臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度訴字第73號
原 告 林德喜
陳慧瑜
上列一人
訴訟代理人 高士晉
前列共同
訴訟代理人 林德泉
被 告 嘉義市三貴銀座管理委員會
法定代理人 侯明秀
訴訟代理人 鄭香第
上列當事人間請求確認管理委員決議無效事件，本院於民國112
年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認嘉義市三貴銀座管理委員會於民國一一一年十月四日召 開之一一一年度十月份委員會會議，關於案由三即如附表所 示內容之決議無效。
二、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人 或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；第170 條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明， 民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。本件 被告之法定代理人原為李國祥，於本院審理中因管理委員會 之主任委員改選而變更法定代理人為侯明秀，而由其聲明承 受訴訟，有聲明承受訴訟狀及嘉義市政府民國112年5 月15 日府工使字第1125012732號函影本附卷為憑（本院卷第141 至142、169頁），核與前述規定相符，應予准許。二、原告主張：
㈠原告於107年1月10日經由拍賣取得嘉義市○○○○○區 0○○○○○區0 ○地○○○○○○號碼嘉義市○區○○○街00號地下室（下稱系爭地下 室）部分所有權，原告林德喜現持分面積為60分之13、陳慧 瑜為20分之3。依該社區建築執照所示，系爭地下室之用途 為防空避難室兼停車場，除設有機車停車位及汽車停車位75 位外，並設置車道、樓梯、水箱、配電室、發電機組、消防 機組、台電受電室等大樓約定之共用設施，面積合計964.04 平方公尺(下稱系爭設施)。原告及其他共有人已陸續分割出 售37個汽車停車位及部分機車停車位予銀座社區住戶，並由 購買人單獨取得車位之建物、土地持分面積之所有權，故系 爭地下室之共有人已與地上建物連同停車位由購屋者取得，
目前地下室共有人連同原告即達30人，原告並就每位購買停 車位者分配取得地下室應有部分之坪數陳報予被告，供被告 作為收取管理費之依據，運作迄今尚未有疑義。 ㈡又被告於111年10月4日召開111年度10月份管理委員會會議作 成之決議：⒈地下室管理維護所衍生之修繕、管理、維護， 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔 其費用。⒉地下室各共有人應負擔之修繕、管理、維護暨管 理費收繳請該區共有人推派一名管理人負責前項所述之事項 。⒊委員會目前代收該區之共有人管理費至今年12月31日止 ；112年1月1日起由該區管理人負責向各共有人收取應繳費 用部分後，統一向管理委員會繳交該專有部分應負擔之管理 費（下稱系爭決議)。原告為系爭地下室共有人，被告系爭 決議無異另課以原告與其他數十位共有人需另組管理組織， 選任管理人管理應屬被告職務之事務，系爭決議法律上可視 為合同行為，而此合同行為將使原告及地下室共有人另負應 屬被告職務之義務，如有部分車位共有人拒絕向原告林德喜 繳交車位管理費，原告無法律依據，得向拒絕繳交者強制執 行，僅有被告有職權進行強制執行，系爭決議實屬不當決議 而無效。雖經原告與被告溝通後，然遭被告拒絕改正，系爭 決議所生之法律關係存否即屬不明，原告即有以判決除去此 不安之利益，而有訴請確認之利益。
