臺北高等行政法院判決
111年度訴字第715號
112年9月13日辯論終結
原 告 林澤裕
即被選定人
林瑞鳳
被 告 桃園市政府
代 表 人 張善政（市長）
訴訟代理人 姜至軒 律師
林曉彤
許珮芸
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國111年4月
26日台內訴字第1110010163號訴願決定，提起行政訴訟，本院判
決如下：
主 文
訴願決定及原處分均撤銷。
被告就原告所有如附表所示之土地徵收補償價，應依本判決之見解作成決定。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
被告代表人原為鄭文燦 ，於訴訟進行中變更為張善政，茲 由其具狀聲明承受訴訟（本院卷1第519頁），核無不合，應 予准許。
二、事實概要：
原告共有坐落於桃園市大園區（下同）竹圍段崁下小段46- 10、46-82及46-127地號等3筆一般農業區農牧用地（下稱 系爭3筆農牧用地）及46-72、46-114地號等2筆一般農業區 甲種建築用地（下稱系爭2筆甲種建築用地，上5筆土地下 合稱系爭土地，並如附表所示）位屬被告辦理「桃園航空 城附近地區（第一期）特定區區段徵收案」範圍內，前經 內政部以民國109年6月19日台內地字第1090263261號函(下 稱109年6月19日函)核准徵收，被告以109年10月29日府地 航字第10902616393號公告徵收（公告期間自109年11月9日 起至109年12月9日止，(下稱109年10月29日函)，另以109 年10月19日府地航字第1090261424號函(下稱109年10月19 日函)檢送地價補償費歸戶清冊通知原告領取徵收補償費( 依照桃園市地價及標準地價評議委員會【下稱地評會】109 年3月6日109年第4次會議審議)。原告對系爭土地之徵收補
償價格不服，提出異議，經被告以110年4月27日府地航字 第1100093875號函復原告查處結果。原告再提出復議，經 被告依土地徵收條例第22條第3項規定提請地評會110年11 月12日110年第12次會議審議，會議決議：竹圍段崁下小段 46-82地號土地由原徵收補償價格每平方公尺新臺幣（下同 ）13,100元調整為13,500元，其餘4筆土地維持原徵收補償 價格，並經被告據以111年1月10日府地航字第1110005057 號函（下稱原處分）復原告復議結果。原告不服，提起訴 願未獲變更，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告主張：
㈠被告於劃分地價區段時，僅專注系爭土地距離1,000公尺、85 0公尺有遠雄自貿港變電站，850公尺、860公尺有大園區第1 4公墓等特殊設施；卻不思：第14公墓早已遷葬完成，並規 劃為市地重劃範圍、系爭土地與機捷坑口站及桃園客運坑口 站、桃園機場、水岸自行車道近在咫尺等節，被告刻意忽略 對原告有利部分，執意以近公墓為由，壓低系爭土地徵收補 償，違反行政程序法第36條、土地徵收補償市價查估辦法（ 下稱查估辦法）第22條第3項之規定。
㈡被告於第P137-00地價區段內選取同屬農牧用地且具代表性之 竹圍段崁下小段46-33地號土地為比準地，並選取蘆竹區中 興段832地號、新庄子段1657-1地號為比較標的；於第P137- 01地價區段內選取同屬甲種建築用地且具代表性之竹圍段崁 下小段41-3地號為比準地，並選取中壢區山下段1623地號、 月眉段299-1地號為比較標的。但調閱內政部查詢網，竹圍 段崁下小段46-33地號比準地分別於102年2月、102年5月、1 09年4月買賣，每坪成交價分別為6.2萬元、8萬元、7.1萬元 ，而被告僅核定附表所示農牧用地每坪約4.3萬元；竹圍段 崁下小段41-3地號比準地，該查詢網顯示，於108年12月以 每坪12萬元成交，被告核定附表所示甲種建築用地僅10萬元 。然所選取之比較標的蘆竹區中興段832地號土地顯示於108 年1月7日、108年2月23日、109年4月17日成交價每坪分別以 3.3萬元、4.8萬元、4.8萬元成交;新庄子段1657-1地號土地 於108年5月21日，每坪成交價5萬元；中壢區山下段1623地 號土地於108年2月28日，每坪成交價10.6萬元；中壢區月眉 段299-1地號土地於107年11月27日，每坪成交價12.5萬元； 上揭交易卻均遭被告認屬「期待因素影響」之非常規交易而 予以剔除，並不合理；被告亦未依查估辦法第7條規定，就 徵收範圍內土地買賣價格明顯偏高或偏低者，先做適當修正 ，記載於買賣實例或收益法調查估價表，今內政部不動產交 易實價查詢服務網及桃園航空城土地（房地）交易透明化平
台均已提供交易資料查詢，顯然已無“影響交易價格之情況 無法有效掌握及量化調整”之情事，卻仍遭認係“受期待因素 影響之交易”，全部排除不予參考，明顯違背法令規定。 ㈢地坪會109年評定通過之大園區市價變動幅度為101%，與市場 交易行情不符，且與航空城查詢網平均單價5萬變為7萬之落 差過大，令原告無法信服。而本案之公告期間係109年11月9 日起至109年12月9日止，所謂徵收當期之市價，應係109年1 2月24日實際交易價格。再者，蘆竹區中興段832地號、新庄 子段等4筆土地之交通便利性，無法與系爭土地距桃園國際 機場890公尺、桃園機場捷運坑口站及桃園綠線捷運G32站38 0公尺相提並論，被告以該等土地之成交價推估系爭土地市 場交易價格，顯與市場交易行情差距過大；是以，本件應以 111年1月倍數調漲之公告現值分享以前年度認列，並按市場 交易償格調高被徵收土地之補償價額。
