臺灣宜蘭地方法院民事判決
111年度訴字第576號
原 告 游登發 住○○市○○區○○路○段00號4樓
游名儀
游秀蘭
游開成
游秀鳳
游達聲
游灯燦
共 同
訴訟代理人 簡坤山律師
被 告 黃昌枝
黃昌鏗
共 同
訴訟代理人 吳振東律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國112年8月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告黃昌枝應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段0000地號土地上如附 圖編號Ａ（二層RC加強磚造，面積126.11平方公尺)、編號Ｂ （一層鐵皮車庫，面積34.80平方公尺）、編號Ｃ（一層鐵皮 倉庫，面積25.28平方公尺)、編號Ｄ（一層磚造鐵皮屋廚房 ，面積16.46平方公尺）所示之地上物拆除，並將土地騰空 返還予原告。
二、被告黃昌鏗應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段0000地號土地上如附 圖編號Ｅ(一層磚造鐵皮屋，面積157.43平方公尺)、編號Ｆ（ 鐵皮圍籬，面積3.32平方公尺）所示之地上物拆除，並將土 地騰空返還予原告。
三、被告黃昌枝應自民國112年8月29日起至返還本判決第一項所 示土地之日止，按年給付原告游登發、游名儀、游秀蘭、游 開成、游秀鳳、游達聲、游灯燦各新臺幣（下同）4,864元 。
四、被告黃昌鏗應自112年8月29日起至返還本判決第二項所示土 地之日止，按年給付原告游登發、游名儀、游秀蘭、游開成 、游秀鳳、游達聲、游灯燦各3,858元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告黃昌枝負擔56％，被告黃昌鏗負擔44％。七、本判決第一項於原告以116萬8,615元為被告黃昌枝供擔保後 ，得假執行。但被告黃昌枝如以350萬5,845元為原告預供擔
保，得免為假執行。
八、本判決第二項於原告以92萬6,992元為被告黃昌鏗供擔保後 ，得假執行。但被告黃昌鏗如以278萬0,975元為原告預供擔 保，得免為假執行。
九、本判決第三項各到期部分，於原告每期各以1,621元為被告 黃昌枝供擔保後，得假執行。但被告黃昌枝每期如各以4,86 4元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第四項各到期部分，於原告每期各以1,286元為被告 黃昌鏗供擔保後，得假執行。但被告黃昌鏗每期如各以3,85 8元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
原告於宜蘭縣宜蘭地政事務所測量坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000 0地號土地（重測前為宜蘭縣○○鄉○○段000地號，下稱系爭土 地，同段土地下逕稱地號）遭占用面積後，於民國112年8月 28日更正占用土地面積及不當得利請求之起迄日及金額（本 院卷第267、268頁），經核屬擴張、減縮應受判決事項之聲 明，符合民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告游登發、游名儀、游秀蘭、游開成、游秀鳳、游達聲、 游灯燦（下合稱原告）共有之系爭土地（應有部分各7分之1 ），遭被告黃昌枝、黃昌鏗（下單指其一則逕稱其名，全體 被告則合稱被告）分別所有如宜蘭縣宜蘭地政事務所複丈日 期112年5月19日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A至F 部分地上物無權占用（下合稱系爭地上物，各地上物坐落面 積及事實上處分權人詳如附表所載），依民法第767條第1項 前段、中段規定請求被告拆除系爭地上物，並將上開土地返 還予原告。
