臺灣彰化地方法院民事判決
112年度訴字第244號
原 告 林瑞榮
被 告 佑瑜建設實業有限公司
法定代理人 劉致強
被 告 謝献林
謝依婷
共 同
訴訟代理人 張伯書律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國112年9月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告佑瑜建設實業有限公司應給付原告新臺幣（下同）100萬元及自民國112年3月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告謝献林、謝依婷應給付原告100萬元及自民國112年3月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。
本判決第1項於原告以34萬元為被告佑瑜建設實業有限公司供擔保後，得假執行。但被告佑瑜建設實業有限公司如以100萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第2項於原告以34萬元為被告謝献林、謝依婷供擔保後，得假執行。但被告謝献林、謝依婷如以100萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告佑瑜建設實業有限公司負擔百分之32，被告謝献林、謝依婷負擔百分之32，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人 之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項 前段定有明文。本件被告佑瑜建設實業有限公司（下稱佑瑜 公司）經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，亦未委任 訴訟代理人到庭陳述，且核無同法第386條所列各款情形， 爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告因購買「十號苑」建案編號B3之預售房屋（ 即彰化縣○○鄉○○段000○號房屋，下稱系爭房屋）及坐落之基
地（即分割前同段663地號土地分割出同段663-9地號土地， 下稱系爭土地），於民國110年2月23日，與佑瑜公司簽立總 價500萬元之房屋預定買賣契約書（下稱甲約），及與被告 謝献林、謝依婷（下稱謝献林2人）簽立總價288萬元之土地 預定買賣契約書（下稱乙約），原告已給付房屋及土地價金 各100萬元。惟上開建案於111年間無預警停工，已完成結構 體之房屋遭訴外人戴妘芯聲請查封拍賣，為本院111年度司 執字第39440號清償票款事件（下稱系爭執行事件）強制執 行中，佑瑜公司就系爭房屋已陷於給付不能，且可歸責佑瑜 公司，原告自可解除甲約，該約既經解除，同屬聯立契約之 乙約亦有解除事由，遂以本件起訴狀繕本之送達，作為解除 甲、乙約之意思表示，請求佑瑜公司、謝献林2人各返還價 金100萬元。又系爭土地登記在戴妘芯名下，非謝献林2人所 有，產權已不清楚，且土地經佑瑜公司設定抵押權予戴妘芯 、王昱號舜以取得融資，未辦理塗銷，遭法院查封拍賣，已 違反乙約第10條第1、2項事由，依乙約第11條第1項約定， 謝献林2人應給付土地總價15%之違約金432,000元，佑瑜公 司依甲約第17條第5項約定，亦應給付土地總價15%之違約金 750,000元，合計違約金共1,182,000元。佑瑜公司與謝献林 2人各依甲約第17條第5項、乙約第10條第4項約定，應共同 履行違約責任，屬不真正連帶關係。爰依民法第226條，第2 56條，第259條第1款規定，及乙約第11條第1項、第5項、甲 約第18條第1項、第4項約定，提起本件訴訟，並聲明：㈠佑 瑜公司應給付原告3,182,000元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡謝献林2人應 共同給付原告3,182,000元，及自起訴狀繕本送達最後1名被 告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢前2項 之給付，如有任一被告為給付者，其餘被告於該給付範圍內 ，同免給付義務。㈣就第1、2項之請求，願供擔保請准宣告 假執行。
三、被告方面：
