最高法院民事判決
112年度台上字第1321號
上 訴 人 呂芳進
訴訟代理人 侯傑中律師
游文愷律師
上 訴 人 慶豐尊貴極品管理委員會
法定代理人 石秀鳳
訴訟代理人 陳怡均律師
上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議等事件，兩造對於
中華民國112年1月10日臺灣高等法院第二審判決（110年度上字
第983號），提起一部上訴或上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人呂芳進請求確認慶豐尊貴極品公寓大廈民國一○九年九月三十日區分所有權人會議第三案決議、民國一一○年一月六日區分所有權人會議決議、民國一一○年四月十四日區分所有權人會議第三案之四決議均無效之上訴，及各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
上訴人慶豐尊貴極品管理委員會之上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴人慶豐尊貴極品管理委員會之上訴部分，由上訴人慶豐尊貴極品管理委員會負擔。 理 由
本件上訴人呂芳進主張：伊於民國96年8月27日取得坐落○○市○○區○○○路0段000巷慶豐尊貴極品公寓大廈（下稱系爭大廈）17號1樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權。系爭大廈起造人即訴外人慶磐建設股份有限公司（下稱慶磐公司）於86年申請建造執照之建築設計圖，已畫線標示系爭房屋後院空地（下稱系爭空地）為系爭房屋住戶約定專用；定型化買賣契約亦記載系爭空地為系爭房屋住戶約定專用，並載入系爭大廈89年4月8日訂立之規約（下稱系爭規約）。系爭大廈區分所有權人於98年7月17日召開區分所有權人會議（下稱98年會議）通過原判決附表（下稱附表）編號二所示系爭空地由伊永久約定專用之決議。詎對造上訴人慶豐尊貴極品管理委員會（下稱慶豐管委會)否認上開決議，召開109年9月30日、110年1月6日、110年4月14日區分所有權人會議（下分稱109年會議、110年1月會議、110年4月會議）分別通過109年會議第3案（附表編號一）、110年1月會議決議（附表編號三）、110年4月會議第3案之4（附表編號四）所示將系爭空地由約定專用改為共用之決議，而俱未得伊同意，適用或類推適用公寓大廈管理條例第33條第3款規定，應為無效等情。爰備位之訴，求為確認98年會議決議有效；109年會議第3案決議、110年1月會議決
議、110年4月會議第3案之4決議無效之判決（呂芳進先位之訴請求撤銷109年會議第3案決議，及備位之訴請求確認109年會議第4案議題4及議題5決議無效等敗訴部分，未據其聲明不服，未繫屬本院）。
慶豐管委會則以：98年會議並未特定議案內容，而不成立。慶磐公司申請建造執照時所附之詳細圖說、規約草約未標記或約定系爭空地由系爭房屋住戶約定專用，無公寓大廈管理條例第56條第1項規定成立約定專用之情形，109年、110年1月、110年4月會議決議，無違反公寓大廈管理條例第33條第3款規定而無效等語，資為抗辯。
原審以：訴外人吳盈樺於96年3月間取得系爭房屋所有權，於同年8月27日移轉登記為呂芳進所有等情，為兩造所不爭。依98年會議開會通知單、簽到單、會議出席委託書及會議紀錄，及佐以103年3月26日區分所有權人會議決議「請管委會了解17號1樓後院約定專用之躉繳使用償金繳交與使用狀況，並協助住戶完成大樓後院拉門修繕」等情，堪認98年會議已通過系爭空地「由系爭房屋住戶永久約定專用並繳付新臺幣（下同）200萬元」之決議。再依兩造不爭執之錄音譯文，該次會議由呂芳進以主席身分主持表決程序，在場住戶知悉表決議案為「系爭空地由系爭房屋住戶約定專用並繳付200萬元」，經會議主席告以無反對者議案即為通過，而在場參與者未為反對，已符多數決。慶豐管委會抗辯在場人未以積極作為對特定議案明確表示同意，決議不成立云云，並無可採。系爭大廈起造人申請建造執照時檢附之詳細圖說、規約草約，並無記載或標示系爭空地由系爭房屋住戶約定專用。系爭大廈嗣於89年4月8日成立之系爭規約載有「1樓側院及後院為約定專用部分，但不得違章增建」、「17號1樓管理使用其側院及後院範圍如附件二附圖三」等語，非申請建造執照之規約草約，無公寓大廈管理條例第33條第3款規定之適用。