臺灣臺中地方法院民事判決
111年度中簡字第2159號
原 告 何其紘
訴訟代理人 黃譓蓉律師
被 告 張順凱
訴訟代理人 鍾明諭律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國112年9月5日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾萬元，及自民國一百一十一年二月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國(下同)109年8月21日，與被告簽訂不動產買賣契 約，買賣標的係臺中市○區○○段○○段○0地號、同段第1569建 號不動產（門牌號碼：臺中市○區○○路00巷0000號4樓，下稱 系爭房屋），價金為新臺幣（下同）380萬元，系爭房屋為 二房一廳一衛之格局，被告於不動產標的現況說明書中載明 「31.現況是否有滲漏水之情形？否」，並保證有施作整戶 防水工程，保固期間為二年，同時提供保固書予原告。嗣原 告委請森威空間設計有限公司進行室內裝修工程，由裝修師 傅即訴外人于奕勝實際施作。惟裝修完成後，原告於000年0 月間，逐漸發現主臥室之牆面含水滲水，主臥室天花板滲水 ，次臥與廁所間牆面滲水，以及因主臥室之牆面與天花板滲 水情事導致系爭房屋室內全室地板嚴重積水，另因地板過多 積水致地上鋪設之超耐磨地板泡水浮起，踩踏上已明顯因泡 水而浮動、毀壞，且上開滲水之處之牆面油漆已浮起剝落等 情事。系爭房屋顯然未經施作任何防水保固工程，且已達無 法居住之程度，除導致原告室內裝潢毀損外，須另行施作防 水工程，總計支出40萬元。
㈡被告於交付系爭房屋予原告時本具有漏水瑕疵，而被告卻利 用其身為短期操縱房地產為業之投資客，卻為求順利賣出房 屋夥同仲介與防水工程葉景益，由防水工程葉景益開立保固 書，惟實際上並未施作全室防水保固工程，核被告於出售系 爭房屋時，出具現況說明書、防水保固書保證等文件之行為 ，向買受人保證系爭房屋絕無漏水瑕疵，已違背契約上誠實 告知義務，為可歸責於債務人之事由，且系爭買賣標的物因 具漏水，而同時構成價值減少瑕疵、效用之瑕疵以及欠缺出
賣人所保證之品質。是出賣人即被告故意不告知物之瑕疵時 ，原告除得主張不完全給付之損害賠償外，並得主張物之瑕 疵擔保責任，爰依民法第227條第1項準用第231條第1項、22 7條第2項、第354條、第360規定，提本件訴訟等語。並聲明 ：如主文所示。
二、被告抗辯：被告在109年10月13日即已將系爭房屋點交予原 告，而原告在受領點交後不久，即自行將系爭房屋內部全部 打掉並進行裝潢，不僅系爭房屋於109年10月13日點交之原 狀態已遭原告自行破壞，且自原告000年00月間將系爭房屋 內部打掉進行裝潢時起，至原告000年0月間通知所謂瑕疵為 止，期間長達10個月，倘系爭房屋果如有原告所謂之諸多滲 漏水等瑕疵，原告豈有可能在已將系爭房屋內部拆除進行裝 潢之過程中渾然不知、逾10個月始向被告稱發現瑕疵？顯然 不合常情。被告在交屋前確實有請景穎噴塗裝工程有限公司 （下稱景穎公司）葉景益進行整戶防水抓漏工程，並取得葉 景益開立之保固書，顯見被告在出賣系爭房屋時，主觀上係 認為系爭房屋經檢查後，並無滲漏水問題，自無隱暪漏水之 故意。又倘有如原告所稱之瑕疵，該抓漏公司豈有可能開立 保固書？實不容原告空言指摘其為虛假。倘系爭房屋存在瑕 疵(假設語氣)，原告早在109年10月許一開始裝潢時，就已 發現有滲漏水問題，遲至000年0月間始通知瑕疵，顯係怠於 通知瑕疵，依民法第356條規定，當應視為承認其所受領之 物，自不得再向被告主張物之瑕疵擔保責任等語。並聲明： 原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠原告主張兩造於109年8月21日簽訂不動產買賣契約，被告並 於109年10月13日交付系爭房屋予原告，系爭房屋交付前已 存在滲漏水瑕疪，被告仍於不動產標的現況說明書中載明「 31.現況是否有滲漏水之情形？否」，並保證有施作整戶防 水工程，保固期間為二年，惟實際上並未施作全室防水保固 工程，嗣原告於000年0月間，逐漸發現主臥室之牆面含水滲 水，主臥室天花板滲水，次臥與廁所間牆面滲水，以及因主 臥室之牆面與天花板滲水情事導致系爭房屋室內全室地板嚴 重積水，另因地板過多積水致地上鋪設之地板泡水浮起，踩 踏上已明顯因泡水而浮動、毀壞，且上開滲水之處之牆面油 漆已浮起剝落等情，原告因而自行修繕，支出防水、修繕工 程費用40萬元等情，業據提出不動產買賣契約書、標的現況 說明書、保固書、估價單、漏水狀況影片、照片、對話紀錄 截圖、錄音光碟及譯文等為證，被告則以系爭房屋出售前已 委託葉景益檢查確認已無滲漏，並無隱暪滲漏水之故意，且
被告早在109年10月裝潢時就已發現有滲漏水，怠於通知被 告，應視為承受所受領之物，原告既無公正客觀證據證明系 爭房屋交付時存在滲漏水瑕疪，當不得再向被告主張物之瑕 疪或不完全給付等語置辯。
㈡經查，訴外人陳桂英於109年5月25日將系爭房屋出賣予被告 ，出賣時系爭房屋有漏水問題，最邊間有一面外牆會漏水， 水會滲至屋內，因為有漏水問題，天花板有滲水痕跡、牆壁 有水痕、油漆剝落等明顯可見滲漏水瑕疪，陳桂英配偶廖顯 慶帶被告看過系爭房屋，並明確告知被告其認為牆壁有水痕 、油漆剝落是係因水從外邊滲進來之漏水問題，因為系爭房 屋很多地方都有滲漏水問題，而且滲漏水原因不相同，陳桂 英不知如何勾選加註何處滲漏水 故於現況說明書上勾選「 漏水」，而未勾選加註房屋何處滲漏水，並非因壁癌而於現 況說明書上勾選「漏水」，也因此跟被告約定依現況交屋， 陳桂英不作處理，以低於市場行情之價金出售予被告等事實 ，業經陳桂英及廖顯慶於刑事詐欺案件偵查中到庭證述明確 ，並經本院調閱臺灣臺中地方法院察署110年偵字第37977號 卷宗查明屬實（見偵查卷宗第125、126、189、190頁），是 以被告明知自前手陳桂英取得之系爭房屋存在多處漏水瑕疪 ，堪予認定。
