臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決
112年度彰簡字第466號
原 告 吳宥承
訴訟代理人 盧永盛律師
複代理人 陳泓宇律師
被 告 吳明哲
訴訟代理人 吳安昇
楊榮富律師
複代理人 蔣志明律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國112年9月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自民國一百零七年九月二十五日起至返還彰化縣○○鄉○○段○○○○○○地號土地如附圖所示編號Ａ部分、面積二十九平方公尺之日止，按年給付原告新臺幣壹仟貳佰零陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文；且按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或 法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有 明文。經查，原告於起訴時，其訴之聲明第1項為請求被告 應將坐落於彰化縣○○鄉○○段0000○0地號土地（下稱系爭土地 ）上如起訴狀附圖1所示編號A之地上物拆除，並將土地返還 予原告（見本院卷第11頁），同時依民法第179條關於不當 得利之法律關係為訴之聲明第2項之金錢請求（見本院卷第1 7-21頁）。嗣原告將訴之聲明第1項變更如下所示（見本院 卷第169頁），經核係依實測占用現況更正事實上陳述，依 上開規定自得准許；另就訴之聲明第2項部分追加依民法第4 25條之1第2項規定為請求權基礎（見本院卷第235頁），此 部分與原訴之基礎事實亦為同一，依前揭規定即屬合法。貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）緣門牌號碼為彰化縣○○鄉○○街000號房屋（下稱849號房屋 ）原為三合院，係由兩造家中長輩於50餘年前所興建之未
辦保存登記建物，並由訴外人吳双富、吳双榮及吳双城（ 下合稱吳双富等3人）共同使用。又849號房屋嗣經部分拆 除，現僅存有位於原告所有之系爭土地上如附圖所示編號 A部分（面積為29平方公尺，下稱系爭占有範圍），而849 號房屋經本院彰化簡易庭111年度彰簡字第596號民事判決 （下稱另案民事判決）認定係由被告單獨所有，且被告就 系爭占有範圍並無合法使用權源，被告自應拆除849號房 屋之系爭占有範圍並返還上開土地予原告。
（二）又被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利， 致原告受有損害，原告亦得按系爭土地申報地價年息10% 計算，先依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金 之不當得利；另被告就系爭占有範圍如構成法定租賃關係 者，再依民法第425條之1第2項規定請求給付租金。（三）爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條及第425條之 1第2項等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應將 系爭土地上如系爭占有範圍之地上物拆除，並將土地返還 予原告；⒉被告應自民國107年9月25日起至返還系爭占有 範圍之日止，按年給付原告新臺幣（下同）3,016元；⒊願 供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地前經吳双富等3人於91年間購買後，該 土地及其上建物即849號房屋即屬同一人所有，其後系爭土 地應有部分3分之1由被告繼承取得，並於97年8月18日因拍 賣而由他人取得，此時房屋與土地即非屬同一人所有，自可 類推民法第425條之1關於法定租賃關係，因此被告繼承吳双 城分得之849號房屋，係本於租賃關係而占有原告之系爭土 地，並非無權占有，原告依系爭土地所有權人地位主張拆屋 還地，即無理由。另被告就系爭占有範圍既非無權占有，即 無構成不當得利可言；且依系爭土地之現場狀況，附近多為 農田、住家，商業活動並非繁榮，可見原告主張按系爭土地 申報地價年息10%計算利得，金額亦屬過高等語，資為抗辯 。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查，原告主張系爭土地為其所有，其上有被告所有之未辦 保存登記建物（即849號房屋），並占有如系爭占有範圍之 面積等情，業據其提出土地登記第一類謄本為證（見本院卷 第61-63頁），復經本院囑託彰化縣彰化地政事務所派員會 同履勘測量，製有勘驗筆錄、現場照片及彰化縣彰化地政事 務所112年6月26日函檢送之土地複丈成果圖在卷可憑（見本 院卷第123-135頁），且為被告所不爭執（見本院卷第233-2 34頁），堪信原告此部分之主張為真實。 四、得心證之理由：
（一）原告主張被告所有之849號房屋就系爭占有範圍乃對系爭 土地為無權占有，被告則以本件應類推民法第425條之1關 於法定租賃關係，被告就系爭占有範圍部分對於系爭土地 非屬無權占有等語。經查：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請 求法院定之，民法第425條之1第1項前段及第2項定有明文 。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土 地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和 土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自 應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量 。因此法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因 無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與， 性質上與實質之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記 之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用。又所稱「土地 及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有 人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其 他共有人」之情形在內，以符合立法之規範目的（最高法 院107年度台上字第1797號民事判決意旨參照）。另民法 第425條之1雖僅就土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間， 或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內 ，有租賃關係，就土地或房屋之再轉受讓人間租賃關係是 否繼續存在則未明文，惟經衡量土地及房屋之經濟效益及 社會公平等情節，應類推民法第425條之1規定，就先前已 存在之法定租賃關係，對嗣後受讓之土地所有人仍應繼續 存在，始符公平。
