臺灣臺北地方法院民事判決
110年度北簡字第20517號
原 告 陳依如
訴訟代理人 張仁龍律師
古意慈律師
被 告 慶龍建設股份有限公司
兼法定代理人 陳麗如
訴 訟代理 人 賴永崇
姜鈞律師
曾冠鈞律師
柯飄嵐律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國112年8月31
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟 法第24條定有明文。本件依兩造所簽訂之不動產買賣契約書 （下稱系爭契約）第13條第6項約定（見本院卷第23頁）， 雙方合意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院，故原告向 本院提起本件訴訟，核與首揭規定相符，本院就本件訴訟自 有管轄權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文 。查原告起訴時訴之聲明第1項原以民法不當得利法律關係 聲明請求：「被告慶龍建設公司應給付原告新臺幣（下同） 35萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息。」、第2項聲明請求：「被告應連帶給付 原告35萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5％計算之利息。」（見本院卷第9頁），嗣於民國111 年3月2日具狀追加民法第349條、第353條及第227條第1項為 第1項之請求權基礎（見本院卷第241頁），並於112年7月31 日言詞辯論期日具狀變更聲明第1、2項為：「被告慶龍建設
公司應給付原告52萬3,996元，其中35萬元自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，其中17萬 3,996元自民事擴張訴之聲明暨準備㈤狀送達翌日起至清償日 止，按週年利率5％計算之利息。」、「被告應連帶給付原告 52萬3,996元，其中35萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息，其中17萬3,996元自民事 擴張訴之聲明暨準備㈤狀送達翌日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息。」（見本院卷第415頁），核原告所為上 開追加及變更，其請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決 事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
三、次按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部， 不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適 用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法 官繼續審理。前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者 ，視為已有適用簡易程序之合意。民事訴訟法第435條定有 明文。查本件原告於112年7月31日言詞辯論期日具狀變更訴 之聲明後，其訴訟標的金額已逾民事訴訟法第427條第1項所 定之50萬元，應屬通常程序範圍，惟被告未抗辯而為本案言 詞辯論，依法視為合意適用簡易訴訟程序，是本件訴訟仍以 簡易程序續行審理判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告前經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司 （下稱永慶房屋）仲介向被告慶龍建設公司購買系爭房地， 並於109年12月3日與被告慶龍建設公司簽立系爭契約，約定 總價為4,068萬元，而原告已全額給付價金完畢，並完成交 屋程序。詎料，原告取得系爭房地後，系爭房地所在大樓（ 下稱系爭大樓）一樓住戶即訴外人鄭家涵出面主張，包括原 告在內之其他住戶唯一賴以進出系爭大樓一樓鐵門外之通道 （下稱系爭一樓通道）有部分空間（下稱系爭空間）為其專 有部分為由，設置阻擋物阻擋大樓住戶進出，並張貼公告稱 其以白色膠帶圈列之範圍屬私人產權，不得進入等語。因系 爭一樓通道為高樓層住戶進出大樓之唯一出入口，系爭空間 如遭阻擋將嚴重影響高樓層住戶進出專有部分或使用公設梯 廳之權利，而被告慶龍建設公司於出售系爭房地前明知系爭 一樓通道有上開通行、使用之產權爭議，卻故意於出售時隱 瞞此重大交易資訊，致不知情之原告簽立系爭契約購入系爭 房地，故被告慶龍建設公司自應負擔出賣人物之瑕疵擔保責 任。又被告陳麗如除為被告慶龍建設公司之負責人外，亦為 實際與原告簽立系爭契約並填載標的物現狀說明書（下稱系 爭說明書）之人，其於交易過程中未向原告說明系爭一樓通
