臺灣高等法院民事判決
110年度重上字第96號
上 訴 人 廖志勇
劉文良
上二人共同
訴訟代理人 林良財律師
複 代理人 李欣怡律師
被 上訴人 李麗惠
訴訟代理人 陽文瑜律師
複 代理人 袁健峰律師
參 加 人 吳文昌
吳其益
上二人共同
訴訟代理人 陳文雄律師
受 告知人 黃崇友
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國109年11
月20日臺灣桃園地方法院106年度重訴字第441號第一審判決提起
上訴，並為訴之追加，本院於112年8月29日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應分別給付上訴人廖志勇、劉文良各新臺幣伍佰柒拾伍萬玖仟零伍拾貳元，及均自民國一百零六年九月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人應分別再給付上訴人廖志勇、劉文良各新臺幣柒拾柒萬伍仟肆佰貳拾肆元，及均自民國一百零六年九月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人其餘追加之訴駁回。
本判決主文第二、三項所命給付，於上訴人廖志勇、劉文良各以新臺幣貳佰壹拾柒萬玖仟元為被上訴人供擔保後，得假執行。但被上訴人如各以新臺幣陸佰伍拾參萬肆仟肆佰柒拾陸元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
上訴人其餘假執行聲請駁回。
第一、二審訴訟費用（含追加之訴）由被上訴人負擔十分之九，其餘由上訴人負擔。參加訴訟費用由參加人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但 擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法 第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。又不變更訴
訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之 變更或追加。民事訴訟法第256條亦有規定。查上訴人廖志 勇、劉文良(下單獨均逕稱姓名，合稱上訴人)在原審主張於 民國103年2月16日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱 系爭契約），向被上訴人買受坐落桃園市○○區○○段1008地號 、同段1008-1地號（所有權權利範圍全部）及同段1008-2地 號（所有權權利範圍1/2）土地（下單獨逕稱地號，合稱系 爭土地），已給付買賣價金新臺幣（下同）4,890萬5,400元 ，因系爭土地埋有大量垃圾、磚頭、石塊等營建廢棄物（下 稱系爭廢棄物）之瑕疵，其得依系爭契約約定及不完全給付 之法律關係請求損害賠償，或依物之瑕疵擔保規定請求減少 系爭契約買賣價金，爰選擇合併依系爭契約第7條第3項約定 、民法第227條第1項、第354條第1項、第359條規定，擇一 請求被上訴人應給付上訴人1,151萬8,104元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本院審 理期間，改以先位主張依民法第354條第1項、第359條規定 請求減少買賣價金，並按民法第179條不當得利規定，擴張 聲明請求被上訴人返還溢領價金1,436萬6,205元，備位主張 依系爭契約第7條第3項約定、民法第227條第1項、第213條 第3項規定，請求被上訴人應賠償回復原狀所需費用1,151萬 8,104元，並以單一聲明請求被上訴人應分別給付廖志勇、 劉文良各718萬3,102元（計算式：1,436萬6,205元÷2＝718萬 3,102元）及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息（見本院卷二第115、116、175、176頁）。 核上訴人就訴訟標的法律關係改以先、備位主張，且就先位 主張物之瑕疵擔保減少價金部分，並依民法第179條不當得 利規定請求被上訴人返還溢領價金，就備位主張依系爭契約 第7條第3項約定、民法第227條第1項、第213條第3項規定請 求被上訴人損害賠償，又就訴之聲明請求被上訴人給付上訴 人方式，改請求命被上訴人應各向廖志勇、劉文良為給付， 均核屬補充或更正法律上之陳述，另就追加請求被上訴人再 返還廖志勇、劉文良之溢領價金各142萬4,050元本息部分， 則屬擴張應受判決事項之聲明，均合於上開規定。