臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
112年度中簡字第1486號
原 告 吳家登
訴訟代理人 潘祐霖律師
被 告 林貴幸
廣三帝王天廈公寓大廈管理委員會
法定代理人 鄭陳翠芬
上二人共同
訴訟代理人 林松虎律師
上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國112年9
月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告林貴幸與原告就臺中市○區○○○段000000地號土地之土地租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。查本 件原告起訴時訴之聲明原為：確認被告林貴幸與訴外人曾正 仁就臺中市○區○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）之土 地租賃關係不存在（見本院卷第13頁），嗣於民國112年9月 11日當庭變更訴之聲明為：確認被告林貴幸與原告就系爭土 地之土地租賃關係不存在（見本院卷第158頁），核原告聲 明雖變更，但其主張略為：因被告林貴幸與訴外人曾正仁就 系爭土地之租賃關係不存在，故其購買系爭土地後，並無繼 受租賃關係等語，其聲明之基礎事實仍為被告林貴幸與訴外 人曾正仁就系爭土地無租賃關係，且其所使用之攻擊方法及 證據均與原本相同，並未因變更聲明而增加，故其請求之基 礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，經核與法 尚無不合，應予以准許。
㈡復按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，確認證書真偽或為法律關係基礎事實存 否之訴，亦同。民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂 即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確， 致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對 於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字
第316號裁判意旨參照）。原告訴之聲明請求確認被告林貴 幸與原告間就系爭土地之租賃關係不存在，為被告所否認， 則原告與被告林貴幸間是否存在租賃關係即有不明確，使原 告私法上之地位發生不安之危險，而此危險得以本件確認判 決將之除去，是原告提起本件訴訟有確認利益。至被告廣三 帝王天廈公寓大廈管理委員會（下稱被告管委會）雖抗辯： 伊並非租賃契約當事人，訴之聲明未提及伊，原告對伊起訴 顯無理由云云。然被告林貴幸將系爭土地提供被告管委會使 用，被告管委會為系爭土地實際使用人，原告先前發函請被 告林 貴幸與被告管委會交還系爭土地，其等卻於112年2月2 日以林松虎律師112年度松字第112020201號函函復原告，片 面聲稱系爭租約仍合法有效，並非無權占有等語，被告管委 會甚至於系爭土地上架設看板，強調「後瓏子段242-15地號 土地有租賃契約存續中」，有律師函及現場照片為證（見本 院卷第41-47頁）。且原告吳家登於112年3月28日攜訴外人 劉弘德、杜祥偉及王志豪前往系爭土地所在之臺中市○區○○ 路000號，欲拆除系爭土地上之地磚並重新鋪設柏油路面。 被告管委會竟以廣播方式號召住戶謝明辰、為敦愷、葉宏義 、趙張淑晶、林松虎及喬景順等人，以肢體阻擋、甚至被告 蕭敦以滅火器往訴外人劉弘德口鼻噴灑，阻礙原告之工程進 行等情，亦有臺中地方檢察署112年度偵字第19493號起訴書 暨不起訴處分書可資為證（見本院卷第113-119頁）。足徵 被告管委會為系爭土地實際使用人，且對外為管委會就系爭 土地具有使用權利之具體主張，若本件訴訟僅起訴被告林貴 幸，縱然原告取得勝訴判決，因確認之訴並無形成之訴之對 世效（最高法院112年度台上字第1110號判決參照），既判 力不及於被告管委會，則日後原告欲向被告管委會請求返還 時，被告管委會仍得抗辯原告與被告林貴幸之間有租賃關係 ，使同一紛爭再燃，原告私法上地位不安之危險仍不能完全 除去。