臺灣橋頭地方法院民事判決
111年度訴字第990號
原 告 薛國寶
訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師
被 告 蘇永強
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國112年9月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路0巷0○0號房屋騰空遷讓返 還予原告。
二、被告應自民國110年6月17日起，至騰空遷讓返還前項房屋予 原告之日止，按月給付原告新臺幣8,000元。三、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國110年5月26日拍得坐落高雄市○○區○○ 段000地號土地，及其上同段306建號建物即門牌號碼高雄市 ○○區○○路0巷0○0號房屋（下稱系爭房屋），並於同年6月17 日辦理所有權移轉登記。被告現無權占有系爭房屋，並受有 相當於租金之利益，原告得請求被告遷讓返還系爭房屋及給 付相當於租金之不當得利。縱認被告與訴外人即系爭房屋前 手蘇敏修間，就系爭房屋訂有租賃契約（下稱系爭租約）， 被告仍應於原告110年6月17日受讓系爭房屋後，按月給付租 金新臺幣（下同）8,000元予原告，卻未給付，爰以民事辯 論意旨狀繕本之送達，為終止系爭租約之意思表示，並請求 被告給付積欠之租金及相當於租金之不當得利。倘原告終止 系爭租約不合法，則預為請求被告於113年4月5日遷讓返還 系爭房屋予原告。為此，爰依民法第767條第1項前段、第17 9條規定及租賃法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被 告應自系爭房屋騰空遷出，返還原告。㈡被告應自110年6月1 7日起，至被告將前項房屋騰空返還原告之日止，按月給付 原告8,000元。
二、被告則以：伊之友人蘇敏修積欠伊100萬元，乃於108年間出 租系爭房屋予伊，租期自108年4月5日起至113年4月4日止， 並以蘇敏修每月應付借款利息抵付房租8,000元等語，資為 抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭房屋原為蘇敏修所有。
㈡原告於110年5月26日拍得系爭房屋，並於同年6月17日辦理所
有權移轉登記。
㈢被告於110年6月17日前即居住在系爭房屋迄今。 四、本院之判斷：
㈠原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭 房屋，有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 為民法第767條第1項前段所明定。次按出租人於租賃物交付 後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約 ，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產 租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之；承租人 租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付 租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約； 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不 得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付 者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第425 條、第440條第1、2項分別定有明文。
⒉被告辯稱其有向系爭房屋原所有權人蘇敏修承租系爭房屋， 租期自108年4月5日起至113年4月4日止，共計5年，其得基 於系爭租約繼續使用系爭房屋等語，業據提出房屋租賃契約 書1份為證（見本院卷第31-39頁）。又被告陳稱：蘇敏修於 107、108年間分好幾次向伊借錢，20萬元借了2次，30萬元 、40萬元各借一次，總共借了100萬元。都是蘇敏修來高雄 跟伊借錢的，20萬元一次是在永安區借的，一次是在苓雅區 借的，30萬元是在永安區借的，40萬元是在苓雅區借的，每 次都是拿現金給蘇敏修。伊跟蘇敏修說利息隨你算，沒有擔 保品，也沒有簽立借據或本票。蘇敏修一開始多少有給付利 息，也有還一點錢，約107年12月間開始付不出利息，伊有 跟蘇敏修要過，伊剛好因為工作要到永安區看有沒有房子， 蘇敏修說他有，就跟伊說要用系爭房屋抵利息8,000元，並 簽立租約。