㈠佑瑜公司：謝献林2人於簽訂合建契約時，有同意伊先預售土 地，伊於110年農曆過年時開始銷售預售屋。銷售人員吳坤 郎在工地銷售「十號苑」建案預售屋，將房屋與土地一起出 售予原告並簽立甲、乙約，原告有將200萬元匯到原告之帳 戶。系爭房屋已完成九成只剩下貼地磚及衛浴設備與收尾， 伊依甲約應於111年8月底交屋，但遭到戴妘芯聲請查封拍賣 。伊願在房屋拍賣後償還原告給付之200萬元及合理之利息 ，但不同意給付違約金等語，並聲明：原告之訴駁回。 ㈡謝献林2人：謝献林、謝依婷分別於109年7月23日、8月7日與
佑瑜公司簽訂合建契約（下各稱合建甲約、合建乙約），約 定由謝献林提供分割前663土地（謝献林權利範圍為2/3、謝 依婷權利範圍為1/3）及同段664、664-1土地予佑瑜公司興 建房屋，謝献林2人除依約取得分配之房屋外，其餘房屋是 否預售或將來出售皆由佑瑜公司自行處理，與謝献林2人無 涉。又因佑瑜公司稱興建資金不足，需要土地辦理融資貸款 ，其等於110年3月10日將分割前663土地及同段664、664-1 土地出售予佑瑜公司，並約定日後向佑瑜公司買回合建甲、 乙約分配之房屋，並將土地所有權移轉登記予佑瑜公司，可 見其等並未出售土地予原告。再者，其等並未授權他人代理 簽訂乙約，契約上之印文係偽造，亦未向原告收取土地之買 賣價金，自無返還義務。若認乙約有效，願意返還價金100 萬元，但並無違約事由，不用給付違約金，縱認違約事由存 在，約定之違約金亦屬過高，應予酌減等語置辯。並聲明： ⑴原告之訴駁回。⑵若受不利之判決，願供擔保請准免為假執 行。
四、得心證之理由
㈠原告與佑瑜公司、謝献林2人各成立甲約、乙約 原告主張與佑瑜公司、謝献林2人簽定甲、乙約，佑瑜公司 應依甲約負擔出售房屋責任，謝献林2人與佑瑜公司為合建 關係，應以授權或表見代理法律關係依乙約負擔出售土地責 任等語，並提出甲、乙約文件（本院卷第17至54頁）為證， 佑瑜公司並未爭執（本院卷第193頁），謝献林2人則抗辯未 授權佑瑜公司簽訂乙約，其等印文為偽造等語。經查：謝献 林2人與佑瑜公司簽定之合建甲、乙約，係由謝献林2人提供 分割前663土地及同段664、664-1土地，佑瑜公司則負責出 資興建房屋，謝献林2人可挑選其中4戶房地，有合建甲、乙 約在卷可參（本卷第159至175頁），則謝献林2人已知佑瑜 公司在土地上規劃房屋數棟，並計劃銷售謝献林2人所受分 配以外之房屋。又查，佑瑜公司稱謝献林2人有同意伊簽預 售土地等語（本院卷第193頁），與謝献林2人稱除分配之房 屋外，其餘房屋是否預售或將來是否出售之事宜則由佑瑜公 司自行處理等語（本院卷第155頁）相符，且本件銷售方式 與一般國內合建建案預售屋之銷售慣例，因合建建物於預售 階段，其基地所有權多為地主所有，故買方與建商與地主分 別簽立買受之房屋與土地買賣契約書，並多由地主授權建商 以其代理人身份等情相同，可見謝献林2人與佑瑜公司合建 時，已有同意並授權佑瑜公司對外代理其等銷售預售屋坐落 之基地，則原告與謝献林2人之代理人佑瑜公司簽立乙約， 乙約即在原告與謝献林2人有效成立，原告主張乙約有效，
謝献林2人應負乙約責任等語，應屬可採。至於謝献林2人抗 辯乙約之用印章非其等交付，並無出售土地之意等語，惟因 謝献林2人已同意佑瑜公司對外銷售房地，應可預見佑瑜公 司於預售時代刻印章與買方簽約，並使效果歸屬於謝献林2 人本人，自無因謝献林2人有無提供簽約章乙節而異其效力 ，謝献林2人此部分之抗辯，並不足採。
㈡原告得請求佑瑜公司、謝献林2人各返還價金100萬元 ⒈按土地登記規則第141條第1項前段規定，不動產經法院囑託 辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分登記後，未為塗銷前 ，登記機關應停止與其權利有關之新登記。準此，不動產經 法院囑託辦理暫時處分登記後，在未為塗銷登記前，登記機 關應停止與其權利有關之新登記，則債權人對該不動產相關 權利登記之請求，即處於不能行使之狀態，而陷於給付不能 ，且債務人給付不能，以事實審法院裁判時為準，如事實審 法院言詞辯論終結時，債務人處於給付不能之狀態，縱其不 能之情形，將來或可除去，仍難謂非給付不能（最高法院70 年度台上字第1840號、88年度台上字第880號判決要旨參照 ）。