㈡被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，爰併 依民法第179條規定，請求黃昌枝返還自108年12月24日起算 至112年2月24日止，依系爭土地之申報地價乘以占用面積， 按年息10%計算占用原告系爭土地之不當得利，另自112年2 月25日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告相當於租金 之不當得利各4,864元；請求黃昌鏗返還自起訴之日回溯5年 ，依系爭土地之申報地價乘以占用面積，按年息10%計算占 用原告系爭土地之不當得利，另自民事辯論意旨狀繕本送達 翌日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告各3,858元。 ㈢兩造間之租佃關係存在於同段1589、1588地號及宜蘭市○○○段
00地號土地，未包含系爭土地（為建地）在內，況且兩造三 七五租佃契約業已終止，縱使存有三七五租佃契約亦無法租 地建物，則被告以三七五租佃契約，抗辯係有權占用系爭土 地，並無理由。
㈣兩造就系爭土地縱有使用借貸關係，因黃昌盛、黃秀璋未經 貸與人（即地主）之同意，擅自將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路 00巷00號及33號房屋（下分稱系爭31、33號房屋，合稱系爭 房屋）輾轉贈與被告，今借用人、貸與人均已死亡，原告亦 得依民法第472條第2款及第4款規定，終止使用借貸關係， 爰以民事辯論意旨狀繕本之送達，作為終止使用借貸關係之 意思表示通知。
㈤聲明：如主文第1、2、4項所示；黃昌枝應給付原告各1萬5,4 01元，並自民事辯論意旨狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息（自取得房屋之日即108年12月24日至1 12年2月24日止之不當得利）；黃昌枝應自112年2月25日起 至返還系爭土地之日止，按年給付原告各4,864元之不當得 利；黃昌鏗應給付原告各1萬9,290元，並自民事辯論意旨狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（起訴前 回溯5年之不當得利）；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠被告之祖父黃森赤與原告之被繼承人游永進就系爭土地訂有 三七五租約，被告之父黃秀璋於租約期間，取得使用同意書 ，興建系爭33號房屋，被告之胞兄黃昌盛於租約期間之74年 間，取得土地使用同意書，在系爭土地（即重測前三泰段10 2地號)上興建系爭31號房屋，被告方所給付租金除三七五租 金外亦包含租地建物之租金，故兩造間為租地建物之租賃關 係，黃秀璋、黃昌盛自屬有權占有。黃昌鏗、黃昌枝先後因 贈與原因而取得系爭33、31號房屋並繼續占用系爭土地。被 告自得本此占有之連鎖關係，對原告主張有權占有。 ㈡黃秀璋、黃昌盛與游永進間就系爭土地成立之使用借貸契約 ，其借貸之目的為興建房屋居住，系爭房屋目前仍供被告及 其家人居住使用，被告亦無違反使用借貸契約約定之情事。 原告自不得以借用人黃秀璋死亡為由，主張依民法第464條 及472條第4項規定終止兩造間之使用借貸契約。 ㈢系爭土地為特定農業區甲種建築用地，坐落宜蘭縣員山鄉惠 好路16巷，地點偏闢，非商業繁盛或交通要道，就日常生活 機能而言，不具便利性。系爭土地上所興建之系爭31號及33 號房屋為被告所有，作為住家及倉庫使用。是縱認被告無權 占用系爭土地而受有利益，其相當於租金之不當得利，亦應 以按土地申報總額年息3%計算為適當。
㈣聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；願供擔保請准免為 假執行宣告。
三、爭點整理：
㈠不爭執事項：
⒈原告為系爭土地之共有人，應有部分各7分之1，其上有如附 圖編號A、B、C、D（即系爭31號房屋）與E、F（即系爭33號 房屋）所示未保存登記之地上物。
⒉系爭31號房屋為黃昌盛於74年起造，106年5月5日贈與黃昌鏗 ，於108年12月23日再贈與黃昌枝。