㈢再者，依銀座社區住戶管理規約(下稱系爭規約)第14條所定 ，「管理委員會之任務包括：一、依公寓大廈管理條例第36 條第1項至第13項行使之。四、遵守法令、 規約及區分所有 權人會議，住戶大會決議、為區分所有權人、住戶共同權益 之維護。」；第12條明定公共基金來源及運作，包括：「3. 共用部分及其相關設施拆除、重大修繕或改良。4.其他有關 共用部分等之管理，為全體區分所有權人及住戶利益而有特 別必要之管理。」，故管理委員會之職責，於公寓大廈管理 條例(下稱同條例)第37條、第36條第2款、第7款、第13款、 第10條第2項及系爭規約均有明定。而系爭地下室係防空避 難空間兼停車場使用，系爭設施係屬共用部分，其修繕等依 前述說明，其費用均應由社區之公共基金支付。系爭決議雖 稱系爭地下室屬獨立建號之建物係屬專有部分，應由地下室 之共有人為管理之約定。然系爭地下室除兼做停車場外尚有 緊急避難之功能，且設置有屬約定公用之樓梯、車道、消防 設施等，顯已有別於一般之專有部分，屬於約定共用部分， 而系爭地下室汽車位管理費繳納暨管理辦法，要求由該區管 理人（指系爭地下室共有人推舉之管理人）負責向各共有人 收取應繳費用部分後，再統一向被告繳交地下室應負擔之管
理費，違反系爭規約第19條第12款及第25條第6款規定之意 旨，及未將系爭設施排除之決議，自均屬無效。綜上，系爭 決議違反前揭規定及系爭規約，依民法第71條之規定，應屬 無效，並聲明確認系爭決議無效。
三、被告則以：
㈠系爭地下室內之台電受電室系屬全體住戶供電所共用，非專 屬某特定區分所有權人專有部分，此與原告林德喜稱系爭地 下室全部所有權為其所有，與事實不符，而系爭地下室係以 一般區分所有方式登記，即是有單獨持分的建物所有權，可 將停車位單獨出售給需要車位者，購買停車位者可取得持分 的建物所有權。又被告管理委員會成立至今，均有按相關規 定向各區分所有收取管理費及公共修繕基金等相關費用，以 維社區公共設施管理維護之順暢，銀座社區成立至今30餘載 ，各區分所有權人應繳交之相關費用及代收，均依區分所有 權人會議決議繳納與辦理，系爭地下室區分所有權人乃至前 手之區分所有權人亦都由一人向被告繳交每月應付之管理費 ，原告自107年1月10日起均統籌委由一人繳交應負之管理費 暨公共修繕基金等相關費用，所以被告迄今均有依相關規定 向各區分所有收取應繳之管理費及公共修繕基金，而銀座社 區108年度區分所有權人會議記錄提案討論玖之案由四有擬 增設社區公共設施修繕基金乙案，依同條例第18條第1項第2 款，關於公寓大廈應設置公共基金來源之規定，區分所有權 人依區分所有權人會議決議繳納，原告主張系爭決議略過區 分所有權人會議，由被告自行決議，與事實不符，實不足採 信。
㈡又銀座社區成立委員會至今，被告均依同條例第27條第1項規 定，向各區分所有權人收取管理費，原告於107年取得系爭 地下室區分所有權，亦依照銀座社區之常年規定統一繳交相 關費用，於111年間原告突以區分所有權之分別共有人部分 ，局部要求管理員單獨收費，經被告發現立即於例行會議重 申社區收費之相關規定，並非制定糸爭地下室收費辦法，原 告目前為選擇性繳交管理費用，並非如原告所言個別繳費。 綜上，原告請求確認系爭決議無效，實屬無理由，並聲明： 原告之訴駁回。
四、本院判斷：
㈠本件有確認利益：
確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法
院52年度台上字第1240號民事判決同此見解）。又公寓大廈 管理委員會負責執行區分所有權人會議決議、公共基金及其 他經費之收支、保管及運用等事項，為同條例第36條所明定 ，而管理委員會會議之決議，雖非法律關係本身，但所為決 議常為多數法律關係基礎，該法律關係基礎事實存否如生爭 執，公寓大廈區分所有權人之私法上地位即有受侵害之危險 。經調查，原告主張被告於111年10月4日召開111年度10月 份委員會會議所為之系爭決議應屬無效，為被告所否認，可 認兩造對原告就系爭地下室之修繕、管理、維護及管理費之 收繳等決議之效力發生爭執，已致原告私法上之地位及權利 有不安之狀態存在，而此種法律上地位及權利不安之狀態， 當得以確認判決加以除去。因此，原告提起本件訴訟有確認 利益，先為說明。
㈡原告於107年1月10日經由拍賣取得銀座社區系爭地下室部分 所有權，原告林德喜持分面積為60分之13、陳慧瑜為20分之 3，原告為銀座社區系爭地下室區分所有權人、被告為銀座 社區之管理委員會。