二、又按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造 起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。民事訴訟法第58條第1 項定有明文。查上訴人起訴主張被上訴人就系爭土地買賣應 負契約約定、不完全給付、物之瑕疵擔保責任，參加人則以 1008、1008-1地號土地所有權全部及1008-2地號土地所有權 應有部分230/1000，前由參加人出賣予被上訴人，有不動產 買賣契約書可據（見原審卷一第93至99頁），法院就本件訴
訟審認結果，事涉參加人所出賣上開土地有無瑕疵，容有因 此負擔違約責任之虞，其對本件訴訟有法律上利害關係等語 ，乃於原審具狀聲明參加訴訟（見原審卷一第82頁到第85頁 ），已可認參加人就本件訴訟確有法律上利害關係存在，其 參加訴訟自屬適法。
三、參加人、受告知人經合法通知均未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於103年2月16日共同與被上訴人簽訂系爭契 約，向被上訴人買受系爭土地，已給付全部買賣價金4,890 萬5,400元，被上訴人於同年3月5日點交系爭土地，於同年4 月7日完成所有權移轉登記，由廖志勇、劉文良各取得1008 、1008-1地號所有權權利範圍應有部分1/2，及各取得1008- 2地號所有權權利範圍應有部分1/4，系爭土地使用分區、使 用地類別均為特定農業區農牧用地，伊買受取得作為開墾耕 作使用，然伊於105年11月間整地時，竟發現系爭土地埋有 系爭廢棄物，致影響系爭土地耕作使用目的，已該當系爭契 約第7條第3項所約定系爭土地有「毀損滅失」情況，被上訴 人負有排除、清除義務，且系爭土地因埋有系爭廢棄物，被 上訴人給付不符契約本旨而為不完全給付，又系爭土地埋有 廢棄構成物之瑕疵，伊已於106年3月15日以蘆竹光明郵局存 證號碼第000095號存證信函（稱系爭存證信函）通知被上訴 人系爭土地埋有系爭廢棄物之瑕疵，因未獲理會，伊乃於10 6年7月28日提起本件訴訟，主張被上訴人應負物之瑕疵擔保 責任，伊得請求減少價金，未逾越6個月除斥期間規定，爰 先位主張依民法第354條第1項、第359條規定請求減少買賣 價金，並按民法第179條不當得利規定請求被上訴人返還溢 領價金1,436萬6,205元，備位主張依買賣契約第7條第3項約 定、民法第213條第3項或第227條第1項依關於給付遲延之規 定，擇一請求被上訴人應賠償回復原狀所需費用1,151萬8,1 04元，並聲明請求被上訴人應分別給付廖志勇、劉文良各71 8萬3,102元本息等語。
二、被上訴人則以：伊與上訴人為系爭土地買賣當時未進行開挖 或土地檢測，是否埋有廢棄物不明確，系爭契約第4條第4項 已約明「本買賣標的物需鑑界並以現況交付」，其意即為不 擔保物之瑕疵存在與否，伊除擔保系爭土地產權清楚外，不 擔保土地是否埋有廢棄物之瑕疵，自不負物之瑕疵擔保責任 ，且系爭土地使用類別為農牧用地，雖埋有系爭廢棄物，然 該廢棄物經檢測屬一般廢棄物而非工業產物，系爭土地土壤
未受污染，不影響系爭土地作為農牧使用目的使用，自難謂 為瑕疵，又伊未回填任何物品於系爭土地，系爭廢棄物於系 爭契約成立前已存在，伊按現況交付土地，即屬依債務本旨 而為給付，不構成不完全給付，是上訴人依系爭契約第7條 第3項約定、不完全給付法律關係、物之瑕疵擔保規定請求 伊賠償回復原狀費用或減少價金均無理由；再者，縱認系爭 土地因埋有系爭廢棄物而存在瑕疵，上訴人於103年3月5日 因買賣點交取得系爭土地後，本應從速檢查系爭土地有無瑕 疵，如發現有伊應負擔保責任之瑕疵時，並應即通知伊，然 上訴人未依通常程序從速檢查其所受領系爭土地，且系爭廢 棄物非依通常之檢查不能發現之瑕疵，上訴人竟怠於為通知 ，迄至106年3月15日始以系爭存證信函告知系爭土地埋有系 爭廢棄物之瑕疵，依民法第356條規定，應視為上訴人已承 認其所受領系爭土地，不得對伊主張物之瑕疵擔保責任；另 縱認伊應負瑕疵擔保、不完全給付等責任，經伊訪價結果， 系爭土地回復原狀清除費用僅約為632萬7,760元或687萬5,2 08元或更低，且系爭土地交易價值減損金額因清除費用減少 、回復原狀清除期間縮減及汙名價損主張不足採等因素，上 訴人主張系爭土地回復原狀清除費用1,151萬8,104元及系爭 土地交易價值減損金額1,436萬6,204元均屬過高等語，資為 抗辯。
