臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第37號
原 告 湯萬和
兼
訴訟代理人 湯萬龍
共 同
訴訟代理人 李權宸律師
吳善輔律師（於民國111年9月7日解除委任）
被 告 Jubber Tyrone
兼
訴訟代理人 楊靜之
上列當事人間請求遷讓房地等事件，本院於民國112年8月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落桃園市○○區○○段0000地號如附圖所示A2部分（ 面積413.14平方公尺），附圖所示C2部分（面積222.05平方 公尺），及附圖所示B部分（面積74.65平方公尺）土地，返 還予原告湯萬龍；被告應將坐落桃園市○○區○○段0000地號如 附圖所示A1部分（面積474.56平方公尺），附圖所示C1部分 （面積208.52平方公尺）土地，返還予原告湯萬和。二、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路○○號房屋騰空遷讓返還 予原告湯萬龍。
三、被告Jubber Tyrone應給付原告新臺幣壹佰玖拾貳萬元，及 自民國一一一年一月十五日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息，暨自民國一一一年一月十五日起至返還上 開土地及房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。四、被告楊靜之應給付原告新臺幣肆拾玖萬元，及自民國一一一 年一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決主文第一項於原告以新臺幣貳佰壹拾貳萬元供擔保後 ，得假執行。
七、本判決主文第二項於原告以新臺幣壹拾貳萬元供擔保後，得 假執行。但被告如以新臺幣參拾伍萬伍仟柒佰元為原告預供 擔保，得免為假執行。
八、本判決主文第三項前段所命給付，於原告以新臺幣陸拾肆萬 元供擔保後，得假執行。後段所命各期已到期部分之給付，
於原告按期分別以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行 。但被告如按期以新臺幣參萬元為原告預供擔保後，得免為 假執行。
九、本判決第四項於原告以新臺幣壹拾柒萬元供擔保後，得假執 行。但被告如以新臺幣肆拾玖萬元為原告預供擔保，得免為 假執行。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的， 而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文 。查原告起訴時原聲明：(一)被告應將坐落於桃園市○○區○○ 段0000地號土地（下稱1015地號土地）所示面積（實際面積 以地政事務所測量為準）返還予原告湯萬龍；被告應將坐落 於桃園市○○區○○段0000地號土地（下稱1016地號土地）所示 面積（實際面積以地政事務所測量為準）返還予原告湯萬和 ；並將門牌號碼桃園市○○區○○○路00號房屋（下稱系爭房屋 ）騰空遷讓返還予原告。(二)被告Jubber Tyrone應給付原 告新臺幣（下同）192萬元，及自起訴狀送達時起至清償日 止，按週年利率5％計算之利息，暨自起訴狀送達時起至返還 第一項所示土地及房屋之日止，按月給付原告3萬元。(三) 被告楊靜之應給付原告49萬元，及自起訴狀送達時起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息。(四)願供擔保請准宣告假 執行。（見本院卷第3至4頁）；嗣本院囑託桃園市蘆竹地政 事務所測量並作成複丈成果圖，原告於民國112年7月26日具 狀變更聲明為：(一)被告應將坐落1015地號土地如附圖所示 A2部分，面積413.14平方公尺，附圖所示C2部分，面積222. 05平方公尺，及附圖所示B部分，面積74.65平方公尺，返還 予湯萬龍；被告應將坐落1016地號土地如附圖所示A1部分， 面積474.56平方公尺，及附圖所示C1部分，面積208.52平方 公尺，返還予湯萬和；並將系爭房屋騰空遷讓返還予湯萬龍 。(二)Jubber Tyrone應給付原告192萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自起 訴狀繕本送達翌日起至返還前開土地及房屋之日止，按月給 付原告3萬元。(三)楊靜之應給付原告49萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。( 四)願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第295至296、307頁 ）。核原告所為，係依據土地複丈成果圖之測量結果，所為 事實上補充、更正；並就利息起算日部分，由起訴狀送達日
