臺灣臺中地方法院民事判決
112年度中簡字第1339號
原 告 吳聰杰
訴訟代理人 劉佳宜律師
被 告 杜秀鑾
訴訟代理人 莊家亨律師
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國112年9月26日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國一百一十一年十二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國101年5月15日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租 約），約定由原告承租門牌號碼為臺中市○○區○○路0段00號 之建物（下稱系爭房屋），供作店鋪（美髮、美容）之用， 租期自101年7月1日起至111年6月30日止，每月租金新臺幣 （下同）6萬元，押租金18萬元，101年4月19日起至同年6月 30日止為整地裝潢期免付租金。嗣於000年0月間租約屆滿前 ，兩造洽談續約事宜，然因租金未達共識，兩造陸續協商約 定延長租約至111年7月18日止，並約定自系爭租約屆滿（即 111年6月30日）之翌日起至返還系爭房屋止，以日計算租金 ，每日租金2,000元。
㈡原告先於111年6月21日辦理營業地址變更登記後，兩造再於1 11年7月18日約定點交，原告已搬遷並清空系爭房屋，其本 體結構無損，適於使用收益，符合債之本旨，然被告提出屋 內之廁所應裝上門、櫃子應裝上櫃子門等要求，增加契約所 無之要求，拒絕點交、拒收鑰匙。於111年8月4日，兩造再 次點交系爭房屋，原告已依被告要求，櫃子裝上櫃子門、廁 所裝上廁所門，惟被告又增加契約所無之要求，要求原告裝 上玻璃材質之廁所門，再次拒絕收受鑰匙，原告不得已為被 告保管鑰匙，且鑰匙均放置在原告另間店內，被告常因帶租 客看屋而隨時取用鑰匙，直至111年8月15日，被告始將鑰匙 取走。原告業依債之本旨提出給付，係因被告拒絕受領，應 由被告負受領遲延之責任。
㈢因被告拒絕點交、拒絕收受系爭房屋鑰匙、增加契約所無之 要求，致原告於111年8月5日繳清水費，並於111年8月15日
繳清電費。原告已搬遷、清空系爭房屋，系爭房屋已非原告 使用收益，惟被告至今未返還押租金18萬元，並稱原告未回 復原狀而要求原告給付違約金云云，要屬無據。 ㈣若認原告應依系爭租約給付違約金，惟應審酌兩造於000年0月間陸續協商延長租約事宜，被告未催告原告搬離系爭房屋，亦未有其他意見；於111年7月18日兩造點交時，原告已依租約清空返還系爭房屋，係因被告拒絕收受鑰匙；又原告於101年承租系爭房屋時，屋況係鐵皮空屋，系爭房屋之裝潢均由原告所裝設。原告於111年7月18日清空返還系爭房屋，系爭房屋本體結構無損，適合出租使用收益，符合債之本旨，被告點交時要求原告裝上櫃子門、廁所門等，顯係為增加系爭房屋價值。且本件因被告拒絕收受鑰匙，鑰匙置放於原告新店店內，被告得任意取用帶人看屋，並未影響其後續出租。再者，系爭房屋坐落於松竹路2段之大馬路旁，尋找租客非困難等一切情狀，請酌減至相當之數額等語。並聲明：被告應給付原告18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告則以：
㈠兩造係於101年4月18日簽訂系爭租約，於111年6月30日租期 屆滿後，依系爭租約第17條約定，若有續租之意願應於期滿 前2個月通知，然本件原告並未於期滿前2個月通知被告洽談 續租事宜。被告否認111年6月30日租賃期間屆滿後，同意與 原告延長（或合意變更）租賃期間，且否認自租約屆滿翌日 起至返還系爭房屋止，約定每日以2,000元計算租金等情。 ㈡於111年6月30日租期屆滿後，原告因尚有東西未搬離而未能 如期搬遷，已有違約之情事，且原告於該租期屆至前尚無從 知悉何時能順利搬遷完畢，而對其餘租賃條件或租金給付等 條件亦未洽談，當無可能於事前已談妥延長租約，況且兩造 既係因租約到期後如何續租之租金無法談妥，衡與常情，被 告自無可能同意原告延長租約，甚或同意以原始租約所約定 之租金條件即每日2,000元之租金延長租約，是原告於租約 到期後無法如期搬遷，依系爭租約第11條約定，應給付每日 4,000元之違約金，並由押租金予以扣除。 ㈢原告於系爭租約期間內，自行在系爭租賃物內裝修設置櫃子 門、房間門及廁所門等附合物，依系爭租約第22條約定，裝 修後之附合物屬於被告所有，雙方做此約定之目的無非係使 增設之設備所有權歸他方所有，藉此避免原告負擔回復原狀 之責任，尤其房間門、廁所門等設備，既為維護隱私及安全 之用，對於租賃物之使用及效能上至關重大，當屬租賃物之 一部分。然原告竟於搬離系爭房屋時，自行將櫃子門、房間 門及廁所門拆除，致使系爭房屋無法正常合理使用、出租， 明顯違反兩造當時簽訂系爭租約之本旨，故被告請求原告將 櫃子門、房間門及廁所門裝回，及請求原告將材質不符之木 質廁所門裝回玻璃材質等，乃屬返還租賃物之請求，並非增 加契約所無之約定，更非原告為被告利益而修繕房屋。原告 既未依債之本旨返還租賃物，被告拒絕受領，自無受領遲延 。
