臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度訴字第439號
原 告 吳聖琪
訴訟代理人 黃裕中律師
被 告 林本喬
訴訟代理人 洪千雅律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，經本院於民國112年9月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣(下同)1,303,477元及自民國112年7月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以44萬元供擔保後，得假執行。但被告以1,303,477元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告於民國112年3月3日向被告買受嘉義市○○段000地號、權 利範圍210/15200土地，及其上同段987建號、門牌號碼嘉義 市○區○○路00號5樓2、權利範圍全部房屋，及同段936建號、 門牌號碼嘉義市○區○○路00號地下室、權利範圍43/10000(下 稱系爭不動產)，買賣總價款900萬元，指定不動產登記名義 人為原告配偶甘炎民，系爭不動產已完成移轉登記，原告已 給付被告全部價金。
(二)兩造就本件買賣價金係以建物每坪單價乘以房屋總坪數，計 得總價後，再就買賣總價進行微調，終以900萬元成交，即 每坪單價167,327元。但系爭不動產實價登錄交易總價900萬 元，交易總面積登載46坪，與依建物謄本計算總面積53.786 92坪，減少面積7.79坪而減少系爭房地的價值，依系爭建物 減少面積7.79坪乘以每坪單價167,327元，共減少面積7.79 坪，爰依民法第354條、359條之規定請求減少買賣價金。(三)訴之聲明：如主文所示。
二、被告方面：
(一)依據買賣契約書第一條「不動產標示及買賣權利範圍」（以 下稱買賣標的，如有誤繕，以地政機關登記滕本為準），地 政士並以手寫方式載明買賣標的物範圍。前揭標的物之記載 與原告所提出因系爭不動產登記之面積、權利範圍均無不合 ，顯見被告已依約履行。
(二)兩造締約過程中曾多次協商，均未成交，於112年2月27日原 告之配偶又再次與被告協商，當時原告表示雙方就以總價直
接來談，之前以單坪計價之方式也不再討論。原告當時原出 價888萬，被告於112年3月3日則表示要再問過弟弟後回覆， 雙方最後以總價900萬元成交，在此過程絕無再討論每坪多 少錢。
(三)訴之聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利之判決願供擔保請免假執行。 三、爭點事項：
(一)不爭執事項：
1、兩造於112年3月3日簽訂不動產買賣契約，由原告向被告買 受嘉義市○○段000地號、權利範圍210/15200土地，及其上同 段987建號、門牌號碼嘉義市○區○○路00號5樓2、權利範圍全 部房屋，及同段936建號、門牌號碼嘉義市○區○○路00號地下 室、權利範圍43/10000，買賣總價900萬元。 2、系爭不動產已移轉過戶並交付完畢。
(二)爭執事項：
1、系爭不動產之買賣是以每坪單價計價或是以房地總價計價？ 2、原告之請求是否有理由？
四、本院判斷：
(一)系爭不動產之買賣是以每坪單價計價或是以房地總價計價？ 1、兩造於112年3月3日簽訂不動產買賣契約，由原告向被告買 受嘉義市○○段000地號、權利範圍210/15200土地，及其上同 段987建號、門牌號碼嘉義市○區○○路00號5樓2、權利範圍全 部房屋，及同段936建號、門牌號碼嘉義市○區○○路00號地下 室、權利範圍43/10000，買賣總價900萬元之事實為兩造所 不爭執，並有買賣契約書、系爭不動產謄本為證(本院卷第1 3-47、91-131、155頁)。上述事實核為真實。 2、買賣契約書第1條雖載明：「不動產標示及買賣權利（以下 稱買賣標的，如有誤繕，以地政機關登記簿謄本為準）(本 院卷第13頁)。然此項記載，是例稿範本式之印刷，並非兩 造真意所約定。且證人即系爭不動產過戶之地政士李國禎證 稱：「本院卷91-131頁買賣契約書是我幫忙作的，買方的人 說他的朋友有一份不動產買賣請我幫忙辦理，當時寫這份契 約書時買賣雙方都有到場，價金他們自己談的，他們當天來 的時候就說談好了金額，賣方拿出權狀資料，我當場去申請 謄本、地籍圖、平面圖，我只是幫忙辦理寫買賣契約書及過 戶而已，價金如何談好的我不清楚，價金900萬元，當時並 無問過買賣雙方要不要每坪的價錢寫入。沒有人提到買賣價 金900萬元是如何喬來的」等語(本院卷第182、183頁)。是
依證人之證述，買賣價金900萬元是買賣雙方簽約之前即已 談妥之價格，地政士並不知900萬元是如何計算得來。故無 從以買賣契約書第1條之記載，即可認定系爭不動產之買賣 價金之即係以總價計算。
3、依兩造Line對話紀錄：
⑴本院卷第49頁Line對話是原告之配偶與被告之對話，此為兩 造所不爭執(本院卷第156頁)。該對話中：被告表示：「上 個月請代書依權狀算出坪數37.3436坪，公設16.4439坪，共 計54.36坪，目前打算依市價，參考屋況，以每坪17.5萬出 售，如有意願可再議」。原告表示「權狀依照實際證書為主 ，蓋權狀多少，另請教有無車位」。被告「坪數就是依照兩 張建物所有權狀的數據換算得知，買房時即未附車位，與舍 弟討論一下房價問題，他希望1坪至少17萬元，總價約924萬 ，我略減為918萬，與888萬差30萬，麻煩再斟酌看看」。 ⑵本院卷第133-135頁之Line對話是原告與被告之對話，此為兩 造所不爭執(本院卷第156頁)。該對話中被告表示「今年的 行情，每坪單價有20萬元的價值，希望能再提高些為17.3」 。原告表示「有關房價希望能再調降些，為每坪15萬2千元 」。
