臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第1086號
原 告 即
反 訴被告 莊國泰
訴訟代理人 余信達律師
莊嘉文
被 告 即
反 訴原告 郭晉良
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國112年8月1
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○路000號6樓607室騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百一十一年八月三十一日起至返還第一項所示之房屋之日止，按月於次月一日給付原告新臺幣陸萬元，及自各期應給付日之翌日起至各期清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國一百一十一年十二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。反訴原告之反訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保，得假執行，但被告如以新臺幣陸拾肆萬壹仟壹佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項原告各就屆期部分得假執行，但被告就屆期部分，如各期各以新臺幣陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
（一）按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的 ，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相 牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項 定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法 有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法
律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為 防禦方法所主張之法律關係間，具有牽連關係而言。即舉 凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係 ，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權 利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之 原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相 同，均可認兩者間有牽連關係。查本件本訴及反訴所生爭 執，悉以兩造間之租賃契約關係存續與否為訟爭基礎原因 事實，兩造就此事故已在本訴部分詳為攻擊防禦，堪認反 訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係暨防禦方法相牽 連；又本訴部分兩造所為言詞辯論之資料，在反訴部分亦 可再相互利用。依前開說明，被告提起反訴，於法尚無不 合，應予准許。
（二）本件原告即反訴被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日 到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准被告 即反訴原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。乙、實體事項：
壹、本訴部分
