臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度嘉簡字第560號
原 告 邱政男
被 告 黃助
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年9月1日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼嘉義市○區○○○村000號(即附表編號1、2所 示)建物騰空遷讓返還予原告及全體共有人。
二、被告應自民國112年6月1日起至騰空遷讓返還第1項所示建物 予原告及全體共有人之日止，按月給付原告新臺幣780元。三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣117,000元為原告 預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第2項到期部分得假執行。但被告各以到期之金額為 原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，無正當理由，均未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
(一)原告經本院(111年度司執字第2273號)拍賣買受嘉義市○區○○ ○村000號(附表編號1、2所示建物)(下稱系爭建物)應有部分 6分之1，並於民國112年6月1日取得不動產移轉證明書，而 系爭建物現為被告單獨占用中，而排除其他共有人之使用， 原告自得依民法第767條第1項、第821條之規定請求被告應 將系爭建物騰空遷讓返還予原告及全體共有人。(二)被告排除原告對系爭建物之使用，致原告受有不能使用之損 害。而系爭建物為2樓透天厝，建物面積為120.1平方公尺( 誤寫為坪)，原告依591房屋交易網所查得資料面積相近之建 物之價格為新臺幣(下同)18,000元，是原告系爭建物之每月 租金為18,000元，原告之應有部分為6分之1，是原告所受損 害應為每月3,000元；另使用房屋一定要使用土地，是無權 占用系爭建物所受之不當得利，自當包括建築物及基地之總 價額為基準，又房屋課稅現值僅為稅捐機關作為課稅之依據 ，未必為房屋之實際總價，請審酌原告於本院111年度司執 字第2273號拍賣權利範圍6分之1價格為91,000元，是經過歷 次未拍定而減價求拍，應以原始鑑價金額為主，故系爭建物
之價格應為96萬元。另系爭建物坐落於嘉義市○區○○段000地 號，系爭建物樓地板面積為115.92平方公尺，又111年申報 地價為每平方公尺10,583元，系爭土地位於都市計畫內土地 ，建物臨路在南田市場內購物商業市集，鄰近國立嘉義高級 家事職業學校、嘉義市體育館、嘉義市國民運動中心、大同 技術學院、彌陀夜市、天主教聖馬爾定醫院，附近商家林立 、多連鎖便利商店、超市賣場，靠近台鐵嘉義站，交通便利 生活機能佳，應按每月申報地價百分之10計算，是原告每月 得請求被告給付相當於租金損害之數額為3,037元(計算式： 10,583元*115.92平方公尺+960,000元)*0.1*1/12*1/6)，爰 依民法第184條及民法第179條，請求法院擇一為有利之請求 。
(三)並聲明：
1、被告應將門牌號碼嘉義市○區○○○村000號建物騰空遷讓並返 還予原告及全體共有人。
2、被告應自民國112年6月1日起至騰空遷讓返還前項建物予原 告及全體共有人止，按月給付原告3,000元。 3、願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為 何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
(一)原告主張之前開事實，業據其提出嘉義市政府財政稅務局房 屋稅籍證明書、本院不動產權利移轉證書、附表編號1所示 建物建物登記第三類謄本為證(見本院卷第11頁至第18頁)， 並經本院調閱本院111年度司執字第2273號執行卷宗核閱屬 實，並有該卷卷附嘉義市政府警察局第二分局111年2月7日 嘉市警二偵字第1110700452號函函覆嘉義市○區○○○村000號 現況調查表、查封筆錄、勞工住宅租地租賃契約、本院不動 產權利移轉證書、現況照片、嘉義市地政事務所111年3月29 日嘉地二字第1115400103號函暨複丈成果圖可證(見本院卷 第77頁至第113頁)。而被告對於原告主張之前開事實，已於 相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提 出準備書狀爭執，堪信原告上開主張為真正。
(二)所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對 於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人，除契約另有 約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之 權。共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前
、中段、第818條、第820條第1項本文、第821條分別定有明 文。前開規定揭示共有人對於共有物之使用、收益，應受其 應有部分之限制，故各共有人按其應有部分，對於共有物之 全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用 收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有 物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧 他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益， 即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判 決意旨參照）。查原告已取得系爭建物之應有部分6分之1一 情，業如上述。