臺北高等行政法院判決
高等行政訴訟庭第五庭
111年度訴字第932號
112年9月28日辯論終結
原 告 林國仁
林永裕
黃土水
蔡少雄
江美麗
李秀娟
共 同
訴訟代理人 丁榮聰 律師
許文懷 律師
被 告 桃園市政府
代 表 人 張善政（市長）住同上
訴訟代理人 姜至軒 律師
林曉彤
郭美蘭
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國111年5月
24日台內訴字第1110023477號訴願決定，提起行政訴訟，本院判
決如下：
主 文
訴願決定及原處分均撤銷。
被告對於原告民國109年12月31日之徵收補償價額異議，應依本判決之見解作成決定。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
㈠本件被告之代表人原為鄭文燦，於訴訟進行中變更為張善政 ，茲據被告新任代表人具狀聲明承受訴訟（本院卷一第285 頁），核無不合，應予准許。
㈡按「（第1項）訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。（第2 項）被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者 ，視為同意變更或追加。」行政訴訟法第111條第1、2項分
別定有明文。原告提起本件訴訟時，原係聲明：訴願決定及 原處分均撤銷。嗣於民國111年11月30日以行政訴訟訴之變 更暨準備狀（本院卷一第257頁），追加聲明第2項為請求： 「被告對於原告109年12月31日之徵收補償價額異議，應另 為適法之處分。」復於本院111年12月8日準備期日，更正聲 明第2項為請求：「被告對於原告109年12月31日之徵收補償 價額異議，應依法院判決之見解另為適法之處分。」（本院 卷二第22頁）。核其請求之基礎不變，且被告於訴之變更並 無異議，而為本案之言詞辯論，依據前開規定，其訴之變更 本院認為尚屬適當，應予准許。
二、事實概要：
緣交通部民用航空局為辦理「桃園航空城機場園區特定區區 段徵收案」，申請徵收○○市○○區（下同）沙崙段埔頂小段22 地號等9,871筆土地，經內政部以109年6月19日台內地字第1 090122545號函核准區段徵收，原告等6人共有坐落於竹圍段 崁下小段13地號土地（屬一般農業區農牧用地，總面積3,65 7平方公尺，下稱系爭土地）位於徵收範圍內，經被告委託 查估單位查認系爭土地有部分位於河川管制範圍內，遂按所 處位置，將河川管制範圍外土地劃入第P025-00地價區段（ 區段範圍：崁下小段-航空貨運園區南側、臺4線至樹仔坡社 區間之農牧用地），另將河川管制範圍內土地劃入第P047-0 0地價區段（區段範圍：田寮、崁腳、崁下小段及貨運段-南 崁溪河川區域線內之農牧用地），復依土地徵收補償市價查 估辦法（下稱查估辦法）第17條規定，選取107年9月2日至1 08年9月1日（估價基準日）間之正常買賣實例，經區域因素 及個別因素調整，推估上開地價區段之比準地市價後，參酌 系爭土地與比準地在宗地條件、道路條件、接近條件、周邊 環境條件及行政條件等個別因素差異程度調整，計算結果系 爭土地之宗地市價為每平方公尺新臺幣（下同）8,946元， 原經桃園市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）109 年第3次會議評定通過，又因本案徵收公告日為109年11月9 日，遂以地評會109年評定通過之大園區市價變動幅度101.1 1％為據，調整後系爭土地之徵收補償價格為每平方公尺9,04 6元，被告據以為109年10月29日府地航字第10902616391號 公告徵收（下稱109年10月29日公告），公告期間自109年11 月9日起至同年12月9日止，並以109年10月19日府地航字第1 090261495號函檢送地價補償歸戶清冊通知土地所有權人及 使用人領取徵收補償費。原告因不服系爭土地之徵收補償價 額，於109年12月31日提出異議，經被告以110年2月1日府地 航字第1100000906號函（下稱異議結果）通知原告查處結果
。原告仍不服，申請復議，經被告提請地評會於110年12月2 7日召開110年第16次會議審議結果，決議經全體出席委員討 論後同意維持原徵收補償價格。被告以111年2月22日府地航 字第1110044238號函（下稱原處分）通知原告復議結果。原 告提起訴願經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。三、原告之主張及聲明：
㈠比較標的之選取，違反查估辦法第7條、第17條規定及平等原 則，而有裁量濫用之重大違誤：
