臺灣南投地方法院民事判決
111年度訴字第269號
原 告 陳岱偉
訴訟代理人 張英一律師
被 告 張美玲
簡月省
楊倩如
陳丹青
上三人共同
訴訟代理人 陳仁育
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於112年8月22日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落南投縣○○鄉○○段000地號土地，其分割方法為 由原告取得全部土地，並由原告依附表三所示金額補償被告 。
二、訴訟費用分擔由兩造按附表四「訴訟費用負擔比例」欄所示 之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：
㈠兩造共有坐落於南投縣○○鄉○○段000地號土地，面積854.5平 方公尺（下稱系爭土地），各共有人及其應有部分比例如附 表一「應有部分比例」欄所示，系爭土地未有不分割協議， 亦無因物之使用目的或依法令不能分割之情事，自得依法分 割。故主張將系爭土地變價分割，所得價金由兩造依附表一 所示應有部分比例分配價金(下稱甲案)。如法院不採甲案， 則主張系爭土地應以原物分割，並按如附圖即南投縣南投地 政事務所複丈日期111年8月23日複丈成果圖(下稱附圖)及附 表二所示之方法分割之（下稱乙案），爰依民法第823條、 第824條為請求等語。
㈡並聲明：請本院依甲案或乙案而為分割。
三、被告答辯均略以：
主張兩造共有之系爭土地准予分割，其分割方法由原告取得 系爭土地全部，並由原告依附表三所示之金額補償被告（下 稱丙案），因系爭土地由原告全部取得，原告可與鄰近屬原 告父親陳森源之同段910、903之1、903之2地號土地一起利 用，整體經濟價值最佳。並聲明：如主文第1項所示。四、本院之判斷：
㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但 因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在
此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，為適當 之分配，民法第823條第1項、第824條第1、2項分別定有明 文。經查：本件原告主張系爭土地為兩造所共有，且無契約 訂有不分割期限之情事，有系爭土地之土地登記第一類謄本 在卷可佐(見本院卷第53頁至第55頁)，復為被告所不爭執， 自堪信為真實。從而，系爭土地於使用目的上未有不能分割 情事，兩造既無法達成分割協議，依前開規定，原告起訴請 求將系爭土地予以分割，自屬有據，應予准許。 ㈡分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成 經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下 列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原 物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原 物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人 ，民法第824條第2項定有明文。又法院裁判分割共有物，不 受當事人聲明之拘束，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物 之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用及公共利益、 全體或多數共有人利益等因素，兼顧各取得部分之裏地通路 問題、分割後各部分之經濟效益與其應有部分之比值、均衡 公平原則等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。經查 ：
⒈系爭土地為兩造共有，使用分區為特定農業區，使用地類別 為甲種建築用地，有系爭土地之土地登記第一類謄本在卷可 參(見本院卷第53頁)；又系爭土地呈不規則狀，地勢平坦， 但無臨路，出入經由鄰地名水段910地號土地，以約6公尺寬 產業道路對外通行，北側最大寬度約44.6公尺、西側最大深 度約30.6公尺；本案依法定使用管制規則並經現場勘察分析 後，依法定用途並斟酌市場發展，宜以開發透天住宅型態為 最有效使用等情，亦有本院囑託明驛不動產估價師事務所鑑 定後所出具之鑑定報告在卷可憑(下稱鑑定報告，見鑑定報 告第23頁、第26頁、第27頁)，足見系爭土地對外鄰路條件 欠缺，需依賴鄰地即同段910地號土地方可出入，始能發揮 系爭土地之經濟價值。
⒉而系爭土地周遭土地即同段910、903之1、903之2地號土地均 為訴外人陳森源所有，且陳森源與原告為父子關係等情，則 有戶籍謄本、上開鄰近土地之第一類土地登記謄本可參(見 本院卷第27頁、第29頁至第33頁)，並為兩造所不爭執，堪 認為真。是以：
⑴被告主張之丙案係由原告取得系爭土地全部，再由原告按附 表三所示金額補償予被告，參諸上情，因原告與陳森源為父
子，原告應可輕易取得父親同意，指定所需建築線興建房屋 ，以達地盡其利之效(見本院卷第17頁至第19頁)。復審酌鑑 定報告所附之空照圖及現場照片，可知臨近系爭土地之同段 910、903之1、903之2地號土地，均有搭建網室等農業設施 ，顯見原告之父陳森源，也確實有在使用系爭土地鄰近之土 地作為農業用途。被告方面，除被告簡月省外，其餘均未居 住在南投縣，即使被告簡月省居住於南投縣，也未住在名間 鄉，被告自始也未就系爭土地進行使用，就與系爭土地利用 之依存關係而言，由原告取得系爭土地全部最為妥適。至於 被告未取得土地部分，則可以透過經鑑定報告鑑定後如附表 三所示之金額由原告補償予被告，對被告而言並無損失，並 且此方案為被告所同意。故本院審酌上情，丙案應為一適法 、妥適之方案，最為可採。
⑵至於原告主張之甲、乙案：
①原告主張之甲案係以變價分割做為訴求，然如於後續拍賣程 序中為原告以外之人經拍賣取得系爭土地，日後為了興建房 屋則需面對聲請指定建築線之問題，屆時則可能會與陳森源 另外發生紛爭。何況變價分割依條文意旨係限定在原物分配 顯有困難之情形始有適用，然而衡酌系爭土地面積大小、地 勢及共有人數並無分配困難之問題。此外，原告亦未舉證有 何變價分割之必要，故甲案自無可採。