三、參加人則主張：伊於100年3月5日向前手買受系爭土地時，1 008、1008-1地號土地為一整區塊平坦，1008-2地號土地為 一池塘之坡坎道路，與另一側1008-3地號土地有高低落差， 爾後伊於102年4月20日出賣系爭土地予被上訴人，即將土地 以完全未更動狀態交付予被上訴人，當年1008、1008-1地號 土地狀況為一整坵且區塊平坦，然伊於106年3月遭告知系爭 土地埋有廢棄物後，曾現場勘查系爭土地，1008、1008-1地 號土地已呈現3、4個坵塊有整地過情況，系爭土地地貌與伊 出售時已不同，足見上訴人買受系爭土地後就土地樣貌已為 相當整理，系爭廢棄物何時掩埋於系爭土地即有疑義，上訴 人主張其買受系爭土地前即存在系爭廢棄物自屬無據，故被 上訴人出賣系爭土地有無瑕疵即與伊無關，又上訴人自承於 105年11月已知悉系爭土地埋有系爭廢棄物情事，竟相隔4個 月後方發函通知被上訴人，自應視為上訴人已承認其所受領 系爭土地等語，資為抗辯。
四、上訴人於原審聲明：㈠被上訴人應給付上訴人1,151萬8,104 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之 利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。原審判決上訴人全部 敗訴，上訴人不服，提起上訴並追加起訴聲明，其上訴及追
加起訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應 分別給付廖志勇、劉文良各575萬9,052元，及均自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴 人應分別再給付廖志勇、劉文良各142萬4,050元，及均自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣ 願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴及 追加之訴均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保免為假執行 之宣告。
五、兩造不爭執事項：（本院卷二第177、178頁、卷三第223、2 24頁）
㈠兩造於103年2月16日簽訂系爭契約，由上訴人合資向被上訴 人購買系爭土地，約定買賣價金為4,890萬5,400元，上訴人 已付清全部價金，被上訴人於103年4月7日將系爭土地移轉 登記予上訴人所有。（見原審卷一第7至11、208至214頁） ㈡被上訴人於102年4月20日向參加人購買1008、1008-1地號土 地（所有權權利範圍全部）、1008-2地號土地（所有權權利 範圍230/1000），於同年5月28日完成所有權移轉登記。被 上訴人另於102年4月20日向訴外人即受告知人黃崇友購買10 08-2地號土地（所有權權利範圍270/1000），於同年8月15 日完成所有權移轉登記。（見原審卷一第38至51、182、183 、188、197、198頁）
㈢參加人於100年3月5日向訴外人李富宗購買1008、1008-1地號 土地（所有權權利範圍全部）、1008-2地號土地（所有權權 利範圍230/1000）。（見原審卷一第86至92頁） ㈣系爭土地之使用地類別為農牧用地。（見原審卷一第208、21 0、212頁）
㈤廖志勇於106年3月15日以系爭存證信函通知被上訴人有關系 爭土地有回填垃圾、營建廢棄物、油漬汙染之瑕疵。（見原 審卷一第26至30頁）
㈥臺灣省環境工程技師公會（下稱環境技師公會）就系爭土地 鑑定之結果為：⑴1008、1008-1地號土地下方埋有廢棄物（ 包含可燃、不可燃與營建廢棄物），數量約為410公噸。⑵系 爭土地下方之廢棄物埋藏時間為99年後半年之可能性最大。 ⑶系爭土地之廢棄物清除及回填沃土費用概估為1,151萬8,10 4元。（下稱環境技師公會鑑定報告，見外放鑑定報告書第1 4、20、21頁）