㈢被告辯稱：伊出賣系爭房屋予原告前，已委請景穎公司葉景 益進行整戶防水抓漏工程，並取得葉景益開立之保固書，被 告當然相信系爭房屋已無滲漏水而無任何懷疑可言云云。惟 查，葉景益開具保固書固記載「整戶施作防水工程」，惟葉 景益僅就陽台磁磚做防水，直接在陽台磁磚上面加底漆及面 漆、磁磚裂縫填平，及室內壁癌部分用壁癌處理劑施工，業 經證人葉景益到庭證述在卷（見本院卷宗第146頁），是以 葉景益並無施作全戶防水工程，其開立記載「整戶施作防水 工程」之保固書，顯屬不實。又查，系爭房屋天花板、牆壁 等多處有滲漏水問題，業經前屋主陳桂英、廖顯慶明確告知 被告，已如前述，惟葉景益與被告於109年4、5月左右至現 場看屋，被告並未告知葉景益系爭房屋何處有漏水問題，只 叫葉景益到處巡視，葉景益巡視後認為只有陽台有漏水，牆 壁、天花板有壁癌並無漏水，僅就陽台做防水，被告並無告 知葉景益天花板跟外牆會漏水，水會滲至屋內，葉景益亦無 進行抓漏或防水，保固書記載全室防水是因為全室巡視過了 等情，業經葉景益於上開刑事詐欺案件偵查中供述在卷（見 偵查卷第149-151頁），足認被告明知自前手陳桂英取得之 系爭房屋存在漏水瑕疪，非僅壁癌瑕疪，卻未就其前手告知 之天花板、外牆等漏水瑕疪告知葉景益進行抓漏或防水工程
，致葉景益僅就陽台施作防水，其餘以壁癌處理，則被告自 應明知系爭房屋漏水之瑕疪仍繼續存在。被告辯稱其於109 年10月13日交付系爭房屋予原告時並無滲漏水瑕疪，原告裝 潢系爭房屋造成滲漏水云云，自無可採。
㈣被告另辯稱：原告早在109年10月一開始裝潢時，就已發現有 滲漏水問題，並經原告自行處理修繕，原告怠於通知，依民 法第356條第2、3項規定，應視為原告承認所受領之物云云 。按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出 賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發 見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至 日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其 所受領之物。民法第356條定有明文。前條規定，於出賣人 故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，為民法第357條所 明文。經查，依民法第356條第1項之規定，買受人固有依通 常程序檢查、通知所受領之物之瑕疵義務，但若物之瑕疵係 為出賣人所明知而故意不告知買受人者，買受人即可免除此 項檢查及通知之義務，而不視為其承認所受領之物，此觀同 法第357條之規定自明。原告於109年10月開始裝潢時發現系 爭房屋客廳背牆漏水，業經原告聯絡被告，被告以電話向施 作裝修工程之于奕勝詢問等情，經證人于奕勝到庭結證屬實 （見本院卷宗第190-191頁），原告並無怠於通知，況原告 於109年10月開始裝潢時發現房屋客廳背牆漏水，與本件原 告主張000年0月間發現主臥室天花板、牆面滲水，係屬不同 之漏水瑕疪；再者，被告明知系爭房屋存有前手所稱多處滲 漏水瑕疪，未經葉景益抓漏並施作防水，仍於不動產標的現 況說明書中載明「31.現況是否有滲漏水之情形？否」，並 交付記載「整戶施作防水工程」之保固書予原告，均如前述 ，是以被告明知而故意不告知原告物之瑕疪，依上開說明， 不應視為原告承認所受領之物，原告仍得向原告主張物之瑕 疵擔保請求權。
㈤再按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人 故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。又出 賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕 疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致 者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給 付之債務不履行責任（最高法院87年度台上字第575號民事 裁判可資參照）。被告交付原告之系爭房屋具有漏水瑕疪， 且被告故意不告知瑕疪，原告因系爭房屋漏水瑕疪支出防水
工程費用10萬元及室內裝潢毀損之修繕費用30萬元，共計40 萬元，有估價單在卷可稽，並經證人于奕勝證述在卷（見本 院卷第185－186頁），則原告依民法第360條規定，請求被告 賠償所受損害40萬元，自無不合。
四、綜上所述，原告依民法第360條規定，請求被告給付40萬元 ，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即111年2月28日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
六、本件判決係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程 序，所為被告敗訴判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3 款規定，依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 10 月 3 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 吳蕙玟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 3 日 書記官 楊思賢
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