道存有產權爭議，顯係故意以背於善良風俗之詐欺手法，加 損害於原告。而系爭房屋係於86年1月11日取得使用執照， 且為鋼骨鋼筋混擬土造之建築物，則依臺北市地政局建築改 年物耐用年數及每年折舊率表計算，其耐用年數尚有37年， 而以鄰近地區之出租行情每坪單價1,180元（即1平方公尺每 月租金357元）及系爭一樓通道所占面積1坪（即3.3058平方 公尺）計算，系爭房屋所在之大樓2至6樓住戶得通行系爭一 樓通道之權利價值為52萬3,996元（計算式：3.3058平方公 尺×357元×12月×37年＝52萬3,996元，元以下4捨5入），而如 以土地公告地價11萬8,000元計算，2至6樓住戶之通行償金 為240萬5,520元（計算式：3.3058平方公尺×11萬8,000元×3 7年1/6＝240萬5,520元）。基上，原告自得依民法第359條前 段規定，向被告慶龍建設公司為減少價金之意思表示，並依 民法第179條規定請求被告慶龍建設公司返還上開已受領之5 2萬3,996元價金，並依民法第349條、第353條、第227條第1 項規定，請求被告慶龍建設公司負權利瑕疵擔保或物之瑕疵 擔保責任，請求鈞院擇一為原告有利之判決，另依民法第18 4條第1項後段、第185條規定，請求被告連帶賠償原告52萬3 ,996元，爰依民法第179條、第184條第1項後段、第185條、 第349條、第353條、第227條第1項及第359條規定提起本件 訴訟等語。並聲明：（一）被告慶龍建設公司應給付原告52 萬3,996元，其中35萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5％計算之利息，其中17萬3,996元自民事擴 張訴之聲明暨準備㈤狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二）被告應連帶給付原告52萬3,996元，其 中35萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息，其中17萬3,996元自民事擴張訴之聲明暨準 備㈤狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 （三）前二項給付，如任一被告已為全部或一部之給付者， 其餘被告於其給付範圍內，免給付義務。（四）原告願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告前向被告慶龍建設公司購買系爭房地，並由 被告慶龍建設公司之法定代理人即被告陳麗如與原告簽立系 爭契約，而系爭房屋於出賣予原告前，均由被告陳麗如居住 ，且從未出現有其他住戶主張或阻擾高樓層住戶通行系爭一 樓通道之行為，且被告陳麗如雖為系爭房屋之起造人之一， 但均係委由訴外人鄭耀南全權處理系爭房屋之相關事宜，並 不知悉有關系爭房屋之產權問題，被告對此毫不知情，並未 故意以不實資訊致原告陷於錯誤，則因系爭一樓通道遭阻擋 之情形是於被告交付系爭房屋後發生，則此部分之不利益自
應由原告自行承擔。又依不動產經紀業管理條例第22條、第 23條及第24條可知，標的物現況說明書屬仲介公司應調查事 項，且上開產權爭議均非系爭說明書第47條及第48條之情況 ，顯見被告並無隱瞞或未告知上開產權爭議之情形。另原告 以通訊軟體對話紀錄主張系爭一樓通道自107年起即有產權 爭議，然該通訊軟體對話紀錄屬傳聞證據而無證據力，並無 證據力。再者，系爭房屋取得使用執照時，公寓大廈管理條 例尚未實施，故無專有及共有部分之規定，則系爭一樓通道 （即一樓陽台）並非一樓之專有部分，而縱系爭一樓通道經 地政機關測量為1樓所有，然因系爭一樓通道未具備構造上 、使用上之獨立性，故應不得獨立為所有權之客體，無從區 分為所有建物之專有部分，應作為大樓通道使用。且倘鈞院 認為系爭一樓通道屬一樓專有部分，然因系爭一樓通道為原 告進出房屋之唯一通道，則系爭一樓通道之使用人亦不得排 除原告通行之權利，顯見原告通行系爭一樓通道之權利未受 影響，並無瑕疵。此外，因出賣人之瑕疵擔保責任係以買賣 標的物為客體，而買賣標的物之權利亦不及於其標的物以外 之權利，故因系爭房地之產權及建物並無缺漏、缺損、毀壞 或喪失效用之情形，且共有人均得依共有關係行使權利，故 本件並無買賣標的物之權利瑕疵。況倘鈞院認為被告應就系 爭一樓通道之通行權爭議負買賣標的物瑕疵擔保責任，然最 高法院90年度台上字第2093號民事判決已明示鄰地所有人之 袋地通行權並非出賣人擔保範圍，故原告主張被告應負瑕疵 擔保責任，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁 回。
三、得心證之理由：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354 條第1項前段定有明文。亦即物之出賣人就出賣標的物所 負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者 為限，倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應 負物之瑕疵擔保責任範疇。(最高法院95年台上字第951號 判決意旨參照)。次按建物測量辦法，僅係就建築物登記 面積為測繪，就建物所有權之歸屬，尤其共有、共用及專 有之歸屬，仍應依建築物之特性，依民法、管理條例等相 關法令判斷之。而區分所有建築物之專有部分，係指區分 所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權 之標的者；共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之 其他部分及不屬於專有部分之附屬物，固於98年1月23日