㈣被告108年11月4日府地價字第1080274298號令，訂頒「桃園 航空城區段徵收區影響地價個別因素評價基準明細表(土地 徵收補償市價查估用）」；然被告提供之買賣實例調查估價 表填寫日期卻為108年9月5日，顯該個別因素評價基準明細 表訂頒之前，查估機關已辦理完買賣實例、比準地、徵收土 地宗地市價之查估作業，明顯違反查估程序及行政程序。且 該調查估價表未經承辦員、課長、主任、不動產估價師核章 ，難以證明已依查估辦法第4條規定，提交地評會據以評定 市價。
㈤本區段徵收案公告期間為109年11月9日至109年12月9日、108 年9月1日為估價基準日（政府101年實施實價登錄，土地交 易已建檔完善，查估基準日應定為109年9月1日），被告選 取107年9月2日至108年9月1日間之正常買賣實例，航空城內 之土地交易皆認受期待因素影響不採用；竟選取徴收範圍外 交通條件不相當之交易土地，作為推估原告查估基準日之市 價，再依地評會評定大園109年土地徵收補償市價變動幅度1 01.11%調整，作為徵收土地之補償市價；復由內政部查詢網 查調108年9月至109年10月成交總計187筆，每坪平均價為9. 59萬元、同期間航空城查詢網則有164筆交易，每坪平均單 價為7.08萬元，被告卻以非本案案例蒐集期間內為由不予採 用。然查估辦法最近修定日期為103年11月14日，條文中規 定之估價基準日、案例蒐集期間等，因相關交易資訊平台已 建置，條文應作適時修正，現已無“無法選取”或“不宜選取” 之情事，充其量只能依個別因素調整，實無於其他地區選取 比較標的之必要。109年土地徵收補償市價大園變動幅度為1 01.11%，公告現值46-10、46-72、46-82地號土地已從110年
之6,900元、16,000元、6,900元，調整為33,483元、23,082 元、36,337元，調漲數倍之多，但徵收補償農地每坪僅4.3 萬餘元，而財團卻以23.5萬餘元得標。被告應思平均地權條 例第46條法意表示，公告現值係反應土地正常市場交易價格 ，買賣時的重要參考依據，也就是最接近市價的參考指標， 斟酌被徵收戶土地被剝奪之無奈、公共設施均由被徵收戶負 擔之不公，當思不與民爭利、還利於民以平民怨。此外，原 告有甲種建地，價值理論上比公墓高，但現在公墓公告現值 卻比原告所有系爭土地高一倍；就原告系爭土地公告現值在 107年至110年並未調整，其他土地卻有調整。 ㈥由被告111年4月21日府經招字的1110099376號公告，可知同 年6月24日標售原告土地坐落之第四種產業專區H基地，每平 方公尺標售單價即高達6.2萬元，而補償原告的徵收補償價 額每平方公尺卻僅1.3萬元，落差之大難令原告信服。再者 ，選定人之一林澤山102年11月17日即以每坪7.7萬元出售竹 圍段崁下小段46-96地號土地，109年10月23日再以8.9萬元 成交；另崁下小段46-17地號鄰居於103年5月14日以8.3萬元 出售，109年9月10日復以8.9萬元成交；再以該服務網查調1 08年9月至109年10月成交價總計187筆每坪均價為9.59萬元 ；航空城查詢網揭露109年9月、10月5筆區段位置屬竹圍段 崁下小段31至60地號成交價分別為9.28萬、7.09萬、8.87萬 、11.6萬、8.88萬，經計算其成交均價每坪為9.1萬元、每 平方公尺為27,525元；調內政部查詢網竹圍段崁下小段甲種 建築用地109年4月至10月成交5筆，成交價分別為18.1萬、1 7.8萬、20.3萬、16.5萬、20.2萬，經計算其成交均價每坪 為18.58萬元、每平方公尺為56,200元；是以，原告二次被 徵收，不僅無提高配地比優惠，僅能領回配地比41％，臨雙 捷運土地亦被遠遠低估，乃提起本件訴訟，請求就附表所示 3筆農牧用地徵收補償價額調整每平方公尺為27,525元，就 附表所示2筆甲種建築用地調整每平方公尺為56,200元，以 符實際市場交易行情等語。並聲明：1.訴願決定、原處分均 撤銷。⒉原告所有如附表所示農牧用地，徵收補償價應由每 平方公尺約1.3萬調增為2.7萬元；如附表所示甲種建築用地 ，徵收補償價應由每平方公尺約3.1萬元調增為5.6萬元。四、被告則以：
㈠本件估價基準日為108年9月1日，依查估辦法第17條規定，案 例蒐集期間為108年3月2日至同年9月1日，無適當實例時， 得放寬至估價基準日前一年內（即107年9月2日至108年9月1 日），原告所提實價登錄資料非屬本件案例蒐集期間，乃不 予採用。又有關比較標的之選擇，係依查估辦法第19條規定
於估價基準日調整後之土地正常單價中選擇，並進行個別因 素調整，以推估比準地試算價格，故原告等主張採109年4月 至10月之交易案例均價27,525元/平方公尺、56,200元/平方 公尺作為系爭土地徵收補償市價，依法無據。 ㈡公告土地現值查估係依平均地權條例與地價調查估計規則之 規定辦理，因公告土地現值為區段地價，即同一地價區段內 各宗土地之公告土地現值均相同，且公告土地現值自101年1 月4日土地徵收條例修正公布並於同年9月1日施行後，土地 徵收已採市價補償，故依平均地權條例第46條所訂公告土地 現值，目前主要作用僅為課稅依據，已不再作為現行徵收補 償之依據，因徵收補償市價與公告土地現值之法令依據、估 價方法、條件及目的皆有所不同，原告主張將111年1月倍數 調漲之公告現值作為補償依據一節，於法不合。另有關111 年本徵收範圍內土地之公告土地現值大幅調整一節，係於11 0年10月29日公告實施「擬定桃園國際機場園區及附近地區 特定區計畫(第一階段)案」都市計畫，公告後該徵收範圍內 之土地已從非都市土地變更為都市土地，因土地使用管制變 更致調整幅度較為明顯。