一、原告起訴主張：
㈠緣兩造於民國（下同）000年0月間簽訂系爭租約，雙方約定 原告將所有之坐落於新北市○○區○○路000號房屋（下稱租賃 房屋，原證1，課稅現值為新臺幣（下同）641,100元）之60 7室（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自民國109年8 月21日起至110年8月20日止，租金每月計1萬元整（原證2） ；直至系爭租約到期後，雙方又合意續約直至111年間。嗣 因新北市政府工務局於000年0月間函令原告將租賃房屋騰空 修改及申請變更使用執照等，原告旋即依循法令正式委請室 內裝潢公司就租賃房屋全部重新建築，均有「業已簽訂之工 程承攬合約書（原證3）及終止系爭租約時之現場建築施工 照片（原證4）」可稽；並依法先期於同年0月間，委請孫女 甲○○陸續於6月14日及7月21日等、透過LINE通訊軟體通知租 賃房屋之所有承租人「租約將於7月31日終止，請於8月7日 前完成搬遷，至於8月租金則不另計收」等語（原證5）。 ㈡基此，各租約既已因終止而歸於無效，故其他所有承租人均 已依約遷離及返還租賃房屋予原告（足徵租約之終止絕對符 合一般社會習慣及有利於一般承租人），然唯獨被告1人卻 持續強占該房屋而拒不依約遷空返還予原告。雖原告代理人 陸續再透過「LINE通訊軟體、寄發存證信函及委請律師代發 律師函」催告被告立即遷讓返還系爭房屋等語（原證6）， 但被告均不予理會，且除了「刻意拒不受領律師催告信函導
致退件、故原告另委託甲○○再透過LINE寄發予被告並由被告 讀取在案」外，更大肆誇口揚言「律師函這種嚇法盲的東西 伊沒興趣、你要走返還房屋我沒意見，裁判費挺多的，反正 你們有錢嘛」云云（同原證6）。再且，因被告之拒不返還 系爭房屋，致使原告不及完成工務局所要求之變更隔間等建 築工程，而導致原告於8月25日遭工務局裁罰共15萬元（9萬 元+6萬元）及令限期改善（原證7）；亦即因被告之債務不 履行及侵權行為等舉致原告再另受有15萬元之損害。 ㈢且按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租 人收回自住或重新建築時。…三、承租人積欠租金額，除擔 保金抵償外，達二個月以上時。」土地法第100條第1及3款 分別定有明文。是查，原告今確實就租賃房屋全面重新建築 在案，如前所證陳，且被告迄今業已積欠111年8至10月之至 少2個月租金未給付，是衡諸上開法文意旨，原告依法當有 權收回所有之系爭房屋，亦即被告辯稱「此係不定期租賃而 不得加以終止」云云（同原證6）顯意圖混淆視聽，且根本 無稽，殆無疑義。
㈣進者，系爭租賃房屋之租約既已於111年7月31日終止在案， 且被告拒不遷讓交還房屋，則依前揭系爭租約第6條及民法 第179條之規定及實務通論，原告每月自得向被告請求「按 照租金5倍即5萬元之違約金、及相當於租金1萬元之不當得 利之損害賠償」（合計6萬元）及加計遲延利息，直至被告 遷讓系爭房屋完了之日止，誠於法有據。
㈤綜上所述，足證兩造之系爭租約業已於111年7月30日終止而 歸於無效在案，而援引「民法第184、455及767條、及系爭 租約第6及12條」等規定，原告自得請求被告將「其強占而 拒不返還之原告所有之租賃房屋607室」騰空遷讓返還予原 告；並給付損害賠償金額「15萬元」予原告、及每月給付相 當於5倍租金之「5萬元」違約金予原告至被告遷讓完了之日 止，於法有據無疑。為此，爰依民法第184、455及767條、 及系爭租約第6及12條等規定提起本訴，求為判決如聲明所 示。
㈥並聲明：
⒈被告應將原告所有坐落於新北市○○區○○路000號6樓607室之房 屋騰空遷讓返還予原告。
⒉被告應自民國111年8月8日起至返還第一項所示之房屋之日止 ，按月於次月1日給付原告6萬元，及自各期應給付日之翌日 起至各期清償日止，按年利率百分之5計算之利息。 ⒊被告應給付原告15萬元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至 清償之日止，按年利率百分之5計算之利息。
