臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第1583號
原 告 吳許貴子
訴訟代理人 林泓帆律師
被 告 李坤燕
馬千惠
李溢恩
馬翊峰
上四人共同
訴訟代理人 黃厚誠律師
莊承融律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國112年7月13日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告係坐落臺南市○○區○○段000○000地號土地（以下簡稱 系爭124地號土地、系爭125地號土地，合併簡稱系爭土地 ）之所有權人，被告李坤燕係臺南市○○區○○段000○號（即 門牌號碼：臺南市○○區○○街000巷0弄00號，以下簡稱系爭 20號建物）之所有權人，被告李坤燕、馬千惠、李溢恩、 馬翊峰則係門牌號碼：臺南市○○區○○街000巷0弄00號未保 存登記建物（以下簡稱系爭18號建物）之事實上處分權人 ，系爭20號建物無權占用系爭124地號土地如附圖（即臺 南市安南地政事務所收件日期文號111年9月14日法囑土地 字第037200號土地複丈成果圖）所示編號Ｂ、Ｂ1、Ｂ2部分 面積共計100.17平方公尺，系爭18號建物無權占用系爭12 5地號土地如附圖所示編號Ａ、Ａ1、Ａ2部分面積共計103.93 平方公尺，原告自得依民法第767條第1項規定，請求被告 應將占有系爭土地之系爭地上物拆除，將占有之土地返還 予原告。
（二）又系爭地上物無權占用系爭土地，致原告受有相當於租金 之損害，原告爰依民法第179條，請求被告依土地公告現 值之10%計算、給付5年（105年3月1日至110年2月28日） 之不當得利：
⒈系爭20號建物計新臺幣（下同）116,197元（計算式：2,32 0元/平方公尺×10%×100.17平方公尺×5年＝116,197元，元 以下四捨五入，以下均同），併請求被告自110年3月1日
起至返還占用土地之日止，按月給付原告1,937元（計算 式：2,320元/平方公尺×10%×100.17平方公尺÷12月＝1,937 元）。
⒉系爭18號建物計120,559元（計算式：2,320元/平方公尺×1 0%×103.93平方公尺×5年＝120,559元），併請求被告自110 年3月1日起至返還占用土地之日止，按月給付原告2,009 元（計算式：2,320元/平方公尺×10%×103.93平方公尺÷12 月＝2,009元）。
（三）聲明：
⒈被告李坤燕應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地（即系爭 124地號土地）上如附圖所示編號Ｂ、Ｂ1、Ｂ2部分面積共計 100.17平方公尺之地上物（即系爭20號建物）拆除並回復 原狀後，將該土地返還予原告。
⒉被告李坤燕、馬千惠、李溢恩、馬翊峰應將坐落臺南市○○ 區○○段000地號土地（即系爭125地號土地）上如附圖所示 編號Ａ、Ａ1、Ａ2部分面積共計103.93平方公尺之地上物（ 即系爭18號建物）拆除並回復原狀後，將該土地返還予原 告。
⒊被告李坤燕應給付原告116,197元暨自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ⒋被告李坤燕應自民國110年3月1日起至返還上揭土地之日止 ，按月給付原告1,937元暨自各該月之次月1日起至清償日 止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒌被告李坤燕、馬千惠、李溢恩、馬翊峰應給付原告120,559 元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息。
⒍被告李坤燕、馬千惠、李溢恩、馬翊峰應自民國110年3月1 日起至返還上揭土地之日止，按月給付原告2,009元暨自 各該月之次月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。
⒎上六項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。 ⒏訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）系爭20、18號建物係依黃清秀與原告間之合建契約占有系 爭土地，並非無占有權源，原告訴請拆除為無理由： ⒈按地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不 以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使 用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使 用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然 解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關