㈢附表所示農牧用地部分：
⒈被告辦理查估作業時，將崁下、崁腳小段-南崁溪與舊南崁溪 間之農牧用地劃為P137-00地價區段，該區段內部分土地有 修築農路、灌溉、排水等農地改良，土地利用現況為農作用 、區段外有變電所、墓地等特殊設施，土地現況為農作用、 空地，區域外有遠雄自貿港變電站、大園區第14公墓等特殊 設施；乃將附表所示3筆農牧用地，依其使用管制性質及土 地利用現況等影響地價因素，劃入P137-00地價區段。再於 該地價區段內選取具代表性之竹圍段崁下小段46-33地號為 比準地，並選取適當之比較標的蘆竹區中興段832地號土地( 比較標的1，交易日期：108年2月23日) ，及新庄子段1657- 1地號土地(比較標的2，交易日期：108年5月21日)為買賣實 例，經區域因素及個別因素調整(比較標的1：區域因素調整 百分率-5%、個別因素調整合計-2%，比較標的2：區域因素 調整百分率-15%、個別因素調整合計-1%)，推估比準地試算 價格，並按其價格形成因素之相近程度予以不同權重，其中 與比較標的1價格形成因素之相近程度高(比較標的權重為55 %)，試算價格為13,545元；比較標的2價格形成因素之相近 程度較低(比較標的權重45%)，試算價格為12,774元，計算 出比準地比較價格為13,198元/平方公尺，又考量鄰近地區 買賣實例可信度較高，而收益實例蒐集不易、實例內容可信 度較差，故僅採取比較法一種方法評估價格，並給予100%權
重後，依查估辦法第21條第1項第3款規定進位，決定第P137 -00地價區段內比準地地價為13,200元/平方公尺。 ⒉復依查估辦法第20條第1項至第2項規定，以比準地為基準， 參酌系爭土地與比準地之宗地條件、道路條件、接近條件、 周邊環境條件及行政條件等個別因素差異程度，分別依桃園 航空城區段徵收區影響農業用地或住宅用地個別因素評價基 準明細表調整附表所示3筆農牧用地為13,000元/平方公尺、 13,100元/平方公尺、13,000元/平方公尺，經地評會109年 第4次會議評定通過，因本案徵收公告日為109年11月9日， 遂以地評會109年評定通過之大園區市價變動幅度(101.11% ）為依據，調整後46-10、46-82、46-127地號等3筆土地宗 地市價13,145元/平方公尺、13,246元/平方公尺、13,145元 /平方公尺。嗣原告提出復議，經地評會110年第12次會議決 議系爭土地中竹圍段崁下小段46-82地號土地宗地市價調整 為13,500元/平方公尺，經市價變動幅度調整後為13,650元/ 平方公尺。
⒊內政部訂頒之影響地價區域因素分析明細表(農業用地)皆詳 細列舉影響農業用地地價區域因素評價基準主要項目及細項 ，其中於交通運輸項目之調整，分為接近聚落程度、接近運 銷中心程度、接近消費市場程度等3項，分別係指地價區段 與鄰近聚落、鄰近運銷中心、消費市場(農產品銷售之區域 空間)間之距離遠近，於特殊設施項目之調整，分為殯葬設 施之有無及接近程度等3項；故被告依上開規定，調查影響 地價之因素並記載於本案P137-00地價區段勘查表，而於進 行區域因素調整時將大園區14公墓列為調整項目，未將機捷 坑口站及桃園客運坑口站、桃園機場、水岸自行車道之影響 列入調整，並無違誤。
㈣附表所示甲種建築用地部分：
⒈被告復將崁下、崁腳小段-南崁溪與舊南崁溪間之甲種建築用 地劃入P137-01地價區，該區段內有整平或填挖基地、開挖 水溝、鋪築道路等建築基地改良，土地利用現況為住宅用或 空地，區域外有遠雄自貿港變電站、大園區第14公墓等特殊 設施；被告乃將附表所示2筆甲種建築用地，依其使用管制 性質及土地利用現況等影響地價因素，劃入P137-01地價區 段。再於該地價區段內選取具代表性之竹圍段崁下小段41-3 地號為比準地，並選取適當之比較標的中壢區山下段1623地 號土地(比較標的1，交易日期：108年2月28日)，及中壢區 月眉段299-1地號土地(比較標的2，交易日期：107年11月27 日)買賣實例，經區域因素及個別因素調整(比較標的1：區 域因素調整百分率-8.75%、個別因素調整合計4%，比較標的
2：區域因素調整百分率-16.25%、個別因素調整合計5%)， 推估比準地試算價格，並按其價格形成因素之相近程度予以 不同權重後，其中與比較標的1價格形成因素之相近程度高( 比較標的權重為55%)，試算價格為30,525元；比較標的2價 格形成因素之相近程度較低(比較標的權重45%)，試算價格 為33,573元，計算出比準地比較價格為31,897元/平方公尺 ，又考量鄰近地區買賣實例可信度較高，而收益實例蒐集不 易、實例內容可信度較差，故僅採取比較法一種方法評估價 格，並給予100%權重後，依查估辦法第21條第1項第3款規定 進位，決定第P137-01地價區段內比準地地價為31,900元/平 方公尺。
⒉承上所述，附表所示2筆甲種建築用地經依查估辦法第20條調 整後均為31,600元/平方公尺，經地評會109年第4次會議評 定通過，因本案徵收公告日為109年11月9日，遂以地評會10 9年評定通過之大園區市價變動幅度(101.11%）為依據，調 整後46-72、46-114地號等2筆土地宗地市價均為31,951元/ 平方公尺。