又系爭地下室總面積為3,876.11平方公 尺、用途為防空避難室兼停車場，除設有機車停車位及汽車 停車位外，另有設置車道、樓梯、水箱、配電室、發電機組 、消防機組、台電受電室等大樓約定之共用部分即系爭設施 ，面積合計964.04平方公尺；再者，原告及其他共有人已陸 續分割出售37個汽車停車位及部分機車停車位予銀座社區住 戶，並由購買人單獨取得車位之建物、土地持分面積之所有 權，系爭地下室現含原告共有人30人，而被告於111年10月4 日召開111年度10月份管理委員會議作成如附表所示之系爭 決議等情形，此有建物登記謄本暨系爭地下室建物謄本、建 築執照網路版影本、系爭決議會議紀錄影本、銀座社區管理 規約、臺灣高等法院臺南分院102年度上易字第21號民事判 決附於本院104年度嘉簡字612號民事全卷(見該卷第131至14 1頁)、地下室應繳管理費及修繕基金影本、銀座社區108年 度區分所有權人會議紀錄、被告110年度10月、111年度4月 份委員會會議紀錄、竣工圖、嘉義市政府同意備查函等件附 卷可憑(本院卷第21至52、117至123、135至136、141至142 、165至167、187至192、209至214頁)，並為兩造所不爭執( 見本院卷第147至149頁)，自可採信。
㈢又專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區 分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責 人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有 權人按其共有之應有部分比例分擔之；公寓大廈應設置公共
基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一 年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。 二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基 金之孳息。四、其他收入。公共基金應設專戶儲存，並由管 理負責人或管理委員會負責管理；管理委員會之職務如下： 七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。管理 委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權 人會議決議，同條例第10條第1項、第2項前段、第18條第1 、3項、第36條第7款、第37條定有明文。是以，公寓大廈共 用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，應由管理負責 人或管理委員會為之。再者，管理委員會係為執行區分所有 權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，其職務範圍包 括共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，及公共 基金及其他經費之收支、保管及運用，而管理委員會會議決 議之內容不得違反同條例、規約或區分所有權人會議決議。 本件原告以前述情詞主張被告所為系爭決議違反同條例第37 條、第36條第2款、第7款、第13款、第10條第2項及系爭規 約第14條、第19條等之規定，應屬無效。被告則否認系爭決 議為無效，並以前詞為抗辯。經調查：
⒈本件銀座社區地下室之系爭設施本屬約定共用部分，已見前 述，而依銀座社區管理規約第14條第1款規定，管理委員會 之任務「依公寓大廈管理條例第36條第1項至13項行使之」( 見本院卷第40頁)，即包括共有及共用部分之管理、清潔、 維護、修繕及一般改良等。是以，共用部分(含約定共用部 分)之修繕維護本係被告之職責，惟被告經由系爭決議通過 系爭地下室管理維護所衍生之修繕、管理、維護，由各該區 分所有權人或專用部分之使用人為之，並負擔其費用，及地 下室各共有人應負擔之修繕、管理、維護及請該區共有人推 派一名管理人負責前項所述之事項部分，並未排除前述約定 共用部分之系爭設施，顯然違反同條例第10條第2項、第36 條及前述規約之規定，則原告主張系爭決議此部分無效，尚 屬有所依據。
⒉又管理委員會之職務，為收益、公共基金及其他經費之收支 、保管及運用，此為同條例第36條第7款所明定，且亦屬系 爭規約第14條所規定管理委員會之職務，已見前述；再者， 有關管理費收費標準及管理費保管與支出，系爭規約第19條 第5、6款、第12款規定，管理費之繳納於每期次月底前繳交 完畢，繳納後始給予收據，第一聯住戶存查，第二聯委員會 存查，第三聯管理服務人員存查，逾期未繳納管理費，管理 服務人員於次月5日彙總未繳交名單，於第6日發出第一次催