係合法解消前，不得任指合建房屋係無權使用土地。故原 告不得指系爭20、18號建物無權占用期所有之土地。 ⒉依台灣高等法院台南分院81年度台上更㈠字第25號民事判決 ：「…系爭土地為被上訴人（吳珍珍）與訴外人李聯鴻、 吳許貴子、侯黃阿色四人共同出資於民國62年10月6日購 入，購買時因尚屬農地，乃信託登記予其中共有人之一吳 許貴子；…上訴人（黃清秀）於畏懼發生糾紛，且將來可 能無法順利取得土地所有權之情形下（按系爭土地登記為 吳許貴子名義，而非被上訴人名義），暫停施工，並積極 直接與原來系爭土地地主協議，期冀能繼續施工，並確保 將來能取得伊分得房屋所坐落土地之所有權。上訴人乃於 吳許貴子家中與侯寶琯、吳子平等人洽商；彼此同意由上 訴人承建；惟系爭土地地主顧慮當時台南市安南區海尾寮 段部分地區有可能實施禁建計畫，乃由系爭土地地主吳許 貴子、侯寶琯等人提議，並徵得上訴人同意，將附圖㈡黃 綠色部分所示房屋改分配予吳許貴子等人取得，以上事實 業據證人侯寶琯、吳子平（即吳許貴子之夫，亦為被上訴 人之胞弟）於本院審理中到庭證述屬實…；是上訴人為求 合建工程順利進行，另行直接與系爭土地地主達成合建協 議，並就地主分配之房屋另作約定，因此本件上訴人與系 爭土地地主間存在另一合建契約（下稱第三合建契約）， 殆無疑義。」從而，系爭20、18號建物乃被告之被繼承人 黃清秀獲系爭土地所有權人即原告之同意起造興建，且為 黃清秀已依合建契約履行興建如上揭判決附圖㈡黃綠色部 分所示房屋予原告等人取得，被告等人基於合建契約，自 屬有占有使用系爭土地之合法權源，而非無權占有，原告 主張拆屋還地及請求不當得利，均無理由。
⒊由臺南市政府工務局檢附鈞院系爭18、20號建物使用執照 等資料，可見系爭18、20號建物之建築執照及使用執照申 請書所載之「建築地點」欄均記載「海底寮段241-6地號 」，而於前開建築執照核發時「海底寮段241-6地號」所 有權人即為原告出具土地使用權同意書同意建築，原告對 於提供「海底寮段241-6地號」土地同意興建房屋住宅， 自不得諉為不知。故而，系爭18、20號建物既係土地所有 權人即原告出具土地使用同意書而興建，則系爭18、20號 建物不論是否辦理保存登記與否，對於坐落之基地即有占 有權利。
⒋退步言之，原告以系爭土地申報地價之10%為基準計算不當 得利，然系爭土地非坐落全國最精華之地段，且無大眾交 通工具，週遭並不繁華，原告以最高租金金額計算，當有
疏誤。再者，原告計算5年不當得利之計算基礎，均以110 年之申報地價計算，然105年至109年之申報地價是否同為 每平方公尺2,320元，及何以訴之聲明第4項請求返還土地 之起算日係以110年3月1日起算，均未見原告說明。（二）聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。三、得心證之理由：
（一）原告主張系爭土地（重測前為臺南市○○區○○○段00000地號 ）為其所有，被告李坤燕為系爭20號建物之所有權人，被 告李坤燕、馬千惠、李溢恩、馬翊峰則為系爭18號建物之 事實上處分權人，而系爭20號建物占用系爭124地號土地 如附圖所示編號Ｂ、Ｂ1、Ｂ2部分面積共計100.17平方公尺 ，系爭18號建物占用系爭125地號土地如附圖所示編號Ａ、 Ａ1、Ａ2部分面積共計103.93平方公尺等情，業據提出土地 、建物登記謄本為憑，並經本院囑託臺南市安南地政事務 所測繪地上物坐落系爭土地之位置及面積，有勘驗測量筆 錄及附圖在卷可稽，復為被告所不爭執。是原告此部分主 張，堪信為真實。
（二）按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的， 而房屋之性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房 屋必須使用該房屋之基地。倘若土地所有人同意其所有土 地供他人使用以興建房屋，此同意之性質於法律上固屬債 權契約，惟此同意之目的既在讓他人於土地上興建永久性 房屋，著眼於經濟效益，以及房屋不能與土地分離而存在 之事物本質，則自得預期並推認土地所有人同意房屋所有 人得使用土地至建物滅失或無法繼續使用之日止，使用土 地之目的始為終了。又基於債之關係而占有他方所有物之 一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之 合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人 時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467 條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有， 對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之 原理所產生之效果（最高法院101年度台上字第224號判決 意旨參照）。原告復主張其為系爭土地所有權人，被告所 有之系爭18、20號建物無權占用系爭土地，依民法第767 條第1項前段、第179條規定請求被告拆屋還地及給付相當 租金之不當得利，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經 查：
