臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度上字第95號
上 訴 人 謝和原
訴訟代理人 張永昌律師
上 訴 人 盧高祥
訴訟代理人 黃政雄律師
被上訴人 李麗珍
李富美
共 同
訴訟代理人 邱芬凌律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國112年1
月31日臺灣屏東地方法院110年度訴字第630號第一審判決提起上
訴，本院於112年8月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人為屏東縣○○市○○段0地號土地（下 稱第8地號土地，重測前為公館段602地號土地）之共有人， 被上訴人及其他共有人就上開土地訂有分管契約。上訴人謝 和原前於民國85年間向被上訴人母李陳會承租土地，並於其 上興建門牌號碼屏東縣○○市○○路○段000○0號鐵皮建物（下稱 系爭建物）。謝和原嗣於102年3月13日出售該建物權利範圍 1/2予上訴人盧高祥。李陳會死亡後，被上訴人於105年5月3 日將該建物所坐落土地（下稱系爭土地）出租予謝和原，並 簽立土地租賃契約，約定租期104年6月16日至110年6月15日 ，租金為每月新臺幣（下同）1萬2000元（下稱系爭租約） 。被上訴人於110年3月16日以存證信函通知謝和原租期屆滿 不再續租，上訴人占用土地無正當權源，致被上訴人受有相 當於租金之損害，爰依租賃契約法律關係及民法第767 條、 第179 條規定，提起本件訴訟。聲明求為判決：㈠上訴人應 將建物拆除，將所占用土地返還被上訴人及共有人全體。㈡ 上訴人應自民國110年6月16日起至返還上開土地之日止，按 月各給付被上訴人675元。㈢就上開聲明第㈡項部分，願供擔 保，請准宣告假執行（未繫屬本院部分，不予贅述）。二、上訴人分別抗辯如下：
㈠謝和原：伊自82年起向全體共有人承租土地，並興建上開建 物，於102年3月13日將建物權利範圍1/2售予盧高祥，被上 訴人嗣為不續租之意思表示。伊本欲拆除該建物1/2部分，
惟盧高祥以建物為一體式建築，若僅拆除1/2將有崩毀之虞 ，要求不要拆除。伊自110年7月30日即遷離，並未繼續占用 土地，自無不當得利可言，倘認被上訴人請求有理由，應按 公告地價年息10%計算等語，資為抗辯。
㈡盧高祥：第8地號土地為被上訴人之父李世卿之遺產，被上訴 人與他共有人就第8地號土地存有分管協議。伊自97年間陸 續受讓該土地之應有部分，並於受讓時知悉分管情事，應受 分管契約之拘束。伊占用第8地號土地並無逾越應有部分權 利範圍，被上訴人請求拆除建物及不當得利，並無理由。況 被上訴人已提起分割共有物訴訟，縱得請求不當得利，應按 公告地價年息10%計算等語置辯。
三、原審判決被上訴人上開請求勝訴，並為附條件之准、免假執 行宣告。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利 於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之 訴及假執行聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被 上訴人就原審其餘敗訴部分，未據聲明不服而確定）。四、兩造不爭執之事項（並由本院依相關卷證為部分文字修正） ：
㈠被上訴人為土地之共有人，應有部分均為1/10。 ㈡謝和原於82年間在前開土地上興建為未辦理保存登記之系爭 建物。
㈢謝和原於102年3月13日將上開建物權利範圍1/2售予盧高祥。 ㈣謝和原與被上訴人原訂有租約，該租約已於110年6月15日屆 滿未再續約。
㈤原審會同兩造及屏東縣屏東地政事務所（下稱屏東地政事務 所）測量人員至現場勘驗，並測量該建物占用位置、面積如 原審判決附圖（下稱附圖）所示暫編地號8⑴、面積506平方 公尺。
㈥盧高祥陸續自97年間以買賣為登記原因，受讓該土地應有部 分，為第8地號土地共有人之一，應有部分為1/8。 ㈦第8地號土地位於屏東縣屏東市和生路二段，該路為縱貫公路 ，附近商業活動繁榮且交通便利，系爭建物之使用目的係供 租車、賣車使用等情。
㈧第8地號土地109年申報地價為每平方公尺1600元。五、本件之爭點：
㈠系爭建物有無占用系爭土地之合法權源？被上訴人請求上訴 人拆除建物，將土地返還予被上訴人及土地全體共有人，是 否有據？
㈡被上訴人得否請求相當於租金之不當得利？如是，金額以若 干為適當？
六、本院之判斷：
㈠系爭建物有無占用系爭土地之合法權源？被上訴人請求上訴 人拆除建物，將土地返還予被上訴人及土地全體共有人，是 否有據？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權 占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告 於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有 ，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之 請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參 照）。