蘇敏修108年2月間有一次清償本金11、12萬元等 語（見本院卷第74-75頁）；證人蘇敏修證稱：伊於107年間 有向被告借錢，伊都是打電話給被告，或遇到被告時跟被告 借，再去高雄、永安跟被告拿現金。借款數額10、20、30萬 元不一定，最大一筆是借款30萬，伊借了錢有還一些，扣掉 還的錢，剛好有100萬元還沒有還，利息是拿幾千元不一定 ，但伊後來就沒有還。伊跟被告沒有簽借據、本票，也沒有 提供擔保品。被告於108年間說要租房子，伊就把系爭房屋 租給他，用租金抵利息，租期5年，租金約定是8,000元，租 金只有抵利息，沒有抵本金。伊忘記還多少錢了，沒有還幾 次，只有前面有還，後來沒有還等語（見本院卷第76-78頁
），被告與證人蘇敏修就歷次借款數額為20、30、40萬元或 10、20、30萬元所述雖有不一，惟就借款總額、借款地點、 利息數額不一定、未提供擔保品，及蘇敏修僅起初有還款， 後來即未再償還本金等節，陳述大致相符，且合於一般友人 間借款情形，尚難以被告與證人蘇敏修陳述之部分細節不一 ，認有何不可採之處。參以被告於本院民事執行處109年4月 23日查封系爭房屋時，即在系爭房屋現場，表示其係基於與 蘇敏修之租賃關係使用系爭房屋，其自108年4月承租，租期 5年，每月租金8,000元等語，有本院查封暨測量筆錄在卷可 佐（見審訴卷第75-78頁），所述與系爭租約第2、3條所載 租賃期限為5年即108年4月5日起至113年4月4日止，租金為 每月8,000元相符（見本院卷第33頁）。再被告於本件訴訟 中提出之系爭租約第1條所訂租賃標的物地址「高雄市○○區○ ○路0巷0號」（見本院卷第33頁），確為系爭房屋門牌改編 前之地址（見審訴卷第38頁），亦足佐系爭租約乃於108年 間作成，而非被告於原告起訴後，方臨訟編造。是被告抗辯 其與蘇敏修就系爭房屋定有系爭租約，並以蘇敏修應付之借 款利息作為租金等語，應堪採信。
⒊被告與蘇敏修間定有系爭租約，已如前述，系爭租約之租賃 期限為108年4月5日起至113年4月4日，原告於前開租約存續 中之110年5月26日拍得系爭房屋，取得該屋所有權，依民法 第425條規定，固亦受讓系爭租約。惟被告自陳其係以蘇敏 修每月應付借款利息抵付房租8,000元等語，足知被告於原 告110年5月26日取得系爭房屋後，實際上並未給付租金予原 告，被告遲付之租金，顯已逾2個月之租額，經原告於111年 8月29日具狀催告被告支付租金後（見審訴卷第91頁），被 告仍未支付，原告自得依民法第440條第1、2項規定終止系 爭租約。是原告以民事辯論意旨狀為終止系爭租約之意思表 示，並於112年9月20日送達被告（見本院卷第93頁），系爭 租約即於112年9月20日合法終止。
⒋原告為系爭房屋所有權人，被告現居住在系爭房屋乙節，為 兩造所不爭執。而被告於系爭租約終止後，即無從本於系爭 租約使用系爭房屋，復無其他得合法占有使用系爭房屋之權 源，屬無權占有甚明。從而，原告依民法第767條第1項前段 規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准 許。
㈡原告依民法第179條規定、租賃法律關係，請求被告給付租金 及相當租金不當得利，有無理由？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。兩造原就系爭房屋存有系爭租約，租金為 每月8,000元，業據本院認定如前，故原告依租賃法律關係 ，請求被告自原告登記為系爭房屋所有權人之日即110年6月 17日起，至系爭租約終止之日即112年9月20日止，按月給付 原告租金8,000元，即屬有據。又被告於上開租約終止後， 乃無權占有系爭房屋，且無法律上原因，則原告依民法第17 9條規定，請求被告自112年9月21日起至騰空返還系爭房屋 之日止，返還其所受相當於租金之利益予原告，亦屬有據， 另審酌系爭房屋租金原為每月8,000元，此租金數額復與一 般租屋行情相當，爰採為本件相當租金不當得利數額計算基 準。從而，原告請求被告自110年6月17日起至被告騰空返還 系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元，為有理由，應予 准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定、 租賃法律關係，求為判決如主文第1、2項所示，為有理由， 應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 9 月 28 日 民事第二庭 審判長法 官 謝文嵐
法 官 蕭承信
法 官 許家菱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 10 月 2 日 書記官 劉國偉