⒊系爭33號房屋則原為黃秀璋所有，之後因繼承變更為黃阿却 ，復於106年7月1日贈與為黃昌鏗所有等節。 ⒋上情業據原告提出地籍圖、系爭土地登記謄本、現場照片、 系爭31號及33號房屋稅籍資料、宜蘭縣員山鄉公所109年4月 7日及8月27日函文、系爭土地地價查詢資料可憑（本院卷第 19、21-23、25、69-73、75-83、85、225-236頁），且有宜 蘭縣員山鄉公所112年6月13日檢送74年5月27日建局員字第5 469號使用執照、建築物之建築執照申請相關資料、系爭31 號、33號房屋原始房屋稅籍登記表、稅籍證明書、平面圖及 設立房屋稅籍迄今納稅義務人移轉紀錄表、系爭土地登記公 務用謄本暨異動索引（本院卷第31-47、51-55、251-260頁 ），並經本院會同兩造現場履勘，囑託宜蘭縣宜蘭地政事務 所測量被告占用系爭土地之面積及位置，經該所測量後製成 如附圖所示之複丈成果圖，有本院勘驗筆錄、現場照片（本 院卷第151-157、159-164頁）、系爭土地複丈成果圖在卷可 稽（本院卷第171頁），並為被告所不爭執，原告此部分主 張自可信為真實，而列為不爭執事項。
㈡爭點：
至原告主張系爭地上物為無權占有，為被告所否認，並以前 詞置辯，是本院應判斷之重點在於：
⒈兩造之間有無存在租地建屋或使用借貸關係？若為使用借貸 ，目前法律關係狀態為何？
⒉原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？得以 請求之範圍為何？
四、本院之判斷：【爭點⒈部分，被告自使用借貸關係終止後， 為無權占有系爭土地】。
㈠兩造間使用借貸關係，業經原告合法終止：
⒈按「有下列各款情形之一者，貸與人得終止契約：貸與人因 不可預知之情事，自己需用借用物者。借用人違反約定或 依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許 第三人使用者。因借用人怠於注意，致借用物毀損或有毀
損之虞者。借用人死亡者。」民法第472條定有明文。又使 用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當 事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言。倘借用 人未經貸與人同意，擅將借用物轉讓第三人使用者，貸與人 自得終止契約（最高法院49年台上字第381號判例要旨參照 ）。使用借貸既係無償以物供他方使用，往往發生於具有信 賴關係之當事人間，故借用人負有自己使用借用物之義務， 未經貸與人同意，不得任意讓與第三人使用，民法第467條 第2項因而規定「借用人非經貸與人之同意，不得允許第三 人使用借用物」，若借用人違反者（例如將使用權讓與第三 人而處分借用物），貸與人即得依民法第472條第2款規定終 止契約。亦即借用人若借用土地來建屋，即負有自己使用借 用物（土地）之義務，未經貸與人（土地所有權人）同意， 不得任意讓與第三人使用。
⒉經查，系爭31號房屋係由原告之被繼承人游永進出具同意書 同意黃昌盛興建，有游永進於00年0月0日出具之土地使用權 同意書及房屋稅籍紀錄表可佐（本卷院第33頁、見使用執照 及建築執照卷第25、26頁），另游永進亦有出具同意書同意 黃秀璋於系爭土地興建房屋，有該同意書可憑（本院卷第28 9頁），可認原告之被繼承人曾同意黃昌盛、黃秀璋使用系 爭土地興建房屋，然上開同意書並無約定使用對價或租金之 記載，且原告亦否認有兩造間有租地建屋之有償關係存在， 被告未能就此提出就系爭土地支付租金建屋之反證。是被告 辯稱雙方為租地建屋關係，自屬無據。是黃昌盛、黃秀璋應 係向原告之被繼承人無償借用系爭土地興建系爭地上物，而 為使用借貸關係。
⒊然借用人負有自己使用借用物之義務，未經貸與人同意，不 得任意讓與第三人使用。系爭31號房屋，經由黃昌盛於106 年5月5日贈與黃昌鏗，而黃昌鏗復於108年12月23日再贈與 黃昌枝，另33號房屋於黃秀璋死亡後因繼承變更為黃阿却， 復於106年7月1日由黃阿却贈與給黃昌鏗等情，此為兩造所 不爭執，被告未能提出前揭轉贈過程，有徵得原告或其被繼 承人同意而繼受上開使用借貸契約之佐證（本院卷第223頁 ），可認原始土地借用人黃昌盛、黃秀璋形同未經貸與人即 游永進或原告之同意，即將使用系爭土地之權利贈與第三人 ，而違反民法第472條第2款後段之規定，則原告主張依民法 第472條第2款之規定，終止使用借貸關係，即屬有據。 ⒋原告主張以112年8月28日民事辯論意旨狀之送達，作為終止 使用借貸關係之意思表示，而該繕本業於同日送達被告之訴 訟代理人，此為被告所自陳（本院卷第280頁），自生合法
終止使用借貸關係之效力，而使用借貸關係終止後，被告已 無合法占用土地之權源，則原告以土地所有權人身分，請求 被告拆除系爭地上物返還土地，即為有理由。
㈡縱兩造就系爭土地曾存有耕地三七五租約，亦無法興建系爭 地上物：