②原告主張之乙案則係以原告取得附圖所示暫編地號906⑴土地 部分、被告取得附圖所示暫編地號906⑵土地部分並按各1/4 比例維持共有，惟系爭土地本身不具備鄰路條件，對外需依 賴同段910地號土地之產業道路始可對外通行，被告取得暫 編地號906⑵土地部分位置距離產業道路更遠，如要興建房屋 ，是否可以此產業道路申請指定建築線自成問題；倘若無法 逕為申請指定建築線，被告則需與陳森源協調，若協調不成 ，則可能另外衍生訟爭，最終是否可以發揮所分得土地部分 做為建築用地之經濟價值，尚在未定之天。故從預防紛爭及 確實發揮系爭土地經濟效益之立場，乙案並不足採。 ㈢以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有 部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項亦有 明文。法院裁判分割共有物，如依原物數量按其應有部分之 比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按應有部分之比 例定其分配，方屬公平。惟依其價值按應有部分比例分配原 物，如有害經濟上之利用價值者，則應認有民法第824條第3 項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，以金錢 補償之（最高法院72年度台上字第829號判決意旨參照）。 經查：
⒈系爭土地經以被告主張之丙案分割後，為共有人間分配公平 起見，需正確鑑估系爭土地之價格，以定原告找補之數額。 前開丙案業經本院囑託鑑定，鑑價結果認以該方案分割後， 系爭土地分割後總價為926萬4,489元(見鑑定報告第50頁） 。
⒉又鑑定報告就鑑定方法及結果說明略以：依據不動產估價技 術規則所肯認之一般性估價方法而為鑑定，基於價格種類及 對象不動產的種類、性質等，並衡以可供應用評估程度，評 估作業以比較法及土地開發分析法為評估方法，先行評估系 爭土地完整土地價格，再以其價格為基準，考量分割後系爭 土地面積、地形、面寬及鄰路條件等因素差異，決定分割後 土地價格，推算找補金額。另本案估價目的係作為共有物分 割價值參考，價格種類為正常價格，標的種類性質為具一般 條件之不動產，替代性高。基於估價目的、價格種類 ，其 價格應決定基於替代原則而成立，並足以反映市場價格水準 之比較法的估價結果，惟標的亦為可供開發建築之不動產， 亦應考慮開發建築所導致土地效益之變化決定其價值。依上 述估價方法之估價結果，分別衡量所蒐集資料之可信度，及 價格形成因素之相近程度，考量估價目的係共有物分割價值 參考，而非土地開發利用。又土地開發分析法推估過建築規 畫均為假定條件，無實際建築規劃可依循，故土地開發分析 法推估結果替代性偏低，經整體考量，終以比較法權重占80 %、土地開發分析法權重占20%後，經整數調整為每平方公尺 1萬0,842元為勘估標的評估單價等語(見鑑定報告第28頁、 第49頁)。
⒊核上所述，本院認鑑定報告依上開估價方法就系爭土地所估 之單價，當屬妥適，自足採為原告補償之基準。依此計算， 系爭土地依被告主張之丙案分割後，原告補償被告金額之情 形如附表三所示。
㈣於民法第824條第3 項之情形，如為不動產分割者，應受補償 之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產 ，有抵押權；該抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登 記，民法第824 條之1 第4 項、第5 項亦有明文。準此，法 院為裁判分割命金錢補償時，應就各筆不動產之金錢補償分 別諭知，以明法定抵押權所擔保債權之範圍，於辦理共有物 分割登記時，一併登記。經查：系爭土地依丙案所示方法分 割後由原告取得系爭土地全部，應找補之數額如附表三所示 ，依上開規定，被告就該應補償之金額對原告所分得之系爭 土地有法定抵押權。
五、基上，本院審酌系爭土地之使用現況、鄰路條件、鄰地所有
人、經濟價值、地理位置等一切情狀，認系爭土地以丙案所 示分割方法予以分割，將系爭土地分由原告取得全部，並依 附表三所示金額補償予被告，可兼顧各共有人之利益並收預 防紛爭之效，應為適法、可行之分割方案。故被告所主張之 丙案，依民法第823條第1項本文、第824條第2項第1款、第3 項本文之規定訴請分割系爭土地，於法有據，應予准許，判 決如主文第1項所示。
六、又因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。 分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較 能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當 之分割方法，不因何造起訴而有不同，兩造之行為均可認係 按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故諭知由兩造 按分割前原應有部分比例分擔訴訟費用，較為公允，爰判決 如主文第2 項所示，由兩造依附表四「訴訟費用負擔比例」 欄所示之比例分擔之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 112 年 9 月 26 日
民事第一庭 法 官 葛耀陽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 9 月 28 日 書記官 黃婉淑
附表一
地號：南投縣○○鄉○○段000地號土地 面積：854.5平方公尺 編號 共有人 應有部分比例 1 簡月省 1/10 2 楊倩如 1/10 3 張美玲 1/10 4 陳丹青 1/10 5 陳岱偉 6/10 附表二：乙案分割方法
暫編地號 分配面積（平方公尺） 分得土地之共有人 906⑴ 512.7 分歸原告單獨取得 906⑵ 341.8 分歸被告簡月省、楊倩如、張美玲、陳丹青按應有部分各1/4比例維持共有取得 附表三：丙案之應補償金額
編號 共有人 找補金額(新臺幣) 1 簡月省 92萬6,449元 2 楊倩如 92萬6,449元 3 張美玲 92萬6,449元 4 陳丹青 92萬6,449元 合計 370萬5,796元 附表四：
編號 共有人 訴訟費用分擔比例 1 簡月省 1/10 2 楊倩如 1/10 3 張美玲 1/10 4 陳丹青 1/10 5 陳岱偉 6/10