臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
112年度板簡字第799號
原 告 王曾美
訴訟代理人 曾至楷律師
被 告 陳素真
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於中華民國112年9月26
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應給付原告如附表三各編號「主文」欄所示之金額(包 含利息)。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔32%，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張:
㈠、原告與被告於民國110年1月1日簽訂租賃契約，約定由被告承 租原告所有之門牌號碼為新北市○○區○○街000號建物(下稱本 件房屋)，合約上記載每月租金新臺幣(下同)85,000元，租 期為110年1月1日起至同年12月31日止(下稱本件A租約)；後 兩造於本件A租約屆滿後，又在111年1月1日簽訂新的租賃契 約(即俗稱續約)，約定由被告承租原告所有之本件房屋，合 約上記載每月租金85,000元，租期為111年1月1日起至同年1 2月31日止(下稱本件B租約)。
㈡、然被告於本件A、B租約期間內，總計仍有275,000元的房租短 繳(詳細內容如本院卷第43頁所載)，而後被告於112年1月至 4月，每月匯款60,000元以清償所積欠本件A、B租約所積欠 的房租，另扣除被告繳納的押金20,000元後，被告就本件A 租約部分所積欠金額已經沖抵完畢，而本件B租約部分，仍 積欠原告15,000元，爰依本件B租約的法律關係，請求被告 給付積欠的租金。
㈢、又兩造約定的租期是到111年12月31日，被告卻未遵期搬離而 占用至112年4月29日，根據本件B租約的條款(第6條)，原告 得每月請求月租金5倍之違約金，直到被告返還本件房屋， 故原告依照本件B租約第6條，在約定的違約金範圍內，請求 被告每月給付85,000元；又本件B租約既然已經在111年12月 31日屆滿，則自此以後被告占用的期間，均屬無法律上原因 ，被告應該按月給付相當於租金的不當得利(民法第179條) ，以上兩個請求權，請法院擇一採納，並基於此開請求權， 請求被告給付違約金或相當於租金之不當得利。
㈣、基於以上理由，原告為以下之聲明:
１、關於以上㈠、㈡部分，被告應給付原告15,000元，及自112年1 月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。２、關於以上㈢部分，被告應給付原告337,167元，及自112年7月1 1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告抗辯:本件A、B租約期間，恰逢新冠疫情，生活不易， 原告本人曾經與被告有過約定，願意就租金減半，佐以原告 的兒子訴外人王鵬程先生曾出面與我接洽(我方接洽人員為 訴外人謝雲龍)，訴外人王鵬程代表原告向我告知，只要112 年4月底前搬遷，就不追究111年12月底前的租金差額，且 同意在112年1-4月期間的租金，以每月60,000元計算，兩造 進而達成協議，被告並遵守協議每月匯款60,000元，並於11 2年4月底前返還房屋，聲明: 原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項:
㈠、原告與被告於110年1月1日簽訂租賃契約，約定由被告承租原 告所有之本件房屋，合約上記載每月租金85,000元，租期為 110年1月1日起至同年12月31日止(即本件A租約)；後兩造於 本件A租約屆滿後，又在111年1月1日簽訂新的租賃契約(即 俗稱續約)，約定由被告承租原告所有之本件房屋，合約上 記載每月租金85,000元，租期為111年1月1日起至同年12月3 1日止(即本件B租約)。
㈡、被告所匯款的金額如本院卷第43頁附表所載。四、本院之判斷:
㈠、原告請求關於本件B租約的15,000元部分，有理由:１、被告未充足舉證，其抗辯原告曾承諾免除原告關於本件B租約 短繳金額的部分，尚難認有理由:
⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文，被告上開抗辯之事實係 對於被告有利事項，則該事實是否存在，即應由被告負舉證 責任。
⑵、被告雖抗辯原告的兒子即訴外人王鵬程曾代表原告向被告告 知，只要112年4月底前搬遷，就不追究111年12月底前的租 金差額等情，然訴外人王鵬程到庭具結證稱:關於原告所述 只要112年4月底前搬遷，就不追究111年12月底前的租金差 額這件事，我沒有答應過，我媽媽即原告只有說過110年部 分(即本件A租約)，可以有2個月減免50,000元租金，另外關 於111年部分(即本件B租約)，可以有2個月只收60,000元租 金等語(本院卷第212-213頁)，由上開證言可知，原告並未 承諾過被告不再追究關於本件B租約租金短繳之部分，佐以 被告也沒有提出其他實質有效證據來證明其抗辯事實確實存
在，基於舉證責任分配原則，應由被告承擔此開不利益，即 法院無從逕予認定被告抗辯為真實。
⑶、至被告抗辯其母親出殯、新冠疫情期間其他房東都有減少租 金等情，都不是與原告有關的事項，被告依照自己的財務、 商業規劃，選擇不自行購買店面或房屋來經營生意，而是向 原告承租本件房屋以經營生意，在資本、商業運作社會，除 非契約或法律有特別規定，被告沒有權利把自己遭遇的困難 (例如經營事業收入因為疫情而短少)逕行轉嫁給原告，即原 告沒有如被告所述要「共體時艱」的義務，併此說明。２、基上所述，本院審酌兩造既然不爭執本件B租約的每月租金為 85,000元，被告亦不爭執其於本件B租約期間，匯款租金的 金額如本院卷第43頁所載(節略如附表一所示)，而依該匯款 內容可知，被告短繳的金額遠超過15,000元，故原告在被告 積欠的短繳金額範圍內請求15,000元，為有理由。㈡、原告請求關於本件B租約期滿後，被告逾期占用本件房屋至11 2年4月29日部分之違約金、相當於租金之不當得利部分，於 97,167元部分有理由，逾此範圍則無理由:１、被告雖然抗辯原告同意在112年1-4月期間的租金，以每月60, 000元計算等情，然被告就此部分有利於己之事實，並未提 出實質有效的證據加以證明，佐以證人王鵬程證稱:我代替 原告處理本件房屋租賃事務時，我們沒有跟被告約定過112 年1-4月期間的租金是每月60,000元等語(本院卷第212-213 頁)，本院審酌全案卷證，認為被告的抗辯缺乏證據支持， 基於舉證責任分配原則，應由被告承擔此開不利益，即法院 無從逕予認定被告抗辯為真實。