⒈被告另抗辯：兩造先前之三七五租約包含系爭房屋所坐落之 基地，故為租地建屋關係，並聲請函調租約字號：宜員惠字 第2號私有耕地三七五租約歷次簽訂租約資料及系爭土地（ 重測前員山鄉三泰段102地號土地）於64年6月21日地目調整 前之舊土地登記簿謄本，欲證明上開事實等節。然按佃農在 承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利 耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的（最高 法院64年台上字第571號判例意旨參照）。再按承租人固非 不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為 目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或 臨時休息之用，非以解決承租人家族實際居住問題為其目的 。如承租人所建房屋係供居住或其他非耕作之用，即與農舍 有間，均在不自任耕作之列。至無自用農舍而需興建之農民 ，於自有農業用地興建農舍者，依農業發展條例第18條第4 項，暨行政院農業委員會訂定發布「農業用地興建農舍辦法 」第3條（102年7月1日修正後條序為第2條）第1項第5款規 定，其起造人限於該農舍坐落土地之所有權人，已明文排除 農地承租人有其適用（最高法院104年度台上字第2412號判 決意旨參照）。可知三七五租約承租人，固然得在承租土地 上興建農舍，但是農舍係以耕作為目的或為便利耕作所建之 簡陋房屋，做為堆置農具、肥料或臨時休息之用，非以解決 承租人家族實際居住問題為其目的。且農舍申請人限於地主 ，也不得影響農業生產環境及農村發展。
⒉經查，系爭土地係原告所共有，其上如附圖編號A、E建物， 現為黃昌枝、黃昌鏗所有，而該附圖編號A、E建物經本院至 現場勘驗，編號A建物為RC加強磚造之二層樓民宅，編號E建 物為磚造鐵皮之一層民宅，另有B（一層鐵皮車庫）、C（一 層鐵皮倉庫）、D（一層磚造鐵皮屋廚房）、F（鐵皮圍籬） 等地上物，有該建物稅籍證明、本院勘驗筆錄、現場照片及 附圖可憑（本院卷第71、79、151-157、159-163、171頁） ，而該附圖編號A、E建物整體面積達283.54平方公尺（本院 卷171頁），依其外觀及性質，為供被告居住使用，而非農 用，此為被告所不爭執（本院卷第153頁），現況亦與農舍 要件不合，縱使兩造間（含彼此被繼承人）就系爭土地（重 測前為宜蘭縣○○鄉○○段000地號）曾存有三七五租佃契約，
被告亦不得租地建屋，而不得為系爭地上物有權占有之合法 權源。再者，被告自陳系爭土地目前並無三七五租佃契約存 在（本院卷第282頁），被告亦未能提出雙方就系爭土地有 支付使用租金之合意存在，是縱認系爭土地曾有三七五租佃 契約，亦無解於系爭地上物無權占用系爭土地之狀態，是被 告前揭聲請調查之證據核無調查之必要，此部分辯解難認可 採。
五、本院之判斷：【爭點⒉部分，原告得請求被告給付相當於租 金之不當得利】。
㈠按依不當得利之規定請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度。無權占有他人土地，可能獲 得相當於租金之利益為社會通常之觀念。經查，自原告合法 終止使用借貸契約後，被告就坐落於系爭土地上如附圖所示 之系爭占用範圍，並無合法權源，係屬無法律上原因受有使 用土地之利益，致原告受有損害，又依其利益之性質（即占 有土地之利益）不能返還，依前揭說明，原告請求被告給付 因無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，自屬有據 。
㈡請求期間：
⒈原告係以民事辯論意旨狀繕本之送達對被告主張終止使用借 貸關係（本院卷第273頁），係於112年8月28日發生終止之 效力（代理人於該日簽收繕本，本院卷第280頁），被告於 使用借貸關係終止後屬無權占有人，於終止前乃本於使用借 貸關係而有權占用，故原告請求黃昌枝、黃昌鏗給付使用借 貸關係終止前之不當得利，自無理由。
⒉故原告請求被告自112年8月29日起至返還占用系爭占用範圍 之日止，按年給付原告相當於租金之不當得利，為有理由， 逾此範圍即無理由。
㈢計算標準：