㈦桃園市不動產估價師公會輪值估價師運用不動產估價技術規 則中之成本法及比較法等估價方法，及中華民國不動產估價 師公會全國聯合會第九號公報(瑕疵不動產汙名價值減損估 價指引)推估出系爭土地經掩埋廢棄物之價值，再與兩造買
受系爭土地時之交易價值，兩者間差額1,436萬6,205元即為 計算出之「系爭土地因廢棄物掩埋情況而減損之價值」(見 外放估價報告書2至8頁、附件六-1)，嗣廣福不動產估價師 事務所估價報告書（下稱估價報告書）已修正金額為1,383 萬3,150元。
六、上訴人主張被上訴人所出賣系爭土地埋有系爭廢棄物，致影 響系爭土地耕作使用目的而為瑕疵，被上訴人應負物之瑕疵 擔保責任，且被上訴人所給付買賣標的系爭土地不符契約本 旨而為不完全給付，且已該當系爭契約第7條第3項約定有「 毀損滅失」情況，被上訴人應負排除、清除義務，爰先位主 張依民法第354條第1項、第359條規定請求減少買賣價金， 並按民法第179條不當得利規定請求被上訴人返還溢領價金1 ,436萬6,205元，備位主張依系爭契約第7條第3項約定、民 法第213條第3項、第227條第1項依關於給付遲延之規定，擇 一請求被上訴人應賠償回復原狀所需費用1,151萬8,104元等 情，為被上訴人否認，並以前詞置辯，本件爭點為：㈠上訴 人先位主張依民法第354條第1項、第359條規定，請求被上 訴人減少系爭契約買賣價金共1,436萬6,205元，並依民法第 179條規定請求被上訴人應返還同上金額之溢領價金予上訴 人各一半，有無理由？㈡上訴人備位主張依買賣契約第7條第 3項約定、民法第213條第3項或第227條第1項依關於給付遲 延之規定行使權利請求賠償回復原狀所需必要費用1,151萬8 ,104元，有無理由？
㈠上訴人先位主張依民法第354條第1項、第359條規定，請求被 上訴人減少系爭契約買賣價金共1,436萬6,205元，並依民法 第179條規定請求被上訴人應返還同上金額之溢領價金予上 訴人各一半，有無理由？
⑴上訴人主張系爭土地埋有系爭廢棄物之情，業據上訴人提出 系爭土地開挖照片（見原審卷一第12至25、112至135頁）為 證，且原審曾囑託桃園市政府環境保護局（下稱桃園市環保 局）勘查系爭土地是否埋藏廢棄物，經該局於106年12月15 日派員勘查開挖系爭土地，經分別開挖A、B、C、D、E、F點 位置，其中A、B、C點向下開挖約90公分深，發現有營建土 石方、廢塑膠、生活垃圾、廢木材等，經毒性特性溶出程序 （TCLP）檢測結果，鎘、鉻、銅、鉛等皆低於方法偵測極限 （N.D.），遠低於有害事業廢棄物認定標準，認定屬一般廢 棄物。D、E、F點經注視結果均為土石方，未發現有夾雜廢 棄物之情，有桃園市環保局107年3月6日函（見原審卷一第1 01頁）所附現場照片（見原審卷一第102頁）、開挖位置圖 （見原審卷一第102頁背面）、開挖結果檢測結果表（見原
審卷一第103頁）。且桃園市環保局再於107年9月13日派員 偕同廖志勇至系爭土地勘查，經廖志勇現場自行開挖4處即A 、B、C、D點（經GPS定位均為1008-1地號土地），A點經開 挖約2.8米，查有廢塑膠、生活垃圾及廢木材等廢棄物，另 送驗TCLP檢測結果判定為一般廢棄物，B點經開挖約1.7米， 查有夾雜營建土石方、廢塑膠、生活垃圾及廢木材等廢棄物 ，另送驗TCLP檢測結果判定為一般廢棄物，C、D點經開挖1. 5米，均為土方及石塊未有廢棄物情事之情，則有桃園市環 保局107年11月12日函（見原審卷一第144頁）及所附環境稽 查工作紀錄表（見原審卷一第145、146頁）、現場照片（見 原審卷一第147至149頁）可據。又原審於108年9月16日囑託 環境技師公會就系爭土地所掩埋之廢棄物數量、掩埋時間、 位置、種類及清運廢棄物所需費用等事項為鑑定（見原審卷 一第299、310至313頁），環境技師公會於同年10月25日邀 集兩造會商辦理鑑定之開挖採樣方式，於同年10月26日現場 開挖查驗埋藏廢棄物情形，其中系爭土地西南側30m以內以6 .5m×6.5m網格進行開挖，西北側及東北側以25m×25m網格為 開挖查驗方格，並委託宜蘭科技大學（下稱宜蘭大學）於開 挖當日至現場隨機採集5處土壤樣品，分析廢棄物物理組成 及化學成分值供參考，經開挖系爭土地共A1～A15、B1～B15、 C1～C15、D1～D4、E1～E3及F1～F2等54點，分別區分為A、B、C 、D、E、F區，A區屬掩埋廢棄物重度密級區域，平均掩埋廢 棄物深度約5m，覆土深度約1～1.5m，地下水位約在地面下1. 