臺灣士林地方法院民事判決
111年度訴字第1405號
原 告 林文彥
訴訟代理人 田淑禎
被 告 葉倩華
訴訟代理人 林明侖律師
被 告 黃緯謙
上列當事人間回復原狀事件，本院於中華民國112年8月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告葉倩華、黃緯謙應將坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號 土地上，如附圖編號A所示臺北市○○區○○路0段000巷00弄00 號5樓頂樓一層樓增建物（面積76.22平方公尺）拆除並騰空 。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣伍萬零伍佰肆拾元由被告各負擔50%即新臺 幣貳萬伍仟貳佰柒拾元。
四、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣臺佰肆拾陸萬參仟肆 佰貳拾肆元為被告葉倩華、黃緯謙供擔保後，得假執行。但 被告葉倩華、黃緯謙如以新臺幣肆佰參拾玖萬零貳佰柒拾貳 元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、如附表一編號4所示門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00弄0 0號4樓房屋權利範圍全部（下稱系爭4樓房屋），暨其坐落 臺北市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）權利範 圍280/10000，為原告所有。而被告葉倩華、黃緯謙（下合 稱被告）於民國107年10月24日共同出資購買門牌號碼臺北 市○○區○○路0段000巷00弄00號5樓房屋權利範圍全部（下稱 系爭5樓房屋），暨系爭土地權利範圍280/10000，並於107 年11月29日移轉登記至葉倩華名下。詎被告未經全體區分所 有權人同意，於000年00月間擅自整修系爭5樓房屋頂樓平臺 上舊增建物，而違法建築如附圖編號A所示面積76.22平方公 尺之一層樓增建物（下稱系爭增建物），並將內部隔成兩個 單元，每一單元設置一廳一衛一臥室，由被告出租他人使用
。雖訴外人即系爭4樓房屋原所有權人田淑禎與附表一編號1 至3所示之人曾簽立同意書，同意頂樓平臺由系爭5樓房屋所 有權人管理使用，然不包括興建違章建築破壞建築物結構， 並出租他人收益，違反頂樓平臺設置目的及通常使用方法， 被告所為已逾越同意書所載管理使用之方式，妨害住戶逃生 避難，且增加建築物載重，影響結構安全。則原告依民法第 767條第1項、第821條規定，自得請求被告拆除系爭增建物 ，並將頂樓平臺騰空返還予原告及其他全體共有人，為此， 提起本訴等語。
二、並聲明：
㈠被告應將系爭土地上之系爭增建物拆除，並將該頂樓平臺騰 空返還予原告及其他全體共有人。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、田淑禎與其他同棟住戶於76年間分別簽署同意書，載明「五 樓平頂除公共設施外，平時歸五樓管理使用，絕無異議，並 立此書以茲同意」等語，並同意訴外人即原系爭5樓房屋之 所有權人劉鄭阿霞在平臺興建地上物，足見其等明知或可得 而知分管契約之存在，被告係善意購入系爭5樓房屋及系爭 增建物，並繼受劉鄭阿霞分管契約之使用權源，而頂樓僅在 樓梯間上方設置水箱，別無其他公共設施，且依使用執照資 料並未顯示有限制平臺用途，可知頂樓平臺均歸被告管理使 用，當然包括收益在內。
二、再依證人即劉鄭阿霞之配偶劉添丁、施工人員何金榮於偵查 中證述，及臺北市建築管理工程處109年9月8日北市都建查 字第1093071085號函載明：「經調閱83年空照圖有顯影，係 屬既存違建」等語，可知被告使用平臺之面積與劉鄭阿霞相 同，均為平臺面積之2/3，被告僅係修繕漏水、隔間及裝潢 ，並無擴建逾越分管契約之使用權限，原告對被告提起竊佔 之告訴，亦經臺灣士林地方檢察署檢察官以110年度偵字第3 285號為不起訴處分確定，故被告係依據分管契約使用頂樓 平臺，具有合法之占有權源，不構成無權占有。三、縱認系爭增建物應予拆除，然依分管契約，原告仍有平臺之 管理使用權，原告請求將平臺返還予原告及其他全體共有人 ，為無理由等語，資為抗辯。
四、並聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。參、兩造不爭執事項：（見本院卷㈡第38至39頁，並依判決編輯 修改部分文字）
一、被告對原告所提出之書證，形式上真正不爭執。二、原告對被告所提出之書證，除被證1即本院卷㈠第90頁外，其 餘形式上真正不爭執。
三、系爭4樓房屋暨系爭土地權利範圍280/10000，於77年1月18 日第一次登記為原告之配偶田淑禎所有，嗣於100年3月8日 因贈與移轉登記予原告所有。
