給付居間報酬
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,111年度,694號
TPDV,111,重訴,694,20230908,1

臺灣臺北地方法院民事判決
111年度重訴字第694號
原 告 永富興開發有限公司

法定代理人 彭妙姬
訴訟代理人 洪士傑律師
複 代理人 楊馥璟律師
被 告 陳國華
陳美鳳
陳國勝
陳美櫻
共 同
訴訟代理人 趙偉傑律師
蘇錦霞律師
上 一 人
複 代理人 魏憶秀律師
被 告 聯輝實業有限公司

兼
法定代理人
即 清算人 陳安愉
共 同
訴訟代理人 張孟權律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國112年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按公司之清算人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人，公　　司法第8條第2項定有明文。查被告陳安愉為被告聯輝實業有　　限公司（下稱聯輝公司）之清算人（見111年度司司字第110　　號卷），自應以其為被告聯輝公司之法定代理人。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或　　減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條　　第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告陳國　　華、陳美鳳、陳國勝、陳美櫻、陳安愉應給付原告新臺幣（　　下同）9,596,268元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日　　止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告聯輝公司應給付原　　告9,596,268元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，　　按週年利率5％計算之利息；㈢前二項所命給付，如有任一



　　被告已為全部或一部給付，其他被告於該給付範圍內免其責　　任（見卷一第10頁）。嗣於民國111年11月24日以民事準備　　㈡暨變更聲明及聲請調查證據狀就訴之聲明第一、二項變更　　聲明為：㈠被告陳國華、陳美鳳、陳國勝、陳美櫻、陳安愉　　應給付原告9,596,300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清　　償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告聯輝公司應給　　付原告9,596,300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日　　止，按週年利率5％計算之利息（見卷一第456頁）。嗣於11　　2年5月17日以民事綜合辯論意旨狀就前開兩項聲明再變更聲　　明為：㈠被告陳國華、陳美鳳、陳國勝、陳美櫻、陳安愉應　　給付原告9,596,300元，其中9,596,268元自起訴狀繕本送達　　翌日起至清償日止，其餘32元自民事準備㈡暨變更聲明及聲　　請調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年利率5　　％計算之利息；㈡被告聯輝公司應給付原告9,596,300元，　　其中9,596,268元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其　　餘32元自民事準備㈡暨變更聲明及聲請調查證據狀繕本送達 翌日起至清償日止，均按週年利率5％計算之利息（見卷二　　第230頁）。核原告前開歷次聲明之變更，為擴張及減縮應　　受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告從事不動產銷售業務，被告陳國華、陳美鳳、陳國勝、　　陳美櫻（下合稱被告陳國華等4人）與陳安愉為手足，渠等　　為出售被告聯輝公司名下所有之臺北市○○區○○段0○段0　　00號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0號、面　　積2344.8平方公尺、權利範圍1分之1）及其坐落之臺北市○　　○區○○段0○段00地號土地（面積2203平方公尺、權利範　　圍1分之1，與前開建物合稱系爭不動產），遂由被告陳國華　　等4人授權被告陳安愉代為處理相關事宜。詎被告陳安愉於1　　09年10月間與原告成立居間契約，由原告代為尋找買家購買　　系爭不動產，被告陳安愉則允諾交易完成後給付原告居間報　　酬，雙方約定酬金為系爭不動產出售成交價格1％。經原告　　長達半年努力，透過訴外人李永忠引介，覓得昇陽建設企業　　股份有限公司（下稱昇陽建設公司）有購買意願，又因系爭　　不動產部分面積充作光明戲院內臨時市場攤位之用，清理困　　難，原告亦允諾清理攤商以利系爭不動產日後順利點交。詎　　料被告將系爭不動產以959,630,000元出售予昇陽建設公司　　並完成移轉登記後，被告陳國華等4人及被告陳安愉卻不願　　依約給付居間報酬。再者，被告陳國華等4人及被告陳安愉　　於110年7月16日簽立協議書，共同協議推派被告陳安愉擔任