⒈依買賣實例蒐集及分析一覽表及買賣實例調查估價表所示， 被告於P025-00地價區段之查估程序，關於外社小段393-70 地號土地之買賣交易實例，其不採用原因為買賣實例土地部 分作為鄰地道路使用，作道路使用之使用情況無法量化調整 ，屬查估辦法第7條規定之特殊交易。又沙崙小段2615地號 之買賣實例，其不予採用之原因為買賣實例土地現況已變更 為工業區丁種建築用地土地，買賣當時有未來非農使用之期 待狀況，換言之，與交易當時本係期待作為農用之期待狀況 不符，無法量化調整原交易價格，屬查估辦法第7條第2款規 定所稱「期待因素影響之交易」，故於選取P025-00地價區 段之比較標的時，依查估辦法第7條規定，將上開土地自買 賣參考實例排除，不予採用。被告於選取P047-00地價區段 之比較標的時，竟仍選取上開土地作為比較標的，計算出其 比較價格，以此推論系爭土地之補償地價，查估程序顯然違 反查估辦法第7條規定。
⒉被告於買賣實例調查表之填寫日期為「108年9月5日」，經查 估單位於「109年1月2日」填寫買賣實例調查表，認定上開 土地之道路用地有利於農地利用，對於交易價格影響甚微， 乃刪除備註欄內容；惟按查估辦法第17條規定，土地正常單 價之計算基準為「估價基準日」，而非填寫表格之日期，亦 即係以土地之交易日期推算其正常單價為何，倘該筆買賣實 例為特殊交易，自始即為特殊交易，並不會嗣後變更其性質 ，被告於109年1月2日填寫表格時改認非特殊交易，顯然違 反查估辦法第17條規定，並有前後矛盾，裁量恣意之違法。 ⒊沙崙產業園區整體開發計畫案前經內政部106年3月17日同意 核定開發許可，並經被告以107年3月1日府經發字第1070043 856號函同意核定產業園區設置，依106年3月「沙崙產業園 區整體開發計畫案申請書暨開發計畫（含細部計畫）」可知 ，沙崙小段2615地號土地之土地使用分區為一般農業區，使 用類別為農牧用地，土地面積為802平方公尺，早於106年3 月間業經被告依產業創新條例劃入沙崙產業園區用地，且斯 時土地仍為原所有權人所有，而非被告。嗣被告於108年3月
4日以協議價購取得沙崙小段2615地號土地，並於108年9月5 日「P025-00買賣實例調查估價表（實例編號62）」及「P04 7-00買賣實例調查估價表（實例編號9）」，復於109年1月2 日填寫「P047-00買賣實例調查估價表（實例編號9）」，惟 自108年9月5日起至109年1月2日止，沙崙產業園區整體開發 計畫案申請書暨開發計畫（含細部計畫）並無任何變更之情 事，沙崙小段2615地號土地仍規劃作為沙崙產業園區用地使 用，故被告於「P025-00買賣實例調查估價表（實例編號62 ）」、「P047-00買賣實例調查估價表（實例編號9）」之備 註欄填載「買賣實例土地現況已變更為工業區丁種建築用地 土地，買賣當時有未來非農使用之期待狀況，無法量化調整 ，依土地徵收補償市價查估辦法第7條規定暫不採用。」之 狀態仍持續存在，並未變更或消滅，沙崙小段2615地號土地 之買賣交易實例自始因上開因素而無法量化調整，屬於特殊 交易。然被告於109年1月2日竟擇取沙崙小段2615地號土地 為P047-00地價區段之比較標的2，顯然違反查估辦法第7條 規定。至被告雖稱因沙崙產業園區整體開發計畫係依產業創 新條例辦理，非以區段徵收，出賣人應無未來可供非農使用 之期待可能，故該筆買賣之價格仍屬正常市價，遂於109年1 月2日估計時刪除備註欄記載，並選取為比較標的云云；惟 查沙崙小段2615地號土地於106年3月間業經被告依產業創新 條例劃為沙崙產業園區用地，被告於108年3月4日以協議價 購取得上開土地，上開土地之用途仍係劃為沙崙產業園區用 地，並無不同，協議價購時即有無法量化、受期待因素影響 之特殊交易事由，此等狀態於109年1月2日並未變更，並無 任何由特殊交易變更為正常市價之情事，故被告前揭主張洵 屬無稽，並不可採。
⒋依被告所提67年航照圖，外社小段393-70地號土地長期作為 道路使用，被告並自承上開土地之買賣交易實例為查估辦法 第7條第13款規定之特殊交易，迺被告於109年1月2日改認上 開買賣交易非特殊交易，且未提出任何現場勘查紀錄，遑論 被告未將上開勘查紀錄作為原處分基礎資料供地評會委員審 酌，原處分顯係基於錯誤、不完全資訊所作成，自屬違法。 ㈡被告未盡說理義務，查估程序違反法定正當程序： ⒈買賣實例是否為查估辦法第7條所指特殊交易，影響土地單價 之估計甚大，此等重要資訊本應揭露予地評會，方符說理義 務。查估單位既於108年9月5日認定外社小段393-70地號土 地、沙崙小段2615地號土地屬於「特殊交易」，卻於109年1 月2日認定「非特殊交易」進而採為比較標的，更應揭露上 開土地是否為特殊交易尚有爭議，並說明嗣後改認非特殊交
易之原因，然查估單位逕自刪除備註欄所載不予採用之理由 ，未完整揭露重要資訊，顯未盡說理義務。