⒈按城市地方房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價額 年息10%為限；土地申報總價額，依法定地價，建築物價額 ，依該管市縣地政機關估定之價額，土地所有權人依土地法 所申報之地價為法定地價，在平均地權條例實施區域，法定 地價係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地 價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公 告地價之80%為其申報地價。土地法第97條第1項、第148條 、土地法施行法第25條及平均地權條例第16條亦有明定。再 者，土地法第97條第1項所稱之「年息10%為限」，乃指租金 之最高限額，並非一律必須按照申報價額年息10%計算，尚
須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟 價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（ 最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。 ⒉本院審酌系爭土地位處員山鄉，土地形狀方正，且地目為建 築用地，有土地登記謄本與地籍圖可參（本院卷第19、21頁 ），系爭土地價值甚高，應認原告主張本件應以申報地價10 %，推算系爭地上物之占用利益（即原告所受相當於租金之 損害），尚稱合理，被告辯稱應以申報地價年息百分之3標 準計算，實偏低而不可採。又黃昌枝占有系爭土地之面積為 202.65平方公尺（計算式：126.11＋34.8＋25.28＋16.46＝202. 65）；黃昌鏗占有系爭土地之面積為160.75平方公尺（計算 式：157.43＋3.32＝160.75），系爭土地於111年1月之申報地 價為1,680元/㎡。亦有原告提出之地價查詢資料在卷可參（ 本院卷第225頁）。故原告請求黃昌枝自112年8月29日起至 返還土地之日止，按年給付原告每人各4,864元之相當於租 金之不當得利（1,680元×202.65平方公尺×0.1×1/7【原告共 7人】＝4,864元，元以下四捨五入）；請求黃昌鏗自112年8 月29日起至返還土地之日止，按年給付原告每人各3,858元 之相當於租金之不當得利（1,680元×160.75平方公尺×0.1×1 /7＝3,858元，元以下四捨五入），逾此範圍之請求，則屬無 據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求 被告將系爭土地上如附圖所示地上物拆除，將占用土地騰空 返還原告，及黃昌枝自112年8月29日起至返還占有土地之日 止，按年給付原告各4,864元，暨黃昌鏗自112年8月29日起 至返還占有土地之日止，按年給付原告各3,858元，為有理 由，應予准許；至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁 回。
七、假執行之宣告：兩造均分別陳明願供擔保請准宣告假執行， 或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予 以准許。至於原告敗訴部分，假執行聲請失其依據，自應駁 回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 9 月 12 日 民事庭 法 官 蕭淳元
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應
附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 112 年 9 月 12 日 書記官 邱信璋
附表：
（地段：宜蘭縣○○鄉○○○段0000地號）編號 附圖 編號 類別 坐落建物之門牌號碼 占用面積 房屋稅籍證明之納稅義務人 本院認定該建物之事實上處分權人 1 Ａ 二層RC加強磚造 宜蘭縣○○鄉○○路00巷00號 126.11平方公尺 黃昌枝（本院卷第35頁） 黃昌枝（本院卷第35頁） 2 Ｂ 一層鐵皮車庫 34.80平方公尺 3 Ｃ 一層鐵皮倉庫 25.28平方公尺 4 Ｄ 一層磚造鐵皮屋廚房 16.46平方公尺 5 Ｅ 一層磚造鐵皮屋 宜蘭縣○○鄉○○路00巷00號 157.43平方公尺 黃昌鏗（本院卷第43頁） 黃昌鏗（本院卷第43頁） 6 Ｆ 鐵皮圍籬 3.32平方公尺
附圖：