修正民法第799條第2項時始明定，然揆其立法理由揭櫫： 「區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外 ，並以具有構造上之獨立性為必要，爰就此予以明定，以 符物權客體獨立性之原則」等語，足見區分所有建築物專 有部分之認定，原雖無規定，惟以具備構造及使用上之獨 立性為其事物之本質，須符合物權客體獨立性原則，至斯 時始將要件及定義予以明文化。倘未具備物權客體獨立性 要件，不得獨立為所有權之客體，縱辦理區分所有權之專 有登記，仍不因而認為係專有部分。是有關區分所有建築 物之專有部分及共有部分之（私權）爭議，法院有調查審 認之職權，不受地政機關所為專有、共有部分登記之拘束 。
（二）原告主張其前經永慶房屋仲介向被告慶龍建設公司購買系 爭房地，並於109年12月3日與被告慶龍建設公司簽立系爭 契約，約定總價為4,068萬元，而原告已全額給付價金完 畢，兩造並已辦理所有權移轉登記，且完成交屋程序等情 ，業據提出系爭契約及系爭房地建物登記謄本為憑（見本 院卷第15至39頁），核屬相符，且為被告所不爭執，堪信 為真實。又原告主張系爭房地所在系爭大樓一樓住戶鄭家 涵主張系爭空間為一樓住戶之專有部分乙節，前經本院分 別於111年7月26日會同臺北市大安地政事務所人員至系爭 大樓現場測量及於112年4月25日函詢臺北市建築管理工程 處（下稱建管處），經到場之大安地政事務所人員表示系 爭空間確係登記為系爭大樓一樓專有部分，此有履勘測量 筆錄在卷可稽（見本院卷第279頁），且建管處亦於112年 5月19日以北市都建寓字第1126115920號函函覆本院以： 「…說明：…二、查旨揭地址建築物領有86使字第0012號使 用執照，為1層1戶之建築。經比對瑞安街120巷5弄1號4樓 使用執照竣工圖說及建物測量結果圖，旨揭附件一（建築 物壹樓平面竣工圖）黃色螢光筆所示部分為該址1樓住戶 之專有部分…」等語（見本院卷第351頁），堪認系爭空間 確實登記為1樓住戶之專有部分。原告再主張因1樓住戶主 張系爭空間為其專有部分，導致原告無法正常利用系爭一 樓通道進出系爭大樓一樓鐵門，嚴重影響原告進出專有部 分或使用公設梯廳之權利，故原告所有系爭房地之正常效 用及價值有減少及貶損等情形。然查，因原告於民事起訴 狀自承：「…二、詎料系爭房地〝交屋後〞，系爭房地所在 大樓一樓住戶訴外人鄭家涵出面主張，包括原告在內之其 他住戶賴以進出大樓之系爭房第一樓通道有部分空間係伊 之陽臺…，鄭家涵甚設置阻隔物阻擋大樓住戶進出，並張
貼公告宣稱其以白色膠帶圈列之範圍屬私人產權，各住戶 請勿進入等語…」等語（見本院卷第11頁），並提出系爭 一樓通道遭阻隔及住戶公告等照片為憑（見本院卷第41至 45頁、第167頁），堪認一樓住戶確有阻隔系爭一樓通道 之行為，惟因阻隔行為係發生於系爭房地交付予原告後， 依前揭說明，被告交付系爭房地時系爭一樓通道既仍可正 常進出使用，自難單憑系爭一樓通道部分所有權歸屬於一 樓住戶所有，嗣後衍生上開一樓住戶妨害通行之情事，遂 認系爭房地於交付時即存有效用上之瑕疵，故原告主張系 爭房地存有物之效用之瑕疵，尚難憑採。又系爭空間固登 記為一樓住戶之專有部分，惟參諸因臺北市政府工務局於 86年1月11日所核發系爭大樓之86使字第12號使用執照存 根所檢附之附表記載：「…注意事項：⑴基地內現有巷應維 持原狀不得擅自廢止改道並應供公眾通行不得設置任何障 礙物…」等語(見本院卷第181頁)，前經本院於112年2月21 日向建管處函詢有關上開使用執照附表所載事項，經建管 處於112年3月9日以北市都建照字第1126095025號函函覆 本院以：「…二、查公寓大廈管理條例第3條第3款：『專有 部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為 區分所有之標的者。』及同條第4款：『共用部分：指公寓 大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物， 而供共同使用者。』前開條例係於84年6月28日總統華總一 義字第4316號令發布，先予敘明。三、次查旨揭地號土地 領有86使字第0012號使用執照（83建字第0466號建造執照 ）。前開執照之法令適用日為83年1月6日，為公寓大廈條 例發布實施前提出申請，故無專有及共有部分之規定。另 該執照之直通樓梯係為2層以上通往避難方向之唯一出入 口。…」(見本院卷第325至326頁)；另參以建管處於112年 5月19日以北市都建寓字第1126115920號函覆本院以：「… …三、另查該黃色螢光筆所示部分為該址2至6樓住戶通往1 樓避難層住戶外之唯一通道，因此該址1樓之區分所有權 人於利用該部分時應遵守公寓大廈管理條例第5條規定， 不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利 益之行為。…」(見本院卷第351至352頁)，堪認系爭空地 雖登記為系爭大樓1樓住戶專有部分，惟因系爭大樓之建 造執照係於公寓大廈管理條例公布實施前即提出申請，斯 時並無專有及共有部分之規定，且因系爭大樓之直通樓梯 為2樓以上通往避難方向之唯一出入口，而該直通樓梯亦 僅依憑系爭大樓一樓鐵門及系爭一樓通道進出，是系爭空 間既位於系爭大樓一樓鐵門正前方，並為系爭大樓其他二
