最高法院民事判決
112年度台上字第2161號
上 訴 人 吳建興
訴訟代理人 王東山律師
被 上訴 人 潘文榮
呂清標
葉大裕
共 同
訴訟代理人 張麗玉律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年6
月6日臺灣高等法院第二審判決（110年度重上字第157號），提
起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、被上訴人主張：伊等共有坐落○○市○○區○○段0小段000地號土 地（重測前為○○段345地號，下稱系爭土地），被上訴人潘 文榮、呂清標、葉大裕應有部分依序為65/100、70/300、35 /300，上訴人為原判決附圖（下稱附圖）二編號A至E所示地 上物（未辦理建物所有權保存登記，門牌號碼為○○市○○區○○ 路0段00巷00弄00號，下合稱系爭建物）之事實上處分權人 ，系爭建物無權占有系爭土地，侵害伊等對土地之所有權能 ，自應將之拆除並返還土地及所受相當於租金之不當得利等 情。爰依民法第767條第1項前段、第179條之規定，求為命 上訴人拆除系爭建物，返還占用土地，暨各給付潘文榮、呂 清標、葉大裕如原判決附表（下稱附表）所示不當得利本息 （未繫屬本院者，不予贅述）。
二、上訴人則以：系爭建物於民國52年間由系爭土地原所有權人 汪安瀾出資興建，嗣未及依約辦理系爭建物及坐落土地之所 有權移轉登記予國民住宅之承買人王勘，即遭法院裁定破產 ，破產管理人將系爭土地及建物分別讓與不同之人，並由伊 輾轉取得建物事實上處分權，依民法第425條之1規定，推定 在系爭建物得使用期限內，有租賃關係。又汪安瀾曾出具土 地使用權證明書，同意在系爭土地上興建國民住宅（含系爭 建物），而有使用借貸關係，該使用狀態為被上訴人明知而 仍買受系爭土地，顯已默示同意伊繼續使用。系爭建物與同 巷弄39號、43號建物共用牆壁，被上訴人請求拆除系爭建物 ，39號、43號建物勢必倒塌，且對伊居住、生存、財產權影 響至大，為權利濫用並有違誠信原則。倘應給付不當得利，
應以系爭土地申報地價年息3%為計算基礎，較為合理等語， 資為抗辯。
三、原審審理結果，以：
㈠系爭土地於51年10月9日以買賣為原因登記為汪安瀾所有，85 年6月7日以繼承為原因登記為汪若愚所有，98年10月12日塗 銷破產登記，99年2月10日以買賣為原因登記予被上訴人共 有等情，有系爭土地異動索引表可按。依上訴人提出64年4 月15日之建築改良物贈與所有權移轉契約書、69年5月13日 建築改良物買賣公證書、73年10月11日不動產買賣契約書、 73年10月11日建築改良物買賣所有權移轉契約書及臺北市稅 捐稽徵處松山分處（下稱松山稅捐處）109年11月24日函， 上訴人係輾轉受讓自訴外人張家祚、陳張愛、陳聰明及許佳 琪（下稱張家祚等人），而取得系爭建物事實上處分權，被 上訴人對此亦不否認，可知系爭建物未曾屬汪安瀾所有。汪 安瀾雖曾出具土地使用權證明書同意於系爭土地興建國民住 宅，惟依他人承購同批國民住宅之土地買賣及房屋承建契約 書，汪安瀾為土地出賣人，非建物之起造人，上訴人未證明 系爭建物由汪安瀾出資興建或曾取得事實上處分權，抗辯系 爭建物與土地同屬汪安瀾所有，有民法第425條之1規定之適 用，並無可採。
㈡次查系爭建物（41號）與同巷弄之37、39、43號（下稱門牌 號）建物之牆壁相連，厚度相同等情，經原審勘驗現場屬實 ，有臺北市政府地政局土地開發總隊測量之鑑定圖（即附圖 二）備註1可稽，以該等建物使用共同壁之依存建築結構關 係，可認同時興建；又37、43號建物之原所有人夏勳、程介 藩以渠等52年間與汪安瀾簽立土地買賣契約，汪安瀾應交付 指明界址之土地予買方建屋為由，訴請汪安瀾之破產管理人 將重測前345地號土地依其建物占有範圍分割並移轉土地所 有權，勝訴後，自破產財團之重測前345地號土地，分割出3 45之15、345之13地號土地（重測後為同段141、140地號土 地，位置如附圖二所示），並就分割部分啟封為移轉所有權 登記，37、43號建物則於55年11月24日、59年8月17日辦理 建物第一次登記，有建物謄本、臺灣臺北地方法院（下稱臺 北地院）53年度訴字第5783號民事判決影本及臺北地院53年 度民破執天字第4號（下稱系爭破產案件）進行情形表可稽 ，堪信37、43號建物於52年間由汪安瀾將土地交付夏勳、程 介藩占有後興建。而汪安瀾該時期出具數份土地使用權證明 書，同意於重測前345地號土地上興建房屋，同批興建之房 屋，有52年營字第353號營造執照（下稱353號營照，業主為 夏勳）、第191號營造執照（業主為訴外人許徐湯銘、方富
