臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
112年度員簡字第21號
原 告 吳黃碟
訴訟代理人 葉玲秀律師
複代理人 陳政佑律師
被 告 李淑美
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年9月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之土地准予變價分割，所得價金依附表二所示應有部分比例分配各共有人。
訴訟費用由兩造依附表二所示訴訟費用負擔比例負擔。 事實及理由
ㄧ、原告主張：
(一)兩造共有如附表一所示坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（ 面積：101.93平方公尺、使用分區：特定農業區、使用地類 別：甲種建築用地；下稱系爭土地），各人應有部分比例如 附表二所示。
(二)系爭土地如員林地政事務所(下稱員林地政)民國111年3月14 日員土測字第041600號土地複丈成果圖即附圖所示，編號B1 部分面積8.14平方公尺土地為原告所有門牌號碼為彰化縣○○ 鄉○○村○○○巷00號之20建物(下稱系爭建物)之法定空地，其 餘為空地（存有鐵皮波浪板製遮雨棚，業經他案判決拆除) ，系爭土地並無不可分割之約定，亦無因物之使用目的不能 分割之情形，惟因無法協議分割，且被告對原告業已在鈞院 提出拆屋還地訴訟，為避免B1部分遭拆除，使系爭建物全部 傾頹，且原告對於系爭土地之應有部分為1/6，依比例換算 面16.99平方公尺，足敷原告取得B1部分土地，爰依分割共 有物規定，請求鈞院將如附圖所示B1部分土地分歸原告取得 ，系爭土地其餘部分由被告取得（原告分得不足部分由被告 以金錢找補)等語。並聲明：兩造共有系爭土地，如附圖所 示編號B1部分面積8.14平方公尺土地分歸原告所有，其餘部 分分歸被告所有，原告分得不足面積部分，由被告以金錢找 補。
二、被告則辯以：
(一)系爭土地被告應有部分5/6，原告為1/6，而原告所有系爭建 物後側，如附圖所示B1部分原為系爭建物之法定空地，惟原 告竟增建如附圖所示B1部分圍牆、二樓增建部分及陽台，共 計使用8.14平方公尺，而系爭土地呈東西窄南北狹長之長方
形形狀，寬度約3.5米，原告上開越界增建部分已占寬度之 半，擋住被告欲使用作為道路通行之寬度，況鈞院111年度 簡字第6號民事判決已判命原告須拆除上開越界建築部分， 避免救護車、消防車等搶險救災車輛無法通過，貽誤救災時 機。
(二)提出下列分割方案（以最後時間提出為準)： ⒈B1及D部分分歸被告，被告以金錢找補原告，其餘部分維持共 有。
⒉D部分分歸被告，被告以金錢找補原告，其餘部分仍保持共有 ，惟原告仍應依鈞院111年度簡字第6號判決內容拆除越界建 築部分。
(三)原告曾提出對於系爭土地為變價分割，如變價分割則剝奪被 告利用系爭土地對外交通聯絡之權利，且造成惡性競標，而 系爭土地因原告越界建築而不能如實反應市場價值，如果以 變價分割為本件分割方式，則原告應解除系爭土地之套繪管 制等語，以為置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)原告主張系爭土地為兩造所共有，各共有人應有部分如附表 二所示，現況為如附圖所示B1部分面積8.14平方公尺有原告 越界建築之圍牆、2樓增建及陽台部分，其餘為空地，本院 於111年12月16日會同兩造及員林地政策會人員至系爭土地 勘驗，經兩造同意援用附圖為本件之複丈成果圖，有勘驗筆 錄附卷可稽。又兩造並無因物之使用目的不能分割之情形， 就系爭土地亦未以契約訂有不分割期限，且雙方無法為協議 分割等情，業據原告提出系爭土地登記謄本、地籍圖謄本等 件在卷可證，且為被告到場不爭執，應堪認原告主張之事實 為真。
(二)按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割 之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共 有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之 分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之 分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分 配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或 以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配 於各共有人。」民法第823條第1項、第824條第1、2項分別 有明文規定。又按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁 量，不受共有人主張之拘束，但亦須以其方法適當者為限。 共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求
合併分割，為民法第824條第5項所明定。有鑑於共有物之性 質或用益形態之複雜，裁判分割共有物之分割方法，採取多 樣性，依同條第2項、第3項規定之分割方法有三：⑴以原物 分配於各共有人。⑵變賣共有物以價金分配於各共有人。⑶以 原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者， 得以金錢補償之。是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性 質、價格、經濟效益，各共有人之意願、利害關係，共有人 分得各部分之經濟效益與其應有部分之比值是否相當，俾兼 顧共有人之利益及實質公平，始為適當公平(最高法院109年 度台上字第926號判決意旨足參)。
