臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第3262號
原 告 楊永賢
被 告 賴慧貞
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年8月22日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬柒仟元。
被告應自民國一一二年八月八日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。又不變 更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為 訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明定。經查，本 件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北市中正 區永春街232之9房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告， 若逕為公示送達其完成，准予依廢棄物清理法代為清除。㈡ 被告應給付原告新臺幣(下同)7萬元，並自民國111年9月11 日起至遷讓房屋之日止。若能追回積欠房租費，原告願將積 欠房租費全數捐贈慈善機構。㈢願供擔保，請准宣告假執行( 見本院卷第11頁)。嗣經原告於112年8月22日言詞辯論期日 當庭將訴之聲明擴張、減縮及更正為：㈠被告應將系爭房屋 騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告8萬7千元。㈢被告應自 112年8月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9 千元（見本院卷第89頁）。核原告上開所為，均係本於同一 基礎事實，並擴張、減縮應受判決事項之聲明，暨更正其法 律上之陳述，與前開規定相符，應予准許，合先敘明。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造於109年7月9日簽訂房屋租賃契約書(下
稱系爭租約)，約定被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自1 09年7月13日起至111年7月12日止，每月租金1萬元，應於每 月12日前繳納，被告有給付押租金1萬元予原告，而兩造於 租期屆滿後並未另訂書面契約，仍由被告繼續承租使用。惟 自111年9月起因疫情之關係而合意將租金調整為每月9千元 。被告於111年9月僅繳2千元租金，且自111年10月起即未依 約按期繳納租金，扣掉前已給付之1萬元押租金後，尚積欠 租金合計8萬7千元，原告以起訴狀催告被告應給付積欠之租 金，並表明終止兩造間系爭租約之意思表示，被告仍置之不 理，是系爭租約既經合法終止，被告對系爭房屋即屬無權占 有，被告應遷讓房屋及給付未付租金，並按月給付原告相當 於租金之不當得利，爰依系爭租約、不當得利等法律關係及 民法第455條前段、第767條第1項前段等規定，提起本件訴 訟等語。爰聲明：如變更後聲明所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、得心證之理由：
㈠關於原告請求遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止 契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租 額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止 後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者 ，得請求返還之。民法第440條第1項、第2項前段、第455條 前段、第767條第1項前段分別定有明文。次按出租人因承租 人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不 履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表 示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約 之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度 台簡上字第7號裁定要旨參照）。
⒉經查，兩造於109年7月9日簽訂房屋租賃契約書即系爭租約， 約定被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自109年7月13日起 至111年7月12日止，每月租金1萬元，應於每月12日前繳納 ，被告有給付押租金1萬元予原告，此有系爭租約在卷可稽 （見本院卷第31頁至第37頁)。而兩造於租期屆滿後並未另 訂書面契約，仍由被告繼續承租使用，依民法第451條規定 ，應視為以不定期限繼續契約。惟自111年9月起因疫情之關 係而合意將租金調整為每月9千元。被告於111年9月僅繳2千 元租金，且自111年10月起即未依約按期繳納租金，至112年 7月間止共計10個月期間均未付租金，以每月租金9千元計算
，合計已積欠9萬7千元(計算式：7,000＋9,000×10＝97,000) ，扣除該押租金1萬元，顯已積欠租金總額逾2個月以上。又 原告已以民事準備狀催告被告支付欠租並終止契約，堪認為 催告被告給付所欠租金之意思表示通知，而上開書狀經本院 於112年7月19日公示送達被告，已生意思表示送達之效力， 此有本院公示送達公告、公示送達證書在卷可參（見本院卷 第71、73頁），被告仍未於給付租金，則兩造間之不定期限 租賃關係業於112年8月8日終止(依民事訴訟法第152條規定 ，經過20日即112年8月8日發生效力)。準此，原告既已合法 終止租約關係，被告自是日起已無繼續占有使用系爭房屋之 權源，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段規定， 請求被告將系爭房屋遷讓返還與原告等語，應屬可採。 ㈡關於原告請求給付租金部分：
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字 第1631號判決意旨可參）。經查，系爭租約既已於112年8月 8日終止，而被告於111年9月僅繳2千元租金，且自111年10 月起即未依約按期繳納租金，至112年7月間止共計10個月期 間均未付租金，以每月租金9千元計算，合計已積欠9萬7千 元（計算式如前)，扣除該押租金1萬元，被告遲付租金數額 為8萬7千元（計算式：97,000－10,000＝87,000），故原告請 求被告給付8萬7千元，自屬有據，應予准許。 ㈢關於原告請求不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人不動產， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權 占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當 於租金之利益。經查，系爭租約業於112年8月8日終止，被 告已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，被告未將系爭房屋 遷讓返還原告，依前開說明，其占有系爭房屋即屬無法律上 之原因而受利益，致原告受有損害，自應返還原告相當租金 之不當得利。是原告依前開規定請求被告自112年8月8日起 至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付9千元，即屬有據， 應予准許。
四、綜上所述，本件原告依民法第455條前段、第767條第1項前 段、第179條等規定及系爭租約之法律關係訴請被告應將系 爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告積欠之租金8萬7千元 元，及自112年8月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付9 千元，均為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，當事人其餘之攻擊防禦方法及所提證據 ，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 9 月 8 日 民事第二庭 法 官 林禎瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 9 月 8 日 書記官 葉佳昕