5m，其廢棄物為廢塑膠袋、磚塊、木塊、輪胎、廢布塊、廢 電纜線、磁磚、珍珠板、車墊等，且因地下水位高，其掩埋 廢棄物與周邊泥土、地下水混拌，經長時間浸泡後部分有機 物腐敗而呈現黑色泥凝狀廢棄物，日後清理時無法開挖後即 可分離成廢棄物及土方分別處理，A區掩埋區塊面積為20m×1 0m＋32m×20m＝840㎡。B區屬掩埋廢棄物中度密級區域，其廢棄 物為塑膠袋、磚塊、木塊、石頭等，平均開挖深度約地面下 2m處，因未與地下水接觸，日後清除時可開挖分離土方及分 類廢棄物後分別處理，屬中度污染區塊，B區掩埋區塊面積 為13m×10m＋30m×10m＝430㎡。C、D區屬掩埋廢棄物輕微區域， 其平均開挖深度為1.2m，廢棄物為零星且少量之磚塊與大小 石頭等廢棄物，推測可能當年填平窪地之回填土未經篩分較 粗大固體物緣故，系爭土地如日後作為耕作農地用途，亦必 須分離該批磚塊與大小石頭等廢棄物，C、D區掩埋區塊面積 約為55m×30m＋83m×30m－30m×10m＝3,840㎡。E、F區屬未掩埋廢 棄物區域，開挖後至深度1.2m左右，均未發現有磚塊與大小 石頭等粗大廢棄物，表層均為沃土適合農地使用，屬無需清
理廢棄物區域。其鑑定結論為：⑴系爭土地經採集掩埋廢棄 物化驗物理組成結果推估掩埋廢棄物有可燃性廢棄物約410 公噸，粗估不可燃廢棄物約4公噸，其他為營建廢棄物。⑵系 爭土地經逐年檢視90年至106年空照圖地貌變化，在99年6月 空照圖地貌與前一年比較並無明顯變化，但於100年5月空照 圖顯示系爭土地左下角區塊A區似有開挖回填痕跡，且該區 域與掩埋廢棄物密集區塊同一位置，因此研判以99年後半年 期間應為遭掩埋廢棄物時間之可能性最大，迄今約有十年， 另其他區域有少量磚塊及大小石頭區域應為當初回填池塘或 窪地時未能篩分該廢棄物所造成。⑶系爭土地掩埋廢棄物經 開挖查驗廢棄物掩埋情況，主要集中在系爭土地之西南側A 區20m×10m與32m×20m區塊及平均深度約5.0m位置，另系爭土 地東南側與東北側60m範圍內在地面1m～2m下方部分亦有掩埋 不同程度之零星廢棄物如雜草、磚塊及大小石頭，研判可能 當年填平窪地時回填土未能篩除廢棄物所致，至於西北側60 m上方開挖點位則未發現有掩埋廢棄物，無需列為清理廢棄 物範圍。⑷系爭土地在掩埋廢棄物密集區域之廢棄物種類包 括廢塑膠袋、塑膠網、廢布料、繩索、珍珠板、毛毯、磚塊 、混凝土塊、木塊、輪胎、大小石頭等屬「營建混合物及一 般廢棄物」，其他區域之覆土則有少量之磚塊、大小石頭。 ⑸系爭土地掩埋廢棄物首先經分離出土壤及營建廢棄物之磚 塊、石塊可現地於A區掩埋，而分類出之可燃性廢棄物則須 依法送往焚化爐燒卻，及不可燃廢棄物須送至合法掩埋場掩 埋，另部分表面層土壤篩分後之石塊或磚塊則可回填至A區 ，不足土方則需外借適合種植農作物之客土回填壓實俾回復 作為農地用途，概估清理廢棄物及外借客土回填之費用為1, 151萬8,104元之情，則如不爭執事項㈥所示，並有該鑑定報 告書可據（見外放環境技師公會鑑定報告）。另對照系爭土 地複丈成果圖所示（見原審卷一第216頁），環境技師公會 鑑定報告所載開挖區塊即A、B、C、D、E、F區，其中A、B、 C、D面積各為840㎡、430㎡、3,840㎡，均位於1008-1地號土地 ，E、F則位於1008地號土地（見環境技師公會鑑定報告第8 頁所載附圖二調查掩埋廢棄物位置分布圖）。是上訴人所主 張系爭土地其中1008-1地號土地埋有系爭廢棄物事實，自屬 真實。
⑵按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受 負擔，但契約另有訂定者，不在此限。物之出賣人對於買受 人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時 無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或 契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視
