臺灣臺北地方法院民事判決 93年度訴字第2997號
原 告 丙○○
甲○○
乙○○
上三人共同
訴訟代理人 蔡文玉律師
複 代 理人 胡鳳嬌律師
被 告 戊○○○
丁○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國94年10月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於台北市○○區○○段二小段五八七地號土地上，如附圖C部分面積四十六平方公尺、D部分面積六平方公尺（即合計五十二平方公尺）之建物（即門牌號碼台北市○○區○○街二○九之四號之建物）拆除，將該土地返還予原告及其他全體共有人。
被告應自民國八十八年七月十日起至返還前項土地之日止，按年給付原告丙○○、甲○○、乙○○各新臺幣玖仟參佰捌拾陸元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項所命給付，於原告以新臺幣貳佰零捌萬元為被告供擔保後得假執行。
本判決第二項所命給付，於原告丙○○、甲○○、乙○○分別就每年應給付之金額，各以新臺幣參仟貳佰元為被告預供擔保得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求 之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文 。查本件原告起訴，原聲明請求被告戊○○○應將坐落台北 市○○區○○段2小段587地號土地上佔用面積約54平方公尺 之建物拆除，返還土地予原告及其他全體共有人，並自88 年7月10日起至返還土地之日止，按年給付原告各新臺幣（ 下同）13,924元。嗣於93年11月23日以書狀追加丁○○為被 告，並變更其聲明為請求被告戊○○○、丁○○應將坐落台 北市○○區○○段2小段587地號土地上如台北市建成地政事 務所93年9月8日複丈成果圖所示之建物（門牌號碼：台北市 ○○街209之4號）拆除，返還土地予原告及其他全體共有人
，並自88年7月10日起至返還土地之日止，按年給付原告各 13,924元。嗣又在94年6月21日再度具狀更易其訴之聲明為 ：被告應將坐落台北市○○區○○段2小段587地號土地上如 前述複丈成果圖所示之台北市○○街209之4號建物（佔用面 積52平方公尺）拆除，返還土地予原告及其他全體共有人， 並自88年7月10日起至返還土地之日止，按年給付原告各13, 408元。核其所為，乃於基礎事實同一所為（追加被告丁○ ○部分）、或為減縮其訴之聲明而已（其請求返還土地之面 積及相當租金之不當得利請求數額部分），均合於前揭規定 ，皆應准許。
二、原告起訴主張：坐落於台北市○○區○○段2小段587地號土 地（以下簡稱系爭土地）為原告及訴外人陳榮貴共八人分別 共有，因遭被告戊○○○、丁○○無權佔用，並於其上搭蓋 門牌號碼為台北市○○街209之4之建物（以下簡稱系爭建物 ），其佔用情形如台北市建成地政事務所93年9月8日複丈成 果圖所示，爰依民法第767條、第821條之規定，請求被告拆 除前揭建物，將系爭土地返還予原告及其他全體共有人；另 因被告戊○○○、丁○○無權佔用系爭土地受有相當於租金 之利益，而原告等因此受有損害，爰依民法第179條之規定 ，請求被告給付原告3人各相當於租金之不當得利賠償金等 語。並聲明：㈠被告戊○○○、丁○○應將坐落台北市○○ 區○○段2小段587地號土地如台北市建成地政事務所93年9 月8日複丈成果圖所示之台北市○○街209之4號建物（佔用 面積52平方公尺）拆除，返還土地予原告及其他全體共有人 ，並自88年7月10日起至返還土地之日止，按年給付原告各 13408元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：被告戊○○○、丁○○二人使用之系爭建物，乃 被告丁○○於52、53年間向訴外人楊慶華、楊玉鳳、陳其成 、陳錦松4人所買受，並委由居住於台北市○○街之訴外人 李溪泉代書辦理過戶，且過戶中因恐土地遭他人竊佔，更委 由李溪泉代寫一紙但書，表明過戶中土地如遭侵佔，賣方不 負責任，一切由買方負責，被告丁○○恐生意外，立即僱工 建屋，完工後立即申請門牌，然因賣方中二位陳姓共有人中 之一人突然過世，過戶因而延誤，嗣後更因其繼承人要求再 拿一筆錢，為被告所拒絕致買賣雙方不歡而散，過戶亦因此 而中斷。原告3人既為訴外人楊慶華之繼承人，又明知買賣 之事，仍惡意興訟，其請求即無理由等語為辯。並聲明：原 告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地登記之全體所有權人為原告3人及如原證一號之土