⒋訴訟費用由被告負擔。
⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈦對被告抗辯之陳述：
⒈有關本訴被告即反訴原告（下稱被告）執一嗣後寄發之存 證信函（證物1）狀稱「本件系爭租約於111年10月26日解 除並視同點交」云云，根本完全無稽與模糊焦點。蓋本件 系爭租約早業已於111年7月31日依法終止在案，如前所證 陳，是本訴原告即反訴被告（下稱原告）自無再續行履約 之義務，當然亦無所謂債務不履行之情事，即顯見被告根 本錯引民法226及256條等規定來混淆視聽及誤導 鈞院， 至不可採。況觀被告所執之該存證信函內文，亦根本與所 謂之解除契約無涉。又租約實乃於111年8月1日起失效， 而原告早已陸續提早於同年6及7月間催告被告屆期返還房 屋，但被告卻均藉詞拒不返還點交房屋（被告直至111年1 1月30日都還陸續侵入出入系爭房屋，而迄今屋內依然凌 亂不堪，被告甚至連房卡都還尚未歸還原告），故被告「 無權占有及不當得利、且根本未確實完成點交」等情，均 事證明確。至被告又胡亂引用要件與本案情節根本不符之 租賃住宅條例第12條規定、甚至進而聲稱已於10月26日完 成點交云云，洵屬荒誕且與法無據；況退萬步言，縱有該 條例條款之適用（按：假設語氣），亦無礙於「被告於8 月1日至10月26日之期間內之無權占有及不當得利」等事 實之認定，實無待言。
⒉次按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於 所用之辭句」，民法第98條規定早有明訓。查原告早已提 前委請訴外人即其孫女甲○○陸續於6月14日及7月21日等、 透過LINE通訊軟體通知租賃房屋之所有承租人「租約將於 7月31日終止，請所有承租人於8月7日前完成搬遷」等語 （如原證5）而為被告所自承（被告之證物3），而本件系 爭租約亦確已於111年7月31日依法終止在案，事證明確， 並請參原告「民事起訴暨聲請調查證據」第貳、四及六段 之論述。至被告今持「證物3至6」等佯稱「原告要求搬遷 之意思表示為111年8月30日」云云，除了根本不知所云外 ，更胡亂扭曲原告之真意，茲有甲○○可到庭證述相關原委 ，足證被告混淆視聽之舉。況查，其他所有大批承租人（ 註：如被告所自承，原告出租使用之套房有達百餘間，被 告「民事答辯暨反訴起訴狀」第9頁第22至23行參照）均 清楚明白原告之意思表示係「租約於7月31日終止及於8月 7日前完成搬遷」，唯獨被告1人卻蓄意片面將原告之意思 表示曲解為111年8月30日遷離云云，益證被告所辯根本殊
不可採。
⒊再者，被告又再度胡亂引用所謂之租賃住宅條例第10條規 定聲稱「原告之孫女甲○○未符該條款文字規定」云云。但 查，除「本案根本就無該等條款之適用（被告就本案另訴 之臺灣新北地方檢察署112年度偵字第11547號「不起訴處 分書」第3頁第(一)段第1至6行參照，原證8；另述於次） 」外，原告既係本訴主張權利之一方（債權人），而並「 未」援引該條款規定作為本件之請求權基礎與訴訟標的， 亦即該條款規定並非本案之訴訟標的，則當然無討論該條 款之要件與適用之餘地。是此再證被告確實胡亂指摘以圖 卸責甚明。
⒋再如前所證陳，原告確實委請室內裝潢公司就租賃房屋全 部重新建築，並有「業已簽訂之工程承攬合約書（如原證 3）及終止系爭租約時之現場建築施工照片（如原證4）」 可證，且該等全面建築工程絕「非」僅係「如被告刻意避 重就輕而誆稱捏造之拆除輕隔間」等情事，是再補充陳報 相關施工照片（原證9），即可證原告所陳確屬真正有據 。再者，該重新建築確係基於法令及工務局所要求，此除 有工務局函文（如原證7）可證外，並有曾就前述工務局 函文而與工務局聯繫之甲○○可資作證。況且，原告前提及 之土地法第100條第1款所稱「出租人重新建築」之事由， 本不限定其原因與動機為何，是今被告臨訟聲稱「原告可 以不必重新裝修」云云，除了根本與本案無關外，益證被 告確實蓄意混淆視聽至明。