堂等人）、第194號營造執照（下稱194號營照，涉及系爭建 物），194號營照52年3月18日原申請之業主為訴外人陳德厚 、張雪凱，52年5月23日業主變更為程介藩、王勘、陳德厚 ，建物則由2樓2座更改為2樓3座。又353號營照、變更後194 號營照卷內均有陳德厚、夏勳於52年4月1日出具之使用共同 壁協定書（西鄰夏勳、東鄰陳德厚），以353號營照、變更 後194號營照所載之業主、所建戶數共4戶，與有辦理建物第 一次登記之37、43號所有權人相同，最東側43號業主為程介 藩、最西側37號業主為夏勳，39號業主則為陳德厚，可認37 至43號建物，均為52年間同時興建，亦與原審所勘驗之建物 建築結構相符。再據變更後194號營照卷內汪安瀾出具之土 地使用權證明書，可認汪安瀾與系爭建物起造人王勘間有土 地買賣及承建購買國民住宅之關係，汪安瀾負有依約定範圍 分割及移轉土地、建物所有權予王勘之義務。惟據系爭破產 案件進行情形表、破產完結聲請狀、破產事件債權表等文件 ，王勘、訴外人孫竹田、張家祚等人、許吳月昭、許桂樟或 上訴人，均未列為破產債權人，上訴人所提歷次移轉證明文 件，僅能證明輾轉買賣系爭建物而受讓自張家祚等人，其中 陳聰明與許吳月昭（上訴人之母）簽立之不動產房屋買賣契 約書第14條明確記載，僅出售房屋所有權全部，不包括基地 等語，上訴人復自承其未買受系爭建物坐落之土地，亦未提 出買受土地使用權利或支付對價之證明，依系爭建物房屋稅 籍紀錄表最早之納稅義務人記載「孫竹田（管理人）張家祚 」，及松山稅捐處109年9月16日函文記載41號房屋稅起課年 度為49年，參以營造執照卷內相關資料，上訴人無法證明建 物起造人王勘有將其對土地占有之正當權利移轉予張家祚， 再輾轉移轉予上訴人，自無從依占有連鎖法理，對汪安瀾及 其繼承人汪若愚主張有權占有。又系爭建物之房屋稅納稅義 務人未曾向破產管理人申報債權，亦未辦理第一次所有權登 記，系爭破產案件於汪若愚清償全部破產債務，破產管理人 在99年6月29日申報破產完結，難認汪安瀾同意王勘使用土 地之債權具有公示性。系爭建物占有土地期間雖經40餘年， 上訴人輾轉受讓取得建物事實上處分權，並有移轉證明文件 在卷，其可知悉其前手，以查考占有土地權源，無降低證明 度之必要，再斟酌系爭建物已逾課稅年限無需繳納房屋稅， 復未曾支付使用土地對價，而系爭土地之所有權人按年支付 地價稅迄今等情狀，認被上訴人訴請拆屋還地為合法權利之 行使，並未違反誠信原則及公共利益。至系爭建物與隔鄰建 物採共同壁，拆除是否影響鄰房結構，涉及執行方法，無礙 被上訴人之請求。上訴人既未舉證證明有占用系爭土地之正
當權源，被上訴人自得依民法第767條第1項前段規定，請求 上訴人拆除附圖二A至E之地上物，返還占用部分土地。 ㈢上訴人無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，審酌系 爭建物已甚老舊，位於巷弄內，作一般住家使用，坐落之土 地位於○○市○○區○○路0段與○○○路0段交叉路口附近，鄰近中 崙市場、臺灣電視公司及臺北捷運小巨蛋站，為商業區及文 教區，生活及交通機能便捷等一切因素，認以系爭土地申報 地價年息6%計算為合理，據以計算自104年4月1日起至109年 3月31日止，被上訴人各別所受不當得利及其法定遲延利息 ，並自109年4月1日起按月給付，均如附表所示。從而，被 上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴 人拆除附圖二A至E部分建物，返還占用土地，並依附表給付 不當得利，為有理由，應予准許，為其心證之所由得，並說 明兩造其餘攻防暨舉證於判決結果不生影響，毋庸逐一論駁 之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上 訴。
四、按民法第944條第1項規定，占有人原則上雖推定其為以所有 之意思，善意、和平、公然及無過失占有，惟其究係行使何 權利而占有，則非法律所推定。是所有人對於無權占有者， 依民法第767條第1項前段請求返還者，被告以非無權占有為 抗辯，自應就其主張有占有之正當權源，負舉證之責。原審 本其採證、認事及適用法律之職權行使，合法認定系爭建物 坐落被上訴人共有之系爭土地上，上訴人雖自張家祚等人輾 轉受讓系爭建物之事實上處分權，惟未舉證證明有占用系爭 土地之正當權源，因而受有相當於租金之不當得利，審酌系 爭建物所在地理位置、生活區域等一切因素，認按系爭土地 申報地價年息6%計算為合理，據以計算上訴人自104年4月1 日起至109年3月31日止之不當得利，及按月應給付之金額， 因以上揭理由，為不利上訴人之判決，經核於法並無違誤。 上訴論旨，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，為無理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 5 日 最高法院民事第四庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾
法官 陳 靜 芬
法官 藍 雅 清
法官 蔡 孟 珊
本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 蔚 菁
中 華 民 國 112 年 10 月 18 日