最高法院民事判決
112年度台上字第488號
上 訴 人 林麗娥
林麗琴
陳偉銘
李毓真
李鈴美
李國端
楊清浪
林婉玲
徐淑滿
共 同
訴訟代理人 蘇錦霞律師
趙偉傑律師
被 上訴 人 冠德建設股份有限公司
法定代理人 馬志綱
訴訟代理人 梁穗昌律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國111年10
月11日臺灣高等法院第二審判決（109年度重上字第132號），提
起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人在第一審之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：兩造就被上訴人於民國100年至102年間銷售 之「冠德鼎峰」預售屋建案(下稱系爭建案)簽訂買賣契約（下 稱系爭契約），被上訴人並在其如原判決附件（下稱附件）一 廣告宣稱「庭園、ⅥP、空中花園三層次庭園造景；建築立面綠 化植栽列為標準配備」、附件二廣告則以「立面垂直綠化，串 聯三層次立體庭園」為標題。伊因信賴上開廣告，各以一審判 決附表一所示日期、價格買受房地及車位（下合稱系爭不動產 ）。被上訴人於102年底陸續完工交屋，竟以立體塑膠花草、 綠色油漆充作立面綠化植栽，代替枯萎死亡之空中花園植栽， 另三層次庭園營造底層植物因無陽光照射，僅剩凋零枯葉，顯 然與廣告內容不合，被上訴人此部分不完全給付已不得補正， 應負損害賠償責任等情。依民法第227條第1項、第226條第1項 規定，求為命被上訴人按一審判決附表二「請求賠償額」欄所 示金額及均自108年6月27日起算法定遲延利息為給付之判決【 一審為上訴人上開請求全部勝訴之判決，原審改判駁回上訴人
逾原判決附表（下稱附表）所示金額部分之訴，上訴人就該敗 訴部分不服，提起上訴】。
被上訴人則以：上訴人並非信賴附件一、二廣告所示之「銀級 綠建築」、「立面垂直綠化」及「串聯三層次立體庭園」而購 買系爭不動產，且所有垂直立面綠化之盆栽、植物，設置於上 訴人私有之陽台或花台，符合系爭契約第10條、第11條約定或 立面垂直綠化廣告之設計，點交後由上訴人自行維護，不得要 求伊賠償。上訴人不曾通知伊該立面垂直綠化之瑕疵或請求補 正，並於驗屋點交時對現狀使用塑膠盆栽表示接受，其等於使 用系爭不動產5年後以伊係不完全給付要求賠償，違反民法第1 48條誠信原則而生失權效果。系爭契約或廣告未約定或刊載垂 直綠化之花台應設置自動澆水系統，上訴人所指立面垂直綠化 應為花台、雨遮等建物，該部分建物通常不計價金或僅新臺幣 （下同）14萬至18萬元，且建物綠化與土地無涉，上訴人以所 買受房地全部價值之比例計算損害賠償金額，並非合理等語， 資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人部分勝訴之判決，改判駁回其逾 附 表金額部分之訴，理由如下：
㈠兩造就系爭建案簽訂買賣契約，被上訴人於103年4月至6月間陸 續將各該房地、車位點交予上訴人，完成所有權移轉登記，上 訴人並簽具交屋資料簽收單等情，為兩造所不爭。㈡按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務 ，不得低於廣告之內容，為消費者保護法第22條所明定。依附 件一、二廣告內容、系爭契約第10條、第11條約定及所附平面 圖、內政部所頒建築基地綠化設計技術規範6.6條規定等件， 相互以觀，系爭建案以景觀綠化作為銷售核心要素，綠化各戶 雨遮，並形成立面垂直綠化景觀，屬被上訴人給付之義務。被 上訴人於交付房地時，雨遮綠化部分以塑膠植栽代之，顯屬給 付瑕疵所生交易性貶值之損害，非待其更換真正植栽即得補正 ，上訴人得依民法第226條第1項規定，請求被上訴人負給付不 完全之損害賠償責任，且無權利濫用情事。
㈢上訴人所受損害，經囑託社團法人中華民國建築技術學會（下 稱建築技術學會）鑑定，該鑑定以內政部102年12月20日修正 之不動產估價技術規則鑑估各戶差額，採比較法與收益法求取 正常價格，再採用成本法與評點法評估其減損比率，復以正常 價格乘以減損比率，以108年6月18日起訴日為基準日，求得各 戶差額如附表「賠償金額」欄所示之金額，有鑑定報告（下稱 系爭鑑定報告）可稽，上訴人請求被上訴人賠償逾該「賠償金 額」欄所示金額部分，為無理由。