⒌除此之外，被告屢屢於書狀內蓄意胡亂斷章取義原告本意 、且指摘等語均屬完全與本案爭點無關之內容（參包含被 告「民事答辯暨反訴起訴狀」第6至7頁等內容），而模糊 「被告確實於租約終止後拒不遷讓返還房屋予原告」等事 實，根本無可採信。而被告確實積欠至少2個月租金未給 付【註：雖被告曾嗣於8月30日偷偷匯款500元予原告（被 告之證物11）、藉以營造「被告有給付租金之假象」，但 此一無意義之小動作根本無礙於「被告積欠至少2個月租 金未給付」之事實之認定】，此除了「本應由被告就『其 已確實如期如實給付租金予原告』等事實負舉證責任」外 ，同樣亦可由代理原告收受租金之甲○○加以證實，足證原 告所陳無虛。至於「身處在租約已失效之狀態下、且已無 權占有且不當得利在先之被告」又另稱「8月以後之租金 應減半及減除」、「原告須給付被告住宿及搬遷費用及主 張同時履行抗辯」云云，更均屬荒謬無稽且矛盾之辯，且 毫無根據，自不可採。
⒍再者，被告另稱「原告於10月26日更換大門鎖、及侵入其 住宅使其物品毀損遺失」云云，更屬荒謬而豈有此理，蓋 如前所證陳，兩造於000年00月間已無租賃契約關係存在 ，是原告為維護其他房客安危而更換自家門鎖，自於法有 據。至於被告誣指「訴外人甲○○強制、侵入住宅、竊盜及 毀損等罪」而濫行告訴乙節，更均早已為臺灣新北地方檢 察署以前述112年度偵字第11547號為「不起訴處分」在案 （同原證8）。是此益證被告臨訟胡亂汙衊原告及訴外人 甲○○以誤導 鈞院及本案爭點之意圖甚明。
⒎末者，被告一直以來均態度惡劣傲慢，除了「拒不給付租 金及返還房屋、口口稱聲伊具有法律專業、大肆誇口揚言 『律師函這種嚇法盲的東西伊沒興趣、你要走返還房屋我 沒意見，裁判費挺多的，反正你們有錢嘛』云云（如原證6 ）」外，更在 鈞院就本案所排定調解程序中態度強硬拒 不認錯，反倒還無端要求原告應給付其高額之賠償金。詎 料，被今臨訟卻態度大變而透過書狀哀稱「無全職工作能 力及尚有貸款，應減除其賠償責任」等語。是反觀其以往 之囂張態度，上開所言實屬荒誕可笑，更無足採。 ⒏有關被告一再強調「本件系爭租賃契約（下稱系爭契約） 已於111年10月26日解除」云云（被告之「民事答辯暨反 訴起訴狀」參照；嗣又為不合法之訴之變更而改稱「已終 止」云云），足證系爭契約早於本件原告起訴前業已失效 在案、而為兩造不爭之事實。是狀請 鈞院逕先依民法第 382條等規定就「原告之本訴之訴之聲明第一項」部分為 「一部終局判決」、或至少依民法第383條等規定就「原 告之本訴之訴之聲明第一項」部分為「中間判決」，以限 縮本案爭點及達促進訴訟之目的。
⒐被告聲稱「曾於LINE告知原告『房卡已遺失』、自不用歸還 」云云，根本無稽，蓋原告從「未」曾同意過系爭房卡無 須歸還，亦即被告片面聲稱房卡遺失等語，根本「無」解 於被告依法所負有之「歸還房卡予原告」之義務，該理智 明，不容被告誤導。
⒑另查，原告曾為委請裝潢公司就系爭租賃房屋進行全部重 新建築，並均有相關現場照片在卷可稽，再再可證該建築 絕非如被告所佯稱之僅單純輕隔間之工程而已；至於被告 另又臨訟質疑該裝潢公司之登記名稱及改建能力云云，更 屬荒謬，且與本件租賃房屋確實進行重新建築等根本毫無 關聯，更浪費司法資源，是證被告上開所辯根本憑空捏造 。
⒒再者，被告又主張「伊曾於原告已終止系爭租約之後、又
自行電匯500元以為8月份之租金，故並未積欠租金」云云 （被告之「民事答辯暨反訴起訴狀」第壹、六點參照）， 亦屬無稽之談。蓋按，系爭租賃契約所約定之每月租金係 1萬元，而被告卻僅單單自行電匯個區區500元、而來主張 「契約依然有效、且被告並無債務不履行」云云，顯見被 告根本蓄意「以付個小錢等手段，而來搪塞原告、並抹煞 系爭租賃契約早已失效」之事實，且何以付個500元即可 被認定等同於給付1萬元而以符合履行債之本旨？豈有此 理？根本係被告憑空想像、臨訟卸責及混淆視聽之詞，當 不可採至明。
