臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第1217號
原 告 陳振貴
訴訟代理人 朱正聲律師
被 告 陳國勝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年8月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○巷○弄○號一樓房屋騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬伍仟陸佰陸拾柒元，及自民國一一二年三月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一一二年三月一日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為 判決。
二、原告起訴主張：
㈠門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00弄0號1樓房屋（下稱系爭 房屋）為原告所有。被告為居住所需向原告承租系爭房屋， 兩造並於民國111年3月1日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭 租約），約定租期自111年3月1日起至112年3月1日止，因親 戚關係租金訂為每月新臺幣（下同）5,000元並於每月1日前 支付，押金則未約定且未收取。嗣被告自111年7月起未付租 金，經原告以111年7月29日三重正義郵局第1229號存證信函 （下稱第1229號存證信函）催繳，被告仍未繳付，至同年9 月被告已逾3個月未繳納租金，原告再以111年9月22日三重 正義郵局第1633號存證信函（下稱第1633號存證信函）通知 被告終止系爭租約並籲請被告搬離系爭房屋，然被告均置之 不理。
㈡兩造租約既經終止，被告即無繼續占有系爭房屋之法律上權 源，原告自得依民法第455條前段租賃物返還請求權及民法 第767條第1項前段所有物返還請求權請求被告遷讓系爭房屋 並返還予原告。
㈢原告得請求被告給付未付租金及終止租約後被告占有使用系 爭房屋相當於租金之不當得利：
⒈被告未付111年7、8月之租金，依兩造系爭租約第三條約定， 原告得請求未付租金1萬元（5,000元×2月）。 ⒉又被告於系爭租約終止後，仍繼續無權占有系爭房屋居住使 用，係無法律上原因受有相當於租金之不當得利，致原告受 有損害，原告亦得依民法第179條不當得利之規定，請求被 告自111年9月1日起至112年2月28日止，按月於每月1日給付 原告相當於市場租金行情之2萬元。
⒊上開未付租金及至112年2月28日不當得利之數額共計13萬元 。
⒋復因被告迄今尚未返還系爭房屋，故原告並得請求被告自112 年3月1日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月1日給付原 告2萬元等語。
㈣並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉被告應給付原告13萬元及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒊如主文第3項所示。
二、被告則以伊乃系爭房屋之屋主，伊戶籍設於系爭房屋，而其 他人之戶籍並未設於此，是訴外人陳守義騙伊取得身分證與 印章到區公所辦成他們的，伊亦有房屋及土地之所有權狀， 然他們說系爭房屋變他們的，就叫貨車將伊家具載走丟掉， 原告還說住就要付租金，豈有此理，因伊有土地所有權狀等 語，資為抗辯。
三、本院之判斷：
㈠原告主張之前揭事實，業據其提出建物所有權狀、系爭租約 、第1229號、第1633號存證信函暨傳真查詢國內各類掛號郵 件查單等件為佐，經核無訛，堪認屬實。被告雖抗辯其為系 爭房屋真正所有權人云云，然並未提出事證，其空言所辯， 即無可採。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終 止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物 者，得請求返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損 害者，應返還其利益，民法第440條第1項、第2項前段、第4 55條前段、第767條第1項前段、第179條前段定有明文。又 按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積 欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第10 0 條第3款亦有明文。經查：
⒈被告自111年7月起未給付租金，原告並以第1229號存證信函 催告被告於10日內給付，然被告並未給付，嗣後原告仍未給
付111年8、9月租金，被告積欠之租金顯已逾2個月，原告於 111年9月22日寄發第1633號存證信函向被告為終止系爭租約 之意思表示，該存證信函係於111年9月26日送達被告，此有 傳真查詢國內各類掛號郵件查單在卷可憑（見訴字卷第29頁 ），依前開規定，故原告終止系爭租約，為屬有據。又系爭 租約已於第1663號存證信函送達被告時即111年9月26日終止 ，被告迄今仍占有系爭房屋，原告自得依民法第455條前段 規定請求被告遷讓返還系爭房屋。
⒉又被告自111年7月起未給付租金，迄至系爭租約於111年9月2 6日終止，原告得請求被告給付積欠租金共計為1萬4,333元 【5,000元×（2+26/30）月＝14,333元，小數點以下四捨五入 （下同）】，故原告請求被告給付積欠租金1萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日即112年3月18日起至清償日止，按法定週 年利率5%計算之遲延利息，未逾其前開得請求數額，為屬可 採。
⒊另系爭租約已於111年9月26日終止，而被告迄今仍未將系爭 房屋遷讓返還原告，自受有相當於租金之不當得利。原告雖 主張系爭房屋每月租金行情可達2萬元，係因兩造親戚緣故 而僅收租金5,000元云云，然就此並未提出任何事證為佐， 衡酌系爭房屋面積總計約11.9坪（計算式：31.84平方公尺+ 7.44平方公尺=39.28平方公尺，39.28平方公尺×0.3025=11. 9坪，小數點第二位以下四捨五入），小於一般住家坪數， 且係於73年間興建之4層樓公寓，而非新建華廈，認原告請 求相當於租金之不當得利以系爭租約每月5,000元計算較為 適當，故原告請求111年9月27日至112年2月28日止之不當得 利部分共2萬5,667元【5,000元×（5+4/30）月=25,667元） ，及自起訴狀繕本送達翌日即112年3月18日起至清償日止， 按法定週年利率5%計算之遲延利息；暨自112年3月1日起至 返還系爭房屋之日止，按月給付5,000元，為屬可採，原告 逾此範圍之請求，要屬無據。
四、綜上所述，系爭租約已於111年9月26日終止，被告應將系爭 房屋騰空返還原告，且原告得請求被告給付3萬5,667元（積 欠租金1萬元+111年9月27日至112年2月28日不當得利2萬5,6 67元），及自112年3月18日起至清償日止按週年利率5%計算 之利息，暨自112年3月1日起至騰空返還系爭房屋之日止， 按月給付不當得利5,000元。從而，原告依民法第455條前段 、第767條第1項前段、第179條規定，請求被告給付如主文 第1至3項所示，為有理由，應予准許。至原告其餘請求則無 理由，應予駁回。
五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 8 月 31 日 民事第四庭法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 112 年 8 月 31 日 書記官 李瑞芝