臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第1651號
原 告 陳美惠
訴訟代理人 宋立文律師
被 告 蔡錦華
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國一一二年八月二
十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上、建號同段第六九八四號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號五樓之九房屋遷出，將房屋騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬陸仟陸佰叁拾元，及自民國一一二年八月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一一二年一月七日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、三項於原告以新臺幣壹拾玖萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰玖拾貳萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣叁萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾肆萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第十條第一項定有明文。原告就 其所有、坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上、建號同 段第六九八四號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號五 樓之九房屋（下稱本件房屋）依民法第七百六十七條第一項 前段起訴請求被告遷讓返還，本件房屋坐落本院管轄區域內 ，依首揭規定，專屬本院管轄。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者；㈢ 擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及 訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三 、七款亦有明定。原告原起訴請求被告騰空返還本件房屋， 及給付新臺幣（下同）十三萬九千四百六十八元本息，及自 訴狀繕本送達翌日起至返還本件房屋之日止，按月給付二萬 五千元（見補字卷第七頁書狀），於民國一一二年八月九日 具狀變更聲明關於金錢請求部分為二十萬三千一百三十元及 利息起算日，並追加備位聲明，關於金錢請求部分為三十七 萬八千一百三十元本息，關於按月給付部分變更為自是份書 狀送達翌日起算，另追加兩造間租賃契約第十五條規定為訴 訟標的請求權基礎（見訴字卷第五八、六四頁書狀），因先 位之訴為備位之訴所含括，性質與預備之訴有間，經本院行 使闡明權，原告復於同年月二十八日言詞辯論期日變更聲明 為：㈠被告應將本件房屋騰空返還予原告，㈡被告應給付原告 三十七萬八千一百三十元，及自追加及擴張訴之聲明狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息， ㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還本件房屋之日止， 按月給付原告二萬五千元（見訴字卷第七三、七四頁筆錄） ，原告上開變更、追加，訴訟標的相同、基礎事實同一，僅 係擴張應受判決事項之聲明，無礙被告之防禦及訴訟之終結 ，於法尚無不合，本院爰就變更追加後之訴為裁判。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第三百八十六條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造 辯論為判決，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告部分：
（一）訴之聲明：
１被告應將本件房屋（即坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號 土地上、建號同段第六九八四號、門牌號碼臺北市○○區○○ ○路○段○○巷○號五樓之九房屋）騰空返還予原告。 ２被告應給付原告三十七萬八千一百三十元，及自追加及擴 張訴之聲明狀繕本送達翌日（即一一二年八月十日）起至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
３被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還本件房屋之日止， 按月給付原告二萬五千元。
４願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：兩造於一０八年十月十四日訂立房屋租賃 契約（下稱本件租約），約定由被告向原告承租原告所有
