臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第1266號
原 告 張淑惠
兼
訴訟代理人 林庚翰
被 告 張秀怡
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年8月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號十四樓之一房屋遷 讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣壹拾萬肆仟元。
三、被告應自民國一百一十二年七月十二日起至遷讓返還第一項 房屋之日止，按月給付原告張淑惠新臺幣參萬壹仟元。四、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書 第2款定有明文。查原告林庚翰起訴時原聲明：被告應將門 牌號碼臺中市○○區○○路00號14樓之1房屋（下稱系爭房屋） 全部遷讓返還予林庚翰，及給付租金新臺幣（下同）6萬2,0 00元，並自民國112年1月1日起至遷讓之日止，按月賠償3萬 1,000元。嗣於112年7月7日追加張淑惠為原告，並於同月21 日變更聲明為：（一）被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。 （二）被告應給付原告10萬4,000元。（三）被告應自112年 7月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付張淑惠3萬 1,000元（見本院卷第148、168頁）。原告上開所為訴之變 更及追加，與原訴請求之基礎事實同一，均係請求被告遷讓 返還系爭房屋及給付租金，核與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房屋之所有權人為張淑惠，兩造於110年9月 19日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租賃 期間自110年10月1日起至113年9月30日止，每月租金3萬1,0 00元，押租金6萬2,000元。詎被告自112年1月1日起即遲付 租金，僅於同年3月間給付1個月租金。而以押租金6萬2,000 元抵充後，被告遲付租金之總額已達2個月租額，且遲延給
付逾2個月，經原告定期催告被告給付，其仍未給付，爰以 本院112年7月7日準備程序筆錄（下稱系爭筆錄）送達被告 ，作為終止系爭租賃契約之意思表示，該筆錄並於112年7月 11日送達被告。故自112年4月1日起112年7月11日止，被告 尚積欠原告租金共10萬4,000元（計算式：3萬1,000元×3＋3 萬1,000元×11／31＝10萬4,000元）。又被告自112年7月12日 起至返還系爭房屋之日止，仍無權占用系爭房屋，每月受有 相當於租金之不當得利3萬1,000元，致張淑惠受有損害，應 返還此利益予張淑惠。爰依系爭租賃契約第4條、第15條約 定，民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，提起本 件訴訟等語。並聲明：如主文第1項至第3項所示。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳 述。
三、得心證之理由：
（一）原告主張系爭房屋之所有權人為張淑惠，兩造於110年9月 19日簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自110年10月1日起 至113年9月30日止，每月租金3萬1,000元，押租金6萬2,0 00元。詎被告自112年1月1日起即遲付租金，僅於同年3月 間給付1個月租金。縱以押租金6萬2,000元抵充後，被告 遲付租金之總額已達2個月租額，且遲延給付逾2個月，經 原告以手機簡訊定期催告被告給付，其仍未給付，爰以系 爭筆錄送達被告，作為終止系爭租賃契約之意思表示，該 筆錄並於112年7月11日送達被告。故自112年4月1日起112 年7月11日止，被告尚積欠原告租金共10萬4,000元。又被 告自112年7月12日起至返還系爭房屋之日止，仍無權占用 系爭房屋等節，業據其提出系爭租賃契約、手機簡訊擷圖 、臺中市政府地方稅務局110年房屋稅繳款書、系爭房屋 及坐落土地之所有權狀及登記第一類謄本為證（見本院卷 第17至45頁、第49至97頁、第103至107頁、第133至139頁 ），核與原告所述相符。又被告已於相當時期受合法之通 知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執， 依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認， 堪信原告之主張為真實。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得 終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次 按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時
，出租人不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。 然土地法第100條係就出租人得收回租賃房屋之事由所為 之規定，與民法第440條第1項出租人定期催告承租人支付 租金之規定，乃屬二事。故出租人基於土地法第100條第3 款承租人欠租之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項 規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付 （最高法院105年度台上字第1841號判決意旨參照）。查 被告自112年1月1日起即遲付租金，業如前述，而原告曾 於112年3月6日以手機簡訊催告被告應於112年4月16日前 清償積欠之租金，有該簡訊擷圖在卷可佐（見本院卷第83 頁），然被告迄未清償，堪認原告已合法催告被告給付租 金。又被告既自112年1月1日起即遲付租金，僅於同年3月 間給付1個月租金，經依土地法第100條第3款規定先以押 租金6萬2,000元抵償被告積欠之租金額後，被告遲付租金 之總額，仍達2個月之租額，且已遲延給付逾2個月，原告 主張以系爭筆錄送達被告作為終止系爭租賃契約之意思表 示，應屬有據。而該筆錄於112年7月11日送達被告，足認 原告於112年7月11日已合法終止系爭租賃契約。（三）再依系爭租賃契約第15條約定：系爭租賃契約消滅時，被 告應將系爭房屋返還予原告等語（見本院卷第27頁）；參 以原告已於112年7月11日終止系爭租賃契約，業經本院認 定如前，是原告依系爭租賃契約第15條約定，請求被告將 系爭房屋返還予原告，核屬有據。
（四）另依系爭租賃契約第4條、第5條約定：系爭租賃契約租金 為每月3萬1,000元，應於每月1日以前繳納；被告應於訂 約時，交付押租金6萬2,000元予原告等語（見本院卷21頁 ）。又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行 ，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行 時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院 108年度台上字第128號判決意旨參照）。查被告自112年1 月1日起至112年7月11日原告終止系爭租賃契約止，僅於1 12年3月間給付1個月租金，以每月租金3萬1,000元計算， 被告尚積欠原告租金16萬6,000元（計算式：3萬1,000元× 6＋3萬1,000元×11／31－3萬1,000元＝16萬6,000元），然被 告已於簽訂系爭租賃契約時交付原告押租金6萬2,000元， 故於系爭租賃契約終止後，上開押租金應發生當然抵充之 效力，經抵充後，被告尚積欠原告租金10萬4,000元（計 算式：16萬6,000元－6萬2,000元＝10萬4,000元）。是原告 依系爭租賃契約第4條約定，請求被告給付10萬4,000元， 亦屬實在。
（五）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同， 民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院106年 度台上字第326號判決意旨參照）。查張淑惠為系爭房屋 之所有權人，系爭租賃契約並已於112年7月11日終止，被 告占用系爭房屋之原因，其後已不存在，卻自112年7月12 日起仍繼續占用系爭房屋，核係無權占有，並因而受有相 當於租金之不當得利，致張淑惠受有損害。是張淑惠依民 法第179條規定，請求被告自112年7月12日起至遷讓返還 系爭房屋之日止，按月給付張淑惠3萬1,000元，堪認實在 。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約第15條約定，請求被告將系 爭房屋遷讓返還予原告；依系爭租賃契約第4條約定，請求 被告給付10萬4,000元；依民法第179條規定，請求被告自11 2年7月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付張淑惠 3萬1,000元，均有理由，應予准許。原告另以選擇合併之關 係，依民法第767條第1項前段、後段規定，請求被告將系爭 房屋遷讓返還予原告，即毋庸再為審酌，附此敘明。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院 審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明 。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 9 月 15 日 民事第四庭 審判長法 官 吳國聖
法 官 林金灶
法 官 董庭誌
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 9 月 15 日 書記官 江慧貞