臺灣屏東地方法院民事判決
112年度訴字第261號
原 告 藍明毅
兼上列一人
訴訟代理人 藍光毅
上 一 人
訴訟代理人 藍紹華
被 告 劉麗文
訴訟代理人 劉怡岑
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國112年8月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣2萬2,496元，及自民國112年5月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之23，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段000地號面積1,595平方公尺 土地（下稱系爭土地），原為原告之父藍家芳所有，藍家芳 於民國84年8月3日死亡後，由原告因分割繼承而取得，應有 部分各為2分之1。被告之母劉林新桃原向藍家芳承租系爭土 地如附圖所示編號C部分面積148平方公尺，用以建造門牌號 碼同鄉仁愛路104號房屋（下稱系爭房屋），租金按申報地 價年息百分之5計算，收取租金之時間則均為每年12月間（ 下稱系爭租約）。嗣於105年3月5日劉林新桃出具同意書將 其承租權轉讓予其子即被告，業經兩造同意，被告亦如數繳 納105年至109年之租金。惟被告嗣後竟拒不繳納110、111年 之租金，原告遂於111年12月24日委託原告藍光毅之大舅子 蘇禎廣及女兒藍卿華、女婿吳瑞生前往收租，並授權其等全 權處理系爭租約相關事宜，然被告仍不繳納，並表示欲終止 租約，經蘇禎廣表示同意，則系爭租約自112年1月1日起即 已終止。又系爭房屋為劉林新桃生前所建，劉林新桃死亡後 ，由被告取得（被告4名姊妹不繼承），被告占有如附圖所 示編號C部分土地，已無合法權源，爰依民法第767條第1項 規定，請求被告拆除系爭房屋，將土地返還原告。此外，被 告尚積欠原告110、111年2年之租金共新臺幣（下同）2萬2, 496元，爰依系爭租約，請求被告加計法定遲延利息給付原
告2萬2,496元等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地如附 圖所示編號C部分面積148平方公尺上之系爭房屋拆除，並將 土地返還原告。㈡被告應給付原告2萬2,496元，及自起訴狀 繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算 之利息。
二、被告則以：系爭房屋確係劉林新桃所建，劉林新桃於105年7 月17日死亡，當時尚生存之姊妹，均同意由被告取得系爭房 屋，是被告對系爭房屋具事實上處分權。又劉林新桃確於10 5年3月5日出具同意書，將系爭土地承租權轉讓被告，並經 被告之同意，且100年至104年5年之租金共4萬7,360元，實 際上係由被告所支付。嗣後105至109年間之租金，被告亦如 數按年給付，僅110、111年部分尚未繳納，原因係系爭房屋 占用部分鄰地，鄰地所有人係被告之四舅，其曾暗示欲將土 地索回，如此勢必須拆除系爭房屋之廁所及部分停車庫，系 爭房屋恐將無法繼續供居住使用，故被告始暫時未繳納上開 2年之租金，被告願意繳納積欠原告之2年租金共2萬2,496元 。其次，被告於111年12月24日當日確與蘇禎廣等人商討系 爭土地租賃及租金繳納之問題，然除談及終止租約外，亦談 到估價補償系爭房屋之問題，原告迄今未與被告就估價補償 之問題達成共識，自不得片斷解釋兩造已合意終止系爭土地 之租約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張系爭土地原為藍家芳所有，藍家芳於84年8月3日死 亡後，由原告因分割繼承而取得，應有部分各為2分之1。劉 林新桃原向藍家芳承租系爭土地如附圖所示編號C部分面積1 48平方公尺，用以建造系爭房屋，租金按申報地價年息百分 之5計算，收取租金的時間為每年12月間。嗣於105年3月5日 劉林新桃出具同意書將其承租權轉讓予被告，業經兩造同意 ，被告亦如數繳納105年至109年之租金，惟被告嗣後並未繳 納110、111年之租金，積欠原告租金共2萬2,496元。又系爭 房屋為劉林新桃生前所建，劉林新桃死亡後，由被告單獨取 得等事實，業據其等提出土地登記謄本、同意書及本院98年 度訴字第3號判決為證（見本院卷第23至25、30至43、50、5 2頁），並經本院調取系爭土地109年至110年之申報地價查 核屬實（見本院卷第186至188頁），且為兩造所不爭執，此 部分事實，堪信為真。
四、得心證之理由：
㈠請求拆屋還地部分：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要 之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要
之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之， 民法第153條定有明文。依上開規定，當事人對於契約必要 之點必須意思一致，契約始能立。所謂必要之點通常固指契 約之要素，但對於契約之常素或偶素，當事人之意思如特別 注重時，該常素或偶素亦可成為必要之點（最高法院106年 度台上字第2號判決意旨參照）。
⒉經查，原告主張兩造已合意終止系爭租約，無非係以蘇禎廣 、藍卿華、吳瑞生與被告間之口頭約定為依據，並提出錄音 譯文為證，惟查，觀諸錄音譯文所示（見本院卷第150至174 頁，尤其係160、162、168頁）：
被 告：不要租了
蘇 禎 廣：那這個租約就到今天已經截止了
被 告：好，好
蘇 禎 廣：既然你有房子，現在地，就租約終止了 被 告：照事實沒辦法
蘇 禎 廣：那這房子你如果有意思要賣光毅（按即被告藍光 毅），你要開個價格
蘇 禎 廣：你們兩個私下商量，看房子…，房子是你們的你 們要賣光毅多少，看要賣多少？
被 告：給他開，地人家的永遠就是人家的。 蘇 禎 廣：你們兩個價格商量，我回去在（再）跟光毅說看 看，你們的意見提供參考。中（終）止租約這個 你們沒有意見。
被 告：對對對
由是可見，被告雖言及同意終止系爭租約，惟其一併提出原 告必須購買或補償系爭房屋之要求，即要求原告應補償其系 爭房屋遭拆除之損失，綜觀被告整體之意思表示，顯然特別 注重系爭房屋之購買或補償，亦即其將原告必須購買或補償 系爭房屋作為同意終止系爭租約之必要之點，從而，兩造間 必須就購買系爭房屋或補償系爭房屋遭拆除之損失及價格達 成一致，系爭租約終止之合意始謂成立。然原告藍光毅迄今 未與被告商討系爭房屋遭拆除之補償或購買系爭房屋之問題 ，兩造間並未就此必要之點意思一致，為兩造所不爭執，則 兩造間就系爭租約之合意終止即不成立，被告依系爭租約， 仍屬合法占用系爭土地如附圖所示編號C部分土地，原告猶 以兩造間已合意終止系爭租約為由，請求被告拆除系爭房屋 ，並返還土地，於法自屬無據。
㈡請求給付租金部分：
本件被告並不爭執積欠原告110、111年2年之租金（見本院 卷第111頁），依系爭租約，系爭房屋坐落系爭土地之面積
為148平方公尺，系爭土地110年之申報地價為每平方公尺1, 440元，111年之申報地價為每平方公尺1,600元，則被告積 欠原告110、111年2年租金即為2萬2,496元【計算式：（144 0+1600）×148×5％＝22496】。從而，原告依系爭租約，請求 被告加計法定遲延利息給付其2萬2,496元，即屬有據。五、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項規定及系爭租約， 請求被告拆除系爭房屋返還土地，並給付其2萬2,496元，及 自起訴狀繕本送達翌日（即112年5月12日）起，至清償日止 ，按週年利率百分之5計算之利息，於如主文第1所示範圍內 ，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。 本判決原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依 民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行 。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 9 月 13 日 民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 劉千瑜
法 官 高世軒
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 9 月 13 日 書記官 潘豐益