之本件房屋，租賃期間自同年月五日起至一０九年十月四 日止，租金每月二萬五千元，應於每月五日以前繳納，被 告訂約時交付押租保證金四萬六千元，於被告不能續約承 租且遷空交還本件房屋後無息退還，自交屋日起由被告負 擔本件房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用，被 告如有違約情事致損害原告之權益，願賠償原告損害，如 因而涉訟所繳納之律師費應由被告負責；茲被告於租期屆 滿後仍繼續承租使用，本件租約由定期轉為不定期租賃。 詎被告自一一一年八月間起未依約繳納租金，經原告定期 催告未獲置理，計至同年十二月止，扣除押租保證金後， 仍積欠七萬九千元租金，超逾二個月租金，計至一一二年 八月止，積欠之租金更達三十萬元，亦未負擔本件房屋一 一一年三月至十二月以每月一千五百一十八元計算之管理 費共一萬五千一百八十元、一一二年一月至八月之管理費 共一萬二千一百四十四元、七月至九月電費六百六十五元 、水費一百四十一元，而由原告墊付，原告另委任律師進 行本件訴訟，支出律師報酬五萬元，以上合計三十七萬八 千一百三十元，原告乃以起訴狀為終止本件租約之意思表 示，如認該終止租賃契約之意思表示不合法、不生效力， 另以追加之擴張訴之聲明狀為終止本件租約之意思表示。 爰依民法第七百六十七條第一項前段規定，請求被告騰空 遷讓返還本件房屋，及依本件租約第三、七、十五條約定 ，請求被告支付三十七萬八千一百三十元本息，以及依民 法第一百七十九條規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日 起至返還本件房屋之日止，按月給付原告二萬五千元。二、被告部分：
被告經合法通知，無正當理由未到庭，亦未提出書狀為任何 聲明或陳述。
三、原告主張之事實，業據提出建物所有權狀、房屋租賃契約書 、電子通訊內容列印、管理費繳清證明單、繳款證明、委任 契約、轉帳明細為證（見補字卷第十七至二九、三三、三五 頁、訴字卷第六七、六九頁），核屬相符；關於原告自九十 四年九月二十二日起為本件房屋之所有權人，迄未變更一節 ，並經本院職權查證屬實，有土地建物查詢資料可稽；被告 經合法通知，無正當理由未到庭，亦未提出書狀為任何聲明 或陳述，依民事訴訟法第二百八十條第三項前段，視同自認 ，原告之主張應堪信為真實。
四、茲分述如下：
（一）按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處 分其所有物，並排除他人之干涉；所有人對於無權占有或
侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十五條、 第七百六十七條第一項前段定有明文。
１次按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；稱租賃 者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支 付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；承租人 租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支 付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契 約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租 額，不得依前項之規定，終止契約；出租人非因左列情形 之一，不得收回房屋：㈢承租人積欠租金額，除擔保金抵 償外，達二個月以上時，民法第一百九十九條第一項、第 四百二十一條第一項、第四百三十九條前段、第四百四十 條第一、二項、土地法第一百條第三款亦有明定。 ２兩造於一０八年十月十四日訂立本件租約，約定由被告向原 告承租本件房屋，租賃期間自同年月五日起至一０九年十 月四日止，租金每月二萬五千元，於每月五日以前繳納， 被告訂約時交付押租保證金四萬六千元，被告於租期屆滿 後仍繼續承租使用，本件租約由定期轉為不定期租賃，被 告自一一一年八月間起未依約繳納租金，經原告定期催告 未獲置理，計至同年十二月止，已積欠共五個月租金，經 原告以起訴狀為終止本件租約之意思表示，此經原告陳明 在卷，且為被告所不爭執，前已述及。
３被告自一一一年八月起即未依約給付租金，計至同年十二 月止，共積欠租金十二萬五千元，扣除押租保證金四萬六 千元，尚積欠租金七萬九千元，已逾二期之租金數額（五 萬元），而原告曾定期催告被告給付積欠之租金未獲置理 ，前業提及，原告以起訴狀為終止本件租約之意思表示， 起訴狀繕本於一一二年一月六日送達被告（見補字卷第四 五頁送達證書），本件租約業於一一二年一月六日經原告 合法終止，被告自是日起喪失繼續占有使用本件房屋之權 源，為無權占有本件房屋，原告依民法第七百六十七條第 一項、第四百五十五條規定請求被告將本件房屋騰空返還 予原告，自屬有據。
（二）債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；應付利息之 債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百 分之五；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負 遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給 付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任 。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命 令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延
之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率 計算之遲延利息；承租人應依約定日期，支付租金，民法 第一百九十九條第一項、第二百零三條、第二百二十九條 第一、二項、第二百三十三條第一項前段、第四百三十九 條前段亦有明定。
１本件租約第三、四條約定本件房屋租金每月二萬五千元、 應於每月五日以前繳納，第七條約定自交付房屋之日起， 本件房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由被告 負擔，第十五條約定被告若有違約情事致損害原告之權益 ，原告因涉訟所繳納之律師費用應由被告負責（見補字卷 第二三至二七頁），前業提及。