另自附表編號1所示建物建物登記第三類謄 本、嘉義市地政事務所111年3月29日嘉地二字第1115400103 號函暨複丈成果圖觀之，附表編號1所示建物，除原告外， 尚有其他共有人存在，而附表編號2建物是屬於附表編號1之 附屬建物，並無獨立之所有權存在，是可認系爭建物，均屬 附表編號1之所有人所共有；再被告黃助雖為系爭建物之共 有人，但並無分管契約存在，且被告黃助占用系爭建物未經 原告之同意等事實，亦如前述。被告復未舉證其占有系爭建 物有正當之占有權源，從而，原告依前開規定，請求被告應 將系爭建物騰空遷讓返還予原告及全體共有人，應屬有據。(三)無權占用他人不動產者，通常可享有相當於租金之不當得利 ，不動產所有權人得請求占用人返還。又依土地法第97條規 定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限。該基地租金之數額，除以基地及其建築物 申報總價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程 度，占用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定 ，並非必達申報總地價年息10%最高額。經查： 1、被告自112年6月1日起迄今，無法律上原因占有使用系爭建 物，受有占有使用系爭建物之利益，致原告受有無法使用系 爭建物之損害，參照前開說明，原告依不當得利法律關係， 請求被告給付自112年6月1日起至騰空遷讓返還系爭建物予 原告及全體共有人之日止，按月給付原告相當於租金利益之 不當得利，應屬有據。
2、至原告雖主張按系爭建物加計系爭建物所坐落基地即系爭土 地之總價額之週年利率百分之10據以計算相當於租金之不當 得利，而房屋在性質上雖不能脫離土地之占有而單獨存在， 故於計算房屋之租金時，應以建築物及其基地之總價額為計 算基準等語，然原告於本件審理過程中自承並無系爭建物所 占用土地之所有權(見本院卷第48頁)，且有上開勞工住宅租 地租賃契約可佐，原告既非系爭建物占用土地之所有權人， 自不因被告無權占用系爭房屋併受有土地遭無權占用之損害
，故原告請求被告返還無權占有系爭房屋所受相當於租金之 不當得利，僅得以系爭建物價值為計算基準。又依111年度 司執字第2273號之鑑價報告書(見本院卷第115頁至第132頁) ，系爭建物之應有部分6分之1鑑定價格為117,000元，本院 衡酌該鑑定價格係本院於111年3月委託不動產估價師事務所 進行鑑定，距離本件起訴時間甚近，且該鑑定書中針對各項 影響價格之因素均有詳細分析，是應可認為接近系爭建物之 應有部分6分之1之市場價值，應屬可採，是系爭建物之建物 之價值應為702,000元。至原告雖亦提出591租屋網之資料( 見本院卷第19頁)，然除該資料所示建物與系爭建物之性質 是否相似並不明確，且是否確有成功出租亦乏實據，尚難採 信。
3、另系爭建物所屬區域為發展成熟區域、面積適中、與市場及 學校距離尚近、大眾運輸條件亦可等情，有上開估價報告書 可佐，可見生活機能及交通均屬便利，故本院審酌上情，認 本件被告無法律上原因占有使用系爭建物期間所受相當於租 金之不當得利，應以系爭建物之鑑定價格8%計算為適當。據 此，原告自112年6月1日起得請求被告給付不當得利為780元 【計算式：702,000元×8%÷12月×權利範圍1/6＝780元】，逾 此部分之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求 被告應將系爭建物騰空遷讓返還予原告及全體共有人，及依 民法第179條規定，自112年6月1日起至騰空遷讓返還系爭建 物之日止，按月給付原告780元，為有理由，應予准許，然 逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。另原告雖就租金之 部分亦主張依民法第184條請求，然原告既稱擇一有利判決 之敘述，而本院既已擇一為有利之判決，此部分就不再論述 。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易 程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項 第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項 規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。七、各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量 情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔；以一訴附帶請求其 孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴 訟法第79條前段、第77條之2第2項分別定有明文。本件原告 起訴一部有理由，一部無理由，惟該無理由部分，僅係附帶 請求部分，本未計入訴訟標的價額，故爰依民事訴訟法第79 條，命被告負擔訴訟費用，附此敘明。
中 華 民 國 112 年 9 月 22 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 謝其達
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 9 月 22 日 書記官 李珈慧
附表
編號 建號 基地坐落/建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積(平方公尺) 樓層面積 合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 325 嘉義市○區○○段000地號 / 嘉義市○區○○里○○○村000號 2層樓、磚造、勞工住宅 一層：31.92 二層：21.42 合計：53.34 2 896棟次 嘉義市○區○○段000地號 / 嘉義市○區○○里○○○村000號 合計：0 壹、 住房磚造面積12.18 貳、 住房磚面積11.34 參、 涼棚鐵架面積5.04 肆、 住房木造面積12.18 伍、 住房鐵骨造面積21.84 陸、 合計面積62.58