臺灣士林地方法院民事判決
111年度訴字第1215號
原 告 王碧華
訴訟代理人 陳清森
訴訟代理人（兼送達代收人）
陳明宗律師
複 代理人 金家豪律師
蔡爵陽律師
被 告 曾林月鳳
訴訟代理人 張克西律師
被 告 陳永昌（即陳曾金鳳之繼承人）
陳永財（即陳曾金鳳之繼承人）
簡培益（即陳曾金鳳之繼承人）
簡慶儀（即陳曾金鳳之繼承人）
簡慶瑩（即陳曾金鳳之繼承人）
兼上列五人
共 同
訴訟代理人 陳美伶
上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於中華民國112
年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬伍仟貳佰伍拾參元由原告負擔。 事實及理由
壹、原告主張：
一、坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（面積86平方公尺， 下稱289土地），其上興建同小段306建號（下稱306建號， 建號登記謄本記載門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段00巷00號 ），為1棟4戶，每戶為1至3樓房屋，門牌號碼分別為臺北市 ○○區○○○路0段00巷00號、臺北市○○區○○街00號、43號（下稱 43號房屋）、41號（下稱41號房屋）。
二、訴外人陳曾金鳳於民國93年4月2日經法院宣告禁治產，其監 護人為訴外人陳鐵真，兩人為母子關係。陳曾金鳳於44年12
月14日至101年3月12日為289土地共有人之一，權利範圍5/2 8（下稱系爭土地）。陳鐵真於94年12月30日至97年9月17日 為306建號共有人之一，權利範圍5/28，即43號房屋之所有 權人。
三、陳鐵真因經濟狀況難以長期照護陳曾金鳳生活起居而有借貸 需求，遂與原告於95年3月22日簽立承諾書，向原告借款新 臺幣（下同）100萬元，並提供43號房屋及系爭土地作為擔 保，而陳鐵真與被告乙○○、丙○○、丁○○（下合稱乙○○等3人 ）亦於同日簽立同意書，表明係陳曾金鳳之法定繼承人，同 意系爭土地將來可設定登記給原告時，願提供擔保。嗣原告 與陳鐵真於95年3月23日簽立借款證，約定100萬元之清償日 期為95年6月22日，陳鐵真於同日收受上開金額之現金，並 將系爭土地所有權狀正本交由原告保管。其後因陳鐵真均無 法清借款，原告與陳鐵真乃於97年9月8日成立43號房屋之買 賣契約（下稱43號房屋買賣契約），於97年9月17日以買賣 為原因移轉登記予原告，將43號房屋擔保物讓與原告。四、又陳鐵真因須借款50萬元，原告與陳鐵真於97年12月12日簽 立協議書，向原告借款共50萬元。嗣陳鐵真代理陳曾金鳳與 原告簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告承 租系爭土地，租賃期間為100年，租金為每年1元，租金1次 交付，於契約成立即以100元現金交付完成，確保日後倘系 爭土地出售時，原告可行使優先購買權。
五、詎陳鐵真明知系爭土地應移轉登記予原告以抵償債務，且原 告具有優先購買權，竟代理陳曾金鳳與被告己○○○於101年2 月24日訂立系爭土地之買賣契約（下稱系爭土地買賣契約） ，並於101年3月12日以買賣為原因移轉登記予己○○○，未踐 行土地法第104條、民法物權編施行法第8條之5第7項所定優 先承買之通知、公告程序，原告係於111年3月28日委由訴外 人即原告之配偶戊○○調取系爭土地登記謄本始知上情，且迄 今均不知悉系爭土地當時買賣之條件。而目前289土地、306 建號共有人如附表所示。
六、而陳鐵真已於105年3月29日死亡，陳曾金鳳則於108年5月29 日死亡，陳曾金鳳之法定繼承人為乙○○等3人與被告庚○○、 辛○○、壬○○（下合稱乙○○等6人），且均未向法院聲明拋棄 繼承，依民法第1148條第1項規定，繼承陳曾金鳳財產上之 一切權利、義務。則原告依土地法第104條第1項、民法物權 編施行法第8條之5第3項規定，自得擇一請求確認原告對於 系爭土地具有優先購買權，及請求己○○○與乙○○等6人塗銷系 爭土地於101年3月12日之所有權移轉登記，乙○○等6人應按 系爭土地買賣契約之相同條件，就系爭土地與原告訂立買賣
契約，並於原告給付價金同時將系爭土地所有權移轉登記予 原告，為此，提起本訴等語。
七、並聲明：
㈠確認原告就系爭土地有優先購買權。
㈡己○○○與乙○○等6人應將系爭土地於101年3月12日以買賣為登 記原因所為之所有權移轉登記（收件字號101年大同字第020 440號），予以塗銷。