㈤地價及標準地價評議委員會組織規程(下稱地評會組織規程) 係依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項規定訂定， 而系爭地評會109年第4次會議及110年第12次會議聘請之地 價及標準地價評議委員計16位，委員中有不動產估價師、地 政、法律、工程、都市計畫專家學者等，均符合地評會組織 規程第4條第1項之規定。
㈥原告認為不應該把109年11月公告徵收的航空城範圍內之買賣 全列為期待因素交易及依查估辦法第7條提到如果買賣或收 益實例有下列情形致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當的 修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表一節；被告於辦 理本件比準地比較價格查估作業時，不動產估價師考量本案 為區段徵收整體開發地區，所蒐集買賣案例部分有買賣實例 屬查估辦法第7條第1項第2款規定情形，因受預期開發效益 影響，屬期待因素影響之交易，因該影響交易價格之情況無 法有效掌握及量化調整，故依規定不予採用，並於買賣實例 調查估價表之「備註欄」記載不予採用情形係受預期開發效 益，有期待因素影響交易之情形，並於地評會109年第4次會 議中向委員說明。
㈦系爭土地經依內政部107年11月6日土地徵收審議小組第171次 會議決議，同意本案未經農地重劃或曾經農地重劃土地之抵 價地比例分別為41%及46%，符合土地徵收條例第39條第2項 之規定等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。 五、上開事實概要欄所述之事實經過，關於原告共有系爭土地位
屬被告辦理「桃園航空城附近地區（第一期）特定區區段徵 收案」範圍內，前經內政部109年6月19日函核准徵收，爾後 ，被告以109年10月29日函公告徵收，另以109年10月19日函 檢送地價補償費歸戶清冊通知原告領取徵收補償費。歷經原 告對系爭土地之徵收補償價格不服，提出異議、復議，經被 告地評會110年11月12日110年第12次會議審議後，被告以上 開會議審議內容，據以原處分復原告復議結果等情，為兩造 所不爭執，並有內政部109年6月19日核准徵收函（原處分卷 1第1-2頁）、被告109年10月29日函徵收公告（原處分卷1第 3-7頁）、被告109年10月19日函/檢附原告徵收補償歸戶清 冊（原處分卷1第8-19頁）、原告109年11月23日及110年4月 14日異議書（原處分卷1第20-35頁）、被告110年4月27日異 議查處結果函（原處分卷1第36-38頁）、原告110年5月12日 異議書（原處分卷1第40頁）、地評會109年第4次會議記錄 、110年第12次會議決議（原處分卷2第29－31頁、第1-3頁） 、原處分即被告111年1月10日復議結果函（原處分卷1第49- 50頁）、訴願決定書（原處分卷1第113-122頁）附卷可稽， 洵堪認定。經核兩造之陳述，本件爭點厥為：被告作成原處 分所憑之地評會110年第12次會議決議維持系爭土地之原徵 收補償價額，是否合於查估辦法規定？
六、本院得判斷之心證
㈠應適用之法令及法理說明：
⒈憲法第15條規定，人民之財產權應予保障，故國家因公用或其 他公益目的之必要，雖得依法徵收人民之財產，但應給予合 理之補償。此項補償乃因財產之徵收，對被徵收財產之所有 權人而言，係為公共利益所受之特別犧牲，國家自應予以補 償，以填補其財產權被剝奪或其權能受限制之損失。故補償 不僅需相當，更應儘速發給，方符憲法保障人民財產權之意 旨（司法院大法官釋字第400號、第425號、第516號以及第65 2號解釋參照）。另101年1月4日修正前土地徵收條例第30規 定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地 現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應 按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價 。（第2項）前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成 補償成數，由直轄市或縣(市) 主管機關比照一般正常交易價 格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定 之」現行法土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之 土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內 之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價 補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管