⒉經查，系爭土地原為彰化縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱2 442地號土地）之部分範圍，2442地號土地前為國有土地 ，嗣由吳双富等3人於91年8月7日購買後登記為共有，復 由被告於94年間繼承吳双城之應有部分，其後被告之應有 部分於97年間遭法院拍賣而由他人取得，再由吳双富、吳 双榮於101年11月21日購買取得該應有部分後，該2人即於 104年7月24日將2442地號土地另分割出登記為吳双榮所有 之同段2442之2地號土地（下稱2442之2地號土地），吳双 榮嗣於107年9月25日將2442之2地號土地贈與予原告，原 告另於109年5月14日（起訴狀誤載為109年5月15日）將24 42之2地號土地分割出系爭土地等情，有土地登記第一類
謄本及地籍異動索引等件在卷可憑（見本院卷第61-77頁 ）；又另案民事判決認定849號房屋係由訴外人吳立全所 興建，其於83年6月22日死亡後由其繼承人即吳双富等3人 繼承，其等並協議將849號房屋之事實上處分權由吳双城 取得，嗣經被告於94年間繼承該房屋之事實上處分權等情 ，業據本院調閱該事件卷宗查明無誤，此部分亦可認定。 準此，849號房屋固坐落於系爭土地之上，但吳双富等3人 於91年8月7日購買包含系爭土地在內之2442地號土地後， 吳双城不僅為849號房屋之事實上處分權人，亦為系爭土 地之共有人之一，本件自有民法第425條之1所定「土地及 房屋同屬一人」之情狀存在，且為「土地共有人數除與房 屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形，因此2442 地號土地其後雖因故移轉為不同人所有，再輾轉由原告取 得系爭土地，但依上開規定及說明，被告所繼承之849號 房屋（事實上處分權）就坐落之系爭土地，其應有類推民 法第425條之1之法定租賃關係，非屬無權占用。 ⒊原告雖主張本件並不符合民法第425條之1所定「土地及房 屋同屬一人」之要件，惟此部分與前揭系爭土地與849號 房屋過去所有權之移轉情況不符，自不可採。又原告指稱 849號房屋已逾固定資產耐用年數表所定年限，且屋內髒 亂並堆置雜物，並無經濟價值，本件並無民法第425條之1 關於法定租賃關係之適用等語；然849號房屋之屋頂、外 牆等外觀尚屬完整，此有本院到場履勘所攝得之現場照片 在卷可參（見本院卷第125-129頁），衡情仍能為正常使 用，且固定資產耐用年數表僅為據以計算折舊性固定資產 殘價課稅之依據，無法僅以849號房屋已逾該耐用年數表 之年限，即謂該房屋為不具經濟價值而不堪使用，是原告 上開主張，亦無理由。另原告主張吳双榮、吳双城於91年 間已約定同意由土地所有權人於10年後得拆除地上房屋等 情，並提出協議書1份為憑（見本院卷第223-225頁），並 以其中協議書第3點提及「…如期間超過10年時，由土地所 有權人自動拆除房屋，其房屋所（占）有人之損失，土地 所有權人不作任何補償…」等語為其論斷依據，但上開協 議書既載明立協議書人為吳双富等3人，卻未見共有人吳 双富簽名其上，不符合民法第819條第2項關於共有物之處 分應得共有人全體同意之規定，不生共有人就2442地號土 地加以處分之效力，自無從據此認定被告有何拆除849號 房屋之義務存在，是原告此部分主張，亦屬無據。 ⒋綜上，849號房屋就系爭土地既有民法第425條之1所定之法 定租賃關係存在，被告就系爭占有範圍部分對於系爭土地
即非無權占有，是原告主張被告應拆除849號房屋之系爭 占有範圍並返還上開土地予原告，為無理由，自不足採。（二）關於原告主張被告為金錢給付部分：
⒈原告先依民法第179條規定主張被告應給付相當於租金之不 當得利，並主張如系爭占有範圍構成法定租賃關係時，即 依民法第425條之1第2項規定請求被告給付租金等語，經 核係以先位之訴無理由為停止條件，請求法院就備位之訴 為裁判之預備合併之訴，先予敘明。
⒉原告雖先位主張被告應返還就系爭占有範圍之不當得利等 語，惟兩造間就系爭占有範圍既存在法定租賃關係，已如 上述，故原告請求被告返還占有期間之不當得利，即屬無 據。
⒊原告另以備位主張依民法第425條之1第2項規定請求被告為 租金給付部分，經查：
①依上所述，兩造間就系爭占有範圍既成立民法第425條之 1第1項所定之法定租賃關係，且迄今均未能就租金數額 有任何共識，顯有不能協議租金數額之情形，故原告依 上揭規定請求被告給付租金，於法自屬有據。
②再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明 文。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外， 尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用 基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地相比較，以 為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最 高法院68年度台上字第3071號民事判決意旨參照）。經 查，系爭土地位於彰化縣芬園鄉並鄰近嘉東街，其附近 均為農田，人車及商業活動均屬稀少等情，業據本院至 現場勘驗屬實，有勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷第131 頁），且849號房屋內部目前遭堆放雜物且無人居住， 此部分亦有照片附卷可參（見本院卷第219-222頁）； 再衡酌系爭土地之使用分區、使用地類別分別為鄉村區 、乙種建築用地，有土地登記第一類謄本在卷可佐（見 本院卷第61頁）；本院審酌系爭土地之坐落位置、商業 繁榮及交通往來程度、849號房屋占用系爭土地之經濟 價值，及被告實際並未住居849號房屋等一切情狀，認 為被告所受相當於租金之利益應以土地申報總價額年息 百分之4計算為適當。
③另849號房屋對於系爭土地之系爭占有範圍面積為29平方 公尺，而原告請求被告自107年9月25日起按年給付租金 ，參酌系爭土地之申報地價自108年起迄今均為1,040元
乙情，有地價第一類謄本可參（見本院卷第79頁），本 院認原告主張以此金額作為租金數額之計算基礎，並無 不當。準此，原告得請求被告就系爭占有範圍之自107 年9月25日起至返還系爭占有範圍之日止，按年給付原 告1,206元（計算式：1,040元×29平方公尺×4%=1,206元 ，元以下四捨五入），逾此範圍之請求，則屬無據。五、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告自107年9月25 日起至返還系爭占有範圍之日止，按年給付原告1,206元， 為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁 回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依 職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行聲請失所依附 ，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 10 月 26 日 彰化簡易庭 法 官 黃英豪
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 26 日 書記官 呂雅惠