臺灣雲林地方法院民事判決
112年度訴字第345號
原 告 楊豐嘉
被 告 林賢昌
上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國112年8月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與被告合意以新臺幣（下同）450萬元之價 格買賣坐落雲林縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土 地），為此，請求被告履行買賣契約，將系爭土地之所有權 移轉登記予原告等語。
並聲明：㈠被告應於原告給付被告450萬元同時，將坐落雲林 縣○○鎮○○段000地號土地之所有權移轉登記予原告。㈡訴訟費 用由被告負擔。
二、被告則以：被告並未同意出售系爭土地予原告，兩造間並未 成立買賣契約。原告雖提出LINE對話紀錄，惟LINE對話並非 原告與被告間之對話，無法證明被告同意出售系爭土地，且 LINE對話中「雙方合意450萬元LINE上諾成契約已成立」等 語，僅係原告單方說詞，不能證明被告有同意以450萬元出 售系爭土地。兩造間土地買賣仍處於商談階段，兩造就買賣 契約必要之點並未達成合致，因此並未簽訂不動產買賣契約 書。綜上，原告起訴請求履行買賣契約，顯無理由等語，資 為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執之事實：
系爭土地為被告所有。
四、得心證之理由：
本件之爭點在於兩造就系爭土地有無買賣契約存在？原告請 求被告履行買賣契約，將系爭土地辦理所有權移轉登記予原 告，有無理由？
㈠原告主張兩造就系爭土地已合意以450萬元價格成立買賣契約 等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則原告就兩造已 就系爭土地成立買賣契約乙節，自應負舉證之責任。 ㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條定有明文。又民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能
舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高 法院17年度上字第917號判決意旨參照）。 ㈢經查，觀之原告所提出與小雲即被告配偶陳燕雲間之LINE對 話記錄，原告表示：「小姐：你跟你先生討論了OK嗎？因為 我很忙要排時間」「我跟代書聯絡2月19日看有沒有時間」 「我聯絡代書，確定時間」「小姐112年2月19日早上10點半 在雲林縣包忠鄉林志星代書那邊簽約」「要準備資料如下： 地主印鑑證明（要事先去戶政申請），地主的印鑑章，地主 的身份證，地主的土地所有權狀，付款方式銀行履約保證」 「房地合一稅是農地非農用賣出去政府才課的到稅」「現在 農地農用證明應該申請不太出來」「還沒買賣前砂石你問代 書可以先清理掉嗎」「砂石有處理好了嗎？」「你爸說450 萬元已確認了喔」「帳號先給我先付訂金給你」「帳號要你 先生的名字喔」「可以先付訂金，再處理砂石」「砂石我請 人清掉」「小雲我說先付定金你爸爸也不要，金額450萬也 談好了，付定金是對雙方有保障」「人要有信用不是出爾反 爾，價格你們講多少就多少」「事情要處理好，價格談兩次 我說好，不要把人當傻子，你們真的一點誠信多沒有、社會 自有平段」「一次又一次談價我再說一次不要把我當傻子」 「小雲我跟妳，跟妳公公老公確認土庫鎮埤腳段925地號雙 方合意450萬LINE上諾成契約已成立，找你們履行契約，你 們多置之不理，我們要一起到虎尾地方法院處理」等語，固 有LINE對話紀錄影本在卷可稽，然由上開對話內容，可知原 告確有與被告配偶討論系爭土地買賣之相關事宜，原告單方 面表示經被告父親確認以450萬元合意買賣系爭土地，欲與 被告簽訂買賣契約，然迄至原告提起本件訴訟前，兩造並未 曾簽訂書面之買賣契約。
㈣證人林東德即被告父親到庭證稱：「（問：證人有沒有跟原 告談買賣坐落雲林縣○○鎮○○段000 地號土地的事情嗎？）有 ，起初是我媳婦小雲跟原告講要賣土地的事情，後來我跟小 雲說420 萬元不要賣，後來有一次我跟原告通過電話，談起 價格，說如果450 萬元要賣，原告也接受，然後要賣的土地 上有廢棄物，我去問代書，代書說如果廢棄物不處理的話， 會有土地合一稅的問題，後來我就決定不賣了。」「（問： 你有跟被告講要以450萬元賣土地給原告的事情嗎？）我有 跟被告說我有跟原告談到用450 萬元賣土地，但我跟被告說 土地上有石頭廢棄物，要把石頭廢棄物處理掉才要賣。」「 （問：你有跟原告說土地上有廢棄物，要廢棄物處理掉才賣 土地嗎？）我有跟原告說，原告說他要處理土地上的廢棄物 ，我不同意，因為砂石也可以賣錢，另外還有稅負問題。」