(三)本件被告所提之分割方案均為原告所否認，而被告始終認為 如附圖所示B1部分既為系爭建物之法定空地，又因其陸續購 入鄰地，被告欲以系爭土地作為未來對外之通行道路，原告 占用B1部分土地上之建物部分已將利用系爭土地供作道路擋 住約1/2，使供作道路之寬度更加狹窄(僅約1.75米)，根本 不敷使用於搶險救災，是原告應予拆除，前案判決亦如是認 。而原告認當初興建系爭建物，完全依法規之規定興建，而 系爭建物興建時，亦未有人對於B1部分提出異議，B1部分確 為系爭建物之法定空地，上開圍牆、2樓建物及陽台均為原 始建造，非為系爭建物興建完畢後二次施工，因系爭土地經 重測後編定新的地號及面積，致使昨是今非，系爭建物於77 年11月30日取得使用執照，迄今已42年有餘，建物老舊，且 須拆除部分為承重牆部分，一旦拆除該建物必定毀損倒塌， 故原告希望B1部分能分歸其所有，避免拆除部分越界建築而 致使整個建物倒塌。依上所述，原告堅持欲分得B1部分土地 ，期能避免拆除越界建築部分，被告亦堅持分得B1部分土地 ，能拆除原告越界建築部分，互相指摘，爭執不休。本院認 B1部分既為系爭建物之法定空地，而法定空地依建築法第11 條第3項：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉 ，並不得重複使用…」之規定，不得興建建物或地上物，非 謂原告分割取得B1部分土地，上開越界建築建物部分即可免 除被拆除之命運。
(四)承上，惟被告心意已決，原告必須拆除上開越界建築部分， 而原告如能暫緩拆除越界建築避免整棟系爭建物倒塌之唯一 方法即為原告取得系爭土地全部，方能免於遭拆除；但是如 將原物即系爭土地全部分歸原告所有，一方面原告應有部分 極少，另一方面影響被告陸續購入鄰地欲整體開發土地建設 之計畫至鉅，原告先違反法規規定，興建時不察是否部分建 物越界，經土地重測或被告購買鄰地後，已知悉系爭建物越 界之情形，不思理性婉轉協調，僅以原興建時無人提出異議
為理由，拒絕拆除上開圍牆及2樓建物、陽台等。倘本件分 割共有物反將原告越界建築所在之全部系爭土地分歸原告， 對被告實有不公。本院就系爭土地如何分割，亦多次進行調 解，兩造因有各自盤算，最終無法達成調解。本院審酌上情 ，反而認為依變價分割方案，終能兼顧兩造分割系爭土地之 目的，且又能創造公平雙贏結果之最佳分割方式，析述如下 ：
⒈被告陸續購買系爭土地之鄰地即同段720、721、722、724、7 38地號土地，而同段723地號土地為原告所有，位於被告購 買土地中間（與原告所有737地號土地正相面對），被告始 終礙於上開737、723地號土地為原告所有，不能整體利用開 發並建設居住之社區，又恐被告在其土地上興建房屋時，原 告可能會以各種理由攔阻，致使土地無法產生整體開發建設 後之經濟利益，如果變價分割，無論誰取得系爭土地，未來 均將洽談合建，只要合建條件符合兩造利益，原告亦可放棄 現居住系爭建物，而換取新建房屋，一舉兩得。 ⒉正因本院將全部系爭土地分歸原告所有，對被告至為不公， 所以以變價分割之方式，將系爭土地予以變賣，在變賣過程 中，底價係屬固定，對於系爭土地究真正價值為何？對於兩 造各自需求迫切程度為何？完全依靠兩造各自主觀認定，並 不存在惡性競標之問題（一次投標)。且系爭土地變賣時， 原告如欲取得所有權，須支付5/6之土地價金，經濟負擔甚 重，而被告欲優先承買系爭土地時，僅須負擔1/6之價金， 藉此衡平對於被告如無法取得B1部分之不公情事。 ⒊原告居住之系爭建物已逾42年，房屋已呈老舊情狀，將至房 屋使用期限終期，再也不堪居住使用，原告勢必需要新房居 住，如原告取得系爭土地所有權，兩造將能聯合整體開發周 邊及系爭土地，原告不須花費重建之費用，即取得合適居住 之合法建物，對於原告有利，更能達成雙贏之結果。另被告 在意的是通行無礙性及發生災害時搶險救災之便利性，此均 有各種法規命令及法律可解決救濟，現今系爭土地鄰地以空 地居多，尚未形成上開影響，被告尚有足夠時間與原告洽談 ，如無法達成協議，應可另訴請求。
⒋本院斟酌本件土地的狀況、使用情形、經濟效用以及兩造的 利益、意願等一切情事後，認為本件土地應該採取變價分割 的方式，把本件土地變價後按照兩造應有部分的比例分配所 賣得價金應為公平適當。
(五)綜上所述，原告依共有物分割之法律關係，請求以變價分割 之方式分割系爭土地，為有理由，應予准許，爰判決如主文 第1項所示。
四、又分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方案 較能增進共有土地之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定 適當之分割方法，並不因原告或他造起訴而有不同之結果， 被告等人之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸 張或防衛權利所必要，故關於訴訟費用負擔，以共有人全體 各按其如附表二所示之應有部分比例負擔，方屬事理之平， 併此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用 之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響， 均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
員林簡易庭 法 官 丁兆嘉
【附表一】：
編號 土地坐落及地號 面積 1 彰化縣○○鄉○○段段000000000地號 101.99平方公尺 【附表二】：
共有人 原應有部分 訴訟費用負擔之比例 吳黃碟 6分之1 6分之1 李淑美 6分之5 6分之5 以上為正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
書記官 蔡政軒