⒉查佑瑜公司所興建「十號苑」建案房屋結構體已完工，經戴 妘芯以清償票款為由，向系爭執行事件聲請查封拍賣，於本 件言詞辯論終結時，仍在拍賣程序中，此為兩造不爭執，並 經本院職權取系爭執行事件卷宗查閱無訛（執行事件影卷另 放），則在未為塗銷查封登記前，佑瑜公司自無可能將系爭 房屋之所有權移轉登記予原告，原告對系爭房屋所有權登記 之請求，即處於不能行使之狀態，而陷於給付不能，原告依 民法第254條規定以起訴狀向佑瑜公司為解除契約之意思表 示，於112年3月13日（本院卷第137頁）到達佑瑜公司時已 生解除契約效力，且因甲約第17條第5項及乙約第10條第4項 ，均有約定「預定本約買賣房屋（土地），需與土地（房屋 ）預定之買賣合約書之出賣人訂立土地（房屋）預定買賣契 約書；如二者之一有失效之事由，則另一契約亦同時失效」 之聨立契約約款，則乙約於112年3月13日同生解除效力。則 原告於解除甲、乙約效力後，依民法第259條第1款請求佑瑜 公司、謝献林2人返還受領之價金各100萬元，應屬有據。 ㈢原告不得向佑瑜公司、謝献林2人請求給付違約金 ⒈聯立契約之成立與否、無效、撤銷或解除，固應同其命運， 惟其有關法律關係應分別適用各個契約之約定，是如債務不 履行之損害賠償、回復原狀、給付違約金等，應依各契約之 約定。
⒉原告主張系爭土地登記在戴妘芯名下，產權已不清楚，及土
地因融資所辦理之抵押權登記未塗銷，遭法院查封拍賣，為 乙約第10條第1、2項之違約事由，謝献林2人應依乙約第11 條第1項給付違約金432,000元等語，為謝献林2人否認，應 由原告舉證。經查：乙約第10條第1項約定於一物數賣時， 買方得定相當期限催告賣方解決，逾期未解決時，買方可解 除契約，並依違約金約定處罰等語（本院卷第46頁），系爭 土地雖自謝献林2人輾轉登記在戴妘芯名下，有一物數賣情 況，但原告並無限期催告謝献林2人解決，原告主張謝献林2 人有乙約第10第1項之違約事由等語，自不足採。又乙約第1 0條第2項約定土地若因賣方與土地融資而設定他項權利，賣 方應於取得買方之金融機構貸款，即負責清理塗銷，倘逾買 方所定相期限仍不解決，買方可解除契約，並依違約金約定 處罰等語（本院卷第46頁），系爭土地雖有設定抵押權，但 原告自承於交屋後始會辦理貸款，且原告亦未限期請求謝献 林2人清理塗銷抵押權登記，原告主張謝献林2人有乙約第10 第2項之違約事由等語，亦不足採。則以謝献林2人並無原告 主張乙約第10第1、2項之違約事由，其主張依乙約第11條第 1項約定請求謝献林2人給付違約金，及請求佑瑜公司同負甲 約違約金責任等語，自無可採。
㈣本件請求並非不真正連帶債務
原告雖主張依甲約第17條第5項及乙約第10條第4項均約定： 雙方同意對「土地（房屋）預定買賣契約書所規定之義務亦 應負履行責任」，則被告間就本件請求為不真正帶債務等語 。惟原告係以給付不能之法定解除事由，解除甲、乙約之效 力，並非依甲、乙約之約定事由解除契約，原告依民法第25 9條第1項請求返還之價金，僅限佑瑜公司及謝献林2人各自 受領部分，並非被告間負有返還全部價金之責任，原告主張 被告間為不真正帶債務等語，尚屬無據。
五、綜上，原告依民法第259條第1款請求佑瑜公司給付100萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日即112年3月14日（本院卷第139 頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；謝献 林2人應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達最後1名被 告翌日即112年3月26日（本院卷第141、143頁）起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，均應予准 許。逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所提證據，均與本 件之判斷結果不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分核無不 合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依謝献林2人請求及職 權命佑瑜公司亦得供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其
假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。八、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第 79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 9 月 27 日 民事第二庭 法 官 李莉玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 9 月 28 日 書記官 許雅涵
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