臺灣新竹地方法院民事判決
112年度簡上字第42號
上 訴 人 蔡明成
訴訟代理人 蔡湯洲
被 上 訴人 教育部
法定代理人 潘文忠
訴訟代理人 呂亭儀
上列當事人間請求撤銷繳款書事件，上訴人對於民國112年2月15
日本院竹北簡易庭111年度竹北簡字第531號第一審判決提起上訴
，本院於民國112年8月16日辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第
一審已提出之攻擊或防禦方法為補充；如不許其提出顯失公
平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款、第6款定
有明文，此亦為民事簡易程序第二審上訴程序所準用，同法
第436條之1第3項規定甚明。本件上訴人於第二審程序就其
於第一審最後1次言詞辯論期日所抗辯其與被上訴人所簽訂
之國有學產基地租賃契約書有民法第247條之1所規定顯失公
平之情形（見原審卷第230、231頁），再以民事上訴狀、民
事上訴陳報狀予以詳述（見本院卷第15至18、61、62頁），
屬對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充；倘不許上
訴人提出，對其訴訟實施權，即有顯失公平之情，自應准許
之，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張，除與原審主張相同外，另補稱：
㈠被上訴人為行政機關，其與人民簽約時屬上下關係，並有制
定契約條文之權限，況上訴人向被上訴人續租中華民國所有
、由被上訴人管理之新竹縣○○市○○段000地號土地（下稱668
地號土地）所簽訂之國有學產基地租賃契約書（下稱系爭租
約），為被上訴人預先擬定之制式合約，而上訴人為668地
號土地之學產地承租戶，使用國有地多有其歷史背景，客觀
上已存在相當程度之經濟依賴，且668地號土地上有上訴人
之合法建物，不可能不續租，如不續訂租約，上訴人即面臨
遭被上訴人請求拆屋還地之不利益。
㈡而被上訴人雖稱其係依國有財產法第42條第1項第2款規定辦
理668地號土地出租事宜，惟依財政部民國88年5月11日台財
產管第00000000號函中說明其決議由被上訴人管理668地號
土地後，被上訴人仍須依國有財產法保管、使用、收益上開
土地，且不得為任何處分。又依財政部國有財產署（下稱國
有財產署）111年9月6日台財產署管字第11100286930號函、
111年8月22日台財產署管字第11100273450號函說明，依國
有財產法第42條第1項第2款規定出租國有基地租金，就住商
兩用地部分，須依自用住宅比例租金予以優惠，且違約金每
逾1個月加收千分之5。另依國有非公用不動產租賃作業注意
事項第36點，國有出租基地上房屋有住家及營業等其他使用
情形者，得按承租人檢附之當年度房屋稅單或房屋稅課稅明
細表所載住家課稅現值比例核算之自用住宅面積，予以核計
租金優惠。詎被上訴人為增加租金收入，於103年2月24日擅
自以內部會議紀錄為依據，取代長久以來沿用之上揭規定，
況系爭租約約定之違約金高達年息60%，自屬不法而顯失公
平，是系爭租約關於租金及違約金之約定，依民法第247條
之1規定，自有顯失公平之情形，而屬無效。而上開約定既
屬無效，被上訴人依上開約定，以111年6月7日臺教秘㈤字第
1110054332號函（下稱111年6月7日函）檢送之繳款書（下
稱系爭繳款書），亦屬無效。是原審認定上訴人既已續訂系
爭租約，即表示同意該契約約定之內容而須遵行，完全未考
量系爭租約為制式合約，且其約定租金計算方式有無法源依
據，及違約金約定是否違法，其判決理由自有違誤。
㈢綜上，上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉系爭繳款書應予撤銷，另為適法之處分。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以，除與原審主張相同外，另補稱：
㈠本件上訴人既將尚未用印之空白系爭租約用印寄回予被上訴
人，顯見其於用印時已明知租賃契約成立後應繳租金數額為
何，並同意以該租金金額向被上訴人繼續承租668地號土地
，被上訴人始以111年6月7日函將用印完畢之系爭租約及系
爭繳款書一併寄送予上訴人，限上訴人應於111年6月30日前
繳納租金。
㈡又關於被上訴人是否應依國有非公用不動產租賃作業注意事
項核予自用住宅租金優惠，經鈞院以另案110年度竹北簡字
第61號、110年度簡上字第52號判決確定在案，足見上訴人
於收受被上訴人111年5月6日臺教秘㈤字第1110038751A號書
函（下稱111年5月6日書函）所檢附之空白系爭租約時，業
已知悉學產基地新申租及換約案件，如地上房屋有部分面積
作營業使用情形，將不再給予自用住宅租金優惠，卻仍將該
空白契約用印後寄回予被上訴人，足見上訴人係在知悉承租
668地號土地之條件下而予用印。又兩造因就租賃標的及租