四、如附表一編號1至4所示之立同意書人於附表一編號1至4所示 時間，簽立同意書，記載「…本人同意按買賣契約第3條第16 款所列，一樓庭院空地除公共設施外，平時歸一樓管理使用 ，五樓平頂除公共設施外，平時歸五樓管理使用，絕無異議 ，並立此書以茲同意。」其餘內容詳如本院卷㈠第86至89頁 。
五、劉添丁與訴外人溫惠美於77年2月1日簽立不動產買賣契約書 ，約定由劉添丁向溫惠美購買系爭5樓房屋暨系爭土地權利 範圍280/10000，並於77年2月29日指定移轉登記予劉添丁之 配偶劉鄭阿霞，內容詳如臺灣士林地方檢察署109年度他字 第1678號卷（下稱他字卷）第281至287頁、本院卷㈠第106頁 。
六、葉倩華與劉鄭阿霞於107年10月24日簽訂不動產買賣契約書 ，約定由被告向劉鄭阿霞購買系爭5樓房屋及頂樓增建物， 嗣劉鄭阿霞於107年11月29日將系爭5樓房屋暨其坐落土地之 所有權移轉登記予葉倩華，內容詳如他字卷第173至193頁、 本院110年度湖司調字第170號卷（下稱司調卷）第27、39頁 。
七、系爭5樓房屋及頂樓增建物暨其坐落土地係由被告共同合資 購買，各出資1/2。
八、原告對被告提起竊佔之告訴，經臺灣士林地方檢察署檢察官 以110年度偵字第3285號為不起訴處分確定，內容詳如本院 卷㈠第92至96頁。
九、系爭增建物經臺北市中山地政事務所於112年4月10日測量結 果如附圖編號A所示，占用系爭土地面積76.22平方公尺，內 容詳如本院卷㈠第300頁。
十、系爭增建物於112年4月10日本院至現場勘驗，有設置一扇門 對外通行，內部隔成兩個單元，每一單元設置一廳一衛一臥 室，與系爭5樓房屋並無內梯相通，並由被告出租予他人使 用，內容詳如本院卷㈠第204至232頁。
肆、本院之判斷：（依本院卷㈡第39頁所載兩造爭執事項進行論 述）
一、被告所提出本院卷㈠第90頁所示書證形式上非屬真正，被告 不得引為證據使用，論述如下：
㈠按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者， 不在此限；私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或 有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第357 條、第358條第1項分別定有明文。次按當事人提出之私文書 必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式 的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項 有關，始有實質的證據力之可言（最高法院41年台上字第97 1號判決意旨參照）。
㈡經查：被告所提出本院卷㈠第90頁所示同意書，係屬私文書， 原告否認其形式上真正，且該同意書上未有立同意書人之簽 名或蓋章，無從推定為真正，依上開規定及判決意旨，該同 意書自不具有形式之證據力，即無實質之證據力，被告不得 引用該同意書作為證據使用。
二、原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系 爭增建物並騰空，為有理由，逾此部分之請求，則無理由， 論述如下：
㈠按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有 明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，公寓大廈管 理條例第3條第1款定有明文。又本條例施行前已取得建造執 照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互 推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管 理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機 關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以 第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定 專用部分之限制，公寓大廈管理條例第55條第1、2項亦有明 定。經查：訴外人黃金玉、蔡維仁等15人係於75年8月6日取 得建造執照，在系爭土地上建築包括系爭4、5樓房屋在內之 地上5層地下1層3棟40戶，具有構造上及使用上得區分為數 部分建築物及其基地之辦公室及集合住宅，並經臺北市政府 工務局於76年11月23日發給76使字第0888號使用執照，此有 臺北市建築管理工程處112年7月21日北市都建秘字第112602 9691號函附建照執照及使用執照卷宗在卷可稽（見本院卷㈠ 第416頁、第417-1至417-12頁影印節本）。而公寓大廈管理 條例係於84年6月28日施行，則依上開規定，本件集合住宅 仍有公寓大廈管理條例規定之適用，不因其尚未成立管理委 員會而受影響，僅係其共用部分不受公寓大廈管理條例第7 條各款不得約定專用之限制。