　　被告聯輝公司之負責人，若被告聯輝公司進入清算程序，亦　　由被告陳安愉擔任清算人，並出售系爭不動產，則被告陳安　　愉既為被告聯輝公司之負責人，並繼續委由原告出售系爭不　　動產，足認110年7月16日原告與被告聯輝公司間亦成立居間　　契約。而被告聯輝公司於110年7月30日與昇陽建設公司簽訂　　不動產買賣契約書而完成交易，被告聯輝公司自應依約給付　　居間報酬。被告各自與原告成立居間契約，為不真正連帶債　　務關係。
㈡爰依兩造間居間契約、民法第565條、第566條、第568條規　　定，提起本訴。並聲明：
⒈被告陳國華、陳美鳳、陳國勝、陳美櫻、陳安愉應給付原告　　9,596,300元，其中9,596,268元自起訴狀繕本送達翌日起至　　清償日止，其餘32元自民事準備㈡暨變更聲明及聲請調查證　　據狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年利率5％計算之　　利息。
⒉被告聯輝公司應給付原告9,596,300元，其中9,596,268元自　　起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其餘32元自民事準備㈡　　暨變更聲明及聲請調查證據狀送達翌日起至清償日止，均按　　週年利率5％計算之利息。
　⒊前二項所命給付，如有任一被告已為全部或一部給付，其他　　被告於該項給付範圍內免其責任。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告陳國華等4人部分：
⒈系爭不動產原為被告聯輝公司所有，訴外人陳乾為聯輝公司　　之法定代理人及唯一股東，被告陳國華等4人及陳安愉、訴　　外人陳美娟共6人為陳乾之法定繼承人，陳乾於109年2月死　　亡後，陳乾之繼承人為出售系爭不動產，於110年5月20日簽　　訂不動產授權銷售同意書，授權個別繼承人得以總價1,199,　　533,500元之條件向潛在買家兜售系爭不動產，銷售期限110　　年1月1日起至110年6月25日止，個別繼承人需持統一制定之　　土地承購同意書與買方接洽，倘個別繼承人協助售出系爭不　　動產者，可向其餘繼承人收取服務報酬，報酬為系爭不動產　　實際成交金額之1％。被告陳安愉在110年6月25日至同年月　　26日間，在通訊軟體LINE「木柵家人群組」提出金鑫泰實業　　有限公司（代表人毛仙東，下稱金鑫泰公司）及原告出具之　　土地承購同意書，並向被告陳國華等4人表示實際買主係昇　　陽建設公司，但因昇陽建設公司為上市公司，需通過內部決　　議始能購買，恐不及於不動產授權銷售同意書所載銷售期限　　內簽署土地承購同意書，故昇陽建設公司委請金鑫泰公司及



　　原告代為簽署土地承購同意書，以確保其參與競標之權利，　　被告陳國華等4人並應昇陽建設公司要求在土地承購同意書　　上簽名，可證原告係受昇陽建設公司委託而處理系爭不動產　　買賣事宜，絕非被告陳國華等4人之居間人，自不得向被告　　陳國華等4人請求給付報酬。
⒉並聲明：
⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈡被告陳安愉及聯輝公司部分：
⒈被告陳安愉及聯輝公司並未與原告成立居間契約，亦未委託　　原告從事居間事務，或承諾給付報酬，兩造間從未簽立居間　　契約，原告僅係以昇陽建設公司之代理人身分與被告陳安愉　　商討系爭不動產相關事務，此由昇陽建設公司與原告訂有委　　託開發契約可證。且原告就其與被告陳安愉、聯輝公司間成　　立居間契約之時間，前後說詞反覆，先稱居間關係成立於11　　0年6月間及9月間，又改稱成立於109年10月間，嗣再稱於11　　0年7月16日與被告聯輝公司成立居間契約，其主張自不可採　　。實則，原告參與處分系爭不動產係為履行其與昇陽建設公　　司間之委託開發契約所負之義務，而非為被告執行居間事務　　，故原告主張並不可採。
⒉並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：　
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約　　即為成立；又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂　　約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第15　　3條、第565條定有明文。是當事人一造主張之契約內容或標　　的，如為他造所否認，則其即應就雙方已就該等契約內容或　　標的達成意思表示一致而成立契約乙節負舉證之責，如其不　　能舉證以實其說，即應為不利於該造當事人之認定。又當事　　人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴　　訟法第277條前段定有明文。本件原告主張與被告間就出售　　系爭不動產成立居間契約，然此均為被告否認，並抗辯如前　　，自應由原告就兩造居間契約關係存在乙節，負舉證之責。　㈡原告主張兩造間成立居間契約，固據其提出被告陳安愉與原　　告之總經理毛仙東間之LINE對話紀錄、不動產授權銷售同意　　書、110年6月30日協議書、110年7月16日協議書、切結書等　　件為證（見卷一第25-261頁、第271-302頁、第311頁），並　　以證人毛仙東、李永忠於本院審理時之證詞為據（見卷二第　　10-18頁、第142頁）。惟查：
　⒈由原告提出毛仙東與被告陳安愉之LINE對話紀錄內容觀之，