㈣原告於111年7月18日僅通知被告前往租賃處查看房屋現況， 原告既將應屬於被告之門扇拆除而未一併返還，且亦無交還 鑰匙之舉措，事後並另行約定點交時間，實難認定原告於11 1年7月18日當天已辦理點交程序並返還房屋。且因被告於同 日發現原告有自行拆除上開門扇之情，方有回復門扇後約定 111年8月5日點交之事實，惟原告於約定之時間並未到場，
被告旋於同年0月0日下午19時20分再次請求原告進行點交， 經原告告知將於同年8月16日調解時洽商，顯見延遲交屋之 事由乃原告所致。
㈤從而，本件被告要求原告應將櫃子門、房間門及廁所門回復 並非無理，原告於未將屬於租賃物一部分之門，回復應有狀 況之前提下，自無返還租賃物可言，實無依約履行返還義務 ，則原告遲延返還租賃物，依系爭租約第11條約定，當應負 擔日租金兩倍之遲延返還房屋之賠償金，並得由押租金中扣 抵，是原告於111年7月1日起至111年8月15日返還鑰匙、交 還房屋，期間共46日，即應給付違約金184,000元，扣減原 告之押租金18萬元並無剩餘，又因原告迄至111年8月4日始 將木質櫃子門安裝完畢，期間共計35天，被告於該期間無法 使用系爭房屋造成損失，原告獲得相當於租金之不當得利， 以每日2,000元租金計算，原告應給付被告7萬元租金，被告 得自押租金中予以扣除，被告自無須返還押租金等語。並聲 明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於101年5月15日簽訂系爭租約，約定由原告承 租系爭房屋，供作店鋪（美髮、美容）之用，租期自101年7 月1日起至111年6月30日止，每月租金6萬元，押租金18萬元 ，原告已返還系爭房屋予被告，被告迄未返還押租金18萬元 等事實，業據原告提出房屋租賃契約書為證，且為被告所不 爭執，自堪信為真正。
㈡惟原告主張兩造於000年0月間租約屆滿前，洽談續約事宜， 然因租金未達共識，兩造陸續協商約定延長租約至111年7月 18日止，並約定自系爭租約屆滿之翌日起至返還系爭租賃物 止，以日計算租金，每日租金2,000元，屬合意延長系爭租 約等情，則為被告所否認，辯稱：兩造於租期屆滿後，並無 重新洽談租約延長事宜，應依原訂之系爭租約約定辦理等語 。經查，兩造於000年0月間租約屆滿前，洽談續約事宜，然 因租金未達共識，原告乃向被告表示租到合約期滿，但因原 告未及在111年6月30日租期屆滿搬遷，乃向被告表示延期到 7月初，房租以天計算等情，業經原告之員工羅傑妮證述在 卷（卷第316-317頁），是以兩造就續約之租期及租金既未 達成共識，而原告於系爭租約屆期來不及搬遷，因此要求延 期至7月初搬遷及以天計付租金，應認係被告同意予原告搬 遷時間及搬遷期間以天計付租金，並非同意已屆期之系爭租 約以原租金條件續訂至7月初；況兩造如自始達成合意延長 租期至7月18日，何以原告於7月12日先與被告約定7月15日 搬遷，又以拆除不及改約7月18日搬遷，此有原告所提員工
羅傑妮與被告間LINE之對話紀錄可稽（見本院卷第191頁） ，顯見原告迄至7月12日仍未確定搬遷時間，原告係依其拆 除進度始決定何時搬遷，難認兩造於租期屆滿時已合意延長 系爭租約至7月18日，原告上揭主張，自無可採。 ㈢又原告主張兩造約定於111年7月18日點交，惟因被告提出屋 內之廁所應裝上門、櫃子應裝上櫃門等，增加契約所無之要 求，拒絕點交、收受鑰匙，被告自不得請求違約金等語，被 告則辯稱原告經被告同意裝設之門、櫃子，依系爭租約第22 條約定，所有權歸屬於被告，原告將廁所門、房間門拆除， 致使系爭房屋無法正常合理使用，故被告請求原告將廁所門 、房間門裝回，乃屬返還租賃物之請求，不能視為受領遲延 等語。經查，依系爭租約第22條約定「乙方（指原告）因工 作需要經甲方（指被告）同意，不影響房屋本體結構情形下 房屋內外得增設附合物其所有權願歸甲方所有，乙方不得異 議及有任何請求」，則縱使附合於系爭房屋之廁所門、房間 門，係由原告所增設，依約附合物之所有權應屬被告所有， 況且廁所門、房間門均屬房屋正常使用之裝設，在原告回復 廁所門、房間門之裝設前，系爭房屋之使用效能有所欠缺， 自難認原告已依債之本旨提出給付，而被告迄至111年7月18 日尚未回復廁所門之裝設，有原告之員工羅傑妮與被告於7 月23日之LINE對話紀錄可證（見本院卷第247頁），是以縱 認被告於111年7月18日拒絕點交、收受鑰匙，被告既非無故 拒絕收受，自無負受領遲延之責。