⒉被上訴人為第8地號土地之共有人，應有部分均為1/10，謝和 原於82年間在該土地上興建未辦理保存登記之系爭建物，後 於102年3月13日將建物權利範圍1/2售予盧高祥；另謝和原 與被上訴人原簽立有租約，該租約已於110年6月15日屆滿， 未再續約等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本及租約 足稽（原審卷第51至55頁、第33至35頁），且經原審會同兩 造勘驗現場明確，復囑託屏東地政事務所測量屬實，有原審 所製作之勘驗筆錄、現場照片及屏東地政事務所函附土地複 丈成果圖在卷可佐（原審卷第145至147頁、第151至155頁、 第175至177頁），可信為真實。
⒊謝和原就其就系爭土地無占用權源一節，已不爭執（本院卷 第123頁）。依被上訴人與謝和原所簽訂租約第6條約定：「 租賃期屆滿，除甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即 日起將地上物拆除騰空恢復空地交還甲方。」（原審卷第33 頁）。上該建物既為謝和原所興建原始取得所有權，對該 建物即有拆除之權限。則被上訴人依租賃契約法律關係及民 法第767條規定，請求謝和原拆除建物，將所占用土地返還 與被上訴人，於法有據。
⒋盧高祥抗辯其除為土地共有人外，並於110年3月31日與其他 共有人李豐榮簽訂土地租賃契約，乃有權占用等語，為被上 訴人所否認，揆諸前揭說明，應由盧高祥就有權占用土地之 正當權源負舉證證明之責。經查：
⑴按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時 或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟 法第279 條第1 項定有明文。又當事人或其訴訟代理人於 訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內，有拘束當 事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為
裁判基礎，在未經當事人合法撤銷其自認前，法院不得為 與自認事實相反之認定（最高法院108 年度台上字第2005 號判決意旨參照）。又自認之撤銷，除自認人應向法院為 撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符， 或經他造同意者，始得為之，此觀民事訴訟法第279 條第 3 項規定自明。查，盧高祥就第8地號土地存有分管契約 乙節，已於原審陳明：「該土地乃李世卿之遺產，原告（ 即被上訴人）與其他繼承人李豐榮、李昌榮及原共有人李 文正、李文雄、李穎治、李英美之間，就該土地曾有分管 協議…盧高祥於97年間陸續受讓土地前手應有部分合計1/8 ，盧高祥於受讓時，已知悉土地前手有分管之情事，盧高 祥應受分管契約之拘束」等語（原審卷第123頁、第127頁 ），並提出載明盧高祥、被上訴人、李昌榮、盧晉輝、李 豐榮就第8地號土地之具體分管位置之共有物分管圖示（ 原審卷第131頁）。依該分管圖示所示，被上訴人分管位 置與被上訴人主張相符，即分管第8地號土地最東邊之位 置（本院卷第313頁），盧高祥此一自認與事實相符。至 盧高祥於本院審理雖否認分管契約存在（本院卷第87頁） ，然就此並無提出事證證明先前所為之自認與事實不符， 復未經被上訴人同意其撤銷自認；遑論盧高祥於本院所提 出上訴理由㈡狀，已再度自承：「系爭建物使用系爭土地 ，應認有默示分管契約存在」等語相悖（本院卷第161頁 ）。兩造及本院應受上開自認之拘束，而認該土地確存有 盧高祥、被上訴人所述之分管事實。是依共有人所訂立之 共有物分管特約雖屬債權契約性質，惟受讓該共有物應有 部分之人，既知悉該分管契約存在，自應受其拘束(司法 院大法官會議釋字第349號解釋意旨參照)。盧高祥於購買 第8地號土地應有部分時，已知悉有分管契約存在，並同 意受該契約之拘束，對非屬其前手所分管範圍內之土地自 不得為使用、收益。
⑵盧高祥另否認系爭建物所坐落第8地號土地之範圍乃被上訴 人依分管契約所劃定之使用範圍云云。查第8地號土地固 未以書面具體詳細標明各共有人分管範圍，惟參諸第8地 號土地共有人原為李世卿及李昌榮，李世卿死亡後，其繼 承人為李陳會、李文雄、李文正、李豐榮、李穎治、李英 美（下稱李陳會等人）及被上訴人等人，被上訴人及李英 美共同繼承李世卿就第8地號土地部分應有部分，後被上 訴人再購買李英美所繼承部分，進此登記第8地號土地之 應有部分各為1/10等情，為上訴人所不爭（本院卷第85頁 ），有李陳會等人及被上訴人於83年8月18日所書立之承
