臺灣臺中地方法院民事判決
112年度中簡字第518號
原 告 高榮宏
訴訟代理人 朱奕縈律師
被 告 何超亞
訴訟代理人 謝秉錡律師
複代理人 曾睦勛律師
馬偉桓律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年8月28日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應將附表所示建物騰空遷讓返還與原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣146,900元為原告預供擔保
後，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經
查，本件原告起訴時原聲明：被告應將門牌號碼臺中市○區○
○路00巷00號房屋騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人等
語（見本院卷第17頁），嗣於本院民國112年7月21日言詞辯
論期日具狀變更訴之聲明為：被告應將附表所示建物（下稱
系爭建物）騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人等語（見
本院卷第139頁），核屬補充或更正法律上之陳述，與上開
規定相符，應予准許。又原告起訴時原另請求被告給付占用
系爭建所獲不當得利，嗣於112年5月22日言詞辯論時，當庭
撤回不當得利之請求，並為被告同意在卷，核屬民事訴訟法
第255條第1項第3款減縮應受判決事項之聲明，自屬合法。
二、原告主張：
㈠、系爭建物原為訴外人即原告之母王富所有，嗣王富逝世後，
由原告及即訴外人高麗華、高麗蘭、高順發、高榮賢、高彩
、高小娟（下稱高麗華等6人）共同繼承而公同共有，詎高
彩、高小娟未得其他共有人同意，擅將系爭建物出租與被告
，對原告及其他全體共有人不生效力，被告占有系爭建物即
屬無權占有，原告本於767條所有權之作用，自得請求被告
將系爭建物騰空返還予原告及其他共有人全體。爰依民法第
767條、第828條第2項準用第821條之法律關係，提起本件訴
訟等語，並聲明：如主文第1項所示。
三、被告則以：
系爭建物係被告向公同共有之高小娟承租，系爭建物前經鈞 院105年重訴字第739號判決確認與所坐落臺中市○區○○段000 000地號土地（下稱280-47號土地）存在法定租賃關係，並 依鈞院109年訴字第664號判決附表8所示，需支付租金與， 系爭房屋所有權人必須支付租金與280-47號土地所有權人， 系爭建物平時由高小娟負責處理，為籌措系爭建物之房屋稅 ，始將系爭建物出租與被告，被告無從知悉共有人間之內部 關係。又原告因積欠銀行債務，銀行代位原告就系爭建物提 起共有物分割訴訟（鈞院111年家繼簡字第62號），高小娟 、高麗卿於該案主張承受系爭建物全部所有權，再找補予其 他共有人，目前已委託鑑價，若系爭建物由高小娟、高麗卿 取得，本件即無訴訟實益等語置辯。並聲明：原告之訴駁回 。
四、本院之判斷：
原告主張為系爭建物之公同共有人，被告無權占有系爭建物 等事實，業據提出臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、 同意書（見本院卷第25、27頁）等件為證，被告對系爭建物 為原告及高麗華等6人公同共有，並不爭執，惟否認無權占 有系爭房屋，經查：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之；第820條、第821條及第826條之1規定， 於公同共有準用之，民法第767條第1項、第821條、第828條 第2項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物 之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅 以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉 證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之， 如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院92年度 台上字第312號判決意旨參照）。次按公同共有物之管理， 除契約另有約定外，應以公同共有人過半數及其公同共有權 比例合計過半數之同意行之。但其公同共有權比例合計逾3 分之2者，其人數不予計算，民法第828條第2項準用同法第8 20條第1項規定。又共有物全部或一部之出租，係屬民法第8 20條第1項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由公同共 有人依上開規定共同管理之。如共有人中之一人未經他共有 人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有 人不生效力（最高法院71年度台上字第4199號判決、79年度
第2次民事庭會議決議㈢意旨參照）。
㈡、系爭建物為原告及高麗華等6人繼承王富而來，且為公同共有 之狀態，為兩造所不爭執，已如上所述。依民法第828條第2 項準用同法第820條第1項規定，高彩、高小娟出租系爭建物 ，應得含原告之全體公同共有人合計過半數及其公同共有權 比例合計過半數之同意為之，且高彩、高小娟之公同共有權 比例合計僅為2/7，依上開規定自不得出租系爭建物與被告 。而被告並未舉證高彩、高小娟為系爭建物之遺產管理人， 依上開說明，被告與高彩、高小娟就系爭建物之租賃契約， 對原告自不生效力，被告係租賃契約占有系爭建物不能對抗 原告，原告主張被告占有系爭建物為無權占有，洵屬有據。 被告占有系爭建物既為無權占有，則原告依民法第767條第1 項前段、第828條；第821條規定，請求被告將系爭建物騰空 遷讓返還與原告及其他共有人全體，洵屬有據。㈢、至被告抗辯：如111年家繼簡字第62號事件判決系爭建物由高 小娟、高麗卿取得全部所有權，原告提起本件訴訟即無實益 云云，惟111年家繼簡字第62號尚未判決，被告之抗辯是否 為法院所採，殊難認定，被告空言抗辯，自屬無據。五、綜上，被告未能舉證證明係有權占有系爭建物，前開抗辯即 屬無據。從而，原告依民法第767條、第828條第2項、第821 條之規定，請求被告將系爭建物騰空遷讓返還與原告及其他 共有人全體，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
七、本件判決係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程 序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第 3款之規定，依職權宣告假執行。併依職權為被告供擔保免 為假執行之宣告。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 9 月 20 日 臺中簡易庭 法 官 李立傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 20 日 書記官 洪加芳
附表：
建號 基地坐落 建物面積（平方公尺） 權利範圍 建物門牌 臺中市東區旱溪段 10128 臺中市○區○○段0000000○0000000○0000000地號 一層：85.25 二層：86.92 合計：172.17 公同共有1分之1 臺中市○區○○路00巷00號