平方公尺 附屬建物雨遮：14.79平方公尺 新竹縣○○鎮○○路00號 主建物總面積：146.06平方公尺 B 未辦保存登記 新埔鎮和平段0000-0000地號 住家用、磚造及鋼鐵造、2層（含第2層陽台） 第1層面積：52.38平方公尺 第2層面積：52.38平方公尺 附屬建物陽台：4.76平方公尺 新竹縣○○鎮○○路00號 主建物總面積：104.76平方公尺 C 未辦保存登記 新埔鎮和平段0000-0000地號 住家用、加強磚造（含第2層陽台） 第1層面積：27.14平方公尺 第2層面積：27.14平方公尺 附屬建物陽台：3.55平方公尺 新竹縣○○鎮○○路00號 主建物總面積：54.28平方公尺 編號A所有權登記情形如土地標示所示。 附表二：
共有人姓名 應有部分比例 負擔訴訟費用比例 范月美 3分之1 3分之1 范月容 3分之1 3分之1 僕人投資開發有限公司 3分之1 3分之1
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