故原告對被告管委會一併起訴，確實可以除去其私法 上地位不安之危險，具有確認利益，並有助於紛爭一次解決 ，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠被告林貴幸於87年10月12日向訴外人曾正仁承租系爭土地與 同段242-19地號土地，雙方簽訂土地租賃契約書（下稱系爭 租約），並約定租賃期限自87年10月12日起至系爭土地被政 府徵收時止，租金為每年新臺幣（下同）12,000元，且被告 林貴幸應無條件將系爭土地提供予被告管委會作為私人通道 及庭園使用。系爭租約約定租賃至政府徵收時為止，此為期
限之約定，故系爭租約屬定有期限（只是期限何時屆至不確 定）之租賃契約，依民法第449條第1項規定，其期限至多為 20年，應於107年10月11日已因屆滿20年而歸於消滅；曾正 仁之破產管理人訴外人袁震天律師亦於109年7月22日以台北 世貿存證號碼125郵局存證信函（下稱125號郵局存證信函） 函知被告林貴幸系爭契約自109年10月12日終止，則系爭租 約至遲應已於109年10月12日終止。嗣曾正仁因破產進行財 產拍賣，袁震天律師遂於111年8月25日刊登第59次財產拍賣 公告，並在拍賣公告上將系爭土地備註為「此標的現因租賃 契約關係存否有爭議」，原告並因參加該次拍賣而拍得系爭 土地。是以，原告本於所有權人之身分，本可就系爭土地進 行使用、收益與處分，乃屬當然之理，故原告於112年1月30 日以存證信函告知被告，重申系爭租約已於109年10月12日 終止，且原告無欲將系爭土地出租予被告使用。 ㈡詎料，被告卻於112年2月2日以訴外人林松虎律師112年度松 字第112020201號函函復原告，片面聲稱系爭租約仍合法有 效，並非無權占有等云云。顯見系爭租約是否自109年10月1 2日起屆滿消滅而不存在，攸關原告得否向被告主張系爭土 地所有權之行使。至系爭租約屆滿20年後，被告廣三管委會 仍有支付3年租金予袁震天律師乙情，原告及其他共有人並 無同意將系爭土地作為被告違法私人使用，亦曾明示反對收 受被告租金，對於被告擅自匯入款項之行為並無回應之必要 ，無非僅係單純之沉默，自無更新租約、另與被告成立租賃 關係之意思表示。是被告林貴幸自109年10月12日起就系爭 土地即無合法占有權源，爰依法提起本件訴訟等語。 ㈢並聲明：確認被告林貴幸與原告就系爭土地之土地租賃關係 不存在。
二、被告則以：
㈠袁震天律師固於109年7月22日以125號郵局存證信函通知被告 林貴幸表示：「台端與破產人曾正仁於87年10月12日簽訂之 土地租賃契約自109年10月12日零時整即行終止。」等語， 惟被告林貴幸收受125號郵局存證信函後，即向袁震天律師 表示終止租約不合法，不同意終止，仍將系爭土地繼續提供 作為廣三帝王天廈之通道及庭園使用，袁震天律師亦未為反 對之意思表示。而被告管委會亦依系爭租約第九條之約定， 分別於109年7月27日、110年9月10日、111年9月20先後繳納 每年之租金12,000元予袁震天律師。原告所提曾正仁破產財 團之財產拍賣公告（第59次拍賣），其發文日期為111年8月 25日，顯然係在袁震天律師寄送125號郵局存證信函後之公 告，且於公告前已繼續收取2期之租金。復於拍賣公告備註
欄記載：「此標的現因租賃契約存否有爭議。」等語，嗣於 111年9月13日拍賣後之111年9月20日再收取111年至112年10 月之租金。由此可見，系爭租約之關係迄今仍合法有效存在 無疑。原告執袁震天律師曾於109年7月22日以125號郵局存 證信函告知被告林貴幸系爭租約自109年10月12日終止為由 ，遽以主張系爭租約至遲應於109年10月12日終止乙節，洵 屬無據，殊不足採。