機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（ 市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評 議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償 地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序 、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」依照1 01年1月4日修正理由可知：「一、現行徵收土地，以公告土 地現值加成補償方式各方指教意見甚多，目前無論相關機關 、專家學者，或民間反應，均不乏主張採市價補償，使被徵 收土地所有權人得以在同一地段買回性質相同及面積之土地 ，較為公平合理，亦可排除徵收（或區段徵收）之阻力，故 於第1項規定以市價補償其地價，並刪除原第2項。另都市計 畫區內土地經劃定為公共設施保留地，其土地利用即受限制 ，如以其土地本身市價補償其地價，將使土地所有權人蒙受 過度之損失，基於保障公共設施保留地所有權人之權益，乃 規定應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。二 、參考國外體例，徵收土地補償地價多以土地徵收當期之土 地市價為補償基準，因此市價由主管機關查價後送請地價評 議委員會評議決定，爰增訂第2項。三、參考日本土地收用法 第71條規定之作法及精神，除按照土地徵收申請時鄰近類似 土地之市價為基準補償其地價外，考量需用土地人申請徵收 至中央主管機關核准徵收時（一般約需半年以上），鄰近類 似土地市價如有變動，為求公平合理，並有效推動徵收作業 ，爰增列第3項，由地價調查單位將調查之地價變動幅度提交 地價評議會定期評定作為徵收補償地價調整之依據。四、有 關市價查估等查估技術性及細節性規範，為符法律授權明確 性，爰第4項明定由中央主管機關定之。」對被徵收財產之所 有權人而言，其土地徵收，係為公共利益所受之特別犧牲， 國家自應予以補償，而由上開土地徵收條例第30條修法理由 可知，徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價，自 較合乎公平正義，換言之，如何正確評估徵收當期之市價， 免得與實際情況之市價顯有差異，使土地所有權人蒙受過度 之損失，自為徵收補償之重要議題。
⒉又按土地徵收條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30 條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15 日經地價評議委員會評定之當期市價。」第31條之1規定：「 （第1項）依本條例第30條規定辦理徵收補償市價查估作業， 需用土地人應將預定徵收土地範圍資料函文通知直轄市、縣 （市）主管機關。（第2項）需用土地人為前項之通知，應於 每年9月1日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土 地徵收補償查估之依據。但屬當年具急迫性或重大公共建設
推動之需者，得於當年3月1日前送達。」據此，被徵收土地 應按徵收當期之市價補償其地價；該當期市價之查估、評定 ，應依土地徵收條例第30條第4項授權訂定之查估辦法所示程 序、方法及應遵行事項，由地評會具體評定之。 ⒊查估辦法第1條規定：「本辦法依土地徵收條例（以下簡稱本 條例）第30條第4項規定訂定之。」第2條規定：「本辦法用 詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。二、比準地 ：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地 市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公 共設施保留地區段地價之宗地。」第4條規定：「土地徵收補 償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之 基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍 及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並 繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比 準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市 價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。 」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場 買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買 賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」第7條第2款、第3 款及第8款規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價 格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例 或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌 握及量化調整時，應不予採用：…。二、期待因素影響之交易 。三、受債權債務關係影響之交易。……。八、公有土地標售 、讓售。…。」