㈢乙○○等6人應按系爭土地買賣契約之同樣條件，就系爭土地與 原告訂立書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將系爭土 地所有權移轉登記予原告。
貳、被告則以：
一、原告提出之原證3所示同意書上乙○○等3人之簽名及蓋章均非 其等所為，且丁○○之國民身份證字號亦有誤，故被告否認該 同意書形式上之真正。
二、系爭租約未有陳曾金鳳之簽名或蓋章，對陳曾金鳳不生效力 。且原告於簽立承諾書、系爭租約時明知陳曾金鳳為禁治產 人，而陳曾金鳳當時居住在43號房屋2樓，陳鐵真提供系爭 土地為擔保，並以每年租金1元，出租予原告，顯然非為受 監護人之利益，且侵害受監護人居住之權利，未得親屬會議 之允許，違反當時有效之民法第1097條、第1100條、第1101 條、第1113條規定，依民法第71條規定，應屬無效。三、陳鐵真與原告始終約定係以系爭土地作為陳鐵真個人債務之 讓與擔保，綜觀系爭租約之約定內容，依經驗法則，系爭土 地豈有1年租金1元之可能，足見雙方無租賃真正意思，顯係 通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定，應屬無效。且原告 於95年3月22日即知悉陳曾金鳳為禁治產人，亦知系爭土地 為受監護人之財產，原告竟與陳鐵真為系爭租約之約定，顯 然不利於受監護人之利益，違反立法上為保護受監護人財產 之公共秩序及善良風俗，依民法第72條規定，系爭租約應屬 無效。
四、陳鐵真代理陳曾金鳳簽立系爭租約，顯係為其個人利益，而 違反受監護人利益，類推適用民法第1086條第2項規定，系 爭租約因違反該規定，依民法第71條應屬無效。五、土地法第104條第1項所謂承租人有依同樣條件優先購買之權 ，係指租用基地建築房屋之承租人，惟原告並非向陳曾金鳳 租用系爭土地建築房屋之基地承租人，故原告依土地法第10 4條第1項規定，主張優先購買權，於法不合。六、縱認原告有優先購買權，惟陳鐵真有無代理陳曾金鳳踐行優 先承購權通知、公告程序，因年代久遠，證據保存不易，且 其等均已死亡，依一般社會通念難以期待被告提出，依民事
訴訟法第277條但書規定，自應減輕被告之舉證責任。而依 臺北市建成地政事務所112年1月13日函附之土地登記申請書 記載「本土地登記案之申請確依有關法令規定完成處分程序 ，如有不實，願負法律責任」，並蓋有陳鐵真及陳曾金鳳之 印章，可證系爭土地出賣予己○○○時已踐行優先承購權之通 知、公告程序，且原告當時並未主張優先承買。況戊○○為地 政士，原告為其配偶應早已知悉系爭土地出賣之事，其逾10 年始提起本訴，顯係權利濫用、違反誠信原則，依民法第14 8條規定，不得提起。再者，縱認當年未踐行優先承購權之 通知，然民法物權編施行法第8條之5第3項規定僅具有債權 效力，原告自不得主張系爭土地買賣契約不成立。又上開土 地登記申請書所附公契並非私契，其上記載買賣價金3,178, 928元，並非實際買賣價金，且己○○○購買系爭土地迄今已逾 10年，土地價值已增漲數倍，原告若以101年2月24日系爭土 地買賣契約之價金購買，實非公允，違反誠信原則。七、而未踐行優先承購權通知、公告法定程序，係侵害得行使優 先承買權人之權益，原告遲至111年6月16日始提起本訴，類 推適用民法第197條第1項或第245條規定，已罹於10年之時 效期間，故原告之請求均無理由，應予駁回等語，資為抗辯 。
八、並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執事項：（見本院卷第393至395頁，並依判決編輯 修改部分文字）
一、原告對被告提出之書證形式上真正不爭執。二、被告對原告提出之書證，除原證3之同意書即臺灣臺北地方 法院111年度訴字第3047號卷（下稱北院卷）第35頁外，其 餘形式上真正不爭執。
三、289土地其上興建306建號，為1棟4戶，每戶1至3樓房屋，門 牌號碼分別為臺北市○○區○○○路0段00巷00號、臺北市○○區○○ 街00號、43號房屋、41號房屋。
四、陳曾金鳳於93年4月2日經法院宣告禁治產，其監護人為陳鐵 真，兩人為母子關係。
五、陳曾金鳳於44年12月14日至101年3月12日為289土地共有人 之一，權利範圍5/28即系爭土地。陳鐵真於94年12月30日至 97年9月17日為306建號共有人之一，權利範圍5/28即43號房 屋之所有權人。
六、原告與陳鐵真於95年3月22日簽立承諾書，約定原告借款100 萬元予陳鐵真，陳鐵真提供43號房屋及系爭土地作為擔保， 內容詳如北院卷第33頁。原告知悉陳曾金鳳為禁治產人。七、原告與陳鐵真於95年3月23日簽立借款證，約定100萬元之清