⒓緣被告於本件112年8月1日言詞辯論終結後、再提出「民事 答辯(三)狀」（原告係於112年8月2日收受上開書狀繕本 ），惟見被告除猶執前詞外，所述仍均與事實不符，是原 告除仍全部加以否認外，再狀澄清與說明於次： ⑴有關被告前稱「曾於LINE告知原告『房卡已遺失』、自不 用歸還」云云，除根本與事實不符（被告在該期間內均 能自由進出房間，監視器都有拍到被告及其女友自行進 入大門和房間之畫面，是何來被告所佯稱的鑰匙遺失？ ）外，更業有證人甲○○到庭證陳「原告從未曾同意過系 爭房卡無須歸還」等語在案（ 鈞院就本案112年6月20 日言詞程序筆錄第3頁第14至17行參照），足證「被告 屢屢臨訟所辯根本憑空捏造、及原告確實於系爭租約終 止後之迄今均未歸還房屋及房卡（即未點交完成）」等 情。且查，前述房卡需另外委請原廠商重新作設定，製 作過程繁瑣，故原告才會叮嚀所有房客切勿遺失，並同 時提醒遺失補發需賠償1,000元等語，而所有房客均予 同意而未有任何異議。再者，本件租約既早已終止，則 被告自應依法依約將房屋等物點交歸還予原告，此乃事 理至明；詎今被告卻竟倒果惟因、顛倒是非而稱「因被 告尚未點交完成，故房屋使用權仍為被告所有…」之極 其荒謬等語，足見被告所辯根本無稽、且企圖混淆 鈞 院視聽至灼。
⑵另如前所證陳，原告曾委請專業裝潢公司就系爭租賃房 屋進行全部重新建築，並均有相關現場施工照片在卷可 稽，足證「該建築絕非如被告所佯稱之僅單純輕隔間之 工程而已、及原告依法終止租約確於法有據」。且查， 原告確實因「被告之拒不歸還房屋（迄今系爭房間內仍 遭被告留置其私人物品而佔用空間；且今年4月中甚至 還不時聽到屋內有水流聲，故曾委請警方陪同進入查看 ，現場均仍見到屋內遭被告之私人物品所佔用）」、而
導致裝潢延後施工與遭工務局開罰，均有證人甲○○到庭 證述甚詳（ 鈞院就本案112年6月20日言詞程序筆錄第 2頁第24至31行參照），足徵原告確實因被告之違約而 受有重大損害。至於「該裝潢公司是否有能力進行裝修 、或甚至原告當初進行裝修之原因為何」等情，均無礙 於「原告已確實合法終止系爭租約及被告無權占有」等 既存事實，亦即均非關於本案訴訟標的之爭點，更益證 被告混淆視聽及浪費司法資源至明。
⑶至被告又辯稱「原告從未進行催告」、「曾先繳500元以 留下金流紀錄，視屋況再補繳租金或主張扣減租金」云 云，更屬荒謬卸責之詞，豈有此理！蓋如前揭相關對話 紀錄等在卷證物（如原證5及6等）、及證人甲○○之證詞 （ 鈞院就本案112年6月20日言詞程序筆錄第2頁第8至 23行參照），均已足證原告確實已催告與終止系爭租約 。矧且，系爭租賃契約所約定之每月租金係1萬元，而 被告卻僅單單自行電匯個區區500元，顯見被告根本蓄 意以付個小錢等手段，來搪塞原告，並抹煞「系爭租賃 契約早已失效」之事實、及罔顧系爭租約之租金條款與 民法上租賃相關規定之意旨。再按，押租金之設立與繳 納乃係保全之性質，故自非屬租金之一部，從而，當被 告等承租人未依約繳納租金時，即已違約在先，則原告 即可以押租金抵扣之，以維權益，但絕「無」所謂「抵 扣押租金後，即不屬於違反租金規定之情形」之理！至 屬當然，更不容被告恣意誆稱混淆。
⒔綜上足認，被告迄今之所有辯詞，非但同樣瑣碎零散，且 完全偏離本案爭點，更均無法無據，如前所述，是原告均 全部予以否認，其餘論述與答辯，則請再參原告之歷次書 狀所載等語。
二、被告則辯以：
㈠原告之主張經查與事實不符且於法有違，主要論點先統整在 前：
⒈系爭契約早已於111年10月26日解除並視同完成點交，自無 遷讓一說(民法226、256條、租賃住宅條例第12條)。 ⒉原告要求搬遷之意思表示應為111年8月30日始洵堪認定。 ⒊契約終止之相關規定應優先適用租賃住宅市場發展及管理 條例(下稱租賃住宅條例)。