地登記謄本所載之陳榮貴、李茂洋、陳忠男、陳忠賢、陳奇 璧等5人。
㈡目前系爭建物坐落於系爭土地上，並由被告戊○○○、丁○ ○使用中，並無建物所有權狀。
㈢系爭建物目前未供商業使用，其情形如勘驗筆錄及原告93年 12月3日書狀所附之照片二所載。又系爭建物使用系爭土地 之位置、面積如台北市建成地政事務所93年10月14日北市建 地二字第09331463700號函所檢送之土地複丈成果圖所載。五、本件經本院依民事訴訟法第270條之1第3款之規定，於94年 10 月26日會同兩造整理並協議簡化爭點後，兩造同意本件 之爭點如下：
㈠被告有無合法使用系爭土地之權利？
⒈被告主張曾經因買賣而購入系爭土地之情節有無證據可證 明？
⒉若被告無法證明⒈之情節，則被告有無其他合法使用系爭 土地之權利？
㈡原告請求之不當得利金額有無過高？
六、被告有無合法使用系爭土地之權源？
㈠按被告丁○○、戊○○○雖然辯稱其等係因訴外人楊慶華、 楊玉鳳、陳其成、陳錦松於52年、53年間出售系爭土地予被 告丁○○，被告丁○○已交付買賣價金始在其上建造系爭建 物而佔有使用系爭土地，故其等自得使用系爭土地自具有正 當權源云云，並提出卷附其上載有「李溪泉代書事務所用紙 」之部分私文書影本一紙（附於被告94年1月4日陳訴狀後， 被告指其名稱為「但書」）為證。然查，原告已經否認前揭 私文書之真正，並指稱其內所載無法證明被告所稱買賣系爭 土地之情節存在，此際依民事訴訟法第352條第2項之規定， 自應由被告提出上開私文書之原本以證明確有該件土地買賣 契約文書之存在，否則於被告提出前揭私文書之原本之前， 上述影本尚不具形式之證據力（最高法院93年度台上字第 1210 號判決意旨參照），惟被告已不否認伊並無上揭私文 書之原本，甚至亦無完整之影本可供稽考（參被告於94年3 月22日提出之答辯狀及於本院94年10月26日言詞辯論期日所 述），且雖經本院依民事訴訟法第277條前段之規定，命被 告就此利己事實舉證證明（參本院94年9月6日言詞辯論期日 ），然被告始終未能對其主張之私文書真正證明無訛、顯見 被告無法舉證證明前揭私文書之形式證據力存在，當可認定 。何況經本院詢問被告等人有關前揭私文書影本上所載「李 溪泉」代書之住所時，亦經被告等人自承「他已經遷走了， 我們不知道他何在」等語（參本院94年10月26日言詞辯論筆
錄），致本院亦無從通知李溪泉到場敘明被告等人主張之買 賣情節經過究否確實存在，是以被告等人所述有關丁○○曾 經買受系爭土地云云，即屬無法證明。何況細繹前揭私文書 內容，其上亦乏買賣價金（含給付方式、時間等）、不動產 坐落所在之地號、買受人之姓名可稽，故徒執前揭私文書， 亦無法判斷究係何人向楊慶華、楊玉鳳、陳其成、陳錦松買 受何筆土地，是前揭私文書縱屬真正，也無從作為證明本件 被告抗辯情節存在之有利事證。而此外被告又未能提出其他 事證佐證其等主張之買賣情事確然存在，因此被告空言抗辯 其等係基於買受系爭土地之法律上原因而取得佔有系爭土地 之正當權源乙節，即不足採。
㈡再者，觀之被告丁○○、戊○○○已經坦承其等認為「土地 是我們買的」、「已經買的，就已經付過錢」，故於土地上 建造房屋並未取得系爭土地全體共有人之同意（94年10月26 日言詞辯論筆錄參考）。然而被告等人既未能就其等主張之 價購系爭土地情節舉證證明已如前述，則其等未徵得系爭土 地全體共有人之同意而於其上建造使用之系爭建物，自更無 任何法律上之正當權源可稽，當可認定。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之；又各共有人為全體共 有人之利益，對於第三人得就共有物之全部，為回復共有物 之請求，民法第767條、第821條定有明文。本件被告於系爭 土地上建造使用系爭建物，既無正當權源占用原告與他人共 有之系爭土地，則原告為全體共有人之利益，訴請被告將系 爭土地上之系爭建物拆除，將系爭土地返還原告及全體共有 人，於法並無不合，應予准許。
七、原告等三人請求返還之相當租金之不當得利有無過高？ ㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之房屋，可獲 相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年度 臺上字第1695號判例參照）。按原告為系爭土地之部分共有 人，而被告戊○○○、丁○○所有之系爭建物，既無權占有 使用如附圖系爭C、D部分土地，依前開法條規定，被告二人 自因此受有相當租金之利益，並致原告及其他共有人受有相 當租金之損害，則原告請求被告返還其所受之利益予原告等 人，依法亦屬正當。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價 額年息10％為限，土地法第97條第1項有明文。又土地法第 97條所謂土地價額，係依法定地價；土地所有權人依本法所 申報之地價為法定地價。土地法施行法第25條、土地法第14