償日期為95年6月22日，陳鐵真於同日收受上開金額之現金 ，並將系爭土地所有權狀正本交由原告保管，內容詳如北院 卷第37至41頁。
八、己○○○先後於97年5月8日、97年9月19日先後登記取得289土 地權利範圍100/560（即5/28），及306建號權利範圍5/28即 41號房屋之所有權，內容詳如本院卷第18、23、122、127至 128、162頁。
九、原告與陳鐵真於97年9月8日成立43號房屋買賣契約，於97年 9月17日以買賣為原因移轉登記予原告，內容詳如本院卷第1 44至152頁。
十、原告與陳鐵真於97年12月12日簽立協議書，約定43號房屋改 由原告收取租金，並向原告借款共計50萬元，內容詳如北院 卷第43至45頁。
十一、陳鐵真以陳曾金鳳之法定代理人身分與原告簽立系爭租約 ，約定由原告承租系爭土地，租賃期間為100年，租金為 每年1元，租金1次交付，於契約成立即以100元現金交付 完成，內容詳如北院卷第47頁。
十二、陳鐵真以43號房屋買賣契約不成立為由，對原告、戊○○提 起塗銷43號房屋所有權移轉登記訴訟，經本院99年度訴字 第1348號判決陳鐵真敗訴確定，內容詳如本院卷第254至2 62頁。
十三、本院100年度監字第262號於101年2月3日裁定准予變賣系 爭土地，陳鐵真代理陳曾金鳳與己○○○於101年2月24日訂 立系爭土地買賣契約，並於101年3月12日以買賣為原因移 轉登記予己○○○，內容詳如本院卷第154至171頁。十四、己○○○於101年8月24日以贈與為原因，將289土地權利範圍 60/560（即3/28）、306建號權利範圍1/28移轉登記予訴 外人曾建樽，詳如本院卷第18、24、122、128頁。十五、陳鐵真於105年3月29日死亡，而陳曾金鳳則於108年5月29 日死亡，陳曾金鳳之法定繼承人為乙○○等6人，且均未向 法院聲明拋棄繼承。
十六、289土地、306建號目前共有人如附表所示。肆、本院之判斷：（依本院卷第395至396頁所載兩造爭執事項進 行論述）
一、原告提出之原證3所示同意書形式上非屬真正，不得引為證 據使用，論述如下：
㈠按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者， 不在此限；私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或 有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第357 條、第358條第1項分別定有明文。次按當事人提出之私文書
必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式 的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項 有關，始有實質的證據力之可言（最高法院41年台上字第97 1號判決意旨參照）。
㈡經查：原告所提出之同意書（見北院卷第35頁），係屬私文 書，乙○○等3人否認有在其上簽名及蓋章（見本院卷第269頁 ），且同意書上丁○○之國民身份證字號尚有錯誤，業經本院 勘驗屬實（見本院卷437至438頁），而原告於112年1月6日 本院言詞辯論期日自承：伊無法確認乙○○、丁○○之簽名及蓋 章是否為真等語（見本院卷第107頁），又未提出其他證據 以證明同意書之形式上係屬真正，依上開規定及判決意旨， 該同意書自不具有形式之證據力，即無實質之證據力，原告 不得引用該同意書作為證據使用。
二、原告依土地法第104條第1項，提起本訴，為無理由，論述如 下：
㈠按禁治產人，無行為能力；無行為能力人由法定代理人代為 意思表示，並代受意思表示，97年5月23日修正、98年11月2 3日施行前之民法第15條、第76條定有明文。查陳曾金鳳於9 3年4月2日經法院宣告禁治產，其監護人為陳鐵真，依上開 規定，須由陳鐵真代為意思表示，並代受意思表示，契約始 能成立。惟綜觀原告提出之95年3月22日承諾書，記載：「 立書人陳鐵真今因需資金週轉，而透過戊○○向債權人甲○○借 款新台幣壹佰萬元正，提供之不動產擔保品為：…而陳鐵真 所擁有的是43號一至三樓。其基地台北市○○段○○段000地號 陳鐵真之母親陳曾金鳳所擁有的持分5/28，陳鐵真願提供一 起擔保，但因其母親被禁治產，監護人為陳鐵真，目前無法 設定登記，陳鐵真應另提其母親之法定繼承人出具之同意提 供擔保之同意書給戊○○及債權人甲○○。俟將來可以登記時， 一起擔保。…立承諾書人：陳鐵真」（見北院卷第33頁）。 嗣陳鐵真於95年3月23日簽立借款證、收據，表示其有收受 原告交付之借款100萬元，並交付系爭土地所有權狀正本予 原告（見北院卷第37至41頁）。依上開約定內容顯係陳鐵真 以自己名義為之，並非陳鐵真以陳曾金鳳法定代理人之地位 ，代陳曾金鳳為意思表示，並代受意思表示而簽立，則上開 契約及交付權狀之行為，基於債之相對性原則，僅在陳鐵真 與原告間發生效力，對陳曾金鳳不生任何效力。 ㈡次按除另有規定外，監護人於保護、增進受監護人利益之範 圍內，行使、負擔父母對於未成年子女之權利、義務；受監 護人之財產，由監護人管理，其管理費用，由受監護人之財 產負擔。監護人管理受監護人之財產，應與處理自己事務為