金等必要之點意思表示一致而簽訂系爭租約，自應同受系爭
租約之拘束，無從任為翻異，是上訴人事後改稱其將空白系
爭租約用印後寄回被上訴人僅表示同意續租，並非同意該租
金金額，洵無可採。
㈢至上訴人提起上訴時另主張系爭租約為制式合約，依民法第2
47條之1規定，其顯失公平部分約定無效，則依系爭租約所
衍生之系爭繳款書亦屬無效，雙方應重訂租約云云。惟上訴
人僅係重申第一審所未採納之理由，觀諸上訴人之上訴理由
，皆未明確指出系爭租約中何項約定有民法第247條之1各款
情形，僅泛然主張系爭租約之租金不法、違約金顯失公平等
，而未為任何具體主張與舉證，是上訴人之主張顯不足採。
再者，上訴人於第一審起訴請求撤銷被上訴人所開立之系爭
繳款書，然系爭繳款書僅包含109年1月至111年6月之租金部
分，並未包含任何違約金，復經被上訴人於第一審答辯狀中
說明系爭繳款書金額之計算方式，爰上訴人主張違約金是否
過高而顯失公平，僅係空言指摘，皆與上訴人主張無涉。
㈣綜上，答辯聲明：
⒈上訴駁回。
⒉訴訟費用由上訴人負擔。
三、本院之判斷：
㈠上訴人主張668地號土地為中華民國所有，由被上訴人擔任管
理人，而上訴人前向被上訴人承租668地號土地，約定租期
自100年9月1日起至108年12月31日止，嗣上開租約到期後，
經上訴人向被上訴人申請續租上開土地，並請求被上訴人依
國有非公用不動產租賃作業注意事項第36點計算自用住宅面
積，給予租金優惠，經被上訴人以111年5月6日書函檢附空
白之系爭租約寄送予上訴人，並於該函文中敘明：「考量臺
端屢次表示有意續租旨揭土地（即668地號土地），倘臺端
同意本部國有學產基地租金計算方式，請於111年5月31日前
用印並寄回本部秘書處續處，逾期未獲回復則視為雙方意思
不一致，本部將以占用列管續處」等語，嗣上訴人將上開空
白系爭租約用印並寄回被上訴人後，被上訴人復以111年6月
7日函檢送用印完畢之系爭租約及系爭繳款書予上訴人。又
依系爭租約約定條款第2條前段記載：「本租約為定期租賃
契約，其期間自民國109年1月1日至民國116年12月31日止」
；第3條第1項記載：「租金每月新臺幣壹萬壹仟貳佰貳拾捌
元整（含稅），以六個月為一期，由承租人於每年六月底前
及十二月底前就各該期租金之總額自動向出租機關繳納」等
約定，此外系爭繳款書上另有記載：「因應嚴重特殊傳染性
肺炎，疫情期間學產土地應繳租金減收2成，本期租金已逕
減收2成」，繳款類別欄則記載：「109年1月-111年6月基地
租金（含稅）」等文字，繳款金額為269,451元，並限期應
於111年6月30日前繳納等情，有上訴人提出668地號土地之
土地登記第二類謄本、原租賃契約、系爭租約、111年6月7
日函、系爭繳款書、111年5月6日書函等件為證（見原審卷
第15、59、151、152、165、167、217頁），復為被上訴人
所不爭執，自堪信上訴人此部分之主張為真實。
㈡而上訴人主張其雖有意願繼續向被上訴人承租668地號土地，
惟並未同意被上訴人之租金計算方式，而應以國有財產署辦
理國有非公用不動產租賃作業注意事項第36點規定，依上訴
人之房屋占用668地號土地面積93平方公尺，其中自用住宅
面積80.69平方公尺、營業面積12.31平方公尺分別計算，10
9年1月至111年6月之租金合計應為152,558元，系爭繳款書
記載繳納金額269,451元，顯然違法，應予撤銷等節，則為
被上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。又當事人締結之契
約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘
束，不容任一造任意反悔毀約。
⒉而觀卷附111年5月6日書函既已敘明：「倘臺端同意本部國有
學產基地租金計算方式，請於111年5月31日前用印並寄回本
部秘書處續處」等語，且該書函檢附之空白系爭租約中亦已
載明每月租金數額，是上訴人嗣於空白系爭租約上用印並寄
回予被上訴人時，應足推認上訴人已核閱並知悉被上訴人就
續租668地號土地所開立之租金金額計算方式及條件，堪信
上訴人為上開用印之行為時，即已同意以系爭租約所載之租
金金額向被上訴人繼續承租668地號土地，則其於簽約後始
稱其並未同意被上訴人之租金計算方式，核與系爭租約內容
所彰顯之客觀事實不符，已難遽信。
⒊又上訴人就其主張被上訴人應依國有財產署辦理國有非公用
不動產租賃作業注意事項第36點規定，就自用住宅予以租金
優惠部分，雖另提出上開注意事項規定為證（見原審卷第21
、23頁），惟上開注意事項無非僅係國有財產署就辦理國有
非公用不動產租賃事宜時所制訂之工作規則或內部規章，核
其性質屬於行政程序法上之行政規則甚明，並無拘束無隸屬
關係或無業務監督之機關或法院之效力，是上訴人主張與國
有財產署分隸不同機關之被上訴人與上訴人訂立租約時，應
依上開注意事項之規定辦理，殊嫌無據，不予憑採。