２、又原告與被告就本間房屋所約定的租金為每月85,000元，且 兩造就本件B租約的契約書第6條也規定在被告未準時遷讓房 屋時，原告得以每月請求5倍月租金的違約金(規定內容詳見 附表二)，基此，原告請求依相當於租金的不當得利或在違 約金規定範圍內，每月向被告請求85,000元，係有理由。考 量到被告返還本件房屋的日期為112年4月29日(本院卷第110 、184頁)，等於被告逾期返還而占用本件房屋的時間為3個 月又29日，即本件原則上，原告得向被告請求相當於租金的 不當得利或違約金的金額為337,167元(計算式:85,000元x 3 又29/30約等於337,167元，小數點以下四捨五入)。３、然本件兩造並不爭執被告曾在112年1-4月間，每月匯款60,00 0元予原告(本院卷第108、215頁)，又被告自陳:此4筆匯款 是用作112年占用房子的租金等語(本院卷第215頁)，本院審 酌此開匯款係每月同額支付，形式上確實與每月繳付租金的 情形相同，故本院認為被告主張此開款項係用以支付112年1
至4月間的占用本件房屋的費用等情，可以採信。基此，原 告原得請求相當於租金的不當得利、違約金的金額為337,16 7元，應扣除此4筆各60,000元匯款金額(總計為240,000元) ，即原告得請求之金額為97,167元(計算式:337,167元-240, 000元=97,167元)，逾此範圍則無理由。４、至於原告雖不否認其有自被告收受上開4筆各60,000元的匯款 ，但在本件請求上卻逕予將此開60,000元充作本件A、B租約 短繳的欠款，率而在原告主張㈠㈡所述事實中予以扣抵，而未 向被告釐清其係基於清償何筆債務的意思即自行率予認定被 告係將上開4筆60,000元用以清償本件A、B租約欠款，故因 此衍生原告請求利益受損之情形(例如本應請求的本件B租約 金額在本件訴訟所請求之數額有所短少)，亦應由原告自行 承擔，併此敘明。
㈢、另外被告雖然抗辯其向原告承租本件房屋達48年之久，曾經 支出修繕費用100多萬元等情(本院卷第184頁)，然被告並沒 有明確指出是在何時支出、修繕何物，故本院無從逕予相信 被告確實有100多萬元的修繕費支出，佐以本院審酌言詞辯 論終結前所存於卷內之證據，並無明確證據可以支持被告的 說法，故本院無從採納此開抗辯。
五、綜上所述，原告分別依附表三「法律關係依據」欄所示的法 律關係，向被告請求如附表三「主文」欄所示的金額及利息 ，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，不應 准許。
六、本件係簡易訴訟案件，依同法第389條第1項第3款，本院就 原告勝訴部分，職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執 行之聲請已失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判 決結果不生影響，爰不予逐一論駁。又本件原告所舉之證據 不能立證其部分請求已如前述，而法官不宜闡明、告知當事 人其應該如何主張、如何提出證據、如何調查，去幫助當事 人去建構其請求權依據，因法官如此所為，等同因為法官之 行為而增加另一方當事人敗訴風險，有違法官中立性。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 10 月 31 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭 法 官 沈易
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○路0段00巷0號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須
附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 10 月 31 日 書記官 吳婕歆
附表一:
租金月份 被告應繳納之租金 被告實際繳納之租金 111年1月 85,000元 85,000元 111年2月 85,000元 85,000元 111年3月 85,000元 85,000元 111年4月 85,000元 85,000元 111年5月 60,000元 35,000元 111年6月 60,000元 35,000元 111年7月 85,000元 50,000元 111年8月 85,000元 110,000元 111年9月 85,000元 70,000元 111年10月 85,000元 70,000元 111年11月 85,000元 20,000元 111年12月 85,000元 60,000元 合計 970,000元 790,000元 備註 一、合計部分為本院之計算。 二、原告自承111年5、6月，其確實允諾降租，該等月份租金降為60,000元/月(本院卷第43頁)。
附表二:
乙方(指被告)於租期屆滿時，除經甲方(指原告)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。
附表三:
編號 法律關係依據 主文 1 本件B租約法律關係 被告應給付原告15,000元，及自112年1月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 2 本件B租約法律關係(第6條違約金規定)、相當於租金的不當得利 被告應給付原告97,167元，及自112年7月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。