同一之注意；監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之 利益，不得使用或處分。為不動產之處分時，並應得親屬會 議之允許。上開規定，於禁治產人之監護，準用之，97年5 月23日修正、98年11月23日施行前之民法第1097條前段、第 1100條、第1101條、第1113條第1項分別定有明文，綜觀上 開規定均係為保護受監護人之財產權益。再按法律行為，有 背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第72條亦有明定。 而所謂公共秩序，乃指國家社會之一般利益而言；善良風俗 ，乃指社會的一般道德觀念而言。經查：
⒈陳鐵真係以陳曾金鳳之法定代理人地位與原告簽立系爭租約 ，此為兩造所不爭執，其上縱未有陳曾金鳳之簽名或蓋章， 依民法第76條規定，系爭租約之當事人為原告及陳曾金鳳。 被告抗辯陳曾金鳳未在系爭租約上簽名或蓋章，並非系爭租 約之當事人云云，自非可採。
⒉惟綜觀系爭租約約定租賃期間為100年，租金為每年1元，租 金1次交付，於契約成立即以100元現金交付完成（見北院卷 第47頁）。所約定之租金數額每年僅1元，顯然不足以支付 系爭土地每年應繳納之地價稅，且租金數額亦明顯低於周邊 土地租金數額甚鉅，完全未能增加陳曾金鳳之財產收益，其 租期尚長達100年，危害陳曾金鳳對系爭土地之管理、使用 、收益、處分權，遑論陳曾金鳳為禁治產人，本身無謀生能 力，亟需以系爭土地增加收入維持生活，系爭租約顯然非為 陳曾金鳳之利益所訂立，嚴重侵害陳曾金鳳之財產權益，與 國家訂立上開規定在於維護受監護人財產權益之公共政策相 違背。又原告亦不爭執其知悉陳曾金鳳為禁治產人，而陳鐵 真為陳曾金鳳之子，並為其監護人，依一般社會道德觀念， 本應維護陳曾金鳳之財產權益，惟陳鐵真竟為解決其個人債 務，原告則為圖己利，由陳鐵真以陳曾金鳳之法定代理人地 位與原告訂立系爭租約，契約內容顯然不利於陳曾金鳳，其 等共同侵害陳曾金鳳之財產權益，使陳曾金鳳失去財產收入 以維持生活，依民法第72條規定，系爭租約自屬無效。 ㈢再按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同 樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關 係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與 所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純 化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當 事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案 並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍 ，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之 要求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事
實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地 法第104條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築 房屋」關係（最高法院111年度台上字第2616號判決意旨參 照）。查系爭租約既屬無效，原告即非系爭土地之承租人， 其以承租人身分，依土地法第104條第1項規定，請求確認其 就系爭土地有優先購買權，並請求被告塗銷系爭土地之所有 權移轉登記，乙○○等6人應按系爭土地買賣契約之同樣條件 ，與原告訂立書面買賣契約，於原告給付價金同時，將系爭 土地移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
