臺灣彰化地方法院民事判決
111年度訴字第867號
原 告 蘇名湖
蘇玉燕
蘇名珠
兼 共 同
訴訟代理人 蘇玉宗
被 告 陳正爐
陳正慶
陳弘仁
共 同
訴訟代理人 林惠玉
被 告 陳正宗
送達處所：臺北市○○區○○路000號 0樓
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年9月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有彰化縣○○鄉○○段000地號土地，應依附表二及附圖 二（即彰化縣二林地政事務所收件日期文號112年5月12日二 土測字第964號土地複丈成果圖）所示分割方法予以分割。二、原告應按附表三所示之金額金錢補償予被告。三、訴訟費用由兩造依附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示比例 負擔。
事實及理由
壹、兩造陳述（本件所有原告下合稱原告，所有被告下合稱被告 ，單指一人則逕稱其姓名）：
一、原告主張：
㈠坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地），面積 為3,308平方公尺，為兩造所共有，各共有人應有部分如 附表一所示。
㈡系爭土地南邊鄰地即彰化縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱 系爭土地南邊鄰地）為原告所公同共有，具有接鄰使用效 益，且系爭土地南側上建有磚造平房、樓房及鐵皮屋等建 物，亦為原告所公同共有，原告均有意願保留。然系爭土 地無因物之使用目的不能分割，兩造又未訂有不分割之契 約或約定不分割之期限，惟就分割方法未能達成協議，爰 依民法第823條、第824條規定，請求依據附表二及附圖二 （即彰化縣二林地政事務所收件日期文號112年5月12日二
土測字第964號土地複丈成果圖）所示分割方法（下稱原 告方案）予以分割，將系爭土地南側分配予原告，北側分 配予被告，使分割後之上開建物與所坐落之土地為同一人 ，便於土地及建物之利用。
二、被告辯稱：
㈠陳正爐、陳正慶、陳弘仁表示：渠等同意分割，但不同意 原告方案，系爭土地為農業用地，原告於系爭土地上所建 之建物有違法令，不足為左右分割事件之必然因素，且彰 化縣○○鄉○○段000○000○000地號、同鄉竹政段711地號土地 （以下逕稱地號）近鄰系爭土地北側，目前為原告作為石 材加工廠或石材相關倉儲之用，如將系爭土地北側分配予 原告，則可免去遠距離石材堆置，更符合經濟效益，故請 求依據附圖三（即彰化縣二林地政事務所收件日期文號11 2年5月12日二土測字第965號土地複丈成果）所示分割方 法（下稱被告方案）予以分割，將系爭土地南側分配予被 告，北側分配予原告。
㈡陳正宗表示：同意分割，請求依據被告方案予以分割。貳、本院之判斷：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 ；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查： ㈠系爭土地為兩造分別共有，應有部分各如附表一所示，土 地使用分區為竹塘都市計畫農業區，有彰化縣竹塘鄉都市 計畫土地使用分區證明書及系爭土地公務用謄本在卷可稽 （本院卷第25、79至83頁）；依農業發展條例第3條第10 款規定，系爭土地固屬於農業用地，其上亦建有數棟未辦 保存登記建物（詳後述），然系爭土地未遭套繪管制，有 彰化縣二林地政事務所112年5月23日二地二字第11200029 63號函可稽（本院卷第293頁），從而原告訴請分割系爭 土地，並無違反農業發展條例第18條、農業用地興建農舍 辦法第12條等相關規定。
㈡又核諸卷內資料，兩造就系爭土地依法既無不能分割之情 事，亦無因物之使用目的不能分割情形，兩造復未定有不 分割之協議，且就分割方式無法達成協議，則原告請求裁 判分割系爭土地，於法有據，應予准許。
二、按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法 ，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，以原物 分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配顯有困難者 ，得將原物分配於部分共有人；以原物為分配時，因共有 人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共