㈡次按專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性 ，且為區分所有之標的者。共用部分，指公寓大廈專有部分 以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者
。約定專用部分，指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所 有權人使用者，公寓大廈管理條例第3條第3至5款定有明文 。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公 寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除 別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人 已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應 有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契 約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘 束（最高法院108年度台上字第2265號判決意旨參照）。經 查：
⒈系爭5樓房屋頂樓平臺依公寓大廈管理條例第3條第4款規定， 係屬共用部分，而本件集合住宅係在公寓大廈管理條例施行 前已建築完成取得使用執照，依前揭說明，被告就頂樓平臺 得約定專用，不受公寓大廈管理條例第7條規定之限制。 ⒉又本件集合住宅之起造人黃金玉、蔡維仁已與如附表一編號1 至4所示包括系爭4樓房屋在內之同棟承購人約定系爭5樓房 屋頂樓平臺除公共設施外，平時歸5樓管理使用，此業經被 告提出同意書為證（見本院卷㈠第86至89頁），並有建物查 詢資料、異動索引，及臺北市中山地政事務所112年5月24日 北市中地籍字第1127007897號函附人工登記簿謄本在卷可參 （見本院卷㈠第238至258、354至358頁），且原告對於頂樓 平臺前均由系爭5樓房屋之所有權人管理使用乙節亦不爭執 （見本院卷㈠第73頁），依前揭判決意旨，堪認系爭5樓房屋 頂樓平臺之原共有人已成立分管契約，約定由系爭5樓房屋 之所有權人管理使用該平臺，且該分管契約對於受讓人之原 告仍繼續存在，故被告抗辯原告應受該分管契約拘束，自屬 有據。
㈢再按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法 為之，但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不 得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定 ；住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專 用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或 管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣 （市）主管機關處理，並要求其回復原狀，公寓大廈管理條 例第9條第2、3項、第15條定有明文。又按建築物非經申請 直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執 照，不得擅自建造或使用或拆除，建築法第25條第1項前段 定有明文。由上開規定，可知共有部分縱經約定為專用，仍 不得擅自變更用途，違反建築法等規定，即共有人於取得專 用權後，對於約定專用部分，仍應在不變更其設置目的及通
常使用方法之範圍內管理使用，如其使用已達變更之程度， 其他共有人自得請求除去此項違反不作為義務之結果。經查 ：
⒈綜觀上開同意書僅記載「五樓平頂除公共設施外，平時歸五 樓管理使用」，並未記載同意於5樓頂樓平臺加蓋增建物， 且所謂管理應係指保持平臺之現況而為適當之管理而言；所 謂使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其性質，以 供己身需要而言。因此，被告依該同意書約定內容及上開規 定，僅能在不變更頂樓平臺設置目的及通常使用方法之範圍 內管理使用。
⒉又屋頂平臺設置目的係作為火災發生後臨時避難待援之場所 ，救災人員可利用雲梯、昇降機及鄰房屋頂施行救援，供避 難之用，此為公眾所周知。不論被告於買受後有無擴建頂樓 平臺地上物，其等仍為系爭增建物之事實上處分權人，而系 爭增建物係屬違章建築，面積達76.22平方公尺，系爭5樓房 屋層次面積為111.44平方公尺，此有建物查詢資料在卷可稽 （見司調卷第27頁），足見系爭增建物占用頂樓平臺面積超 過2/3，且被告將系爭增建物隔間成兩個單元，每一單元設 置一廳一衛一臥室，並出租予他人，顯已將頂樓平臺供逃生 避難用之性質變更為居住使用，影響公眾逃生避難之安全， 並破壞建物之原始設計及結構，違反頂樓平臺之設置目的及 通常使用方法，已逾越同意書所約定之管理使用方式及範圍 ，侵害原告及其他共有人之權利，自非屬有權占有。 ⒊至於被告固抗辯系爭增建物係屬既存違建云云，並提出臺北 市建築管理工程處109年9月8日北市都建查字第1093071085 號函為證（見本院卷㈠第98頁）。然系爭增建物縱屬既存違 建，此僅係依臺北市違章建築處理規則第4條第8款、第27條 規定可拍照列管，暫免查報處分，非謂該違建即成為合法建 物，且此違章建築之行政管理亦無礙於原告之共有權行使， 故被告據此抗辯原告不得請求拆除系爭增建物云云，自非可 採。
