臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
112年度斗簡字第267號
原 告 陳蕭麵
共 同
訴訟代理人 陳泉江
陳仁寶
被 告 許嘉進
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年9月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣○○鄉里○段000地號、970地號土地上如附圖所示編號A部分面積127.6平方公尺及坐落同段966地號、969地號、970地號土地上如附圖所示編號B部分面積158.77平方公尺之房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬伍仟元。
被告應自民國一百一十二年四月ㄧ日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟肆佰貳拾元，其中新臺幣貳仟玖佰陸拾元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一、二項及第三項已到期部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾陸萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實與理由
ㄧ、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：…三、擴張或減縮應受判決事 項之聲明者…，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原 起訴聲明第2項為被告應給付原告新臺幣(下同)100,000元及 自民國112年4月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告20, 000元等語，嗣於112年7月24日具狀變更上開聲明為被告應 給付原告85,000元及自民國112年4月1日起至遷讓房屋之日 止，按月給付原告17,000元。原告所為係減縮訴之聲明請求 金額，經核與法相符，應予准許。
二、原告主張：原告所有坐落彰化縣○○鄉里○段000○000○000地號 土地上門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路0段000號之未辦理保存登 記之房屋（含增建部分，下稱系爭房屋)，於民國109年11月 30日起出租予被告，約定每月租金為17,000元，兩造並簽立 租賃契約在案，嗣因系爭租約到期，兩造續訂立系爭房屋租 約，出租條件均相同（下稱系爭租約)；惟被告自111年11月
1日起至112年3月8日止租金均未給付，原告無奈，乃於112 年3月8日寄發存證信函催告7日內結清租金，否則終止系爭 租約，而被告均置之不理，爰依租賃契約法律關係，終止系 爭租約，請求被告給付積欠租金、遷讓系爭房屋予原告並給 付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房 屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告85,000元。㈢自112年4月 1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告17,000元。㈣願 供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：簽立系爭租約時給付2萬元押金及112年8月9日僱 工修繕鐵捲門費用9,500元均應抵銷；被告原承租系爭房屋 開設汽車修理廠，因疫情原因始終經營不佳，對於自111年1 1月起即未給付租金乙事不爭執，惟欠租期間已3次欲給付出 租人部分房租(2萬元、10萬元不等)，均經房東以不足月拒 絕受領，足證被告非故意遲延拖欠不給付租金，實因資力不 足給付全部積欠租金，方才分期給付，遭原告拒絕受領，原 告租金受領遲延，應有過失，系爭租約應效力持續而非終止 等語，以為置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠原告上開主張，業據其提出地籍圖謄本、系爭房屋稅籍證明 書、系爭租約、土地謄本、存證信函及收執聯等件附卷可稽 。本院於112年6月2日會同彰化縣田中地政事務所（下稱田 中地政)測量人員及兩造至系爭房屋現場勘驗，並由田中地 政以土丈字第44500號土地複丈成果圖即附圖函覆本院。被 告固對本件承租範圍、承租條件、積欠房租之事實均不爭執 ，然以上詞置辯，本院信原告上開主張之事實為真。 ㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約， 民法第440條第1、2項分別定有明文。又遲延之給付，於債 權人無利益者，債權人得拒絕其給付，民法第232條前段固 定有明文，惟乃須遲延之給付，確實符合債之本旨，始有該 法條之適用。
㈢經查：被告不否認自111年11月1日起即未給付原告系爭房屋 之租金，惟於112年7月26日言詞辯論程序中辯稱：「我們沒 有不還，但我們找不到，我們有跟房東協調因為疫情生意不 好，但原告他們都要我全部一起拿，我之前也都有要先拿一 些給原告」、「我們中間有拿過三次但房東都不收」、「訴 訟前有拿二次要給，房東說不足月不收」、「我陸續有三次
要拿租金給房東，但房東都不收。以前是每個月開票付租金 的」等語，有言詞辯論筆錄在卷可按。由被告上開答辯陳述 可證被告積欠原告租金數月，然因資力有限，陸續以不足以 清償全部積欠租金之金額欲給付原告，藉以表示其無違約及 續承租意願云云。本院認履行房租給付義務仍應將全部積欠 之租金一次清償出租人，方符債之本旨，如已積欠數月房租 ，經出租人以存證信函內容表明：㈠7日內給付全部積欠租金 。㈡逾期不給付則終止系爭租約等句，則被告收受存證信函 後，未獲出租人同意部分清償或分期給付之情形，被告縱部 分清償積欠房租，亦不免於終止系爭租約之法律效果；換言 之，被告不得以部分清償出租人拒收為由，認其仍保有承租 及使用系爭房屋之權利。是被告上開所辯，委無足採。 ㈣相當於租金之不當得利部分：按無法律上之原因而受利益， 致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質不能返 還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別 定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利 益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判 例意旨參照）。次查：被告自111年11月1日即未給付房租， 迄至112年3月31日止為5個月，積欠原告房租總計85,000元 ，而被告現仍繼續使用系爭房屋，而自原告終止系爭租約之 意思表示後，被告對於系爭房屋為無權占有人，均如前所述 ，則原告請求被告給付積欠房租85,000元及無權占用期間（ 遷讓房屋之日前)相當於租金之不當得利每月17,000元，自 屬有據。
㈤惟被告於112年9月11日辯稱：系爭租約簽立時，被告依系爭 租約給付原告2萬元押金及112年8月9日因系爭房屋大門鐵捲 門損壞(鐵管心斷掉)，原告應為修繕，原告未為，被告自行 僱工修繕花費9,500元均應抵銷扣除等情。次查：押金2萬元 因被告未給付租金而遲未返還，業經原告不爭執，則被告既 主動以押金抵銷尚未給付之租金，且原告於本件訴訟亦未提 出有何不能返還上開押金事由，則押金自可依民法抵銷之規 定予以抵銷；而鐵捲門故障修繕乙事，被告僅提出修繕收據 ，而據修繕鐵門廠商在收據上記載係鐵門鐵管心斷掉致鐵門 無法升降，則鐵管心斷掉究係被告使用不慎？抑或年久失修 而應歸責於出租人？均未見被告舉證以實其說，是被告上開 所辯，關於押金符合民法抵銷規定而應予抵銷，巡屬有據； 鐵捲門修繕費用負擔，則屬無據。
㈥綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求：⒈遷讓返還系 爭房屋。⒉被告應給付原告65,000元(計算式：00000－00000＝ 65000）。⒊被告應自112年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之
日止，按月給付原告17,000元，為有理由，應予准許。逾上 開範圍之請求，為無理由，應予駁回。本件訴訟費用3,420 元，依兩造勝敗比例，其中2,960元（計算式：｛20000÷〈650 00＋85000〉×3420｝－3420＝2960）由被告負擔，餘460元由原告 負擔。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款 規定，應依職權宣告假執行；如被告願為原告提供擔保，得 免為假執行。而原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附 ，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 與判決結果不生影響，爰不逐一論述。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 9 月 19 日 北斗簡易庭 法 官 丁兆嘉
以上為正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 112 年 9 月 19 日 書記官 蔡政軒