為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證 之品質。民法第373條、第354條定有明文。所謂物之瑕疵係 指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之 決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為 物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決參照）。又 按耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、 山坡地保育區及森林區之農牧用地。農業使用：指農業用地 依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農 業設施或農舍等使用者。但依規定辦理休耕、休養 、停養 或有不可抗力等事由，而未實際供農作、森林、養殖、畜牧 等使用者，視為作農業使用。耕地之使用及違規處罰，應依 據區域計畫法相關法令規定；其所有權之移轉登記依據土地 法及民法之規定辦理。農業用地作農業使用之認定標準，前 項之農業用地作農業使用證明書之申請、核發程序及其他應 遵行事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。農業 發展條例第3條第11款、第12款、第31條、第39條第2項定有 明文。農業用地為從事農業使用而有填土需要者，其填土土 質應為適合種植農作物之土壤，不得為砂、石、磚、瓦、混 凝土塊、營建剩餘土石方、廢棄物或其他不適合種植農作物 之物質。農業發展條例施行細則第2-1條亦有明文。主管機 關則依農業發展條例第39條第2項授權訂定農業用地作農業 使用認定及核發證明辦法，該辦法第5條規定，農業用地有 下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：「四、現場 有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏 油、水泥等使用情形」。查1008-1地號土地之使用分區、使 用地類別為特定農業區農牧用地（見本院卷二第143、144頁 ），為農業發展條例所規定耕地，本應作農業使用，方符合 農業發展條例規範，而經本院檢送環境技師公會鑑定報告函 詢桃園市政府農業局，1008-1地號土地得否認定為農業使用 ，桃園市政府農業局已函覆該土地回填廢棄物，非符農業使 用之情，有桃園市政府農業局110年10月8日函（見本院卷一 第273頁）可據，可見1008-1地號土地因埋有系爭廢棄物， 已違反法律規定，其所應具備之效用已有法律上之欠缺，而 屬物之瑕疵。又環境技師公會鑑定報告記載系爭廢棄物掩埋 區塊面積分別為A區840㎡、B區430㎡及C、D區3,840㎡，深度約 在地面下1.2公尺至5公尺間（見環境技師公會鑑定報告第9 頁），廢棄物包含廢塑膠袋、塑膠網、廢布料、繩索、珍珠 板、毛毯、磚塊、混凝土塊、木塊、輪胎、大小石頭等屬「 營建混合物及一般廢棄物」（見環境技師公會鑑定報告第21 頁及附件五-1至五-13照片），本院檢附環境技師公會鑑定
報告函詢行政院農業委員會桃園區農業改良場（下稱農業改 良場）、行政院農業委員會農業試驗所（下稱農業試驗所） 有關鑑定報告書所載廢棄物掩埋情況，是否足以影響土地耕 作使用，其影響方式、結果及程度為何？農業改良場回覆： 「二、經查行政院農業委員會多次函釋農業用地應作農業使 用，農業用地填土應為作農業使用之目的，土質應為適合種 植農作物之土壤，不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊、營建 剩餘土石方、廢棄物或其他有害物質（如爐渣（石）、底渣 ）等，以確保農業生產環境，並避免地下水或土壤汙染，合 先敘明」、「三、經檢視所附鑑定報告書内容，本案所掩埋 之廢棄物多屬自然狀態不易分解之物品，尤其是土層中掩埋 之廢電纜線、輪胎、塑膠製品等廢棄物，可能導致污染物質 重金屬及有機污染物緩慢溶出，此不但降低土壤品質也破壞 農業環境生態，進而影響土壤環境及地下水質、環境中生物 及人體的健康」內容（見本院卷二第47頁）。