樓以上住戶進出專有部分及公設梯廳必經之唯一通道，可 知系爭大樓建造之初本係將系爭空間設計規劃為公用部分 ，是縱系爭空間登記為一樓住戶專有部分，然因系爭空間 不具獨立之經濟效用，依前揭說明，亦無礙於系爭空間為 系爭大樓公用部分之認定。從而，原告主張因系爭空間為 一樓住戶專有部分，導致系爭房屋無法正常進出系爭大樓 一樓，進而造成系爭房屋價值貶損抑或有不完全給付之情 事，亦難憑採。
（三）原告再主張因系爭房地所在系爭大樓一樓住戶鄭家涵進主 張系爭空間為一樓住戶之專有部分，故系爭房屋存有權利 瑕疵之情形。惟按民法第349條所定出賣人應擔保第三人 就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，於通常 情形，係指出賣人應保證第三人不得向買受人主張所有權 、抵押權、永佃權、地上權、典權等權利而言，民法第78 7條所定袋地所有人之必要通行權，則不包括在內。查本 件乃一樓住戶對系爭大樓之住戶主張不得通行其所有之系 爭空間，並非一樓住戶對於原告之系爭房地主張上開權利 抑或袋地通行權，故原告以此主張系爭房地存有權利瑕疵 ，即屬無據。
（四）原告復主張因被告陳麗如為被告慶龍建設公司之負責人外 ，亦為實際與原告簽立系爭契約並填載系爭說明書之人， 其於交易過程中未向原告說明系爭一樓通道存有產權爭議 ，顯係故意以背於善良風俗之詐欺手法，加損害於原告， 固據提出系爭說明書及住戶間通訊軟體內容等件為憑（見 本院卷第47至49頁、第151至163頁）。按故意以背於善良 風俗之方法，加損害於他人者，負損害賠償責任。民法第 184條第1項後段定有明文。所謂故意以背於善良風俗之方 法加損害於他人，係指故意以違背國民一般道德觀念之方 法，廣泛悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗，使他 人利益受損害而言。經查，觀諸兩造簽立之系爭說明書， 其中與原告主張之通行權爭議相涉者乃項次47「基地對外 道路之通行有無異常情形」及項次48「本案土地上是否有 長時間供公眾通行之私有道路」，雖被告於上開項次均勾 選為「否」，然項次47乃針對系爭房地所屬之「基地本身 」有無對外通行之情形，核與本件爭議為系爭房地所屬「 基地內部」之通行有別；而項次48則指系爭房地所屬之「 基地本身」是否有被公眾通行之情形，亦與原告主張「基 地內部」通行之爭議有所不同，是難僅憑系爭說明書即逕 認原告有故意隱瞞不告知系爭一樓通道有通行、使用產權 等爭議之情形。又縱系爭大樓住戶間之通訊軟體紀錄顯示
住戶間曾提及系爭一樓通道有產權之爭議，然原告既未證 明被告有任何積極欺瞞、誤導原告或於原告主動詢問下故 不告知之行為，且原告購買系爭房地前，一樓住戶亦未曾 發生實際阻隔系爭一樓通道之行為，則縱被告陳麗如知悉 住戶間有上開質疑而未告知，此實與「一般之道德觀念」 或「公序良俗」無涉，核與民法第184條第1項後段之侵權 行為構成要件有間。從而，原告據此請求被告陳麗如損害 賠償，即屬無據。
五、綜上所述，原告請求：（一）被告慶龍建設公司應給付原告 52萬3,996元，其中35萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息，其中17萬3,996元自民事 擴張訴之聲明暨準備㈤狀送達翌日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息。（二）被告應連帶給付原告52萬3,996元 ，其中35萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5％計算之利息，其中17萬3,996元自民事擴張訴之聲明 暨準備㈤狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利 息。（三）前二項給付，如任一被告已為全部或一部之給付 者，其餘被告於其給付範圍內，免給付義務，均無理由，應 予駁回。。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本 件判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 9 月 28 日 臺北簡易庭 法 官 陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 10 月 5 日 書記官 蘇炫綺
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