「（問：跟原告討論土地買賣有無討論到價金如何支付及稅 金問題嗎？）沒有，只有講到價錢而已。」等語（見本院卷 第84、85頁），是由證人林東德之證詞，堪認被告父親確曾 與原告討論以450萬元買賣系爭土地，然因系爭土地上有砂 石，被告父親表示要將砂石處理掉再賣，並未同意在未處理 砂石之情況下，即以450萬元出售系爭土地。 ㈤按土地稅法第39條之2規定，作農業使用之農業用地，移轉與 自然人時，得申請不課徵土地增值稅。而農業用地移轉得申 請不課徵土增稅，必須符合以下三項要件：㈠作農業使用之 農業用地。㈡該農地必須取得農業用地作農業使用證明書。㈢ 移轉與自然人。查系爭土地為特定農業區之農牧用地，有土 地登記謄本在卷可稽，是系爭土地倘欲申請不課徵土地增值 稅，必須取得農業用地作農業使用證明書，惟系爭土地上有 堆置砂石等廢棄物，客觀上顯然無法取得農業用地作農業使 用之證明書。原告與被告父親協商土地買賣事宜時，就系爭 土地上砂石如何處理問題，並未達成共識，此由LINE對話中 原告多次表示「房地合一稅是農地非農用賣出去政府才課的 到稅」「現在農地農用證明應該申請不太出來」「還沒買賣 前砂石你問代書可以先清理掉嗎」「砂石有處理好了嗎？」 「可以先付訂金，再處理砂石」「砂石我請人清掉」等語， 足認原告就系爭土地上有堆置砂石尚未處理完成，且系爭土 地無法取得農地農用證明書乙節知之甚稔，而被告父親因代 書表示系爭土地因地上砂石等廢棄物未處理，會有稅負問題 ，即因系爭土地無法取得農地農用證明書，以致將來可能需 負擔土地增值稅，因而決定不出售系爭土地，顯見被告縱曾 授權其父親林東德與原告洽談土地買賣相關事宜，然兩造除 土地買賣價格以外，關於買賣價金如何支付、稅金如何負擔 等均未曾討論。
㈥原告雖主張兩造間就買賣標的物及買賣價金，已經意思表示 合致，買賣契約已經成立等語，惟查，買賣契約當事人就標 的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條 第2項固有明文，然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人 就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標 的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內， 若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及 價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移 轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合 意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。 況不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外 ，尚涉及付款方法、稅賦、點交、費用及違約等重要事項，
否則當事人無從據以履行，並主張契約上權利。而原告並不 否認自始至終從未曾與被告本人討論過買賣系爭土地之相關 事宜，而由原告所提出LINE對話記錄，再佐以證人林東德之 證詞，顯見原告雖曾與被告父親及被告配偶商討系爭土地買 賣事宜，惟僅就買賣之標的物及價金曾為討論商議，尚未曾 討論或約定關於付款方法、所有權移轉登記時期、標的物點 交、稅費及違約等重要事項前時，即因系爭土地為農地，且 地上堆置砂石等物品，無法取得農地農用證明書，恐需由出 賣人負擔土地增值稅乙節，致被告父親拒絕繼續與原告商議 土地買賣事宜，據此，尚難認原告與被告就系爭土地買賣契 約之必要之點已達成合意。原告主張兩造就買賣標的物及其 價金已達成合意，買賣契約已經成立云云，尚屬無據。 ㈦綜上所述，兩造間就系爭土地之買賣契約既未成立，則原告 請求被告履行買賣契約，自屬無據。從而，原告請求被告應 於原告給付450萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予 原告，為無理由，應予駁回。
㈧本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要， 併予敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 9 月 12 日 民事第二庭 法 官 冷明珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 9 月 12 日 書記官 黃佑怡