㈣再查，兩造復於111年8月4日見面時，系爭房屋之門片均已裝 設完成，原告之員工羅傑妮欲交付鑰匙予被告，因被告認為 有部分門片之材質未依原材質（玻璃）回復，乃拒絕收受鑰 匙等情，業經原告員工黃苹睿、羅傑妮庭到庭證述明確，核 與被告所提其與原告員工羅傑妮間LINE之對話紀錄相符（見 本院卷第259頁），是以原告於111年8月4日所交付之系爭房 屋已回復使用效能，而系爭房屋之附合物為原告所自行增設 ，當無不可更換材質之理，亦無約定須經被告同意，被告自 不得以材質不符為由拒絕受領。原告於111年8月4日提出之 給付，已符合債之本旨，應認原告已履行返還系爭房屋之義 務，被告拒絕收受鑰匙，應由被告負受領遲延之責。 ㈤系爭租約已於111年6月30日屆滿，原告迄至111年8月4日始返 還系爭房屋予被告，已如前述，參以系爭房屋之租金為每月 6萬元，即每日2,000元，則原告自111年7月1日起至111年8 月4日返還系爭房屋之日止，無權占用系爭房屋35天，受有 相當於租金之不當得利7萬元，致被告受有損害，被告主張 其得自押租金中扣除不當得利7萬元，洵屬可採。
㈥另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文，且為衡平正義起見，約定之違約金過高 者，法院得依職權酌減至相當之數額。又契約當事人約定之 違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當 事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人 可享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準要 。查系爭租約第11條固約定：「租期屆滿或中途終止租約時 ，乙方應即搬遷，將租賃物清空交還甲方，不得有任何要求 ，如有遲延，每逾一日，應給付原告甲方當年度日租金之 兩倍之違約金，餘類推」，惟本院審酌系爭違約金之約定， 係為避免原告於租約屆期後仍繼續無權占用系爭房屋，致被 告無從完整利用系爭房屋而有損害，另參酌兩造間之系爭租 約所約定之租金為每月6萬元（相當每日租金2,000元），被 告已主張原告占用系爭房屋至遷讓系爭房屋為止，以每日2, 000元計算相當租金之不當得利，被告就原告未能遷離系爭 房屋部分，損失尚非過巨，暨考量目前社會經濟狀況，及原 告若能如期履行時，被告可得享受之利益及被告實際損失等 情事加以綜合衡量，認兩造所約定前開違約金之金額即每日 4,000元，核屬過高，應酌減為每日2,000元為適當。是以， 自111年7月1日起至111年8月4日原告返還系爭房屋之日止， 共計35日，原告應給付被告違約金7萬元，被告當可自押租 金中扣除。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，得請求被告返還押 租金，惟被告得自押租金18萬元中扣除不當得利7萬元及違 約金7萬元，尚餘押租金4萬元。從而，原告請求被告給付4 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年12月24日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准 許；逾此範圍之請求，核屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡 易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3 款規定，應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 112 年 10 月 24 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 吳蕙玟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 24 日 書記官 楊思賢