⒋原告終止契約之先期通知、檢附證據之要求均不合租賃住 宅條例第10條第1、2項。
⒌新北市政府給予選擇，未強制令原告拆除輕隔間，且拆除 輕隔間也不屬於重新建築(依建築法第77條之2第4項訂定
之室內裝修管理辦法第3條)，故不適用土地法第100條第1 項。
⒍原告施工、斷水斷電、換門鎖，得主張扣除租金及解除契 約，且積欠之租金在扣除前也未達兩個月，另原告未行有 效催告。(民法226、227、252、256、264條、第440條第1 、2項、土地法第100條第3項)。
⒎因原告上述各項請求不成立，原告所受之罰款、違約金被 告不應承擔，且系爭契約之違約金條款無效(租賃住宅條 例第5條、消費者保護法第12條第1項、民法247-1條第2項 )。
⒏雙方資力懸殊，且若被告遭賠償恐影響生計，得主張減免 （民法218）。
㈡緣起：原告為牟取自利，在未變更使用執照為宿舍的情形下 ，惡意將旅館作為宿舍出租予被告且未誠實告知，實於租約 開始時即置被告於危險處境（因建築法所稱之宿舍的消防安 全規範高於旅館），後竟因遭罰款才不計後果，實施各種騷 擾、辱罵行為，對被告施加壓力，使被告及被告之妻不堪其 擾、心生恐懼，只得另尋替代住宿，但被告居住在系爭套房 期間經歷第一次工作、結婚，對系爭套房實有獨特情感，且 妻子在隔壁條街工作，有地利之便，故仍希望回到系爭套房 居住，原告遂於111年10月26日實施強制性手段驅逐被告（ 斷水斷電、換門鎖；侵入住居，將被告物品打包丟棄(當日 無警員陪同）），使系爭套房完全喪失住宿機能，故被告已 陸續於同年11月初徹底清空該屋，原告遂又依諸多無稽之談 企圖將被告纏於訴訟之累。
㈢上述答辯之依據、主張，茲分述如下：
⒈房屋之交付：系爭套房從10月起已無實質使用情形(10月電 費0元)，並於111年10月26日原告執行斷水斷電、換門鎖 、丟棄被告物品後已失去居住機能，且未能進入系爭套房 ，被告得依民法226條第1項「因可歸責於債務人之事由， 致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、民法256條 「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。 」，解除契約並得請求損害賠償，被告曾另發存證信函於 原告重申契約之解除(證1)，並要求原告出面點交，然原 告回函意為待爭點釐清後才願出面點交（證2），綜上， 被告已符合租賃住宅條例第12條規定：「租賃契約消滅時 ，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬 設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍 不會同者，視為完成點交。」故系爭契約已於111年10月2 6日解除並視同完成點交。
⒉原告反覆變更要求搬遷之意思表示：原告雖在111年6月14 日表示「…旅館尚未變更使用執照…，多次協商結果尚未明 確，很有可能要求住戶全數遷移，目前也還不確定…」（ 證3），非確定之意思表示，更未指表明日期，直至同年7 月21日才說租到月底且請我們在8月7日前搬遷完畢，被告 遂於7月30日通知原告不同意無條件解約，後原告之代理 人甲○○與莊錦程又意思表示同意讓我繼續住在該屋： ⑴8月5日，原告代理人甲○○通知「尚欠七月份電費及八月 份房租，請盡速匯款」。（證4）
⑵8月8日，原告代理人莊錦程（原告之子）與被告在超商 協調搬遷及搬遷費用等事宜，莊錦程表示欲與工務局再 行確認，若有必要才請我們搬遷，足以認定係撤銷原要 求搬離該屋之意思表示。（證5）
⑶8月15日，原告代理人甲○○（原告之孫女），以通訊軟體 問我「那人還是要繼續住是嗎?」，我回答「對喔」， 甲○○回答「好」、「但也不是給你白住的」，意思即為 同意讓我繼續承租。（證6）(這段期間想利用被告不搬 遷為理由跟工務局對抗，而且也找了一些人回來住) ⑷8月30日，原告被罰款後又改變主意，但仍通知繳納9月 份租金「…，提醒您下個月五號前請付清8月及9月房租… 」。至9月11號，原告才透過律師函，明確表示需要我 搬離該屋。