㈡再者，系爭土地之使用分區為道路用地，而系爭租約第二條 約定：「租賃期限：甲、乙雙方洽定自87年10月12日起，至 此土地被政府徵收時止。」可見系爭租約為不定期之租賃， 同時約定以系爭土地被政府徵收時止為終止租約之條件。況 系爭租約之租期滿20年即107年10月11日後，被告林貴幸仍 將系爭土地繼續提供作為廣三帝王天廈之通道及庭園使用， 袁震天律師並未為反對之意思表示，且繼續收取被告管委會 繳納之租金等情，為不爭之事實。是系爭租約即應變更為不 定期限繼續契約，自不受租賃契約之期限不得逾20年之限制 。又被告林貴幸將系爭土地依約提供作為廣三帝王天廈之通 道及庭園使用，於政府徵收前，並無違反法令之使用情事， 且與系爭租約之本旨無違，被告林貴幸亦無違約轉租或積欠 租金情事。是袁震天律師於125號郵局存證信函表示其可隨 時終止租約云云，顯於法未合，自不生終止租約之效力。從 而原告主張系爭租約至遲應於109年10月12日終止云云，自 屬無據，為無理由等語，以資抗辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第158-159頁，配合判決用詞修 飾部分敘述）：
㈠不爭執事項：
⒈本件被告林貴幸於87年10月12日向曾正仁承租系爭土地，並 約定租賃期限自87年10月12日起至系爭土地被政府徵收時止 ，租金為每年12,000元，且被告林貴幸應無條件將系爭土地 提供予被告管委會作為私人通道及庭園使用，並簽訂租約乙 份為憑。
⒉曾正仁因破產，由袁震天律師為破產管理人。袁震天律師於1 11年8月25日刊登第59次財產拍賣公告，於公告上註明系爭 土地為「此標的現因租賃契約關係存否有爭議」，使用分區 欄記載為道路用地，使用情形註明拍定後不點交。 ⒊原告於111年9月13日經曾正仁破產財團拍賣得標系爭土地應 有部分（權利範圍：28/35）。
⒋袁震天律師於109年7月22日以曾正仁之破產管理人身分，以1 25郵局存證信函通知被告林貴幸：「台端與破產人曾正仁於
民國87年10月12日簽定之土地租賃契約自109年10月12日零 時整即行終止」。
⒌被告廣三管委會於109年7月27日、110年9月10日、111年9月2 0日分別匯款12,000元至袁震天律師所開立，彰化銀行臺北 世貿中心分行，戶名「曾正仁破產財團袁震天律師」，帳號 00000000000000號帳戶。
㈡爭執事項：
⒈被告廣三管委會是否具有當事人適格？
⒉原告是否具有確認利益及權利保護之必要？
⒊被告林貴幸與原告就系爭土地之土地租賃關係是否存在？四、本院之判斷：
㈠被告廣三管委會具有當事人適格：
按確認之訴，其訴訟性質及目的，僅在就既存之權利狀態或 法律關係之歸屬、存在或成立與否，而對當事人間之爭執以 判決加以澄清而已，既無任何創設效力，亦非就訴訟標的之 權利而為處分，應祇須以有即受確認判決之法律上利益者為 原告，並以爭執該法律關係者為被告，其當事人即為適格（ 最高法院100年度台上字第1698號判決參照）。被告管委會 抗辯原告對其起訴顯無理由，無非係以其並非契約當事人為 其主要理由。然依被告管委會之答辯，其顯然否認原告與被 告林貴幸間仍有租賃契約存在，原告對被告管委會起訴，有 確認利益，業如前述，則依上開最高法院判決意旨，原告對 被告管委會起訴，並無當事人不適格之問題。
㈡原告提起本訴具有確認利益，已如前述，即有權利保護之必 要。
㈢被告林貴幸與原告就系爭土地之土地租賃關係不存在： ⒈按解釋當人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，真意 為何，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不 能拘泥文字致失真意。又條件與期限，乃法律行為之附款， 均為當事人對其法律行為效力所附加之限制，所謂條件，係 指法律行為效力之發生或消滅，繫之於將來成否之客觀上不 確定事實；所謂期限，則係法律行為效力之發生或消滅，繫 於將來確定發生之事實，二者有所不同，自應區辨（最高法 院109年度台上字第872號民事判決參照）。 ⒉查被告林貴幸於87年10月12日向曾正仁承租系爭土地，並約 定租賃期限自87年10月12日起至系爭土地被政府徵收時止， 租金為每年12,000元，且被告林貴幸應無條件將系爭土地提 供予被告管委會作為私人通道及庭園使用等情，為兩造所不 爭執，並有租約乙份在卷可稽（見本院卷第23-24頁），此 部分事實，已可認定。而系爭租約約定租賃關係「至系爭土