變更為起訴狀繕本送達翌日，減縮應受判決事項之聲明，揆 諸前開規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠原告於99年11月23日與楊靜之簽訂租賃契約，將系爭房屋及1 015地號、1016地號土地（下合稱系爭房地）出租予楊靜之 使用，每月租金3萬元，租賃期間自99年11月23日起至104年 11月1日止，嗣楊靜之於104年3月份短繳租金1萬元，自104 年4月起至同年11月止積欠租金計21萬，而於前開租期屆滿 後，楊靜之於104年11月1日至105年8月1日仍繼續使用系爭 房地，因而獲有相當於租金之不當得利共27萬元，致原告受 有損害，經原告定期催告楊靜之給付上揭積欠租金及不當得 利合計49萬元，均未獲楊靜之置理，且迄今仍無權占有系爭 房地。
㈡另Jubber Tyrone與楊靜之為配偶關係，原告於105年6月27日 與Jubber Tyrone締結租賃契約，將系爭房地出租予Jubber Tyrone，每月租金3萬元，租賃期間自105年8月1日起至107 年8月30日止，詎Jubber Tyrone自簽約後即未按期給付租金 ，於前開租期屆滿後仍繼續使用系爭房地，截至110年11月 止，遲付租金已達65個月，合計192萬元，經原告於110年12 月6日發函定期催告Jubber Tyrone給付前開尚欠租金未果， 且Jubber Tyrone迄今未遷讓返還系爭房地，當屬無權占用 等情。為此，依民法第767條第1項、第179條規定及租賃法 律關係，請求被告返還系爭房地、給付尚積欠之租金，及相 當於租金之不當得利等語。
㈢並聲明:⒈被告應將坐落1015地號土地如附圖所示A2部分，面 積413.14平方公尺，附圖所示C2部分，面積222.05平方公尺 ，及附圖所示B部分，面積74.65平方公尺，返還予湯萬龍； 被告應將坐落1016地號土地如附圖所示A1部分，面積474.56 平方公尺，及附圖所示C1部分，面積208.52平方公尺，返還 予湯萬和；並將系爭房屋騰空遷讓返還予湯萬龍。⒉ Jubber Tyrone應給付原告192萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自起訴狀繕 本送達翌日起至返還前開土地及房屋之日止，按月給付原告 3萬元。⒊楊靜之應給付原告49萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒋願供擔保請 准宣告假執行。
二、被告均以：1015地號及1016地號土地其上原為原告所有之木 造部分之系爭房屋，因已不堪使用，故經原告自行拆除系爭 房屋之前半部，而由被告出資550萬元於該前半部原地起造
「賈伯庭園餐廳」，又原告於系爭房屋私接電線盜用電量， 致被告之用電度數高達1萬5千度，則原告應先行償還前開興 建費用及所盜用電費後，方得主張本件請求。另被告積欠租 金之緣由，係因於租期屆滿前有與原告討論「賈伯庭園餐廳 」之歸屬，因雙方協商不成，加之被告所經營「賈伯庭園餐 廳」餐廳生意不佳，故未給付租金等語，資為抗辯。並聲明 ：原告之訴駁回。
三、下列事項為兩造所不爭執，應堪信為真實（見本院卷第174 至175頁）：
(一)湯萬龍為1015地號土地（重測前桃園市○○區○○段00000地號 土地）之所有權人，湯萬和則為1016地號土地（重測前桃園 市○○區○○段00000地號土地）之所有權人。(二)湯萬龍為未辦理保存登記之系爭房屋（整編前門牌號碼為桃 園市○○區○○0000號）之事實上處分權人。(三)原告與楊靜之簽訂99年11月23日租賃契約，租賃期間為99年 11月23日起至104年11月1日止，每月租金3萬元，楊靜之迄 至前開租期屆滿日止，積欠租金計22萬；自104年11月2日起 至105年7月31日止，楊靜之與原告並無租賃契約關係而占用 系爭房地。
(四)原告與Jubber Tyrone締結105年6月27日租賃契約，租賃期 間自105年8月1日起至107年8月30日止，每月租金3萬元，Ju bber Tyrone迄至前開租期屆滿日止，積欠租金計75萬；自1 07年9月1日起至110年11月止，Jubber Tyrone與原告並無租 賃契約關係而占用系爭房地，有相當於租金之不當得利117 萬元。
(五)1015地號土地如附圖所示A2部分（面積413.14平方公尺）、 C2部分（面積222.05平方公尺）、B部分（面積74.65平方公 尺），1016地號土地如附圖所示A1部分（面積474.56平方公 尺）、C1部分（面積208.52平方公尺）及系爭房屋，現由被 告占有使用。
四、本院之判斷
原告主張其為1015地號、1016地號土地之所有人及系爭房屋 之事實上處分權人，被告積欠租金未給付，並於租賃期限屆 滿後仍無權占有系爭房地，是被告應返還系爭房地，另應給 付尚欠租金及相當於租金之不當得利等情，為被告所否認， 並以前詞置辯。是本院應審究者為：(一)原告依第767條第1 項規定，請求被告返還1015地號、1016地號土地及騰空遷讓 返還系爭房屋，有無理由?(二)原告請求被告給付尚欠租金 ，有無理由?(三)原告得否請求被告給付相當於租金之不當 得利?茲分述如下：
㈠原告請求被告返還1015地號、1016地號土地及騰空遷讓返還 系爭房屋，有無理由?