　　渠等自109年10月16日起固就系爭不動產之相關事宜進行商　　討，然細繹渠等對話內容，並無從認定被告陳國華等4人、　　陳安愉、聯輝公司有允諾於原告仲介買家後給付報酬之情節　　，亦未就居間契約必要之點進行討論，實難據此逕認兩造間　　有成立居間契約。原告雖以上開對話紀錄中被告陳安愉曾稱　　：「股東決議，服務費的付款方式，皆按照當初的委託書內　　容進行！」等語（見卷一第160頁），主張此為被告陳安愉　　允諾給付原告系爭不動產出售成交價格1％為居間報酬之證　　明，且對話紀錄中提及之「委託書」，即為不動產授權銷售　　同意書等語（見卷一第453頁），然該不動產授權銷售同意　　書之簽立日期為110年5月20日，立契約書人為陳乾之繼承人　　即被告陳國華等4人、陳安愉及陳美娟，內容載明「因甲乙　　雙方（即被告陳國華等4人、陳安愉、陳美娟）皆為陳乾先　　生之法定繼承人，經全體繼承人同意，授權乙方可於期限內　　銷售下列標的物，故訂本授權書條款如下...」（見卷一第3　　11頁），顯見該不動產授權銷售同意書係陳乾之繼承人內部　　間就銷售系爭不動產所為之約定，原告顯非同意書之當事人　　，不動產授權銷售同意書內亦未提及委由原告居間仲介賣家　　之意，原告執此主張為被告陳安愉允諾給付居間報酬之證據　　，尚難憑採。況不動產授權銷售同意書之銷售期間為110年1　　月1日起至110年6月25日（見卷一第312頁），而被告陳安愉　　與毛仙東係110年9月13日始為前開對話內容，斯時銷售期間　　早已屆至，實難依前開對話紀錄推論兩造間確已成立居間合　　意。是原告此部分主張洵難採信。
　⒉至證人毛仙東雖於本院審理時證稱：我是公司的總經理，在　　109年間認識陳安愉，陳安愉在109年10月17日傳送陳乾之全　　體繼承人的授權書照片（即原證9不動產授權銷售同意書）　　給我，委託原告去找買家，同年月21、22日，我再請陳安愉　　傳送系爭不動產完整地號給我，我才能找買家來買土地，我　　有看過原證9的不動產授權銷售同意書，這是在我認識陳安　　愉不久，她就傳這份同意書給我看，目的是要我找買家。我　　認識陳安愉的時候，她有提到會支付1%的服務費，他們家族　　的不動產授權銷售同意書也寫明會支付1%的服務費，就是系　　爭不動產成交價的1%。110年4月8日在昇陽建設公司樓下，　　陳安愉口頭說一定會支付我1%服務費。110年9月13日陳安愉　　又傳送不動產授權銷售同意書的照片讓我安心，表示他們家　　族承認有1%服務費的事情，要我去處理後面攤販搬遷的事。　　雖然土地承購同意書是由原告之名義出具，這是因為昇陽建　　設公司是上市公司，無法參與競標，所以同意由原告來開立　　土地承購同意書；李永忠為昇陽建設公司的仲介，但因為昇



