臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
112年度南簡字第834號
原 告 曹心潔
陳信斌
上二人共同
訴訟代理人 岳世晟律師
被 告 盧家祥
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年9月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○里○○路000巷000號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬肆仟捌佰參拾玖元，及自民國112年8月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被告應自民國112年8月22日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、原告起訴原聲明：㈠被告應將門牌號碼臺南市○○區○○里 ○○路000巷000號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原 告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）9萬元，及其中31,33 3元自111年7月2日起，58,667元自起訴狀繕本送達被告翌日 起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告 應自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付1萬元，嗣於訴訟中變更第二、三項聲明為：㈡ 被告應給付原告144,839元，及自112年8月16日民事準備狀 繕本送達被告翌日即112年8月22日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息；㈢被告應自112年8月16日民事準備狀 繕本送達被告翌日即112年8月22日起至遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付原告1萬元，核其此部分變更係屬擴張 或減縮應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第255條第1項第 3款規定並無不符，應予准許，合先敘明。二、被告經合法送達，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告主張：坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土
地）及其上系爭房屋（為未保存登記建物，與系爭土地 下合稱系爭房地），原為訴外人陳志宏所有，被告前向陳志 宏承租系爭房地，並簽立土地及房屋租賃契約（下稱系爭租 約），約定租賃期間自108年4月1日起至113年3月31日止， 租金為每月1萬元，給付方式為自承租日起，每3個月給付一 次，每次應給付3萬元。原告嗣於111年2月8日向陳志宏購買 系爭房地，並於111年3月25日辦理系爭房地之所有權及稅籍 登記完畢，原告二人應有部分各2分之1。詎被告自111年4月 1日起即未向原告給付租金，原告於112年6月16日以台南地 方法院郵局第861號存證信函催告被告於收受函文後5日內給 付租金，被告已於同年月17日收受前開函文，惟未為給付； 原告復於112年6月26日以台南中正路郵局第144號存證信函 向被告表示終止租約之意思表示，並請求被告於收受函文後 一個月內搬離，前開函文已於同年月27日送達被告，並於一 個月後發生終止租約之效力，故系爭租約已於112年7月27日 終止。被告依約原應於111年4月、7月、10月、112年1月、4 月分別給付3萬元租金，共15萬元，及自112年7月1日起至同 年月27日止之租金8,710元【計算式：10,000元×27日÷31日＝ 8,710元，元以下四捨五入】，上開總額以押租金2萬元抵充 後，被告尚有138,710元之租金未付。另被告於112年7月27 日起即無使用系爭房屋之權利，卻迄今仍未交還系爭房屋， 乃無法律上原因受有繼續使用系爭房屋之利益，致原告自11 2年7月28日起至112年8月15日受有相當於租金6,219元之損 害，及之後受有相當於每月租金1萬元之損害。爰依系爭租 約第10條、民法第455條前段規定，請求被告將系爭房屋騰 空返還予原告；並依民法第439條前段、第229條第1項、第2 33條第1項前段、第203條、第179條規定，請求被告給付144 ,839元（含未付租金138,710元、112年7月28日起至112年8 月15日相當於租金之不當得利6,129元）及法定利息；再依 民法第179條規定，請求被告自112年8月16日民事準備狀繕 本送達翌日即112年8月22日起至遷讓系爭房屋之日止，按月 給付原告1萬元等語。並聲明如主文第1至3項所示。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、得心證之理由：
㈠原告主張之前揭事實，業據提出土地及房屋租賃契約公證書 、房屋稅籍證明書、不動產買賣契約書、系爭土地異動索引 、系爭土地所有權狀、系爭土地登記第一類謄本、存證信函 暨回執、國內掛號處理結果查詢資料等件為證（調字卷第19 -36、39-43頁、本院卷第19-24、37-39頁），核屬相符。被
告於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未 提出準備書狀作何聲明及爭執，依民事訴訟法第280條第3項 前段準用同條第1項之規定，視同被告自認原告上開主張為 真實。