⑶原告之配偶於Line對話中表示「我想是否可以讓我們15萬結 緣」；被告「今年嘉義地區新蓋大樓每坪售價皆已超過20萬 以上，以地點及房屋品質，去年我們的訂價尚屬合理，但因 沒有停車位，每坪可酌降二千，自行買賣可省下3-5%仲介費 請再斟酌」。
⑷由上開3項Line對話所示，兩造談論系爭不動產之買賣價格， 均是以坪數單價計算，而非以不動產之總價計算。 ⑸本院卷第137-151頁之Line對話是原告之配偶與被告之對話， 此為兩造所不爭執(本院卷第156頁)。該對話中原告表示「 前天購買事宜，想可能因你兄弟間有不同意見，我們尊重， 但因我們規劃因素遺憾無法結緣，先跟你說一聲，一切隨緣 」。被告「抱歉，還在持續溝通中，可以再給我一點時間， 今天中午前回覆你」；原告「方便電話給訊，下午4點，簽 約訂單需要資料㈠權狀正影本、㈡身分證正本影本(權狀所有 本人)、㈢印章。雙方帶身分證正本，簽約人印章，另外賣方 要帶土地建物權狀正本」。又被證4之Line對話(本院卷第14 5-151頁)，係系爭不動產完成移轉登記後，發覺坪數有落差 所為此對話，故此部分亦無法作為確認系爭不動產之買賣事 宜是否以總價金作為計價。是依上開之對話所示，無法確認 系爭不動產之買賣是以總價金作為計價。
4、綜上所述，最初被告表示標的物總評數54.36坪，嗣1年餘期
間兩造均僅就坪數單價進行協商，未再討論建坪，並以之為 總價計算基礎，而兩造議價每坪單價金額介於175,000元至1 52,000元之間，最後以總價900萬元成交，可見兩造最後以9 00萬元成交，其內心所計算基礎是以總坪數54.36坪之每坪 單價為之，而非以總價為最後之價金。
(二)原告之請求是否有理由？
1、系爭不動產於實價登錄後，經地政機關核算交易之總面積為 46坪，此有不動產交易實價查詢服務網可證，兩造對此亦不 爭執(本院卷第55、155、183頁)。可證系爭房屋之實價登錄 面積為46坪。而兩造最初談論系爭不動產買賣之坪數為54.3 6坪，但實際房屋坪數僅有46坪，顯然會影響而減少系爭不 動產之價值。
2、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵(民法第354條第1項)；買賣因物有 瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人 得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失 公平者，買受人僅得請求減少價金（民法第359條)。從而原 告以上開規定請求系爭不動產短少7.79坪因而影響減少系爭 不動產之價值，自屬有據。
3、核算系爭不動產成交價每坪為167,327元(900萬÷53.78692） ，而系爭不動產短少7.79坪，其不動產之價差為1,303,477 元(167,327×7.79)。原告自得依上開規定，請求被告返還1, 303,477元。
4、復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴，或依督促程序送達支付命令，與催告有同一之效力 (民法第229條第1、2項)；又遲延之債務，以支付金錢為標 的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利 率較高者，仍從其約定利率(民法第233條第1項)；應付利息 之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百 分之5(民法第203條)。查，原告請求被告給付之金額，並未 定有給付之期限，原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日起 ，按年息百分之5計算之利息，並未逾上開規定之範圍，自 無不合。又原告上開起訴狀繕本係於112年7月20日送達被告 收受，有送達回證附卷可稽(本院卷第71頁)。從而，原告請 求被告給付1,303,477元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年 7月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理
由，應予准許。
(三)兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合 於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。(四)本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均不 影響本案判決，毋庸再予審酌，附此敘明。 五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 9 月 22 日 民事第三庭法 官 馮保郎
以上正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀(須按對造人數提出繕本)及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 9 月 22 日 書記官 張簡純靜