有，民法第824條第1項、第2項第1款與第4項分別定有明 文。又共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起 請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當 之分配，不受任何共有人主張之拘束；惟定共有物分割之 方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願 、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、 分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定 一適當公平之方法以為分割（最高法院49年台上字第2569 號判決、96年度台上字第108號判決、98年度台上字第205 8號判決及74年度第1次民事庭會議決議㈡參照）。經查： ㈠系爭土地東臨中興街148巷，北臨忠孝街77巷；又系爭土地 北側為農田，所臨道路平均高於農田，故東北角設有抽水 機，西南側設有一條水路排水；另系爭土地南側建有數棟 未辦保存登記之建物，由蘇名湖及蘇玉宗使用中；有關系 爭土地使用情形，略如附圖一（即彰化縣二林地政事務所 收件日期文號111年12月26日二土測字第2313號土地複丈 成果圖）所示，經本院會同當事人及彰化縣二林地政事務 所於112年1月11日至現場勘驗屬實，並有現場簡圖及現場 照片存卷可憑（本院卷第179至207頁）。 ㈡查兩造分割方案均將系爭土地分為南、北兩部分。其中原 告方案將系爭土地南側區塊分歸予原告，北側區塊則分歸 予被告維持共有；至於被告方案各區塊所有權人則與原告 方案相反，亦即由被告取得南側區塊，原告則分得北側區 塊。從而兩方案最大區別在於：系爭土地南北側兩區塊究 應分歸予兩造何人？此乃本件分割方法審酌重點。 ㈢就被告方案言：
⒈被告主張將系爭土地北側區塊分歸予原告，無非係以： 系爭土地北方之竹塘段768、769、770地號土地及竹政 段711地號土地為原告家族倉儲所用，可與分割後北側 區塊合併利用等理由為據（本院卷第135、139、218、2 41頁）。然核諸竹塘段768、769、770地號土地及竹政 段711地號土地均非原告所有（本院卷第171至177頁） ，且原告稱僅租用該地做倉儲使用，仍有被收回可能等 語（本院卷第218頁）；復參以系爭土地與竹塘段768、 769、770地號土地及竹政段711地號土地間並非緊密相 鄰，中間仍有道路將彼此隔離（本院卷第183頁）；凡 此均與所謂「相鄰土地合併利用」之情形迥然有別，則 被告前揭主張尚有誤會，無從憑採。
⒉又稽之系爭土地南側之805-3地號土地固為被告所有（本 院卷第159、161頁），然該筆土地與系爭土地間尚有非
屬被告所有之805-1地號土地相隔，縱被告取得系爭土 地南側區塊，亦難與其所有805-3地號土地合併利用。 ⒊從而本件如採被告方案為分割方法，自難謂妥適。 ㈣反觀原告方案：
⒈將系爭土地南側分配由原告取得，則可使分割後的土地 與緊鄰系爭土地南邊同為原告所公同共有之同段805-1 地號土地（本院卷第163至165頁）合併使用，增加土地 利用之效能與經濟效用。
⒉復按分割共有物固不受分管契約之拘束，惟儘量依各共 有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所 受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院 82年度台上字第1990號判決參照）。查系爭土地南側之 建物由蘇名湖及蘇玉宗使用中，業經原告於本院至現場 勘驗時陳述明確（本院卷第182頁），且為被告所不爭 執，堪信為真實。則系爭土地依原告方案予以分割後， 上開建物所坐落之土地分歸原告取得，亦符合系爭土地 之使用現狀。
⒊再酌以系爭土地依原告方案分割後之各區塊地形尚屬方 正，無礙系爭土地依原使用目的繼續利用。再參諸被告 維持共有部分業經被告同意在案（本院卷第270至271頁 ）；暨考量分割後各區塊均有連接對外道路，對外出入 通行無礙，益徵原告方案較為可採。
三、以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有 部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明 文。共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共 有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人 取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為 補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數 時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分 得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例 ，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互 相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判決參照）。 