三、原告依民法物權編施行法第8條之5第3項規定，提起本訴， 為無理由，論述如下：
㈠按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一 部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之 共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物 在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共 有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬 於專有部分之附屬物，民法第799條第1、2項定有明文。次 按民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其 所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已 分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民 法第799條第5項規定之限制。區分所有建築物之基地，依前 項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應 有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其 基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其 權利並優先於其他共有人，民法物權編施行法第8條之5第2 、3項定有明文。則具有此項優先承買權之前提自須符合民 法第799條規定之區分所有建築物中專有部分之所有人要件 。
㈡查306建號依登記謄本記載為加強磚造三層建物，且登記謄本 門牌號碼均記載為臺北市○○區○○○路0段00巷00號，目前共有 人及權利範圍如附表所示（見本院卷第122頁），為1棟4戶 ，每戶1至3樓，該4戶之門牌號碼雖經戶政機關編釘為臺北 市○○區○○○路0段00巷00號、臺北市○○區○○街00號、43號、41 號，且4戶在構造上或使用上有明確界線，然306建號僅為單 一所有權，係數人共有一物，並無個人「專有部分」，更非 就各樓層各有其專有部分而有「單獨所有權」，各樓層均為 物之一部分，而非區分所有權之標的，並非民法第799條第1 項所規定之區分所有建築物，自無民法物權編施行法第8條 之5第3項規定之適用。因此，原告依民法物權編施行法第8 條之5第3項規定，請求確認就系爭土地具有優先購買權，並
請求被告塗銷系爭土地之所有權移轉登記，乙○○等6人應按 系爭土地買賣契約之同樣條件，與原告訂立書面買賣契約， 於原告給付價金同時，將系爭土地移轉登記予原告，為無理 由，應予駁回。
四、從而，原告依土地法第104條第1項、民法物權編施行法第8 條之5第3項規定，請求：㈠確認原告就系爭土地有優先購買 權。㈡己○○○與乙○○等6人應將系爭土地於101年3月12日以買 賣為登記原因所為之所有權移轉登記（收件字號101年大同 字第020440號），予以塗銷。㈢乙○○等6人應按系爭土地買賣 契約之同樣條件，就系爭土地與原告訂立書面買賣契約，並 於原告給付價金同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告， 均無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經 本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳 予論駁之必要，附此敘明。
陸、本件訴訟費用額確定為45,253元（即第一審裁判費45,253元 ），依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之原告負擔。柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 31 日 民事第一庭 法 官 蘇錦秀
附表：
編號 共有人 臺北市○○區○○段○○段000地號土地權利範圍 臺北市○○區○○段○○段000○號建物權利範圍 1 林子恒 180/280 180/280 2 己○○○ 7/28 4/28 3 曾建樽 3/28 1/28 4 甲○○ 5/28 以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 10 月 31 日 書記官 詹欣樺