⒈觀臺灣高等法院臺南分院81年度上更㈠字第25號民事判決認 定【…系爭土地為被上訴人（即吳珍珍）與訴外人李聯鴻 、吳許貴子（本件原告）、侯黃阿色四人共同出資於62年 10月6日購入，購買時因尚屬農地，乃信託登記予其中共 有人之一吳許貴子；迨64年11月27日被上訴得全體共有人 同意，由全體共有人（包含被上訴人在內）出面與被上訴 人訂立合建契約，約定由全體共有人提供土地，被上訴人 負責出資興建之2樓店鋪十六間、住宅三十六間…系爭土地 地主於獲悉被上訴人未經渠等同意，任意將系爭土地承建 權讓予上訴人（即黃清秀）興建，並牟取二間房屋之利益 後，至為氣憤，共有人李聯鴻、侯寶琯均曾出面阻止，應 屬信而有徵之事實，而上訴人於畏懼發生糾紛，且將來可 能無法順利取得土地所有權之情形下（按系爭土地登記為 吳許貴子名義，而非被上訴人名義），暫停施工，並積極 直接與原來系爭土地地主協議，期冀能繼續施工，並確保 將來能取得伊分得房屋所坐落土地之所有權。上訴人乃於 吳許貴子家中與侯寶琯、吳子平等人洽商；彼此同意由上 訴人承建；惟系爭土地地主顧慮當時臺南市安南區海尾寮 段部分地區有可能實施禁建計畫，乃由系爭土地地主吳許 貴子、侯寶琯等人提議，並徵得上訴人之同意，將附圖㈡ 黃綠色部分所示房屋改分配予吳許貴子等人取得，以上事 實業據證人侯寶琯、吳子平（即吳許貴子之夫，亦為被上 訴人之胞弟）於本院審理中到庭證述屬實；是上訴人為求 合建工程順利進行，另行直接與系爭土地地主達成合建協 議，並就地主分配之房屋住買另作約定，因此本件上訴人 與系爭土地地主間存在另一合建契約，殆無疑義。」】（ 見本院卷第87-90頁之判決書），可知系爭18、20號建物 係基於合建契約占有使用系爭土地，且原告亦為此出具土 地使用同意書，業經本院調閱臺南市政府工務局有關系爭 18、20號建物使用執照等資料查明。是被告抗辯系爭18、 20號建物係依黃清秀（即被告之被繼承人）與原告間之合 建契約占有使用系爭土地，且係土地所有權人即原告出具 土地使用同意書而興建等語，為可採信。
⒉基上，黃清秀依合建契約及土地使用權同意書對系爭土地 有使用權，得於系爭土地上建造房屋，且此使用權並不限 於在建造房屋期間得無償使用系爭土地，房屋建造完成後 ，若合建契約及土地使用同意書無其他效力消滅情事，所 建成之房屋即屬有權占有系爭土地，否則黃清秀所建房屋 於房屋建竣後即成為無權占有而須負拆屋還地之義務，顯 與合建契約及原告出具土地使用同意書之目的不符。
⒊綜上，原告明知已就系爭土地出具土地使用同意書，將系 爭土地提供黃清秀建造房屋使用，應認系爭18、20號建物 在合建契約及土地使用同意書未解除或失效前，並非無權 占有系爭土地。而被告等人自前手繼承或受讓系爭房屋， 原告自仍應受該合建契約及土地使用權同意書之拘束，始 足以維持法律秩序之安定性與公共利益。
（三）綜上，原告主張被告無權占用系爭土地，依民法第767條 第1項規定請求被告拆屋還地，即非可採。而被告既非無 權占用系爭土地，則其占用系爭土地自非無法律上之原因 而受有利益，原告依不當得利法律關係請求被告就所占用 之土地返還相當於租金之不當得利，亦非可採。 四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告拆除 如附圖所示編號Ｂ、Ｂ1、Ｂ2部分面積共計100.17平方公尺之 地上物（即系爭20號建物）及編號Ａ、Ａ1、Ａ2部分面積共計1 03.93平方公尺之地上物（即系爭18號建物），並依民法第1 79條規定請求被告給付相當租金之不當得利及利息，均為無 理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經 審核結果，均不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉， 自無庸一一贅述，附此敘明。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁 回。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 31 日 臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 31 日 書記官 蕭 雅 文