臺灣臺北地方法院民事判決
112年度北簡字第9099號
原 告 宗建雄
被 告 陳英琦
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年10月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○街○○○巷○○○號五樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一一二年五月十一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五十分之四十九，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣肆佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於每月屆期後得假執行。但被告如按月以新臺幣伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造前於民國110年12月簽立房屋租賃契約 書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租門牌號碼臺北 市○○街000巷0○0號5樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自1 11年1月10日起至112年1月10日止，每月租金為新臺幣（下 同）3萬5,000元，並約定應於每月15日前給付，如租期屆滿 後，被告未返還系爭房屋，被告除應給付相當每月租金之不 當得利外，並應給付相當每月租金1倍之違約金。詎料，系 爭租約屆期後，被告未依約返還系爭房屋，經原告多次聯繫 且原告亦於112年3月15日以台北體育場郵局第000244號存證 信函（下稱系爭存證信函）催告被告於函到7日內返還系爭 房屋，被告仍拒不返還。故被告自112年1月11日起至同年5 月10日止，共4月，原應給付28萬元【計算式：（不當得利3 萬5,000元＋違約金3萬5,000元）×4月＝28萬元】，惟違約金 部分原告同意減縮自112年3月11日起請求違約金，又被告於 系爭租約到期後之112年1月23日、同年2月28日及同年3月31 日曾分別匯款4萬元（抵充當月不當得利3萬5,000元）、4萬 元（抵充當月不當得利3萬5,000元）及3萬元，共11萬元， 故被告尚應給付原告11萬元【計算式：（〈112年3月11日起 至112年5月10日：月租金3萬5,000元＋違約金3萬5,000元〉×2 月）－3萬元＝11萬元】，爰依系爭租約法律關係提起本件訴
訟等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋遷讓返還予原告 。（二）被告應自112年5月11日起至返還系爭房屋之日止， 按月給付原告7萬元。（三）被告應給付原告11萬元。二、被告則以：系爭租約於112年1月10日屆期後，被告雖仍居住 於系爭房屋，然無法續租係因原告不給報稅，致被告無法申 請租金補助，且原告亦不給遷戶口。又被告於系爭租約到期 後之112年1月23日、同年2月28日及同年3月31日曾分別匯款 4萬元、4萬元及3萬元，共計11萬元。另系爭租約尚有包含 系爭房屋增建部分，增建部分之租金為每月5,000元，故系 爭租約每月租金為4萬元（計算式：系爭房屋3萬5,000元＋增 建部分5,000元＝4萬元）等語，資為抗辯。並聲明：原告之 訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告請求遷讓返還系爭房屋部分：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455 條前段定有明文。又系爭租約第4條第2項約定：「乙方（ 即被告）於本租賃契約終止或租賃期滿，應將房屋恢復原 狀騰空遷讓交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何權利…」 、第6條第1項第8款約定：「租期屆滿或租賃契約終止時 ，承租人（即被告）應即將房屋遷空返還出租人（即原告 ），並遷出戶籍或其他登記。」（見本院卷第48至49頁） 。查系爭租約已於112年1月10日租期屆滿後，兩造並未達 成續租，且被告迄未遷讓返還系爭房屋，此為兩造所不爭 執（見本院卷第151頁、第159頁），則原告依依據上開規 定及約定請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。（二）原告請求自112年5月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付相當每月租金3萬5,000元之不當得利及相當每月 租金3萬5,000元之違約金部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他 人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租 金之利益。又依系爭租約第6條第2項約定：「…承租人未 依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還 房屋期間之相當於月租金額外，並得請求相當月租金額1 倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止 。」（見本院卷第49頁）。查系爭租約屆期後被告已失去 使用收益系爭房屋之權利，仍消極不遷讓並繼續使用系爭 房屋，即屬無法律上之原因而受利益，則原告依據上開規
定及約定請求被告自112年5月11日起至遷讓返還系爭房屋 之日止，按月給付原告相當於租金3萬5,000元之不當得利 ，應屬有據。又系爭租約屆期後被告仍未遷出系爭房屋， 原告雖得依上開約定請求違約金，然按約定之違約金額過 高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。 而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事 實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能 如期履行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、 預期利益等）為衡量標準。本院審酌被告自112年1月11日 起未依約履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告已請求相當 每月租金3萬5,000元之不當得利，且參以原告所受積極損 害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益， 目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所受損害難謂 重大等情，認原告請求自112年5月11日起至遷讓返還系爭 房屋之日止，按月依租金1倍3萬5,000元計算之違約金， 尚屬過高，應予酌減為按月以1萬5,000元計算違約金為適 當。
（三）請求被告給付相當於租金之不當得利及違約金共計11萬元 部分：
按系爭租約第3條第2項約定：「保證金7萬元整。㈠交付： 乙方（即被告）應於本租賃契約成立同時交付甲方（即原 告）。㈡返還：甲方應於本租賃契約終止或期限屆滿，乙 方騰空並交還房屋時，扣除因乙方使用所必須繳納之費用 後，無息返還。」（見本院卷第47頁）。按押租金之主要 目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後， 承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金 ，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返 還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判 決參照）。查系爭租約已於112年1月10日屆滿，惟被告於 系爭租約租賃期限屆滿後仍繼續占用系爭房屋，故被告於 112年1月至5月，依約原應每月給付相當於租金之不當得 利3萬5,000元及違約金1萬5,000元（此部分詳如前述）， 惟違約金部分原告同意減縮自112年3月起算，又被告於系 爭租約到期後之112年1月23日、同年2月28日及同年3月31 日曾分別匯款4萬元（抵充當月不當得利3萬5,000元）、4 萬元（抵充當月不當得利3萬5,000元）及3萬元，共11萬 元，且被告簽立系爭租約時亦已給付保證金7萬元，故經 抵充後為0元【計算式：｛（112年3月11日起至112年5月10 日：月租金3萬5,000元＋違約金1萬5,000元〉×2月｝－3萬元－ 保證金7萬元＝0】，原告即不得再行請求被告給付11萬元
。
（四）至被告辯稱系爭租約尚有包含系爭房屋增建部分，增建部 分之租金為每月5,000元，故系爭租約每月租金為4萬元（ 計算式：系爭房屋3萬5,000元＋增建部分5,000元＝4萬元） 云云。惟查，遍觀原告提出之系爭租約內容並無關於系爭 房屋增建租金部分之記載（見本院卷第47至51頁），且本 件原告僅就系爭房屋（不包含增建部分）起訴請求，故被 告此部分抗辯，核與本件無涉。
四、綜上所述，原告依據系爭租約法律關係請求：（一）被告應 將系爭房屋遷讓返還予原告。（二）被告應自112年5月11日 起至返還系爭房屋之日止，按月給付5萬元，均有理由，應 予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規 定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依 職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本 件判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 10 月 25 日 臺北簡易庭 法 官 陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 1 日 書記官 蘇炫綺