農業試驗所則 函覆意見：「鑑定報告書未載明廢棄物掩埋土地之土壤特性 資料(如酸鹼度、有機質含量、電導度等)及作物栽培種類規 劃，故無法對該地施行作物栽培之影響進行評估」、「鑑定 報告書内容顯示，三筆土地廢棄物掩埋深度位在1至5.5公尺 範圍内，掩埋廢棄物種類包括石頭、磚塊、塑膠袋、地毯、 木頭、水管、塑膠網、PVC板、輪胎、麻袋等，其中塑膠製 品可能因分解導致有機污染物長時間緩慢溶出，加上該地區 地下水位高(深度1.5公尺處），可能致使地下水質受到不利 的影響。因此，建議將前述廢棄物移除，並搬至合法的處理 場所」內容（見本院卷二第57、59頁）。農業改良場、農業 試驗所函覆內容均為系爭廢棄物將降低土壤品質、破壞農業 環境生態等意見，更可見1008-1地號土地因埋有系爭廢棄物 ，足使該土地之耕作品質下降，其所應具備之價值、效用更 有事實上之欠缺，為屬物之瑕疵，自可認定。被上訴人抗辯 上開土地所埋藏系爭廢棄物非構成物之瑕疵云云，自未可採 。
⑶上訴人主張系爭廢棄物埋藏時間早於兩造簽訂系爭契約日期 ，被上訴人於103年3月5日點交系爭土地予上訴人時，即存 在上開埋藏系爭廢棄物瑕疵之情，則業據原審囑託環境技師 公會鑑定，經環境技師公會檢視開挖廢棄物發現有廢電纜線 標示2001年製造，推論於90年以前應無掩埋該批廢棄物可能 ，且依所取得行政院農業委員會林務局農林航空測量所於90 年至106年期間之航照圖，經逐年比對其地貌改變情況與系 爭土地地籍異動資料，系爭土地於100年5月29日航照圖於左 下角有明顯開挖後回填土界線痕跡，及僅有少許雜草成長，
該區塊位置與開挖查驗掩埋廢棄物重度密級區塊位置相符， 因此研判99年後半年期間應為遭掩埋廢棄物時間之可能性最 大等語（見環境技師公會鑑定報告第11至14頁、附件7-1至 附件7-33航照圖），且系爭土地自上訴人買受後，迄至105 年11月間發現系爭廢棄物，除103年6月間有整地跡象外，系 爭土地於104年、105年間皆因未使用而雜草叢生之情（見環 境技師公會鑑定報告第13頁、附件7-27至7-31），上訴人主 張系爭廢棄物於系爭契約成立前已埋於1008-1地號土地事實 ，應屬可採，被上訴人對於該事實亦未否認（見本院卷一第 173頁），並就103年3月5日點交系爭土地予上訴人之情未爭 執（見本院卷二第17頁），是上訴人據此主張被上訴人於10 3年3月5日點交系爭土地予上訴人時，1008-1地號土地存在 系爭廢棄物之瑕疵事實，自亦可採，則上訴人主張被上訴人 應依民法第354條第1項規定負系爭契約買賣標的物之瑕疵擔 保之責，自屬有據。
⑷被上訴人固抗辯系爭契約第4條第4項已約定現況點交，其不 擔保土地是否埋有廢棄物之瑕疵，自不負物之瑕疵擔保責任 ，且上訴人於103年3月5日因買賣點交取得系爭土地後，未 從速檢查系爭土地有無瑕疵，迄至105年11月間始發現系爭 土地埋有系爭廢棄物，更遲至4個月後即106年3月15日始以 系爭存證信函告知，依民法第356條規定，應視為上訴人已 承認其所受領系爭土地云云。然查，系爭契約第4條第4項約 定：「本買賣標的物需鑑界並以現況交付」（見原審卷一第 7頁背面），僅在規範系爭土地點交事項，並未約定被上訴 人毋庸負擔物之瑕疵擔保責任，被上訴人抗辯其不負擔物之 瑕疵擔保責任云云，尚未可採。又按買受人應按物之性質， 依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負 擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之 通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所 受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣 人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356條 定有明文。然查，上訴人固於103年3月5日受領被上訴人點 交系爭土地，迄至105年11月間始發現系爭土地埋有系爭廢 棄物，更於106年3月15日方以系爭存證信函告知被上訴人， 業據上訴人陳明在卷（見原審卷一第2頁背面），並有系爭 存證信函可據（見原審卷一第26至28頁），然據環境技師公 會鑑定報告所載，系爭土地A區系爭廢棄物掩埋平均深度為5 公尺位置，其餘位置約在地面1至2公尺下方部分（見環境技 師公會鑑定報告第9、21頁），由系爭廢棄物埋設深度判斷 ，可見系爭土地縱為一般除草整地管理行為，本不易發現系