⒉被告「比較法調查估價表（P047-00區段）」，於個別因素調 整之「6其他」欄位，上開表格記載比準地之條件為「普通 」，並記載外社小段393-70地號及沙崙小段2615地號土地之 條件均為「優」，與比準地之差異率均為「-12.00%」，惟 毫未記載上開土地之條件較比價地「優」之理由，亦未說明 該差異率是如何得出，顯然違反桃園航空城區段徵收區影響 地價個別因素評價基準明細表（下稱個別因素評價基準表） 之規定。又依「比較法調查估價表（P047-00區段）」所載 ，外社小段393-70地號及沙崙小段2615地號土地之正常單價 分別為9,919元及10,000元，扣除前揭「其他」項目所列之 差異率，上開二土地與比準地之差異實屬不大，個別因素調 整部分合計僅分別為「-3.00%」及「-2.00%」。惟被告於「 其他」項目逕稱上開二土地與比準地之差異率均為「-12.00 %」，致最終合計差異率為「-15.00%」及「-14.00%」，始 計算得出比準地之比較價格為8,379元，與上開土地正常單 價差距甚大。另由P025-00、P047-00地價區段圖、地價區段 勘查表可知，其內容毫無提及比準地之差異率為「-12.00% 」之任何文句，況其比較基礎為地價區段，非特定土地之比 較標的，不足以作為差異率為「-12.00%」之依據。是以， 被告既未依個別因素評價基準表之規定具體敘明修正之理由 ，亦未說明差異率之具體根據理由，無從知悉其專業判斷依 據，顯然未盡說理義務，違反法定正當程序，當屬判斷瑕疵 ，故原處分自屬違法。
㈢地評會決議有基於錯誤、不完全資訊為判斷之瑕疵： ⒈觀諸P047-00地價區段比準地與比較標的照片及區段圖，並非 被告於108年9月5日起至109年1月2日止間至現場實地勘查之 紀錄，退步言之，倘查估人員於實地勘查後，認定外社小段 393-70地號供道路使用不影響買賣價格，勘查紀錄對於上開 土地究否為特殊交易，具有關鍵重要性，足以改變上開土地 由特殊交易變更為非特殊交易，屬於重要資訊，被告自應將 勘查紀錄作為原處分之基礎資料，或填寫於「P047-00買賣 實例調查估價表（實例編號5）」揭露此項重要資訊，抑或 將勘查紀錄作為附件，然自始均未見被告提出現場勘查紀錄 供地評會委員審酌，原處分顯係有基於錯誤、不完全資訊作 成之違法。
⒉華信不動產估價師聯合事務所係受被告或被告所屬地政局委 託辦理系爭土地之補償地價查估程序，並製作買賣實例蒐集 及分析一覽表、買賣實例調查估價表、比較法調查估價表等
文件，其受託執行公權力，查估程序確有違法缺失，為免遭 追究責任，所述內容偏袒迴護被告之詞，欠缺公正客觀性， 況上開函文僅為華信不動產估價師聯合事務所之單方說詞， 並無任何證據為佐，其內容不足採信。被告所提買賣實例蒐 集及分析一覽表、買賣實例調查估價表關於不採用之買賣實 例之不採用原因縱記載「暫不採用」，惟被告於本院112年4 月6日準備程序已自承P025-00地價區段之沙崙小段2615地號 土地係依查估辦法第7條第2款規定認定無法量化調整，且該 地價區段之買賣實例蒐集及分析一覽表所載暫不採用之買賣 交易實例，最終均未選為比較標的，並非暫時性，不容扭曲 文義。被告主張選取外社小段393-70地號土地、沙崙小段26 15地號土地為比較標的，乃地價評議委員會與不動產估價師 之評議結果云云，顯然混淆「判斷餘地」與「判斷瑕疵」之 概念，系爭土地之補償地價究竟如何計算，故屬不動產估價 之專業領域，惟原處分作成時，具有違反查估辦法第7條、 未盡說理義務，且就同一筆土地買賣實例前後為差別待遇， 亦有裁量濫用、違反平等原則之重大違誤，自有判斷瑕疵， 不能以選取比較標的業經評議為由，逆向推論原處分即無判 斷瑕疵。
㈣聲明：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉被告對於原告109年12月31日之徵收補償價額異議，應依法院 判決之見解另為適法之處分。
四、被告之答辯及聲明：
㈠被告已盡說理義務，未就同一筆土地買賣實例前後為差別待 遇，並無裁量濫用、亦無違反平等原則，查估程序違反法定 正當程序：
⒈P025-00地價區段：
本案於案例蒐集期間，除○○區新庄子段1230地號土地買賣實 例外，均無適當實例，故放寬至估價基準日前1年內（即107 年9月2日至108年9月1日），再選取適當之蘆竹區中興段832 地號土地買賣實例為比較標的。所蒐集買賣實例中，外社小 段393-70地號之買賣實例調查估價表備註欄記載「買賣實例 土地部分作為鄰地道路使用，作道路使用無法量化調整」， 及沙崙小段2615地號土地之買賣實例調查估價表備註欄記載 「……3.買賣實例現況已變更為工業區丁種建築用地土地，買 賣當時有未來非農使用之期待狀況，無法量化調整」，均依 查估辦法第7條規定暫不採用。因案例蒐集期間已有適當實 例可選擇作為比較標的，故未選擇上開土地作為比較標的。 ⒉P047-00地價區段：
查估人員依查估辦法第4條第1項第2款規定，調查買賣實例 及調查有關影響地價之因素，因外社小段393-70地號部分土 地作為道路使用，故於調查估價表備註欄記載，買賣實例土 地部分作為鄰地道路使用，作道路使用無法量化調整，暫不 採用，嗣經查估人員實地勘查，認為該土地內道路有利於農 業利用時進出，對交易價格之影響甚微，遂於109年1月2日 估計實例土地正常單價，刪除上開調查估價表備註欄記載， 並選擇該筆買賣實例為比較標的。