諾書可憑（原審卷第389至391頁）。依該承諾書所載，被 上訴人及李英美所共同繼承該土地面積為一台分，換算約 為969平方公尺或293.4坪；另依土地登記謄本所載，第8 地號土地面積為4771.59平方公尺，以被上訴人應有部分 各為1/10計算後約為477平方公尺，合計約為954平方公尺 ，與承諾書所載面積大致相符。復依盧高祥所提出之共有 物分管圖示所載，被上訴人就第8地號土地所分管具體之 位置在土地之最東邊，核與建物坐落位置相符。該建物係 謝和原於82年間所興建，既為兩造所不爭執，依卷附土地 租賃契約所示（原審卷第297頁），謝和原係早於82年10 月16日起即向李陳會承租第8地號土地面積150坪。揆諸共 有物分管約定，僅須由共有人全體共同協議定之即可，不 以書面為必要，以明示或默示為之均無不可，經勾稽上開 事證，第8地號土地既存有分管契約，謝和原於82年間建 造系爭建物，迄今已歷有30年餘，依附圖所示，該建物占 用面積為506平方公尺，未逾被上訴人依第8地號土地之應 有部分比例所計算之面積；且第8地號土地除有系爭建物 外，另處尚有5、6棟未辦理保存登記之建物等情（本院卷 第86頁），益徵第8地號土地之共有人就該土地實際劃定 有各自使用範圍，有分管契約之存在，系爭建物所坐落第 8地號土地之範圍，乃被上訴人依分管契約所劃定之使用 範圍，盧高祥前開抗辯，尚難憑採。
⑶再按共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物 之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約。是共有物 倘經共有人為分管之約定時，共有人只能就各自分管部分 為使用、收益(最高法院86年度台上字第1656號判決意旨 參照)。共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分 管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人 ，無須得其餘共有人之同意。被上訴人依分管契約就系爭 建物所坐落第8地號土地範圍有單獨管理使用權，被上訴 人將該部分土地出租於謝和原，無須徵得其他共有人之同 意。縱盧高祥因買賣取得第8地號土地之應有部分1/8，再 與他共有人李豐榮簽訂土地租賃契約，承租第8地號土地 部分土地（本院卷第239至242頁、第253至256頁），然盧 高祥僅取得其前手及李豐榮就該第8地號土地依分管契約 所約定分管範圍之使用收益，並不影響被上訴人依據分管 契約就該土地本得使用收益權能之範圍，被上訴人不受盧 高祥嗣後成為土地共有人或因與他共有人簽立租約效力之 拘束，亦即盧高祥並不因此而有權占用被上訴人所分管範 圍之土地，盧高祥就占用被上訴人分管土地部分，應為無
權占用。此情復據盧高祥於原審就其是否無權占用土地予 以闡明時，已自承：「（法官：以現況情形論，盧高祥占 用系爭土地為無權占有，是否爭執？）不爭執」等語可明 （原審卷第234至235頁），盧高祥此一所辯，亦無足取。 ⑷另按共有人就共有物其所分管之部分，有單獨之管理權， 對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復 共有物之請求，無民法第821條但書規定之適用（最高法 院91年度台上字第242號判決意旨參照）。又違章建築之 讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與 ，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已 將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年 度第2次民事庭會議決議參照）。房屋之拆除為一種事實 上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限 （最高法院86年度台上字第2272號判決要旨供參）。盧高 祥於102年3月13日向謝和原購買該建物權利範圍1/2，進 而取得謝和原讓與該建物部分事實處分權，該建物拆除須 由上訴人2人為之，謝和原與被上訴人之租約因屆滿後未 再續約，上訴人以該建物占用被上訴人所分管第8地號土 地範圍即系爭土地均屬無權占用，被上訴人依民法第767 條第1項規定，請求盧高祥拆除該建物，返還所占用土地 ，核屬有據。又該建物所坐落之系爭土地雖為被上訴人所 單獨管理，被上訴人固得為自己之利益，為回復共有物即 交還該處土地予己之請求，則被上訴人請求盧高祥、謝和 原將該部分土地返還予被上訴人及其他全體共有人，自無 不可，應予准許（至於在分管契約消滅前，被上訴人以外 之其他共有人，非得被上訴人同意，不能據而占有、使用 被上訴人所分管部分之土地，自無贅論）。