⑸姑且以8月30日作為確定日，依租賃住宅條例，原告欲以 重新建築為名義要求我搬離該屋，係於111年12月1日才 始有權利。
⒊契約終止之通知：原告依土地法第100條第1項重新建築之 名義，提出提前終止契約，並引用民法第450條第3項，但 該規定載明需一個月先期通知，原告也不具備，且本契約 之租賃物為住宅，按租賃住宅市場發展及管理條例（下稱 租賃住宅條例）於 107年6月27日施行，且該條例係為維 護人民居住權、保障租賃當事人權益而設，此觀該條例第 一條即可得知，故該條例在住宅租賃事務範圍內為民法之 特別法，應優先於民法適用（臺灣桃園地方法院 108年度 壢簡字第125號判決、臺中簡易庭 111 年度中簡字第 210 9 號判決參照），縱兩造為不定期限租賃契約，亦為原租 賃契約之繼續，既適用原契約之所有條件，且未於該條例 第4條排除項所排除，自有該條例之適用，合先敘明。租 賃住宅條例第10條第1項「租賃期間發生下列情形之一者 ，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠 償」，同項第4款「出租人為重新建築而必要收回」，及
第10條第2項「出租人依前項規定提前終止租賃契約者， 應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人」 ，又同項第2款「依前項第四款規定終止者，於終止前三 個月。」，原告之孫女甲○○，於111年7月21日才通知欲於 7月31日終止契約，於租賃住宅條例顯有違誤，又被告至 少三次要求查看所稱遭新北市要求重新建築之函件時，原 告均稱「我沒必要提供」（證7、8），顯不合乎租賃住宅 條例「檢附相關事證，以書面通知承租人」之要求，且因 原告遲遲不願出示上述函件，讓被告根本無從判斷原告請 求之合法性，直至收到民事起訴狀時，才看到上述函件。 ⒋新北市政府是否強制原告施工：在原告提供之原證7，即新 北市政府工務局於8月5日及8月25日之函文，第二條第四 項第五行，「限於主旨所訂期限內改善（依原核准用途改 善）『或』補辦手續（領得變更使用執照）」可知，原告其 實只需補辦手續即可解決被工務局繼續罰款的疑慮，根本 不必重新裝修輕隔間。
⒌拆除輕隔間是否屬重新建築：依建築法第77條之2第4項規 定訂定之建築物室內裝修管理辦法第3條「本辦法所稱室 內裝修，指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈 等之黏貼及擺設外之下列行為：一、固著於建築物構造體 之天花板裝修。二、內部牆面裝修。三、高度超過地板面 以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。 四、分間牆變更。」，又分間牆之定義按建築技術規則建 築設計施工編第1條第23款「分間牆：係指分隔建築物內 部空間之牆壁」，故施工之輕隔間係上開辦法所稱之分間 牆，屬室內裝修管理辦法所管轄。原告將兩個套房的分間 牆之一部分打通(證9）依上開辦法僅須申請室內裝修許可 即可施行，應屬室內裝修，而非重新建築，又重新建築之 一般務實見解，多以都市更新及違老重建等公益目標為主 要目的，執行建築物主體之全面拆除，以改善建物之主要 結構，分間牆之拆除於目的與型態皆顯與上述不同。況且 原告拆除之標的係被告對面的兩個房間之輕隔間，不影響 被告之系爭套房，此情形在務實大樓管理中，僅需向管理 委員會申請即可施工，不須疏散住戶，故同時期居住在係 爭建築之租戶尚有5戶存在，再者，被告於9月26日間仍居 住在該系爭套房時，原告仍進行分間牆拆除的主要貫通作 業，原告更稱「沒有影響你房間內部」(證10)，足見分間 牆拆除作業是否能進行，與被告是否仍使用該系爭套房實 際上係毫無干涉。
⒍被告是否積欠逾兩個月租金：兩造房租10000元，議定於每