　　陽建設公司為上市公司，考量稅務問題不能開支票給個人，　　所以協調由原告去領取昇陽建設公司要給付給李永忠之支票　　，再由原告將款項給付給李永忠，原告確實有將昇陽建設公　　司之仲介費給付給李永忠等語（見卷二第10-19頁）；而證　　人李永忠於本院審理時則證述：我是從事房地產仲介的工作　　，系爭不動產仲介的案件是由我介紹給昇陽建設公司，毛仙　　東則是與地主接洽；我曾經在昇陽建設公司樓下聽到地主方　　的陳小姐答應要給付毛仙東錢；我有兌現原告開給我的支票　　，這是昇陽建設公司給我的佣金，因為我是個人公司，沒有　　辦法收受支票，所以請原告收受，而鑫采室內設計有限公司　　、日森達國際開發有限公司都是我團隊，佣金也有給付給他　　們，卷附的勞務費應收/應付明細表是我製作的等語（見卷　　二第134-140頁），原告並提出昇陽建設公司開立予原告之　　支票1紙、統一發票2紙、原告開立予李永忠、金鑫泰公司、　　日森達國際開發有限公司之支票各1紙、原告勞務費應收/應　　付明細表1紙為憑（見卷二第121-129頁）。惟本院審酌證人　　毛仙東雖為原告之總經理，然系爭不動產交涉事宜初始即由　　其接洽，證人毛仙東甚至曾以法定代理人之身分於委任書上　　簽名（見卷一第303頁），亦曾以其擔任負責人之金鑫泰公　　司出具土地購入同意書予被告（見卷一第379頁）顯見證人　　毛仙東應為實際推動系爭不動產買賣事宜之人，應為原告之　　實質負責人，則其證詞之可信性已非毫無可疑。佐以，本件　　係由原告出具土地承購同意書向被告購買系爭不動產，原告　　亦與昇陽建設公司間簽立委託開發契約，昇陽建設公司並給　　付1,439萬元予原告（見卷一第69頁、第343頁、卷二第121　　頁），則依據上開書證內容，均僅得證明原告與昇陽建設公　　司間已成立契約關係，然與被告間不僅未曾簽立書面契約，　　亦無其餘客觀事證推認兩造間有成立居間契約之意。況依原　　告所述，本件其所得請求之報酬甚鉅，斷無可能僅與昇陽建　　設公司間成立書面契約，卻未與被告簽立書面居間契約之理　　，此情顯違常情，是被告辯稱原告實為昇陽建設公司之代理　　人等節，尚非全然無據。雖證人毛仙東證稱因昇陽建設公司　　為上市公司，恐不及於期限內參與系爭不動產競標，始委由　　原告代為之，且該1,439萬元之支票係代證人李永忠收受云　　云，然證人毛仙東此部分證述並無其餘證據可佐，況依原告　　提出之勞務費應收/應付明細表觀之，原告並非將1,439萬元　　全額轉交證人李永忠，倘其僅係代為收受證人李永忠之報酬　　，何以可從中扣留部分款項；再者，證人李永忠雖稱其因個　　人身分無法收受昇陽建設公司開立之支票，然其又稱鑫采室　　內設計有限公司、日森達國際開發有限公司為其團隊，則該



　　兩家公司當可代其收受昇陽建設公司之支票無疑，何需由原　　告為之，在在顯示證人李永忠之證述內容亦非實情。而證人　　李永忠雖證稱其曾聽聞「地主方之陳小姐」允諾支付報酬予　　證人毛仙東云云，然其不僅未能指明係何被告為上開表示，　　亦未證述兩造約定報酬之金額、給付之條件，本院自難僅憑　　證人李永忠前開模糊不清之證述內容，逕認兩造間成立居間　　契約。從而，證人毛仙東、李永忠前開證詞，亦無從逕為有　　利原告之認定。
　⒊原告雖另主張曾協助清理位於系爭不動產內之攤位，俾利點　　交，此亦為兩造間居間契約之內容云云，並提出攤商出具之　　切結書、配合搬遷切結書及委任書等為據（見卷一第271-30　　3頁）。然查上開文件至多僅能證明原告有協助系爭不動產　　點交事宜，然原告協助點交之原因多端，尚非逕可推認係本　　於兩造間之居間契約而為，是原告此部分主張，亦難憑採。四、綜上所述，依原告所提證據，均無從證明兩造間成立居間契　　約，則原告依兩造間居間契約、民法第565條、第566條、第　　568條規定，請求被告給付居間報酬9,596,300元及遲延利息　　等，均無所據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之　　聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、原告雖聲請本院命被告陳國華等4人、陳安愉提出110年4月　　起至111年5月12日止「繼承人（5）」LINE對話群組中連續　　不間斷之對話紀錄擷圖，待證事實為被告陳國華等4人有與　　原告成立居間契約，且同意由被告陳安愉代理渠等與原告聯　　繫等語（見卷二第310頁），然原告未能舉證證明兩造間成　　立居間關係，業據本院論述如前，其亦未能釋明前開對話紀　　錄中有何有利於原告之事證，則其調查證據之聲請係屬摸索　　證明，並無調查必要，應予駁回。從而，本件事證已臻明確　　，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認均不足　　以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明　　。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 　中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　8 　　日 民事第八庭 法　官　陳威帆
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　8 　　日 書記官　黃文芳