⒋再者，另參上訴人於原審時已自承其所有坐落在668地號土地
上之房屋，現係作為住商兩用（即一樓開設麵店，上訴人係
居住於樓上），此有言詞辯論筆錄在卷為憑（見原審卷第14
8頁）。且觀上訴人早於108年10月15日向被上訴人申請續租
668地號土地而換約時，兩造即曾就668地號土地之租金金額
有所爭執，經被上訴人以108年11月11日臺教秘㈤字第108015
3578號函向上訴人陳明：「臺端承租本部經營旨揭國有學產
基地（即668地號土地），租期自100年9月1日至108年12月3
1日止。本部對於一般性學產房地出租申請案及占用排除等
相關事宜，自102年度起遴聘專家學者與本部代表合組學產
房地審核小組共同審議。又本部學產土地性質特殊，係藉由
土地出（放）租收益，負責照顧貧寒學子順利完成學業，考
量學產基金穩定發展，本部103年2月24日學產房地審核小組
第8次會議紀錄決議，爾後，學產基地新申租及換約案件，
如地上房屋有部分面積作營業使用情形，則不核予自用租金
優惠。爰自上開會議後所訂租約，皆依上開決議核算租金，
並非針對臺端個人。另因臺端租約成立早於上開決議日期，
本部依原租約約定核計自用住宅優惠租金至108年12月31日
止」等語，其後上訴人亦就被上訴人取消自用住宅租金優惠
一事提起訴願，已經兩造另案調整租金事件中，由承審法院
查明無誤，並為兩造所不爭執，有被上訴人提出上開民事訴
訟歷審判決在卷可參（案號：本院110年度竹北簡字第61號
、110年度簡上字第52號，見原審卷第63至76頁），復經本
院依職權調閱兩造另案調整租金事件歷審訴訟卷宗全卷核閱
無訛（見該案一審卷第31頁、二審卷第166、167頁），亦可
知上訴人已經被上訴人告知於未來續租時之承租條件，如地
上房屋有部分面積作營業使用，未來將不再給予自用住宅租
金優惠等情。是上訴人於被上訴人檢附空白之系爭租約以前
，就其將坐落668地號土地上之房屋作住商兩用一事，經被
上訴人告知不再給予自用住宅租金優惠乙節，並非全無所悉
，卻猶在前述空白之系爭租約上用印後寄回予被上訴人，足
見上訴人係在知悉承租668地號土地之租金條件為前提下而
予用印，自堪認上訴人確已同意被上訴人之租金計算方式而
向被上訴人續租668地號土地。
⒌由上可知，兩造就租賃標的及租金等關於租賃契約必要之點
，已達意思表示一致，依前開規定及說明，兩造均應受系爭
租約之拘束，而不得任意反悔毀約，則上訴人主張其將空白
之系爭租約用印後寄回被上訴人，僅係表示同意續租，並未
同意該租金金額云云，洵屬無據，難以信採。
㈢至上訴人另主張系爭租約為制式契約，且顯失公平，依民法
第247條之1規定應屬無效，是被上訴人依系爭租約所開立之
系爭繳款書，亦屬無效云云。按依照當事人一方預定用於同
類契約之條款而訂定之契約，為⒈免除或減輕預定契約條款
之當事人之責任、⒉加重他方當事人之責任、⒊使他方當事人
拋棄權利或限制其行使權利、⒋其他於他方當事人有重大不
利益，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247
條之1定有明文。而本件上訴人僅係空言泛稱系爭租約約定
之租金金額及違約時課予之違約金金額過高而顯失公平，惟
未具體說明其所述究竟符合前開規定何款事由，而有顯失公
平之情形，其主張已難認可採。再者，上開規定所謂「按其
情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務
，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言。而
668地號土地屬中華民國所有，並由被上訴人管理，則被上
訴人就其所管理並出租他人之土地，為因應施政之公益需求
及專責照顧貧寒學子順利完成學業等目的，就未符合條件之
承租人不再給予租金優惠，實難認有何顯失公平之處。遑論
依系爭繳款書記載之繳款金額，僅計算109年1月至111年6月
間上訴人應繳納之基地租金269,451元，而未向上訴人請求
給付違約金，自無任何違約金過高之情事，是上訴人以前開
事由主張系爭租約及系爭繳款書，依民法第247條之1規定應
屬無效云云，亦無理由。
四、綜上所述，上訴人主張兩造間未就系爭租約之租金金額達成
意思表示一致，及主張系爭租約關於租金及違約金之約定違
反民法第247條之1規定無效等情，請求撤銷被上訴人依系爭
租約約定開立之系爭繳款書，為無理由，不應准許。原審就
此為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨猶執前詞指摘
原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 9 月 15 日 民事第一庭審判長法 官 林南薰
法 官 林麗玉
法 官 蔡欣怡
以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 9 月 20 日 書 記 官 吳雅真