地被政府徵收時止」，原告雖主張此為期限之約定，故系爭 租約為定期租賃云云，然依上開說明，條件與期限之區別， 在於此事實是否確定會發生，系爭土地自簽約至今已經25年 尚未徵收，兩造亦未舉證證明有徵收之計畫，難認政府將於 短期間內進行徵收，而系爭土地雖為道路用地，但都市計畫 有定期檢討之機制，現在編定為道路用地，也不能排除日後 解編的可能，解編之後自然就不可能徵收，故系爭土地是否 會被徵收，應屬未定，本院認為此一約定應屬條件，故系爭 租約應屬未定期限之租賃契約。而未定期限之租賃契約，不 受民法第449條規定之限制，業經最高法院65年台上字第272 2號、62年台上字第3128號、51年台上字第1288號判決闡釋 甚明，則原告主張系爭租約為定期租賃契約，已因屆滿20年 而終止部分，自不足採。
⒊按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承 租人之習慣者，從其習慣。民法第450條第2項定有明文。系 爭租約為未定期限之租賃契約，依前揭規定，當事人得隨時 終止。而出租人曾正仁因破產，由袁震天律師為破產管理人 ，袁震天律師於109年7月22日以曾正仁之破產管理人身分， 以125郵局存證信函通知被告林貴幸：「台端與破產人曾正 仁於民國87年10月12日簽定之土地租賃契約自109年10月12 日零時整即行終止」，其理由並明確表示未定期限租賃契約 其得隨時終止，依民法第450條第2項規定，自已生終止契約 之效力。被告雖抗辯：被告林貴幸將系爭土地依約提供作為 廣三帝王天廈之通道及庭園使用，於政府徵收前，並無違反 法令之使用情事，且與系爭租約之本旨無違，被告林貴幸亦 無違約轉租或積欠租金情事，其等曾函覆袁震天律師表示終 止不合法，其等不同意終止云云，但民法第450條第2項為法 定之單方終止權，並無條件限制，亦無須他方同意，故被告 表示不同意亦不影響終止之效力。
⒋被告又抗辯：被告於袁震天律師寄送125郵局存證信函後，仍 持續繳納租金，且持續使用系爭土地，袁震天律師亦未為反 對之表示，應認係以不定期限繼續租賃契約云云。惟按租賃 期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即 表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第 451條所明定。然系爭租約並非定期租約，已如前述，並無 租賃期限，即不符合民法第451條「租賃期限屆滿後」之要 件，況袁震天律師正式以郵局存證信函之方式終止租約，已 明確表示其不願繼續租賃關係，更無「出租人不即表示反對 之意思」可言，雖被告於其後繼續使用系爭土地及匯入租金 ，仍無從解為袁震天律師有默示同意變更為不定期之租賃契
約，是系爭租約終止後袁震天律師與被告林貴幸並未合意成 立新的不定期租約，亦無民法第451條適用，被告抗辯被告 林貴幸與曾正仁間仍有不定期租賃關係存在，並無理由。至 袁震天律師雖於財產拍賣公告註明系爭土地為「此標的現因 租賃契約關係存否有爭議」，使用分區欄記載為道路用地， 使用情形註明拍定後不點交等情，然其僅記載「有爭議」， 倘若其認為已經與被告林貴幸成立不定期租賃契約，自應逕 行記載為有租賃契約存在，可見袁震天律師亦認為與被告林 貴幸間已無租賃關係存在，只是因為被告方面表示終止不合 法，袁震天律師為避免拍賣後產生爭執，乃標註為有爭議而 已，亦不能以此作為被告有利之認定。
⒌，由上，被告林貴幸與訴外人曾正仁就系爭土地之租賃關係 業經破產管理人袁震天合法終止，則原告嗣後買受系爭土地 ，自無繼受租賃契約可言，故原告與被告林貴幸間並無租賃 關係存在。
五、綜上所述，原告請求確認其與被告林貴幸間就系爭土地租賃 關係不存在，為有理由，應予准許。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第78條。中 華 民 國 112 年 10 月 2 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 王奕勛
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 2 日 書記官 張哲豪