第8條規定：「買賣或收益實例除依前條規定 辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行 調整，並記載於買賣實例或收益法調查估價表：一、交易價 格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊 付款方式。三、實例狀況。四、有無基本機電、裝修以外之 其他建物裝潢費用。」第9條規定：「（第1項）土地徵收補 償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交 通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境 污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響 因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地 價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第10條第1項規定： 「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘 查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當 地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建 設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地 利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地
段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」 ⒋查估辦法第13條第1款、第2款規定：「以買賣實例估計土地正 常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者 ，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者， 應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條 件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣 總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算 土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買 賣總價格÷土地面積。」第17條規定：「（第1項）依第13條 估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金 應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1 日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基 準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日 為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放 寬至估價基準日前1年內。」第18條規定：「比準地應於預定 徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。 都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」 第19條規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比 較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準 日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件 比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推 估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決 定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比 較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個 別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因 素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個 別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第4項）以收益 法估計之比準地收益價格，與第1項估計之比較價格，經綜合 評估，視不同價格所蒐集資料之可信度，考量價格形成因素 之相近程度，決定比準地地價。（第5項）比準地地價之決定 理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」第20條規定：「（ 第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基 準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及 行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共 設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件 、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素 依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（ 第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土 地宗地市價估計表。……」第21條規定：「比準地地價及宗地 市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定
計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計 算至百位數，未達百位數無條件進位。……。」第30條：「依 第27條計算土地市價變動幅度結果應於每年6月底前送交地價 評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月 間調整徵收補償地價之依據。」等規定，係內政部依土地徵 收條例第30條第4項之授權，就有關土地徵收補償市價之地價 調查估計程序、方法及應遵行事項所為之技術性及細節性規 定，核符授權範圍及目的，被告辦理土地徵收地價補償時， 自得援以作為認定被徵收土地當期市價之依據，與法律保留 原則無違。又查估辦法在實際執行作業上，仍有相關之書表 格式與各類型之基準表，亦有於執行及表格一致俾益查核之 實益；就此內政部將查估辦法之相關內容落實於書表，而研 訂查估作業手冊就查估辦法所應執行之圖例書表更具體清晰 之規範各項查估程序及其內容，應為查估辦法之補充，自無 違立法意旨，本院自得援用。
⒌辦理市價徵收補償價額之查估形成過程
⑴基本市價查估辦法之程序
依照查估辦法第4條可知，土地徵收補償市價查估之辦理程 序如下：
一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。 二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地 價之因素。
三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。 四、估計實例土地正常單價。
五、選取比準地及查估比準地地價。
六、估計預定徵收土地宗地單位市價。
七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。 ⑵劃分地價區段
依上開查估辦法第10條第1項規定可知，劃分地價區段時， 應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、 市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交 通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境 污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響 地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或 相近之土地劃為同一地價區段。換言之，劃分地價區段，原 則以鄉（鎮、市、區）為單位，然就「地價」差異等其他因 子，均須全部綜合考量，始得劃為同一地價區段。因此，查 估機關如果並未將地價差異等因子全體考量，自屬違法。 ⑶買賣實例之記載
依上開查估辦法之規定可知，辦理土地徵收補償市價查估，
應先調查案例蒐集期間之買賣實例，案例蒐集期間原則上為 估價基準日（含當日）前6個月，案例蒐集期間內無適當實 例時，得放寬至估價基準日前1年內。蒐集市場買賣實例後 ，如買賣實例之價格明顯偏高或偏低，則應視有無查估辦法 第7條及第8條規定之特殊情況，而就實例進行價格「修正或 調整」，並將之記載於買賣實例調查估價表，以估計買賣實 例之土地正常單價，僅於影響交易價格之情況無法有效掌握 及量化調整時，始得不予採用作為買賣實例。是以，依查估 辦法辦理之程序，查估機關於蒐集市場買賣實例階段，尚無 從預知何筆買賣實例為比較標的。從而，倘查估機關調查買 賣實例，如果未就案例蒐集期間之全部買賣實例依上開規定 填載買賣實例調查估價表，自屬違法。依照查估辦法第7條 規定，主管機關有義務於此先說明何為「價格明顯偏高或偏 低者」，次之，有無適當「修正、調整」，繼之，於影響交 易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，始得不予採用作 為買賣實例。換言之，倘若查估機關僅於買賣實例調查估價 表抽象記載有查估辦法第7條但書規定，故不予採用等語， 卻未交代原本掌握的買賣實例價格為何不依照查估辦法第7 條本文之規定記載，此自容易使得後續地評會對於案例蒐集 期間之買賣實例，並無資料可供查核審認，無從得知何以價