而沙崙小段2615地號於調 查實例時，因該土地之買賣實例現況已變更為工業區丁種建 築用地土地，買賣當時有未來非農使用之期待狀況，無法量 化調整，故於調查估價表備註欄記載，亦不採用，嗣辦理比 較價格查估作業時，考量沙崙小段2615地號之買賣案係辦理 沙崙產業園區整體開發計畫案，以協議價購之方式取得使用 編定原為農牧用地之土地，因沙崙產業園區整體開發計畫係 依產業創新條例規定辦理，並非以區段徵收方式辦理，出賣 人應無未來可供非農使用之期待可能，故該筆買賣之價格仍 屬正常市價，遂於109年1月2日估計實例土地正常單價時， 刪除其調查估價表備註欄記載，並選取該土地為比較標的2 ，就買賣實例相關情形，均已依查估辦法第8條規定填載揭 露於買賣實例調查估價表，並無提供不完全資訊或未盡說理 義務之情事。上開過程均係不動產估價師與地評會委員討論 後之結論，且經評議後作成決議。又本案依查估辦法第19條 規定查估比準地之比較價格時，因各地價區段內比準地、區 域環境等情形不同，故買賣實例選取自有不同，本案於P047 -00地價區段選取沙崙小段2615地號、外社小段393-70地號 土地為比準地之比較標的，而P025-00地價區段未選取該土 地為比較標的，並無差別待遇或前後矛盾之情形，原告將P0 25-00地價區段買賣案例蒐集及採用情形與P047-00地價區段 相較，主張被告就同一筆土地買賣實例前後為差別待遇，當 有裁量濫用、違反平等原則之重大違誤，容有誤解。至於查 估人員於108年9月5日填寫沙崙小段2615地號土地之買賣實 例調查估價表時，上開土地標的部有依產業創新條例第41條 第1項禁止移轉之限制登記，故查估人員原認似有查估辦法 第7條第2款期待因素影響之情形，列為暫不採用，上開土地 嗣於109年3月13日截止記載，並於同日辦理地籍整理及用地 變更，因上開土地原使用編定為農牧用地，被告於108年3月 4日協議價購取得依產業創新條例辦理沙崙產業園區整體開 發計畫，故該土地出賣人並無未來可供非農業使用之期待可 能，本案並未提供沙崙產業園區整體開發計畫供地評會委員 參考。
⒊綜上所述，本案均依查估辦法規定辦理查估作業，再將查估 相關資料提交地評會評定，再依地評會評定所得之市價辦理 徵收，故本件徵收市價之形成過程與程序並無違法不當之處 。
㈡地評會決議並無基於錯誤、不完全資訊為判斷之瑕疵： P047-00地價區段之土地位處河川管制線內，而比較標的所 屬地價區段均位處河川管制線外，因使用管制及利用價值情 形不同，故依查估辦法第19條規定，於比較法調查估價表進 行調整。比較調查估價表於其他調整因素調整-12.00%之差 異率係為比較標的與比準地個別因素之差異，而於「個別因 素調整」中調整，因對照「影響地價個別因素分析明細表」 ，而「影響地價區域因素分析明細表」、「影響地價個別因 素分析明細表」乃為價格影響之最適範圍區域內，訂定出通 案調整標準，其他因素之差異更因個案而有不同調整項目及 調整程度之差異，故會於個案中說明。是以每筆不動產皆有 其特性，其差異率之調整，按其區域因素及個別因素差異作 出調整。P047-00地價區段範圍為田寮、崁腳、崁下小段及 貨運段-南崁溪河川區域線內之農牧用地，依查估辦法第18 條規定選取之比準地（大園區貨運段59地號土地）亦位處河 川管制線內，因比較標的1（外社小段393-70地號）所屬P70 5-00地價區段為興化路南側與坑子溪間之一般農業區農牧用 地，及比較標的2（沙崙小段2615地號）所屬地價區段P709- 00為台61線、濱海路一段288巷、濱海路一段及濱海路一段3 76巷間之一般農業區農牧用地，因比較標的均為河川管制區 外，考量比準地與比較標的因河川管制線致土地使用管制及 利用價值情形不同，故於比較調查估價表中個別因素調整時 ，比準地、比較標的土地使用管制相較分別為普通、優，並 於個別因素「6其他欄」項下比較標的均調整為-12.00%，並 無違誤。
㈢聲明：原告之訴駁回。
五、上開事實概要欄所述之事實經過，除下列爭執事項外，其餘 為兩造所不爭執，並有：異議結果（本院卷一第177至179頁 ）、原處分（本院卷一第183頁）、訴願決定（本院卷一第1 93至203頁）、內政部109年6月19日台內地字第1090122545 號函（本院卷一第105至106頁）、被告109年10月19日府地 航字第1090261495號函、109年10月29日公告（本院卷一第1 13至118頁、第107至112頁）、原告異議書（本院卷一第139 頁至第145頁、第155至163頁、第165至175頁）、桃園市政 府108年11月4日府地價字第1080274298號令訂頒個別因素評 價基準表（本院卷一第205至210頁）、地評會109年第3次、
110年第16次會議會議紀錄（本院卷一第643至646頁、第301 至304頁）、P025-00、P047-00地價區段圖、地價區段勘查 表暨影響地價區域因素分析明細表（農業用地）（本院卷一 第305頁、第307至314頁）、P025-00買賣實例蒐集及分析一 覽表、買賣實例調查估價表、選用之比較標的買賣實例調查 估價表、比較法調查估價表、比準地地價估計表（本院卷一 第315至328頁、第329至472頁、第473至474頁、第475頁、 第476頁）、P047-00買賣實例蒐集及分析一覽表、買賣實例 調查估價表、選用之比較標的買賣實例調查估價表、比較法 調查估價表、比準地地價估計表（本院卷一第477至490頁、 第491至634頁、第635至636頁、第637頁、第638頁）、徵收 