２本件租約於一一二年一月六日經原告合法終止，已如前載 ，則被告積欠原告一一一年八月五日起至一一二年一月六 日止共五個月又二日之租金十二萬六千六百四十四元（計 算式：①「每月租金數額」二萬五千元乘以五個月，等於 十二萬五千元，②「每月租金數額」乘以全年十二個月， 再除以全年三六五日，再乘以二日，約等於一千六百四十 四元【小數點以下四捨五入】，①、②相加），以押租保證 金抵充後，尚餘八萬零六百四十四元，原告依本件租約第 三、四條約定請求被告如數給付，應屬有據。
３本件房屋一一一年三月至十二月以每月一千五百一十八元 計算之管理費共一萬五千一百八十元，一一一年七月至九 月之電費六百六十五元、水費一百四十一元，而由原告墊 付，又原告因被告積欠租金、未負擔水電、管理費且迄未 遷讓返還本件房屋，委任律師提起本件訴訟，支出律師報 酬五萬元，前業敘及，原告依本件租約第七、十五條約定 、民法第一百七十九條規定請求被告給付管理費、水電費 、律師報酬共六萬五千九百八十六元，亦屬有據。 ４原告依本件租約第三、四、七條約定及民法第一百七十九 條規定請求被告給付一一二年一月七日起至八月間止之租 金，以及一一二年一月起之管理費，難認有據，蓋本件租 約業於一一二年一月六日經原告終止，則被告已無給付租 金或負擔本件房屋管理費之義務（至被告無權占有使用本 件房屋受有相當於租金之不當得利部分，詳如後述），況 大樓管理費除社區規約另有規定外，本即應由區分所有權 人負擔，無論專有部分是否住用或由何人實際住用，此觀 公寓大廈管理條例第十條第二項之規定即明，原告既為本 件房屋之所有權人，自有負擔大樓管理費之義務，無由請 求被告負擔，難認被告於本件租約經終止後仍有負擔管理 費之義務或受有管理費經原告墊付之利益。
５前開被告積欠之租金固有確定給付期限，但返還代墊之管 理費、水電費部分，並無確定給付期限，原告請求被告就 前述費用十四萬六千六百三十元（租金八萬零六百四十四 元、水電管理費律師報酬六萬五千九百八十六元）併支付 自追加及擴張訴之聲明狀繕本送達翌日（即一一二年八月 十日，見卷附掛號郵件收件回執）起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之利息，仍屬有據。
（三）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，同法第一百七十九條前段規定甚明。土地法第九十七 條第一項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建 築物申報總價年息百分之十為限；土地法第九十七條第一 項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條規定， 係指法定地價而言，而法定地價依同法第一百四十八條規 定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地 權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定 地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報 之地價而言，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有 權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為 其申報地價，平均地權條例第十六條第一項亦有明定。而 依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干 為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為 社會通常之觀念；基地租金之數額，除以基地申報地價為 基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租 人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相 比較，以為決定（最高法院六十一年台上字第一六九五號 、六十八年台上字第三０七一號判例參照）。
１原告自九十四年九月二十二日起為本件房屋之所有權人， 被告自一一二年一月七日起無占有使用本件房屋之權源存 在，惟現仍占有使用本件房屋，此經本院審認如前，被告 自一一二年一月七日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止 ，無權占有本件房屋，無法律上原因受有相當於本件房屋 租金之利益甚明。
２本件房屋坐落基地即坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土 地，一一二年度每平方公尺之申報地價（以公告地價百分 之八十計算，小數點以下四捨五入，公告地價見內政部地 政司土地公告地價查詢單）為八萬五千一百二十九元，依 該基地面積（一五二０平方公尺）、原告權利範圍（一萬 分之三八）計算，原告所有之本件房屋基地持分價額為四
十九萬一千七百零五元【小數點以下四捨五入】（計算式 ：「本件房屋基地每平方公尺申報地價」八萬五千一百二 十九元，乘以「本件房屋基地面積」一五二０平方公尺， 乘以「原告權利範圍」一萬分之三八）；本件房屋（九十 四年八月三日興建完成、鋼筋混凝土造、商業用十二層建 物之第五層、層次面積二四‧六六平方公尺、附屬建物面 積一‧五三平方公尺、共有部分面積十六‧四四平方公尺） 按臺北市政府地政局建築物價額試算，於一一二年一月間 價額為一百六十六萬一千零二十元，則本件房地於一一二 年一月間之申報總價額為二百一十五萬二千七百二十五元 。