繳單，限10日內繳納，初次逾期未繳納者，應編列清單公告 之；第二次由委員會應即以存證信函，按使用戶登記通信地 址送達，限期7日內繳納；住戶之區分所有權與使用權移轉 ，必須填寫區分所有人異動書，告知管理委員會或管理服務 人員，區分雙方責任，否則欠繳管理費，仍應由區分所有權 人負責繳納；第21條第1款規定，管理費一期一個月，每一 個月繳交一次，由管理員或(管理委員會)另聘會計人員代收 後，轉交財務委員、主任委員共同點收後轉存金融機構。再 者，管理服務人，係由區分所有權人會議決議或管理負責人 或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓 大廈管理服務人員或管理維護公司。公寓大廈管理委員會、 管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主 管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管 理服務人員執行管理維護事務，而公寓大廈管理維護公司， 應依規定類別，聘僱一定人數領有中央主管機關核發認可證 之繼續性從業之管理服務人員，並負監督考核之責，亦為同 條例第3條第11款、第42條、第43條各有明定。可見管理委 員會為收繳及保管管理費之職權，並得經由委任或僱傭領有 中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公 司或管理服務人員執行收繳管理費等管理維護事務，並應經 主管機關核發認可證。
⒊再者，依前所述，收繳管理費暨屬被告或其所委任、僱傭之 管理維護公司或管理服務人員之職務。惟系爭決議，已顯非 銀座社區全體區分所有權人同意所為之決議，被告逕為系爭 決議通過系爭地下室各共有人應負擔之管理費收繳，請該區 共有人推派一名管理人負責，及委員會目前代收該區之共有 人管理費至111年12月31日止，暨自112年1 月1日起由該區 管理人負責向各共有人收取應繳費用部分後，統一向管理委 員會繳交該專有部分應負擔之管理費部分之決議，在未經原 告及系爭地下室區分所有權人之同意情況下，即由管理委員 會逕為系爭決議，並課以系爭地下室之區分所有權人即包括 原告負有共推管理人收繳之義務，悖離系爭規約所訂之管理 委員會職權範圍及前述規定，並逾越區分所有權人依其應有 部分比例應負擔之義務，系爭決議違反前述規定，以管理委 員會之優勢決議侵害少數人基於系爭規約及前述規定所享有 之區分所有權人之利益，形成對少數區分所有權人不利之分 擔決議或增加義務，可認係屬權利濫用（最高法院97年度台 上字第2347號民事判決意旨亦同此見解），自為法所不許， 則原告主張系爭決議應屬無效，尚屬有據。
五、綜上所述，系爭決議違反同條例第10條第2項、第36條及系
爭規約第14條、第19條等規定，並均已逾越區分所有權人依 其應有部分比例應負擔之義務，該三項決議應為無效，原告 請求確認為無效，均為有理由，應均予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據及攻 擊防禦方法，經本院悉予審酌後，核與判決結果無影響，毋 庸再予論述，附此說明。
七、結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 26 日 民事第一庭 法 官 李文輝
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9 條規定，一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中 華 民 國 112 年 10 月 26 日 書記官 李彥廷
附表：本院112年度訴字第73號
一、地下室管理維護所衍生之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 二、地下室各共有人應負擔之修繕、管理、維護暨管理費收繳請該區共有人推派一名管理人負責前項所述之事項。 三、委員會目前代收該區之共有人管理費至今年12月31日止；112年1月1日起由該區管理人負責向各共有人收取應繳費用部分後，統一向管理委員會繳交該專有部分應負擔之管理費。