土地宗地市價估計表（本院卷一第639頁、第641頁）、P025 -00、P047-00徵收土地宗地市價評議表（本院卷一第640頁 、第642頁）、109年土地徵收補償市價變動幅度表（本院卷 一第648頁）、原告等6人申請發給抵價地申請書（本院卷一 第649至680頁）、系爭土地與同小段15筆土地跨河川區面積 比例計算表（本院卷二第33頁）、內政部不動產交易實價查 詢服務網-沙崙段沙崙小段2615地號土地查詢結果（本院卷 二第17頁、第35頁）、沙崙產業園區整體開發計畫案申請書 暨開發計畫（含細部計畫）節本（本院卷二第125至132頁） 、外社小段393-70地號土地67年航照圖及勘查照片（本院卷 二第37、95頁），及華信不動產估價師聯合事務所112年6月 15日華估字第1120615001號函（本院卷二第173至175頁）等 文件可參，自堪認為真正。是本件爭執事項厥為：㈠本案比 較標的之選取是否違反查估辦法第7條、第17條規定及平等 原則？原處分作成有無基於錯誤、不完全資訊？有無判斷瑕 疵？㈡原處分關於比較標的與比準地之差異率，是否違反個 別因素評價基準表之規定？被告就比準地地價之決定理由是 否已盡說理義務？
六、本院之判斷：
㈠本件應適用之法令：
⒈按土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應 按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設 施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地 價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提 交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市） 主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議 委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地 價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、 方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」同條例
施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條第1項所稱徵收 當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委 員會評定之當期市價。」可知，被徵收土地應按徵收當期之 市價補償其地價，該當期市價之查估、評定，應遵循土地徵 收條例第30條第4項授權內政部訂定之查估辦法所示程序、 方法，由地評會具體評定之。
⒉依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項規定授權訂定之 地評會組織規程第3條第1款、第5款、第6款規定，「地價區 段之劃分及各區段之地價」、「土地徵收補償市價及市價變 動幅度」及「依法復議之徵收補償價額」之評議，為地評會 之任務；又依同規程第4條規定，地評會之成員，包括議員 代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律 、工程、都市計畫專家學者及地政、財政、工務或都市計畫 、建設及農業主管等。足見，地評會為合議制組織，其所作 成地價或土地徵收補償市價之評議，乃經由不同屬性之代表 ，各自依其專業之不同觀點，依照一定之法律程序，獨立行 使職權，共同作成之決定，應認享有判斷餘地。而在判斷餘 地範圍內，行政法院對於地評會就土地徵收補償市價之評定 ，固應予尊重，採取較低之審查密度，然非不予審查，如地 評會之判斷有恣意濫用或其他違法情事時，仍得予撤銷或變 更之，其情形包括：⒈是否基於錯誤之事實認定或不完全之 資訊。⒉法律概念涉及事實關係時，其涵攝有無明顯錯誤。⒊ 對法律概念之解釋有無明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位 規範。⒋是否違反一般公認之價值判斷標準。⒌是否出於與事 物無關之考量。⒍是否違反法定之正當程序。⒎作成判斷之組 織是否合法且有判斷之權限。⒏是否違反相關法治國家應遵 守之原理原則，如平等原則、公益原則等。