爭廢棄物存在，況且依環境技師公會鑑定報告所載，其研判 99年後半年期間應為遭掩埋廢棄物時間之可能性最大等語（ 見環境技師公會鑑定報告第11至14頁），而系爭土地自99年 起，分別於100年4月間、102年5月間曾因買賣而為所有權移 轉登記，迄至系爭契約成立時為止，期間102年間系爭土地 更有剷除雜草、重新整平基地情況（見環境技師公會鑑定報 告第13頁），均無土地所有人發現系爭廢棄物情事，更可見 系爭廢棄物埋藏地下深度，確屬通常之檢查不能發見之瑕疵 ，而為不能即知之瑕疵，又系爭土地自上訴人買受後，迄至 105年11月間發現系爭廢棄物，除103年6月間有整地跡象外 ，系爭土地於104年、105年間皆因未使用而雜草叢生之情（ 見環境技師公會鑑定報告第13頁、附件7-27至7-31），則上 訴人主張其自買受系爭土地後，因系爭廢棄物屬通常之檢查 不能發見之瑕疵，致未能立即發現該瑕疵之事實，自屬可採 。另上訴人主張其於105年11月間發現系爭土地埋有系爭廢 棄物之瑕疵後，即於106年3月15日以系爭存證信函通知被上 訴人，已即時通知被上訴人之情，雖為被上訴人所否認，被 上訴人抗辯上訴人怠於通知，已視為承認其所受領系爭土地 云云。然上訴人已陳述105年11月間發現瑕疵後至106年3月1 5日通知被上訴人，該期間在詢問律師如何處理等語（見本 院卷二第27頁），且依一般交易通念判斷，上訴人於105年1 1月間驟然發現土地埋有系爭廢棄物之瑕疵，系爭廢棄物內 容、掩埋時間、位置、範圍及行為人均待確認，如何清理及 主張權利亦有徵詢專業處理意見必要，則上訴人以其因徵詢 律師處理意見，而於106年3月15日通知被上訴人系爭土地之 瑕疵情事，期間僅約4個月，自無怠於通知情事，被上訴人 所辯上訴人已視為承認其所受領系爭土地，不得主張物之瑕 疵擔保權利云云，自未可採。此外，上訴人於106年3月15日 通知被上訴人系爭土地之瑕疵後，即於6個月內之106年7月2 8日提起本件訴訟主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，請 求減少系爭土地買賣價金，有上訴人所提民事起訴狀上法院 收文章可據（見原審卷一第2頁），自未逾民法第365條第1 項6個月除斥期間規定，在此敘明。
⑸又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第35 9條有所明文。上訴人主張1008-1地號土地有埋藏系爭廢棄 物之瑕疵，且被上訴人依民法第354條第1項規定應負物之瑕 疵擔保之責，已如前述，則上訴人依民法第359條規定，請 求減少系爭契約之買賣價金，自屬於法有據。至於上訴人所
得請求減少價金金額，經本院囑託桃園市不動產估價師公會 就系爭土地有環境技師公會鑑定報告所載廢棄物掩埋情況， 系爭土地如以103年2月16日為買賣基準日，其交易價值會因 廢棄物掩埋情況而減損多少為鑑定，業經桃園市不動產估價 師公會委派估價師完成鑑定並製作廣福不動產估價師事務所 估價報告書在案（見本院卷二第85頁、卷三第179頁及外放 估價報告書）。估價報告書係運用「不動產估價技術規則」 之「成本法」、「比較法」兩種估價方法，及「中華民國不 動產估價師公會全國聯合會第九號公報（瑕疵不動產汙名價 值減損估價指引）」，推估出「本案土地有廢棄物掩埋情況 之價值」，再以此價值與「本案土地103年2月16日為買賣基 準日之交易價值」之差額，計算出本案土地「因廢棄物掩埋 情況而減損之價值」，其評估過程以㈠成本法評估：系爭土 地因廢棄物掩埋情況之土地價值＝未受廢棄物掩埋時之土地 價值－整治及監控成本－使用損失－汙名價損，而未受廢棄物 掩埋時之土地價值，經查詢「內政部不動產交易實價查詢服 務網」，系爭土地於103年2月16日之交易價格為每坪1萬9,0 00元，經查詢蒐集與系爭土地同一供需圈內交易實例，其價 格每坪約在1萬7,000元至2萬元間，系爭土地實際交易價格 尚在同一供需圈之價格區間內，系爭土地未受廢棄物掩埋時
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