３又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項固有明文 ，然該條文立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋 所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房 屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護 承租人」，是該條文限制房屋租金之立法政策係基於居住 乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家 應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城 巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取 得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定 ，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，至 營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身 ，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立 法介入加以限制之必要；且營業用房屋類皆座落在商業區 ，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房 屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居 住用房屋可比，營業用房屋之承租人復原非經濟上之弱者 ，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上 之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必 要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘 立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額 利潤，要非立法之原意；另就土地法第三章房屋及基地之 立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規 定所稱之房屋類皆指住宅而言；再者我國經濟現屬已開發 國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡， 自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿 之更新與繁榮，故土地法第九十七條所指房屋，應解為不 包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本 條之立法本旨（最高法院九十二年度台簡上字第二十號裁
判意旨參照）。
４本院審酌本件房地坐落臺北市中山區，本件房屋於九十四 年八月間建築完成，為鋼筋混凝土造十二層樓商業用房屋 之第五層，層次面積二四‧六六平方公尺、附屬建物面積 一‧五三平方公尺、共有部分面積十六‧四四平方公尺，位 在臺北市中山區中山北路二段九三巷內，該路段為單線巷 道，道路兩側一樓多有店面構造，並鄰近同為雙向八線道 之中山北路二段，周邊設有各式商店，交通便利、生活機 能完善、商業活動興盛，此為週知之事實，被告自一一二 年一月七日起喪失占有使用本件房屋之權源，仍拒不遷讓 返還本件房屋，甚且持續由原告繳付水、電費用，致原告 無法就所有之本件房屋使用收益、受有損害，以及本件租 約原即約定每月租金為二萬五千元等情，認被告自一一二 年一月七日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止期間，無 權占用本件房地，所受相當於租金之利益，以本件房屋每 月租金數額二萬五千元計算，應屬適當。
５則原告依民法第一百七十九條規定請求被告自一一二年一 月七日起至返還本件房屋之日止，按月返還原告二萬五千 元，亦非無憑。
五、綜上所述，本件房屋為原告所有，本件租約業於一一二年一 月六日經原告合法終止，被告自是日起喪失繼續占有使用本 件房屋之權源，為無權占有本件房屋，被告積欠原告一一一 年八月五日起至一一二年一月六日止共五個月又二日之租金 十二萬六千六百四十四元，以押租保證金抵充後，尚餘八萬 零六百四十四元未付，本件房屋一一一年三月至十二月管理 費一萬五千一百八十元、一一一年七月至九月電費六百六十 五元、水費一百四十一元、原告本件訴訟律師報酬五萬元， 共六萬五千九百八十六元應由被告負擔，被告自一一二年一 月七日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止期間，無權占用 本件房地，所受相當於租金之利益，應以本件房屋每月租金 數額二萬五千元計算為適當，從而，原告依民法第七百六十 七條第一項、第四百五十五條規定請求被告將本件房屋騰空 返還予原告，依本件租約第三、四、七、十五條約定、民法 第一百七十九條規定，請求被告給付十四萬六千六百三十元 ，及自一一二年八月十日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息，以及依民法第一百七十九條規定，請求被告 自一一二年一月七日起至返還本件房屋之日止，按月給付原 告二萬五千元，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則 無理由，不應准許，爰予駁回。原告陳明願供擔保請准宣告 假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額
准許之，並依職權宣告被告得預供擔保免為假執行，原告敗 訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此 敘明。
據上論斷，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 18 日 民事第四庭 法 官 洪文慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 9 月 18 日 書記官 江柏翰