⒊內政部依據土地徵收條例第30條第4項規定之授權，訂定查估 辦法，作為相關機關在具體化「徵收當期之市價」時應遵守 之規範。查估辦法第2條第2款規定：「比準地：指地價區段 內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準 之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地 區段地價之宗地。」第4條規定：「土地徵收補償市價查估 之辦理程序如下：蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資 料。調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響 地價之因素。劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。 估計實例土地正常單價。選取比準地及查估比準地地價。 估計預定徵收土地宗地單位市價。徵收土地宗地單位市價 提交地價評議委員會評定。」第6條第1項規定：「依第4條 第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場
收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調 查估價表。」第7條規定：「買賣或收益實例如有下列情形 之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載 於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況 無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：急買急賣或急 出租急承租。期待因素影響之交易。受債權債務關係影響 之交易。親友關係人間之交易。畸零地或有合併使用之交 易。地上物處理有糾紛之交易。拍賣。公有土地標售、 讓售。受迷信影響之交易。包含公共設施用地之交易。 、人為哄抬之交易。與法定用途不符之交易。其他特殊交 易。」第8條第1項規定：「（第1項）買賣或收益實例除依 前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例 價格進行調整，並記載於買賣實例或收益法調查估價表： 交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。有無 特殊付款方式。實例狀況。有無基本機電、裝修以外之其 他建物裝潢費用。」第9條第1項規定：「土地徵收補償市價 查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸 、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、 工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之 資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區 段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第10條第1項規定：「 劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查 ，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地 使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特 殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影 響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同 或相近之土地劃為同一地價區段。」第13條第1款、第2款規 定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：判定買賣 實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣 總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後， 必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格， 估計該買賣實例之正常買賣總價格。地上無建築改良物（ 以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下： 土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。」第17條規 定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採 用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項 ）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3 月2日至9月1日為原則。……。（第3項）前項案例蒐集期間內 無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第18條規 定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代