㈡被上訴人得否請求相當於租金之不當得利？如是，金額以若 干為適當？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第17 9條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號判決意旨參照）。上訴人所有建物無權占用 系爭土地，業經本院認定如前，上訴人占用既無法律上之原 因，揆諸前揭裁判意旨，上訴人就占用土地部分受有相當於 租金不當利益。被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴 人賠償相當於租金之不當得利，自屬有據。至謝和原雖辯稱 已自系爭建物搬離，現況並未使用該建物云云。惟建築物不 能脫離土地而存在，建築物之所有人（含事實上處分權人）
或占有人當然須使用所坐落之土地，自與土地有一定且相當 繼續性之結合關係，應認係土地之占有人。因此，縱認謝和 原現況未利用該建物，其亦應就自身所共有建物繼續占用系 爭土地負不當得利返還責任，謝和原此一抗辯，應非可採。 準此，被上訴人請求自110年6月16日起至返還土地予被上訴 人之日止之不當得利，均屬有據。
⒉復按建築房屋之基地租金，以不超過土地申報價額年息10%為 限，為土地法第105 條準用同法第97條所明定；所謂土地價 額，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價 ，土地法第148 條及土地法施行法第25條亦分別定有明文。 而建築基地之租金，按申報價額年息10%為限，乃指基地租 金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息10%計算。 尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地 之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決 定。查，系爭土地位於屏東縣屏東市，面臨屏東市和生路二 段（為縱貫道路），附近商業活動繁榮且交通便利，並參以 該建物之使用目的係供租車、賣車使用之商業活動，該土地 之申報地價為每平方公尺1,600元等情，為兩造所不爭執， 復有現場照片、土地登記第一類謄本可考（原審卷第51至53 頁、第151至155頁）。是認被上訴人請求上訴人給付占用土 地所獲相當於租金之不當利益，以該土地申報地價年息10% 計算，核屬適當，至於上訴人辯以應依公告地價10%計算 云云，與前開規定未合，自無可採。
⒊依此計算，被上訴人請求上訴人自110年6月16日起至返還土 地之日止，按月各給付被上訴人675元（計算式：申報地價1 ,600元×占用面積506平方公尺×10%÷12個月×被上訴人應有部 分2/10×建物權利範圍1/2≒675元，小數點以下四捨五入）， 應屬有據，均予准許。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定、租賃契約法 律關係（就謝和原部分），請求上訴人將附圖所示暫編號8⑴ 部分，面積506平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還 ；及依民法第179條規定，請求上訴人自110年6月16日起至 返還土地之日止，按月各給付被上訴人675元，應予准許。 原審為上訴人敗訴之判決，並准附條件分別宣告假執行或免 為假執行，經核並無違誤。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此 部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、兩造其餘之攻擊或防禦方法經本院斟酌後，認為均不足以影 響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要。又盧高祥請求 通知其他共有人盧晉輝、李豐榮到庭為證，以證明彼等同意 盧高祥繼續使用系爭建物於所分管之土地一節，然本院依前
開事證已足認定第8地號土地確存有分管契約，該建物所占 用之系爭土地乃被上訴人所分管範圍，自無贅為無益調查之 必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 9 月 12 日 民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 周佳佩
法 官 張維君
以上正本證明與原本無異。
上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 9 月 12 日 書記官 黃璽儒附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。