㈣依不動產估價技術規則第5條規定及鑑定人李朝順之證述，鑑定
時因不動產瑕疵價值減損評估方法尚未規定於不動產估價規則 ，系爭鑑定報告採用理論上可承認且方法較為客觀之評點法。 且兩造未將裝置灑水設備等維持綠化設施約定於買賣契約，任 意置入養護設施成本計算差額，容易造成較大誤差。另供立面 綠化之雨遮等建物，均設於上訴人各住宅單位可支配範圍，上 訴人養護並無困難，該部分成本計算已逾買賣契約範圍。本件 瑕疵均位於地上建築物之花台或牆壁，與土地、地下室停車位 無關，且中華民國不動產估價師公會全國聯合會所頒「第九號 公報-瑕疵不動產污名價值減損估價指引」僅提供不動產估價 師進行不動產汙名價值減損估價時之指引，系爭鑑定報告並無 違反情事。另案所採臺北市建築師公會鑑定報告，著重考量自 動灑水設施價值，與本件爭點不同；且該報告以廣告頁數作為 減損依據，於估價實務、理論及學術上均未聽聞，與系爭鑑定 報告鑑定方法明顯不同，亦與估價邏輯方法及經驗法則不符， 本件自無採用之理。
㈤綜上，上訴人依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求 被上訴人給付逾附表「賠償金額」欄所示金額部分，為無理由 。
本院廢棄發回之理由：
按當事人聲明之證據，除認為不必要者外，法院應為調查，民 事訴訟法第286條規定甚明。倘當事人聲明之證據，與待證事 實非無關聯，或足以影響法院之心證，即不得預斷其結果，認 無必要而不予調查。查被上訴人有綠化各戶雨遮並形成立面垂 直綠化景觀之給付義務，其交付房地時該部分以塑膠植栽代之 ，屬給付瑕疵所生交易性貶值之損害，且非得補正，上訴人得 依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被上訴人給付 賠償金額，為原審所認定之事實。似認被上訴人所未完成之立 體綠化工程，屬於無法補正之瑕疵，並依建築技術學會就系爭 不動產價值減損所為之鑑定報告，作為認定被上訴人因該瑕疵 所應負損害賠償之金額。惟系爭鑑定報告所鑑估之減損金額， 係以瑕疵屬可修復之成本法推算期初所需之修復費用，及以評 點法訂出影響價格之因素求得減損修正率，再將之與評估標的 之正常價格相乘後所得（見外放系爭鑑定報告10至12頁），似 有以瑕疵可補正作為評估基準。倘真如此，系爭鑑定報告上開 評估方式所得之金額，可否作為認定被上訴人賠償系爭不動產 價值減損之依據，已不無疑義。又被上訴人在附件一廣告之綠 化量指標載明「建築立面綠化植栽列為標準配備」（一審調補 卷108頁），在與上訴人所訂買賣契約第33條附件一之加註事 項附表記載「本案設置壁面立體綠化與薄層綠化納入公寓大廈 管理規約」（同上卷421頁），且自承已依約完成該部分設計
並施設植栽之植巢及留有排水孔等語（原審卷一129頁），以 系爭建案高達25層樓之高，上訴人主張被上訴人有建置植栽養 護措施，維持其給付綠化工程之義務，非僅提供綠色活體植栽 ，請求建築技術學會就有無設置植栽養護措施必要乙節為補充 鑑定（原審卷二419、420、425至427頁），及該措施之有無將 影響系爭不動產整體價值瑕疵減損程度，攸關其等得向被上訴 人請求賠償金額等詞，是否全然無據，非無再行研求之餘地。 原審未遑詳加調查審認，逕以系爭鑑定報告所採價值減損評估 方式，作為不利於上訴人認定之依據，自嫌速斷。本件事實未 臻明瞭，本院尚無從為法律上之判斷。上訴論旨，執以指摘原 判決不當，求予廢棄，非無理由。另原判決就上訴人請求金額 利息部分，似有疏漏，案經發回，應注意及之。末查，本件所 涉法律見解未具有原則上重要性，爰不經言詞辯論，附此敘明 。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、 第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 12 日 最高法院民事第五庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 林 麗 玲
法官 高 榮 宏
法官 胡 宏 文
法官 林 玉 珮
本件正本證明與原本無異
書 記 官 李 佳 芬
中 華 民 國 112 年 10 月 17 日
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