表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰 之地價區段，亦同。」第19條規定：「（第1項）比準地比 較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下 ：就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一 地價區段內選擇1至3件比較標的。將前款比較標的價格進 行個別因素調整，推估比準地試算價格。考量價格形成因 素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無 法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時 應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及 前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評 價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內 調整。……。（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於 比準地地價估計表。」第20條規定：「（第1項）預定徵收 土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條 件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別 因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不 在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、 周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個 別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2 項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估 計表。……」等規定，係內政部依土地徵收條例第30條第4項 之授權，就有關土地徵收補償市價之地價調查估計程序、方 法及應遵行事項所為之技術性及細節性規定，核符授權範圍 及目的，自得予適用。
⒋依上開規定可知，辦理土地徵收補償市價查估，係由直轄市 或縣(市)主管機關先調查案例蒐集期間蒐集之市場買賣實例 ，案例蒐集期間原則上為估價基準日(含當日)前6個月，案 例蒐集期間內無適當實例時，始得放寬至估價基準日前1年 內；而蒐集之買賣實例如查有查估辦法第7條或第8條規定之 特殊情況者，應就實例價格為適當之修正或調整，將之記載 於買賣實例調查估價表，作為估計買賣實例之土地正常單價 ，但於影響交易價格之特殊情況無法有效掌握及量化調整時 ，應不予採用該買賣實例。再以此為基礎，於預定徵收土地 範圍之地價區段，就具代表性之土地分別選取比準地；並以 估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選 擇1至3件比較標的；如預定徵收土地範圍內無買賣實例則於 其他地區選取，就其價格進行個別因素及區域因素之調整， 以推估比準地試算價格，進而估計徵收土地宗地單位市價， 提交地評會評定。是以，買賣實例、比準地及比較標的之選 取，構成查估辦法估計預定徵收土地宗地單位市價之決定因
素，環環相扣，相互牽動，均在達成查估辦法具體化土地徵 收條例第30條所定按照徵收當期市價補償之目的。又依查估 辦法第19條第1項第1款規定，必須作為買賣實例之土地已得 知其正常單價，並經調整至估價基準日後，始為比較標的之 選擇，故於買賣實例之正常單價決定前，無從知悉何買賣實 例將被選為比較標的。因此，查估機關於蒐集市場買賣實例 階段，尚無從預知何筆買賣實例為比較標的，是查估機關調 查買賣實例，應就案例蒐集期間所蒐集之全部買賣實例，依 查估辦法第6條第1項後段規定填載買賣實例調查估價表，如 有同辦法第7條或第8條特殊情況應為價格修正或調整者，應 載明修正理由及修正數；倘該影響交易價格之情況無法有效 掌握及量化調整，應不予採用者，亦應敘明其具體理由及所 憑證據資料，俾供地評會審認查估機關選擇比較標的或認不 應採用之買賣實例，是否經過詳細查證及充分衡量，而非出 於查估機關之恣意。易言之，查估辦法第19條規定比準地地 價之查估，係採取買賣實例比較法，其估計方法係於依一定 程序、一定範圍內所蒐集之眾多買賣實例中，選擇其中1至3 件較為適當者，以其市場實際交易價格為評價基礎，同時就 區域因素與個別因素加以調整（分別依影響地價區域因素評 價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內