月5日繳納，被告未曾積欠水電費，於8/30最後繳納8月部 分租金500元（證11），原告表示收受，且尚有一個月押 金可抵扣，依原告寄予被告之存證信函，亦稱該押金已用 於抵扣租金（同證1）:
⑴按兩造為不定期租約，固有土地法第100條第3項之適用 ，抵扣押金一萬元後，至9/5時積欠9500元，至10/5時 共積欠19500元(未達2萬)，至11/5始達兩個月租額，又 按民法第440條第2項規定，應於遲延租金總額達二個月 租額，且承租人遲延給付逾二個月(即112年1月6日)， 承租人於出租人所定相當催告期限內未支付者，始得終 止契約。(臺灣高等法院臺中分院106年度上字第135號 民事判決[第13頁第01-03行]參照、臺灣臺北地方法院1 05年度訴字第850號民事判決[第91-94行]參照)。 ⑵按民法440條第1項「承租人租金支付有遲延者，出租人 得定相當期限，催告承租人支付租金，…」，意表承租 人雖延遲給付租金達二個月，仍須出租人催告期限繳納 仍不支付時。出租人始得終止租約，乃為出租人終止契 約權利之限制，非謂承租人一有遲延租金，出租人即可 終止租約(臺灣臺北地方法院103年度簡上字第484號民 事判決參照)，然原告未於積欠租金逾兩個月時，定相 當期限催告，僅於9月27日提醒上期未繳納9500元及本 期1萬元，但當時被告欠租金額、時間皆未逾兩個月， 且原告未訂催告期限，故不生催告之效力。(最高法院1 00年度台上字第725號民事判決[第79-82行]參照) ⑶扣除項：然原告自8月無故停止垃圾清運、清潔人員打掃 環境（同證3），且經常早上被原告代理人敲門打擾睡 眠;碰面就被原告代理人甲○○羞辱「你們就是沒錢才賴 著不走啦」等言語攻擊人格並威脅要斷水斷電、停止電 梯，讓我爬樓梯上6樓；報警並誤導警員，被告險以入 侵住宅現行犯被捕，使被告及被告之妻不堪其擾且心生 恐懼，因未能保障人身安全，故被告另尋替代住宿，較 少回系爭套房過夜，從7月電費2135元，8月加9月電費 卻僅1915元(9月電費過少，原告未獨立計算)，10月電 費不計收（證12），可證事實存在。又原告於9月26日 至10月7日間歇進行被告對面套房之室內裝修，工具堆 放通道、聲音吵雜且塵土瀰漫至室內(證13），經告誡 仍未改善，並被原告代理人暨親戚辱罵「幹」、「生你 會折壽」等語，更用手抓被告領口、肢體撞擊被告(證1 4、15，抓領口之紀錄需調閱新北市海山派出所原告報 案證據），故被告於LINE聲明「裝修期間替代住宿由原
告依法支付」，然原告於裝潢完畢時，基於使被告搬離 之意圖，未整理施工遺留物品，且未通知被告從替代住 宿返回系爭套房，直至10月19日原告才於LINE詢問「你 目前還是如之前所說繼續住在這裡嗎?還是已經搬離了? 」被告才知曉系爭套房已裝修完畢並可返回系爭套房， 並遭原告譏諷「錢花光了又回來住了」等語。以上所述 ，按民法227條「因可歸責於債務人之事由，致為不完 全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定 行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債 權人並得請求賠償。」主張8/1到9/25期間租金半額減 除(5000元／月)，9/26至10/19期間租金全額減除。 ⑷原告於10月26日始執行斷水斷電(證16，亦有報案紀錄可 採)、更換大門鎖，且未經被告同意，入侵住宅將私人 物品隨意打包丟棄，使物品毀損、遺失(證17，亦有報 案紀錄可採），已嚴重影響被告之使用權，被告只得於 居住在其替代住宿，得依民法226條第1項、民法256條 ，主張於10月26日解除契約。
⑸原告尚須給付被告替代住宿費用、搬遷費用，被告按民 法264條「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待 給付前，得拒絕自己之給付」，主張同時履行抗辯。