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民 事訴訟法第277條前段、民法第767條第1項前段分別定有明 文。再按房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人 既存權利而獨立取得房屋所有權而言，與該房屋行政上起造 人名義之誰屬無關，亦不以登記為生效要件（最高法院107 年度台上字第1437號判決要旨參照）。 ⒉經查，被告向原告所承租之標的為系爭房屋及1015地號、101 6地號土地，系爭房屋之登記起造名義人及納稅義務人為湯 萬龍，為鋼架、鋼骨及木造之地上一層畜牧設施，有土地登 記第一類謄本、桃園市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、建 物及土地租賃契約書、本院職權函調系爭房屋之使用執照及 竣工圖說等件在卷可稽（見本院卷第11至15、19至25、151 至160頁）。參以原告於本院言詞辯論時自陳：系爭房屋原 本是養鴕鳥的禽舍，被告說要經營餐廳，故拆除禽舍前半段 ，以供被告興建餐廳之用，禽舍還剩下後半段等語（見本院 卷第308頁），並有現場使用位置圖1紙在卷可參（見本院卷 第21頁），復為被告所不爭執（見本院卷第308頁），堪信 系爭房屋原為飼養鴕鳥之畜牧設施，嗣就系爭房屋前半部部 分，經原告拆除後，由被告自行出資重新建造「賈伯庭園餐 廳」（即坐落於如附圖所示A1及A2土地上部分），應認「賈 伯庭園餐廳」為獨立建物，並由被告原始起造取得所有權， 與系爭房屋應為構造全然不同之兩棟建物，縱被告尚未辦理 建物所有權第一次登記，仍無礙為所有權人之事實。職此， 「賈伯庭園餐廳」尚非原告所有，原告無從本於所有權人及 出租人之地位，請求被告騰空遷讓返還「賈伯庭園餐廳」， 合先敘明。
⒊次查，就系爭房屋尚存之後半部分，門牌號碼仍為桃園市○○ 區○○○路○○號（整編前門牌號碼為桃園市○○區○○0000號）， 構造種類為鋼架、鋼骨造，湯萬龍為事實上處分權人，兩造 就該部分範圍亦約定成立租賃契約，有桃園市政府地方稅務 局稅籍證明書、桃園市○○區○○○○○○○○○○○○○○號碼對照表、建 物土地租賃契約書及桃園市大園區公所111年10月14日桃市 園工字第1110028911號函附系爭房屋使用執照竣工圖等件在 卷可稽（見本院卷第15至25、149至160頁），堪信系爭房屋 仍屬兩造間租賃契約之標的。又原告與楊靜之間就系爭房地 之租期已於104年11月1日屆滿、與Jubber Tyrone間之租期 則於107年8月30日屆滿，無租賃關係仍繼續占用之事實，為
兩造所不爭執（不爭執事項㈢、㈣），自屬無權占有。是原告 請求被告將門牌號碼桃園市○○區○○○路○○號房屋（即尚存鋼 架、鋼骨造部分）騰空遷讓返還予湯萬龍，應屬有據。 ⒋又兩造間之租賃關係，既於107年8月30日因租期屆滿而消滅 ，被告已失合法占有之正當權源，已如前述，則被告仍繼續 占用1015地號、1016地號土地，亦為無權占有，是原告請求 被告將1015地號土地如附圖所示A2、B、C2部分返還湯萬龍 、將1016地號土地如附圖所示A1、C1部分返還湯萬和，均有 理由，應予准許。
⒌被告固抗辯原告應先償還被告所支出興建「賈伯庭園餐廳」 費用及遭盜用電費後，方得請求返還租賃物等語。按承租人 就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人 知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其 費用，但以其現存之增價額為限，民法第431條第1項定有明 文。上開有關有益費用償還請求權之規定，核其性質非屬強 制之規定，本於契約自由及私法自治原則，於不違反公序良 俗或顯失公平之情形下，非不得以特約方式，予以排除，而 不予適用（最高法院110年度台上字第1197號判決意旨參照 ）。經查，兩造既已於租賃契約第11條約明被告於租期屆滿 後不得請求補償地上建物，而以特約排除被告之有益費用償 還請求權（見本院卷第19、23頁），況兩造間租期已分別於 104年11月1日、107年8月30日屆滿，依民法第456條第1項規 定，被告有益費用請求權亦已逾2年時效期間，並經原告當 庭為時效抗辯之主張（見本院卷第294頁），被告尚不得請 求原告償還前開興建「賈伯庭園餐廳」費用。至被告雖指稱 原告有盜電之情事，惟為原告所否認，被告復未提出任何證 據以實其說，此部分所辯自屬無據，難以憑採。 ⒍綜上，湯萬龍為系爭房屋暨1015地號土地之所有權人，湯萬 和則為1016地號土地之所有權人，兩造之租賃關係已因租期 屆至而不復存在，被告復未舉證證明其有何可資占有系爭房 地之合法權源，即屬無權占有，原告依民法第767條第1項規 定，請求被告返還1015地號、1016地號土地及騰空遷讓返還 系爭房屋，於法有據，應予准許。
㈡原告請求被告給付尚欠租金，有無理由?