⒋另檢察官不起訴處分，無拘束民事訴訟之效力，又刑事判決 所為事實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時，本不受其拘束 ，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證，為 與刑事判決相異之認定，不得謂為違法（最高法院41年台上 字第1307號判決意旨參照）。查原告對被告提起之竊佔罪告 訴，雖經檢察官為不起訴處分確定，惟依前揭判決意旨，該 不起訴處分本無拘束本院之效力，自難據此即認系爭增建物 占有頂樓平臺具有合法之正當權源。
㈣末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之；又各共有人對於第 三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有 物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1 項前段及中段、第821條分別定有明文。查被告之系爭增建 物逾越同意書約定管理使用之方式及範圍，而無權占有如附 圖編號A所示面積76.22平方公尺，顯已妨礙原告與其他共有 人使用頂樓平臺逃生避難之權利，故原告依上開規定，為共 有人全體之利益，請求被告將系爭增建物拆除並騰空，於法 有據，應予准許。至於原告請求被告將占用之頂樓平臺返還 予原告及其他全體共有人之部分，被告於拆除系爭增建物並 騰空後，平臺即回復原狀，被告依同意書約定於平時仍得在 設置目的及通常使用方法內管理使用該平臺，具有約定專用 權，故原告此部分之請求，於法不合，不應准許，惟被告仍 不得妨礙原告及其他共有人進入該平臺，以免緊急避難時受 阻，危害居住安全，併此敘明。
三、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求 被告將系爭土地上之系爭增建物拆除並騰空，為有理由，應 予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。伍、本件原告勝訴之部分，兩造分別聲明願供擔保請准宣告假執 行、免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額 併准許之。又原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依 附，應併予駁回。
陸、本件訴訟費用額確定如附表二所示新臺幣（下同）50,540元 ，並依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段規定，命由被 告各負擔50%即25,270元。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經 本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳 予論駁之必要，併此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
民事第一庭 法 官 蘇錦秀
附表一：
編號 立同意書樓層 立同意書人 簽立日期 （民國） 1 臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號1樓（即臺北市○○區○○段○○段0000○號） 邱文傑 76年10月4日 2 臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號2樓（即臺北市○○區○○段○○段0000○號） 馬黃真 76年4月 3 臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號3樓（即臺北市○○區○○段○○段0000○號） 黃淵源 76年4月 4 臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號4樓（即臺北市○○區○○段○○段0000○號） 田淑禎 76年5月21 附表二：訴訟費用計算書
編號 項目 金額（新臺幣） 預納人 1 第一審裁判費 44,560元 原告 2 測量費用 5,980元 原告 總計 50,540元 以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
書記官 詹欣樺