8條分別定有明文。而舉辦規定地價或重新規定地價時，土 地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八 十為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦規定明確。經 查：本件系爭建物坐落之台北市○○區○○段2小段587地號 土地在88年7月1日至92年12月31日間之公告地價均為每平方 公尺56,707元，即申報地價為45,366元（元以下四捨五入） ；93年1月1日以後之公告地價為每平方公尺53,833元，即申 報地價為43,066元（元以下四捨五入），此有系爭土地之土 地謄本、地價稅課稅明細表及公告地價查詢附卷可稽；復查 被告二人佔有系爭土地面積為52平方公尺，此經本院囑由台 北市建成地政事務所丈量無訛，併有該地政事務所出具之前 述土地複丈成果圖存卷可佐。再者，系爭建物雖鄰近東園街 、萬大路及長泰街交叉路口，附近有東園街派出所（長泰街 130號）、萬華區衛生所（東園街152號）、東園國小（東園 街195號）等機關，此有系爭建物暨附近建物之照片及當地 地圖存卷可稽（以上照片及地圖，附於原告93年11月23日提 出之書狀後），然系爭建物為未辦理保存登記之二層樓建物 ，且坐落東園街之巷內，僅供被告二人自行居住，未供商業 用途使用，此亦經本院至現場勘驗無誤，有勘驗筆錄附卷足 憑。故綜合斟酌系爭土地所在位置、現況及附近環境，本院 認為原告請求被告給付相當租金之不當得利損害金，以該被 告佔有系爭土地之各該年度土地申報總價額年息7％較為適 宜。故原告未區別被告佔有之年度，自88年7月10日起，均 以前開申報地價數額較低之每平方公尺43066元作為計算請 求被告給付不當得利損害金之依據，尚無不合；惟其請求以 前述土地申報總價額年息10％計算部分，就超出前開數額之 請求，即無法採取。
㈢又原告請求自88年7月10日起計算被告應給付之相當租金之 不當得利，因係在起訴日（93年7月7日）回溯5年內，亦無 不許之理。準此，依被告等人占有使用面積52平方公尺計算 ，原告及其他全體共有人每年受有相當於租金之損害金為15 6,760元，以原告3人之應有部分分別均為1807/30180計算， 被告即應按年分別給付原告3人相當於租金之損害金各為9,3 86元（計算式：43066X52X7%=156,760，156,760X1807/3018 0=9,386，元以下均採四捨五入計算）。故原告3人各請求被 告給付之前開數額，即屬有據，然其請求逾前述部分之請求 ，即無理由，無法准許。
八、從而，原告等人本於共有物及所有物返還請求權、所有權妨 害除去請求權及不當得利請求權，請求被告應將系爭土地上 之系爭建物（如附圖C部分面積46平方公尺及D部分面積6平
方公尺，合計52平方公尺，即門牌號碼台北市○○區○○街 209之4號之建物）拆除，將系爭土地返還原告及其他全體共 有人，並給付原告3人均自88年7月10日起至返還上開土地予 原告及全體共有人之日止，各9,386元，為有理由，應予准 許。惟原告逾此所為請求，為無理由，應予駁回。九、假執行部分：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告 勝訴部分，並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告 敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。十、因本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響判 決結果，茲不予一一論述，附此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項 。
中 華 民 國 94 年 11 月 9 日 民事第二庭法 官 蕭胤瑮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 11 月 9 日 書記官 黃慧怡