按兩造所簽訂之建物、土地租賃契約第3條約定，被告應遵 期給付每月租金3萬元（見本院卷第19、23頁），且迄至租 期屆滿日止，楊靜之積欠租金合計22萬，Jubber Tyrone積 欠租金計75萬，為兩造所不爭執（不爭執事項㈢、㈣），是原 告請求被告給付上開租金，即為有據。
㈢原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利?
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。次按無權占有他人之物為使用收益，可能 獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所受利益為 物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最 高法院106年度台上字第461號判決要旨參照）。再所謂相當 於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金 ，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租 而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則 受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時， 得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據 ，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金 數額，而不受法定租金額之限制。
⒉查，兩造間之租賃關係，已分別於104年11月1日、107年8月3 0日因租期屆滿而消滅，且並無再延長租賃期間，如同前述 ，被告已失合法占有之正當權源，仍繼續占用系爭房屋及10 15地號、1016地號土地，即屬無法律上原因而受利益，致原 告受有損害，原告請求被告返還相當於租金之不當得利，即 為有據。復參以兩造原約定之租金數額為每月3萬元，依前 開說明，原告以3萬元作為被告每月相當於租金不當得利之 計算依據，堪認合理。從而，楊靜之無權占用之期間為104 年11月2日至105年8月1日，總計9個月，其所受相當於租金 之利益為27萬元【計算式：3萬元×9個月=27萬元】；Jubber Tyrone無權占用之期間為107年9月1日至110年11月份，總 計39個月，其所受相當於租金之利益為117萬元【計算式：3 萬元×39個月=117萬元】，及自111年1月15日起至返還系爭 房地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3萬元， 均有理由。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段 、第203條分別定有明文。查本件原告對被告之前揭不當得 利債權、租金債權，分屬無確定及有確定期限之給付，然被 告迄今均仍未給付，當應負遲延責任，是原告請求均自起訴 狀繕本送達翌日即111年1月15日（見本院卷第49至53頁）起
至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，應屬有據 。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定及租賃 法律關係，請求被告將1015地號土地如附圖所示A2、B、C2 部分返還湯萬龍，將1016地號土地如附圖所示A1、C1部分返 還湯萬和，並將系爭房屋騰空遷讓返還予湯萬龍，及楊靜之 部分應給付原告49萬元【計算式：尚欠租金22萬+相當於租 金利益27萬元=49萬元】，及自111年1月15日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息；Jubber Tyrone部分應給付原 告192萬元【計算式：尚欠租金75萬+相當於租金利益117萬 元=192萬元】，及自111年1月15日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息，暨自111年1月15日起至返還前開土地及房 屋之日止，按月給付原告3萬元，均為有理由，應予准許。六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰 酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項 規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 112 年 9 月 27 日 民事第二庭 法 官 劉哲嘉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 10 月 5 日 書記官 張琬青
附圖：桃園市蘆竹地政事務所土地複丈成果圖（本院卷第107頁）