㈡按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；承租人租 金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租 金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租 賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得 依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者 ，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；又承租人於 租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第425條第1項、第44 0條第1項、第2項、第455條前段定有明文。查系爭房地原為 陳志宏所有，陳志宏將系爭房地出租被告，於前開租賃期間 ，系爭房地移轉為原告所有，是該租賃契約對原告仍繼續存 在。原告取得系爭房地所有權後，被告自111年4月起積欠租 金未為給付，經原告以存證信函催告給付無果，再經原告以 存證信函通知被告終止租賃契約，系爭租賃契約之租賃關係 已經原告終止契約而於112年7月27日消滅，是原告主張兩造 間之租賃關係業經終止而消滅乙節，應可採憑。從而，原告 依系爭租約第10條、民法第455條前段規定，請求被告返還 系爭房屋，應有理由。
㈢復按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有 明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務 ，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時 ，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後， 猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字 第1631號民事判決參照）。再按無法律上之原因而受利益， 致他人受損害者，應返還其利益，亦為民法第179條所明定 。又依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之 範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干 為準。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益， 為社會通常之觀念（最高法院72年度台上字第4012號判決、 61年度台上字第1695號判決意旨參照）。查： ⒈系爭租約約定每月租金1萬元，給付方式為每3個月付一次 、一次給付3個月租金，原告主張被告積欠111年4月、7月 、10月、112年1月、4月合計五期15萬元，及自112年7月1 日起至同月27日止之租金8,710元【計算式：10,000元×27 日÷31日＝8,710元，元以下四捨五入】，共計158,710元租 金未給付。又依系爭租約記載押租金為2萬元，可知被告
另有押租金2萬元在原告處，參諸前揭判決意旨，該押租 金於租賃關係消滅後承租人有欠租情形時，當然發生抵 充之效力。原告所得請求之積欠租金，應扣除被告於訂約 時交予原告之押租金2萬元，始符合上開法律之規定。從 而，原告依據民法第439條前段規定，請求被告給付扣除 押租金後尚積欠之租金138,710元，為有理由，應予准許 。
⒉本件租賃關係既已於112年7月27日消滅，被告自無權繼續 占用系爭房屋，其繼續占有使用系爭房屋，乃無法律上之 原因受有使用系爭房屋之利益，並因而造成原告無法使用 系爭房屋之損害，依據前開規定，原告自可請求被告給付 相當於租金之不當得利。又兩造間約定之房屋租金既為每 月1萬元，則原告主張依照系爭房屋先前租金額度作為被 告使用系爭房屋利益之計算標準，應屬相當。從而，原告 依據不當得利之規定，請求被告應給付自112年7月28日起 至112年8月15日止相當於租金之不當得利6,129元【計算 式：10,000元×19日÷31日＝6,129元，元以下四捨五入】 ，及自112年8月16日民事準備狀繕本送達被告翌日即112 年8月22日（本院卷第41頁）起至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付1萬元，洵屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依據租賃契約及不當得利之法律關係，請求 被告應將系爭房屋遷讓返還原告；給付原告144,839元（含 未付租金138,710元，及自112年7月28日起至112年8月15日 止相當於租金之不當得利6,129元），及自112年8月16日民 事準備狀繕本送達被告翌日即112年8月22日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息；被告應自112年8月22日起 至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元，為有理 由，應予准許，爰分別判決如主文第1至3項所示。五、本件訴訟費用為原告支付之第一審裁判費1,000元，依法應 由敗訴之被告負擔，爰確定被告應負擔之訴訟費用額如主文 第4項所示。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項所定訴訟適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依 職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，惟 此應認僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動，不另為 准駁之諭知，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 10 月 3 日 臺南簡易庭 法 官 張家瑛
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 3 日 書記官 陳雅婷