又同條例第33條第3款、第56條第1項已明文規範約定專用成立及變更之要件，並無法律漏洞。呂芳進主張基於系爭規約取得系爭空地約定專用權，其變更應類推適用公寓大廈管理條例第33條第3款規定云云，並無可取。再者，訴外人鄭東森之房屋買賣契約第4條第3項後段記載「…壹樓側院及後院，全體區權人同意地主黃世雄指定歸本大樓相鄰之區權人管理使用…」等語，惟呂芳進迄未提出有類似約定之其他契約，難認系爭大廈起造後，業經全體區分所有權人達成系爭空地為系爭房屋住戶約定專用，嗣後不得再經區分所有權人會議變更為共用。109年會議作成第3案決議，110年1月會議決議，110年4月會議作成第3案之4決議，將系爭空地由約定專用改為共用。呂芳進未能舉證證明該等決議有何無效事由，其請求確認各該決議無效云云，並無可取。綜上，呂芳進請求確認
98年會議決議有效，洵為正當，應予准許，逾此部分之請求，洵非正當，不應准許。因而將第一審所為呂芳進敗訴之判決，一部予以廢棄，改判確認98年會議決議有效，並駁回其餘上訴。關於廢棄發回部分：
按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前民法第820條第1項定有明文。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。次依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定，約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約，不生效力。約定專用權之取得係依規定而生者，固得依規約訂立之程序變更或廢止，惟依公寓大廈管理條例第56條第1項規定之規約而取得約定專用權者，其變更應經該專用權人之同意。倘公寓大廈承購戶因建商與各承購戶間買賣契約約定，就基地之空地由該承購戶使用者，嗣亦載明於規約，此情形類同於公寓大廈管理條例第56條第1項所定，起造人於申請建造執照時，即規劃約定專用部分，並載明於規約草約之情形。嗣此約定專用之變更，亦應經該專用權人之同意。查系爭大廈於89年4月8日訂立之系爭規約載有「1樓側院及後院為約定專用部分，但不得違章增建」、「17號1樓管理使用其側院及後院範圍如附件二附圖三」等語，為原審認定之事實，參諸卷附呂芳進提出慶磐公司出售系爭大廈房屋之買賣契約第4條第3項後段載明「壹樓側院及後院，全體區分所有權人同意地主黃世雄指定歸本大樓相鄰之壹樓區分所有權人管理使用，但不得違章增建」等語（見原審卷第369頁），慶豐管委會所提鄭東森之房屋買賣契約亦有相同之約定（見原審卷第417頁）。果爾，系爭房屋住戶有無因慶磐公司與系爭大廈各房屋承購戶於買賣契約為上開約定，而取得系爭空地專用權？系爭規約載明系爭房屋住戶管理使用系爭空地，與上開買賣契約約定有無關聯？呂芳進主張各住戶原始買賣契約第4條第3項均約定系爭空地由系爭房屋住戶管理使用，89年4月8日慶豐管委會甫成立時訂立之系爭規約亦有約定專用之記載，應得適用或類推適用公寓大廈管理條例第33條規定云云（見原審卷第329、362、382頁），是否毫無足取？均非無研求餘地。乃原審未詳加審究，逕以呂芳進未能證明系爭大廈其他區分所有權人之買賣契約有專用之約定，進而認無類推適用公寓大廈管理條例第33條第3項規定之餘地，而為呂芳進不利之認定，自有可議。呂芳進上訴論旨，指摘原判決關於駁回其請求確認109年會議第3案決議、110年1月會議決議、110年4月會議第3案之4決議均無效之上訴部分，違背法令，求予廢棄，非無理由。
關於駁回上訴部分：
原判決關於呂芳進請求確認98年會議決議有效部分，原審將第一審所為呂芳進此部分敗訴之判決，予以廢棄，改判如其上述聲明，經核於法並無違誤。慶豐管委會上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件呂芳進之上訴為有理由，慶豐管委會之上訴為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 19 日 最高法院民事第六庭
審判長法官 林 恩 山
法官 李 寶 堂
法官 許 紋 華
法官 林 慧 貞
法官 吳 青 蓉
本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 書 英
中 華 民 國 112 年 11 月 6 日