經查系爭土地經分割後，因位置不同其價值自有差異，依前 揭條文意旨及說明，自應互為找補。經本院將兩造分割方案 囑託竣吉不動產估價師事務所估價，復經該所於112年7月26 日以竣吉估字第1120726001號函檢送估價報告書（下稱估價 報告，該估價報告外放）在案。觀諸該估價報告乃該所依不 動產估價技術規則相關規定，進行價格形成之主要因素分析 ，包括一般因素分析、不動產市場概況分析、區域因素分析 、個別因素分析及最有效使用分析，並以比較法為評估方法
，就兩造分割方案評估形成最終價格及兩造分割後互為找補 金額，核屬公允，自堪採為兩造補償之基準。又被告均同意 平均受領補償金額（本院卷第396頁），故原告方案之找補 金額如附表三所示，應屬妥適。至原告固指摘：系爭土地為 農地，系爭土地南邊鄰地為建地，使用地類別並不相同，無 法合併利用，且估價報告評估「接鄰使用效益」之結果顯不 客觀並有瑕疵，認為採原告方案不應找補金額予被告等語（ 本院卷第383至391、396、397頁）。然查所謂土地合併利用 ，係指將數筆土地合併使用，發揮其經濟價值，並可於分配 後作整體規劃、運用而言，此與鄰地間是否為相同使用地類 別無涉；又估價報告就「接鄰使用效益」部分，係已考量系 爭土地與臨地住宅區土地合併開發利用之可行性與限制性、 回饋金負擔、土地共有關係及臨地接鄰使用可及性等相關因 素，經綜合評估而作成，並於估價報告中詳列判斷標準及過 程，自非無稽。復觀諸原告於會勘估價過程中，亦自承系爭 土地南邊鄰地具有接鄰使用效益，有彰化縣○○鄉○○段000地 號分割共有物鑑估案會勘出席發言單在卷可佐（本院卷第36 3頁）。從而，原告前揭質疑並無理由，自難憑採。參、綜上所述，本院審酌兩造之意願、系爭土地上建物所坐落之 範圍、共有物之性質、分割前之使用狀態、各共有人分得部 分所得利用之價值暨經濟效用等情形，認以原告方案分割， 當為合理、公平，爰判決如主文所示。
肆、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本件因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴 訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴乃形 成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並 無所謂何造勝訴、敗訴之問題，爰審酌兩造各自因本件分割 訴訟所得利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造依附表一「 訴訟費用負擔比例」欄所示比例分擔，始為公平，附此敘明 。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與 判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。陸、據上論結，依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書、第 2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 25 日 民事第一庭 法 官 徐沛然
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 9 月 25 日 書記官 游峻弦
附表一：兩造就系爭土地之應有部分及訴訟費用負擔比例編號 共有人 權利範圍 （應有部分） 訴訟費用負擔比例 1 蘇名湖、蘇玉燕、蘇名珠、蘇玉宗等4人 公同共有1/2 連帶負擔50％ 2 陳正爐 1/8 12.5％ 3 陳正慶 1/8 12.5％ 4 陳弘仁 1/8 12.5％ 5 陳正宗 1/8 12.5％ 合計 1/1 100％
附表二：原告方案
附圖二編號 面積（平方公尺） 分配人 修正甲 1,652 由蘇名湖、蘇玉燕、蘇名珠、蘇玉宗等4人公同共有 修正乙 1,656 由陳正爐、陳正慶、陳弘仁、陳正宗各按應有部分1/4之比例維持共有
附表三：共有人應付及應受金錢補償明細表（單位：新臺幣）
附圖一：系爭土地現況圖（彰化縣二林地政事務所收件日期文號 111年12月26日二土測字第2313號土地複丈成果圖）附圖二：原告方案（彰化縣二林地政事務所收件日期文號112年5 月12日二土測字第964號土地複丈成果圖）附圖三：被告方案（彰化縣二林地政事務所收件日期文號112年5 月12日二土測字第965號土地複丈成果圖）